ضمانت اجاره / فروش مجدد املاک در استانبول. واقعیت یا ترفند!

اگر شما سرمایه گذاری هستید که به مالکیت املاک و مستغلات به طور کلی در ترکیه و به طور خاص در استانبول علاقه مند هستید ، به احتمال زیاد مقالات زیادی را خوانده اید و فیلم های زیادی را تماشا کرده اید که تأیید می کنند ضمانت اجاره و فروش مجدد واقعا سودآور است و همچنین من چیزهای زیادی در مورد این یک ترفند برای سرمایه گذاران خارجی خوانده و شنیده ام و در حقیقت ، هر دو مورد در بازار املاک و مستغلات وجود دارد ، گاهی ضمانت اجاره واقعی است و گاهی تقلب است.

 

چه زمانی ضمانت اجاره و فروش مجدد واقعی است؟ و چه موقع ترفند است؟ ما در مقاله امروز به تفصیل در مورد هر دو مورد بحث خواهیم کرد ، اما قبل از آن لازم است ابتدا مناطق استانبول را معرفی کرده و برخی از آمارهای مهم را بررسی کنیم.

استانبول بهترین شهر سرمایه گذاری در ترکیه و بدون رقیب است و بیش از نیمی از املاکی که به خارجی ها در ترکیه فروخته می شود در استانبول است و بیش از 80٪ املاک فروخته شده در استانبول به خارجی ها در سمت اروپایی استانبول و درصد کمی از طرف آسیایی است و ما در مقاله های قبلی خود دلایل آن را شرح دادیم و به سرعت می توانیم در اینجا بگوییم که قسمت آسیایی استانبول برای خارجی ها یک محیط غیر جوجه کشی است.

برای تسهیل روند توضیح ، ما سمت اروپایی استانبول را به 3 بخش اصلی تقسیم کرده ایم ، همانطور که درتصاویر زیر نشان داده شده است:

بخش :A این مناطق عمدتا شامل مناطق نزدیک به تنگه بسفر مانند شیشلی ، ماسلاک و بی اوغلو علاوه بر  این خط ساحلی در زیتینبورنو ، باکرکوی و فلوریا می باشد. Kagithane ، Fateh ، Topkapi و Eyup می توانند به عنوان درجه دوم به این بخش متصل شوند زیرا این مناطق دارای مزایای کمتری هستند و از بسفر و دریای مرمره فاصله دارند.

 بخش A ، به ویژه در مناطق اصلی آن ، Beyoglu ، قلب تاریخی استانبول ، Sisli ، مرکز تجاری استانبول ، علاوه بر Maslak ، گسترش Sisli ، جایی که مدرنیته زیبایی های جنگل های بسفر و بلگراد را ملاقات می کند ، با حضور چند پروژه جدید در آن اعم از آماده یا در دست ساخت مشخص می شود ، و این کلید موفقیت در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است همانطور که بعداً جزئیات آن را توضیح خواهیم داد ، البته با توجه به ویژگی های املاک و مستغلات در این بخش ، قیمت ها بالاترین خواهد بود و بنابراین بازده سرمایه گذاری قطعاً بالاترین است.

بخش :B این منطقه عمدتا شامل منطقه مسکونی Basaksehir ، که نزدیکترین حومه استانبول به مرکز است ، علاوه بر  Basin Express که بین جاده های E5 و TEM که دو جاده اصلی استانبول هستند ، متصل است ، همچنین مناطق Bagcilar ، Gunesli ، Kucukcekmece و Halkali می توانند به این بخش متصل شوند

از نظر موقعیت مکانی ، این بخش از مزایای سرمایه گذاری خوبی برخوردار است ، اما این واقعیت که مناطق اصلی آن به صورت غیر سرمایه گذاری ساخته شده است ، ارزش واقعی آن را به طور قابل توجهی تضعیف می کند و در اینجا جزئیات ذکر شده است:

منطقه باشاك شهیر ، كه پروژه های آن به عنوان عالی ترین منطقه مسكونی طراحی و برنامه ریزی شده است ، بنابراین زندگی مدرن شهری و جاده های وسیع مناسب برای زندگی خانواده ها را پیدا خواهیم كرد ، جایی كه مدارس و دانشگاه ها در دسترس هستند و هر آنچه كه ممكن است لازم باشد ، و همچنین نزدیکترین حومه به مرکز استانبول است و بنابراین یک منطقه مسکونی است که در آن فرصت های سرمایه گذاری کمی وجود دارد.

 خیابان Basin Express واقعاً از مرکز متمایزی برخوردار است ، اگرچه بعد از تعطیل شدن فرودگاه آتاتورک و افتتاح فرودگاه جدید استانبول ، که یک منطقه صنعتی است که به تدریج در حال تغییر است و به ویژه شامل بسیاری از هتل ها و برج های تجاری ، از اهمیت زیادی برخوردار است ، اهمیت آن به طرز چشمگیری کاهش یافته است. بعضی اوقات مسکونی است ، اما مشکل اصلی در اینجا وجود بیش از 30 پروژه جدید در حال ساخت یا اخیراً تحویل داده شده در این خیابان است و این اصل اساسی است که سرمایه گذاری در خیابان Basin Express را به دلیل عرضه زیاد و کمبود تقاضا خطرناک می کند . با این حال ، می تواند یک سرمایه گذاری سودآور باشد اما در طولانی مدت ، بیش از 7 سال.

بخش C :شامل حومه استانبول نسبتاً دور از مرکز ، ابتدا Avcilar ، سپس Beylikduzu ، Esenyurt ، Bahcesehir و در آخر Buyukcekmece است. این بخش به عنوان یک بخش نوظهور توصیف می شود و قیمت های آن در مقایسه با بخش های قبلی به ویژه در منطقه Esenyurt ارزان است ، اما در عین حال در بسیاری از قسمت های آن یک بخش در حال ظهور است ،پیوندهای بین محله ها فاقد ایستگاه های مترو و حمل و نقل متراکم است.

با این وجود ، ارزان بودن قیمت ها و در حال رشد سریع ، در آن فرصت های سرمایه گذاری برای کسانی که بودجه متوسط و کمی دارند وجود دارد.

 همچنین ، در این بخش یک نکته منفی وجود دارد ، که تعداد زیادی از پروژه های مدرن ارائه شده در آن است ، زیرا 48 پروژه جدید فقط در Beylikduzu آماده و در حال ساخت وجود دارد ، بنابراین در تمام مناطق نشان داده شده در نقشه زیر ، ما بیش از 250 پروژه جدید داریم و این تقاضا برای عرضه بزرگ را نسبتاً کم می کند.

بخش اول: بی اوغلو ، شیشلی و ماسلاک شامل کمتر از 20 پروژه جدید است که اخیراً تحویل داده شده اند یا هنوز در دست ساخت هستند

بخش دوم: باشاك شهیر ، باسین اکسپرس و اطراف آن شامل بیش از 90 پروژه مدرن در دست ساخت یا تحویل اخیر است.

بخش سوم Avcilar : ، Beylikduzu ، Esenyurt ، Bahcesehir و Buyukcekmece شامل بیش از 250 پروژه در دست ساخت یا تحویل اخیر است و هنوز شامل واحدهای جدید است.

با نگاه کردن به تعریف مناطق و خلاصه فوق ، بلافاصله می توانیم موارد زیر را مشاهده کنیم:

در مورد عملکرد اجاره و فروش مجدد بعدی:

 

1- بخش اول شامل کمترین تعداد پروژه جدید است و بنابراین بازده اجاره بالاترین است و امکان فروش مجدد بعد آسان است.

2- بخش دوم شامل تعداد زیادی پروژه جدید است كه در یك منطقه جغرافیایی نسبتاً كوچك در مقایسه با بخشهای دوم متمركز شده اند و بنابراین عرضه زیاد به معنای عدم تقاضا است و بنابراین بازده اجاره به طور متوسط و به عنوان درصد قیمت ملک پایین است. ، زیرا قیمت ها در بخش دوم بسیار بالاتر از بخش سوم است و همچنین امکان فروش مجدد نسبتاً دشوار است.

 -3بخش سوم بیشترین تعداد پروژه های جدید را شامل می شود و بنابراین عملکرد اجاره از نظر ارزش و متوسط کم است ، از جمله درصد قیمت املاک و مستغلات در این بخش ارزان ترین و امکان فروش مجدد با سود تقریباً غیرممکن.

 در مورد زیرساخت ها:

-1 بخش اول: واضح است که تراکم خطوط حمل و نقل از هر نوع در این بخش بسیار زیاد است و این بدان معناست که هیچ فرصت بزرگی برای رشد زیرساخت ها بیش از آنچه در آینده وجود دارد ، وجود ندارد مرکز استانبول با ارزش سرمایه گذاری بالا برای نکات زیر باقی مانده است:

• این سرمایه گذاری منوط به زمان مشخصی است و هرچه به مرکز استانبول نزدیکتر باشد ، سرمایه گذاری و فروش مجدد ملک با سود اضافی راحت تر است.

• پروژه های جدید در مرکز استانبول محدود هستند و بنابراین تقاضا برای آنها در حال حاضر و در آینده زیاد است ، بنابراین در صورت فروش مجدد ، نرخ سود بالا خواهد بود.

• بازده اجاره املاک و مستغلات در مرکز استانبول بالاتر از بازده اجاره املاک و مستغلات دور از مرکز است.

• اگر پروژه در دست ساخت باشد ، این برای یک سرمایه گذاری کوتاه مدت نیز سود بیشتری دارد.

• مناطق مرکز استانبول هرگز ارزش خود را از دست نمی دهند ، هرچه گسترش شهرها در سراسر استانبول ، شرق و غرب گسترش یابد ، اهمیت مناطق مرکزی بیشتر و ارزش سرمایه گذاری آنها بیشتر است

 

-2 بخش دوم: دارای تراکم زیرساختی کمتری نسبت به بخش اول است ، اما نسبتاً زیاد است و در نتیجه توسعه زیرساخت ها در آینده در سطح متوسط خواهد بود و بنابراین شانس فروش مجدد در آینده با جمع آوری سود که در این بخش زیاد نیست.

-3بخش سوم: واضح است که این یک بخش مدرن است و حمل و نقل در آن بسیار اندک ساخته شده است و بنابراین فقط به دلیل تکمیل زیرساخت ها در آینده فرصت خوبی برای رشد و توسعه وجود دارد و این به خودی خود یک مزیت سرمایه گذاری محسوب می شود ، اما این واقعیت که عرضه زیادی در این بخش وجود دارد ، آن را به منطقه ای پر از فرصت های سرمایه گذاری برنده و بازنده در همان زمان تبدیل می کند ، یک متخصص در بازار املاک و مستغلات که توسعه مناطق برای چندین سال باید مداخله کند تا در واقع پیشنهادات سرمایه گذاری در آن بدست آورد.

 

ممکن است ما قبل از پاسخ به سوال ، توضیحات را در مقدمه طولانی کرده باشیم ، یعنی اینکه آیا ضمانت اجاره و ضمانت فروش مجدد واقعی است یا ترفند بازاریابی است؟

در واقع ، ما به طور غیر مستقیم از طریق توضیح قبلی به این سوال پاسخ دادیم ، بنابراین اکنون می توانیم پاسخ را به روشنی و به روشنی از طریق نکات زیر خلاصه کنیم:

-1 بازده اجاره در استانبول (که بالاترین میزان در کل ترکیه است) در بهترین حالت بین 2 تا 7 درصد است و بنابراین به طور کلی هر افزایش بیش از 7 درصد ، روند تورم بازگشت اجاره غیرواقعی است ، اما این به شرطی است که ملک واجد شرایط بازدهی 7٪ باشد ، اما وقتی پروژه غیر سرمایه گذاری را پیدا کنیم ، انتظار می رود بازده اجاره 3٪ باشد ، ضمانت اجاره 8٪ یا 10٪ را فراهم می کند ، خصوصاً اگر پروژه همچنان ادامه داشته باشد در دست ساخت (یعنی هیچ مستاجر واقعی در پروژه وجود ندارد). در اینجا ترفند بازاریابی نهفته است ، زیرا ملکی به ارزش 100.000 دلار فروخته می شود ، به عنوان مثال ، با بازده 8٪ برای 3 سال و بنابراین در طی سه سال سرمایه گذار می تواند 24.000 $ دریافت کند ، و تا کنون همه چیز خوب به نظر می رسد ، پس این ترفند کجاست ؟

ترفند این است که پس از پایان این 3 سال ، سرمایه گذار با دو مشکل بزرگ روبرو خواهد شد:

بازده اجاره برای چهارمین سال پس از 8 درصد در سه سال اول بیش از 3 درصد نخواهد بود.

اگر سرمایه گذار بخواهد ملک را بفروشد و با فرض ثابت ماندن ارزش ملك ، در می یابد كه قیمت آن از 80.000 دلار فراتر نخواهد رفت و بنابراین بازده اجاره بالایی كه می گرفت ، پولی است كه قبلاً به شركت ساختمانی پرداخت كرده است. و آن را به صورت بازدهی بالای اجاره به دست می آورد.

 

-2بازده بالای اجاره اگر براساس مبنای صحیح سرمایه گذاری باشد ، واقعی است. اگر این یک دارایی غیر سرمایه گذاری باشد ، تمام بازده اجاره یک شگرد بازاریابی است ، اما مبانی سرمایه گذاری چیست؟

اگر محل املاک و مستغلات در بخش اول باشد و بنابراین تقاضای زیادی وجود دارد ، خرید یا اجاره ملک و در نتیجه بازگشت واقعی است (بیشتر پروژه های بخش اول ضمانت اجاره را ارائه نمی دهند زیرا پروژه هایی که نیازی به ضمانت ندارند).

این واقعیت که این ملک خارج از بخش اول است به معنای سرمایه گذاری نیست ، این امکان وجود دارد که یک فروشگاه تجاری در منطقه ای باشد که بسیار توسعه یافته است ، همانطور که در منطقه Cumhuriyet Mahallesi در Esenyurt اتفاق افتاد ، همانطور که تنها در مدت 5 سال شاهد پیشرفت بزرگی بوده است ، بنابراین مغازه های موجود در آن بازدهی بسیار بالایی از اجاره به دست آورده اند. عکس های زیر برای تصویر سازی است.

محله جمهوریت در سال 2014

 

محله جمهوریت در سال 2019

همچنین یکی از مبانی سرمایه گذاری این است که این ملک در یک منطقه پر جنب و جوش و در حال ظهور قرار دارد ، به ویژه در بخش سوم املاک و مستغلات ، که ایستگاه های مترو انتظار می رود در نزدیکی آن ساخته شوند ، یا در اصل در یک منطقه مدرن نزدیک به بزرگراه ها است.

بازده بالای اجاره در خارج از بخش اول ، تقریباً می توانیم آن را به دفاتر و مغازه ها محدود کنیم ، زیرا برای خانه های خارج از بخش اول ، درآمد اجاره آنها اغلب کم است.

-3 در مورد ضمانت فروش مجدد پس از 3 سال ، غالباً همانطور که ارائه می شود ، این قراردادی است که با شرکت ساختمانی منعقد می شود و از نظر حقوقی مشکلی در آن وجود ندارد و درصد توافق شده معمولاً از 20٪ است. طبق 40٪ پروژه ، که به معنای تضمین فروش مجدد املاک پس از این مدت توسط شرکت ساختمانی با تحقق این سود به صورت تضمینی است ، اما در اینجا دو سوال مهم داریم:

چگونه می توانم یک شرکت ساختمانی معتبر انتخاب کنم که به قول خود عمل کند؟ چگونه می توانم پروژه سرمایه گذاری را انتخاب کنم که آیا فروش مجدد را ارائه می دهد؟

بازار املاک و مستغلات در استانبول بسیار گسترده و به سرعت در حال تغییر است ، اما پاسخ این دو سوال بهتر است به تیم مشاور ما بسپارید ، کافی است برای مشاوره حرفه ای و رایگان در مورد املاک و مستغلات با ما تماس بگیرید.