رشد و افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات در ترکیه به طور کلی و در استانبول به طور خاص منجر به افزایش قیمت املاک و افزایش آشکار آنها در امروز شده است، علیرغم کاهش ارزش لیر ترکیه در برابر دلار و سایر عواملی که ممکن است برخی آن ها را منفی بدانند، مانند تورم جهانی و جنگ بین روسیه و اوکراین، اما سرمایه گذار املاک متوجه می شود که سودآورترین فرصت های سرمایه گذاری زمانی شکل می گیرد که تقاضا برای سرمایه گذاری به دلیل نگرانی هایی که ربطی به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ندارد، در حال کاهش باشد.
دلایلی که امروز به آن خواهیم پرداخت، افزایش قیمت املاک را توجیه می کند و تأیید می کند که تا زمانی که تقاضا به رشد خود ادامه دهد، این افزایش پایدار و رو به رشد خواهد بود و این در تمام سال های گذشته تأیید شده است.
فهرست مطالب
سرمایه گذاری که دیروز از فرصت استفاده کرده است نتایج آن را امروز درو می کند. در مورد سرمایه گذار امروزی، او نتیجه سرمایه گذاری خود را در آینده نزدیک خواهد گرفت. به همین دلیل است که سرمایه گذار خارجی ویل راجرز گفت:
«منتظر خرید ملک نباشید. املاک بخرید و منتظر بمانید.»
یعنی برای خرید ملک منتظر نمانید بلکه ملک بخرید و سپس صبر کنید. وی اشاره می کند که بخش املاک و مستغلات به طور کلی دارای فرصت های سرمایه گذاری است که دائماً تجدید می شود و بنابراین مهم است که به محض فراهم شدن فرصت، سرمایه گذاری آغاز شود.
اجازه دهید از این مقدمه شروع کنیم، که بیان می کند آنچه در ذهن تعدادی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات امروز در بازار املاک ترکیه می گذرد:
امروزه تعداد زیادی از سرمایه گذاران که همچنان به دنبال ملک مناسب در استانبول هستند، چه برای مسکن و چه برای سرمایه گذاری، باید در نیمه دوم سال 2021 با دلالان املاک در تماس بوده باشند و شاید بخشی از آنها در اواسط سال گذشته به تنهایی از استانبول دیدن کرده و چند پیشنهاد ملکی را بازدید کرده باشند ولی در آن زمان تصمیمی برای خرید هیچ یک از آنها نگرفته باشند.
امروزه با نزدیک شدن به فصل بهار، درخواست سرمایه‌گذاران برای پیشنهادات جدید تجدید می‌شود، زیرا امکان برنامه‌ریزی بازدید از نزدیک و انتخاب ملک مناسب وجود دارد، اما این سرمایه‌گذاران از قیمت‌های جدید املاک که افزایش یافته است، شگفت‌زده می‌شوند. نزدیک به 70 درصد در 9 ماه گذشته. ملکی که در ژوئن 2021 100.000 دلار ارزش داشت امروز در مارس 2022 ارزش آن بین 170.000 دلار تا 200.000 دلار است، بنابراین در این مدت نسبتاً کوتاه چه اتفاقی افتاد که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر زیادی گذاشت؟
آیا به این دلیل است که دلالان املاک سعی می کنند مشتریان را با قیمت های اغراق آمیز گمراه کنند؟
یا اینکه دلیل آن افزایش غیرمنطقی قیمت ها توسط پروژه های املاک برای افزایش سود است؟
یا این افزایش منطقی و قابل توجیه است که از کنترل دلالان و سازندگان املاک خارج است؟
چرا قیمت املاک و مستغلات در ترکیه افزایش می یابد؟
دلایل واقعی هر چه که باشد، از ابتدای سال 2022 تا تاریخ نگارش این مقاله متوجه شدیم که صدها مشتری قیمت های جدید املاک در استانبول را نمی پذیرند و پس از گشت های میدانی، اکثر آنها تصمیم به به تعویق انداختن دوباره مالکیت ملکی می گیرند. شاید قیمت املاک و مستغلات به آنچه که بود بازگردد، آیا آینده قیمت املاک در استانبول به آنچه قبلا بود باز خواهد گشت یا این افزایش اجتناب ناپذیر است و دوره آتی قیمت املاک بیشتری را به همراه خواهد داشت؟
بدون پاسخ به سوالاتی که در بالا مطرح کردیم نمی توان آینده قیمت ملک در ترکیه به طور کلی و در استانبول به طور خاص را به درستی پیش بینی کرد و فقط از طریق آن می توان انتظار پیشرفت طرح قیمت ملک را داشت.
دلایل افزایش قیمت املاک در سال 2022 چیست؟
1. دلایل مربوط به نرخ ارز:
اگر به سال 2017 برگردیم، متوجه می شویم که نرخ مبادله لیر ترکیه در برابر دلار آمریکا معادل هر دلار حدود 3.4 لیر ترکیه بوده است و در آن زمان قیمت یک ملک مسکونی 3 اتاقه در غرب استانبول در یک منطقه ای مانند Beylikduzu در داخل یک مجتمع مسکونی به طور متوسط حدود 610.000 لیر معادل تقریباً 180.000 دلار و قیمت همان ملک امروزی بود، با میانگین نرخ مبادله لیر ترکیه در برابر دلار آمریکا به 15 لیر برای هر دلار معادل آن، تقریباً 2.5 میلیون لیر ترکیه که معادل تقریباً 165.000 دلار است، می باشد. عملاً افزایش قیمت ملک مسکونی بر اساس لیر ترکیه در صورت محاسبه برای ارزهای خارجی مانند دلار، قیمت آن را تغییر چندانی نمی دهد.
در بازه زمانی اواخر سال 2018 تا اواسط سال 2021 که لیر ترکیه شاهد کاهش شدید در برابر دلار بود، قیمت املاک مسکونی تقریبا ثابت بود و این بدان معناست که ملک قبلی که در مورد آن صحبت می کردیم با قیمتی معادل 610.000 لیر با اندکی افزایش قیمت به 720.000 لیر رسید که اگر نرخ برابری لیر در برابر دلار را محاسبه کنیم معادل حدود 90.000 دلار است، هر دلار معادل 8 لیر ترکیه است (مطمئناً نرخ مبادله و قیمت املاک در این مدت ثابت نبودند، اما اگر دلار را محاسبه کنیم، قیمت آن را به طور متوسط تقریباً 90.000 دلار خواهد بود.)
به این معنی که در این دوره (پایان سال 2018 و اواسط 2021) قیمت ملک بسیار جذاب بوده و در صورت محاسبه برای ارزهای خارجی مانند دلار، به نصف قیمت واقعی ملک رسیده بود.
یادداشت:
بخش بزرگی از املاک مسکونی برای سرمایه گذاری مناسب نیستند و این بدان معناست که ملک از نظر امکانات می تواند برای زندگی خانواده شما مناسب باشد، اما در صورت فروش مجدد، اگر محاسبه به صورت ارزی انجام شود، قیمت فروش را نزدیک به قیمت خرید یا حتی کمتر از آن خواهید یافت. بنابراین ما همیشه در Right Home هشدار می دهیم، املاک سرمایه گذاری وجود دارند که هدفشان دستیابی به قیمت بالاتر هنگام فروش مجدد، صرف نظر از مساحت و تعداد اتاق هایشان است. در صورت تمایل می توانید برای اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.
اگر قیمت‌های فعلی املاک و مستغلات با قیمت‌های قبل از شروع کاهش شدید لیر ترکیه در اواخر سال 2018 مقایسه کنیم، قیمت های فعلی بالا نیستند.
کاهش قیمت ها در آن دوره (اواخر سال 2018 و اواسط سال 2021) یک فرصت سرمایه گذاری حتی برای املاک مسکونی برای پوشش شکاف قیمتی در ماه های گذشته و بازگشت به ارزش واقعی خود محسوب می شوند.
و در اینجا ما این سوال مهم را داریم: چرا وقتی ارزش لیر ترکیه در برابر دلار کاهش یافت، قیمت مستغلات مستقیماً افزایش پیدا نکرد؟
در واقع، بارها در مقالات قبلی اشاره کرده ایم که بازار املاک و مستغلات یک بازار محلی است و سرمایه گذار ترکیه ای از تغییر ارزش لیر ترکیه در برابر دلار آگاه است، اما برنامه سرمایه گذاری او بیشتر بر اساس لیر ترکیه است و بنابراین وقتی ارزش لیر ترکیه در مدت کوتاهی به نصف می رسد، در این بازار محلی منطقی نیست که قیمت املاک و مستغلات را 100 درصد فوراً افزایش دهیم، اما این افزایش قطعاً به یک دوره زمانی نیاز دارد، نه کوتاه.
همچنین نباید ظهور ویروس کرونا و تاثیر منفی آن بر حوزه سرمایه گذاری در املاک را فراموش کرد که به نوبه خود افزایش بیشتر قیمت ها را به تعویق انداخت.
اما امروزه با افزایش قیمت مصالح ساختمانی همانطور که در ادامه در نکات بعدی خواهیم دید، تفاوت قیمت بسیار سریع نمایان شده است.
2. دلایل مرتبط با مصالح ساختمانی:
اگرچه ترکیه صادرکننده بسیاری از مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز مانند آشپزخانه، سنگ مرمر، در و قفل است، اما بخش زیادی از مصالح اولیه ساختمانی مانند آهن و سیمان را وارد می کند. نمودار قیمت آهن و مصالح ساختمانی در سال های اخیر را ببینیم:
تا اواسط سال 2021، افزایش شدید قیمت آهن و مصالح ساختمانی به حدود 80 درصد برای آهن و 25 درصد برای سایر مصالح ساختمانی رسید.
افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی نه تنها بر پروژه های در حال ساخت تاثیر می گذارد، بلکه قیمت املاک آماده نقل و انتقال را نیز تحت تاثیر قرار می دهد، زیرا سازنده ای که املاک آماده می فروشد باید قیمت های جدید مصالح ساختمانی را برای شروع پروژه جدیدش بپردازد.
حتی پیشنهادهای فروش مجدد و مستعمل به دلیل تقاضای زیاد برای املاک ارزان و تقاضای کم برای املاک گران قیمت به آرامی به قیمت املاک جدید نزدیک می شود که به ناچار طی چند ماه آینده به تعادل در بازار منجر خواهد شد.
3. دلایل افزایش قیمت اجاره بها:
افزایش قیمت املاک و مستغلات به منظور واجد شرایط بودن آنها برای جذب بازده اجاره بالاتر معادله ای نادرست است، اما برعکس آن صادق است، به این معنی که بازده بالای اجاره هر ملک آن را واجد شرایط فروش با قیمت بالاتر می کند.
ترکیه به طور کلی و استانبول به طور خاص طی ماه های گذشته شاهد افزایش شدید قیمت اجاره بها بوده اند که بر اساس آمار دولتی به بیش از 120 درصد در برخی مناطق و به طور متوسط 84 درصد رسیده است.
این بدان معناست که اکثر املاک ظرف یک سال واجد شرایط جذب دو برابر اجاره ای که در سال های گذشته واجد شرایط دریافت آن بودند، شدند و در واقع هیچ ارزشی برای افزایش اجاره بهای ملک بدون تقاضای واقعی برای آن با قیمت جدید وجود نداشته باشد، و این برای اکثر مناطق استانبول که دارای مستاجرینی هستند که مایل به اجاره این املاک حتی با دو برابر قیمت سال گذشته آن می باشند.
بازده اجاره در سال های گذشته قبل از افزایش قیمت ملک به طور متوسط تقریباً معادل 4 تا 5 درصد بود و اکنون پس از دو برابر شدن بازده اجاره، منطقی می شود که قیمت ملک برای حفظ همین درصد دو برابر شود.
4. دلایل مرتبط با عرضه و تقاضا:
اثرات منفی ویروس کرونا و رکود اقتصادی که جهان را تحت تاثیر قرار داد، به شدت بر ایجاد پروژه های جدید تأثیر گذاشت و بنابراین برای استانبول، تقاضا از عرضه بیشتر شده است و این دلیلی است که قطعاً منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات که در ابتدا در بازار امروز ارائه می شود ، شد.
علاوه بر این، فقدان زمین مناسب برای ساخت و ساز در نزدیکی زیرساخت های مهم، زمین های مناسب برای ساخت و ساز با تقاضای بالا مواجه می شوند و این به نوبه خود منجر به قیمت بالای زمین حتی قبل از شروع ساخت و ساز می شود.
5. دلایل اقتصادی:
نرخ بالای تورم در آمریکا که به زودی با افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو آمریکا همراه خواهد شد که منجر به کاهش ارزها در برابر دلار می شود که به طور موقت قدرت خرید بیشتری پیدا می کند و در بلندمدت قدرت خرید آن را تضعیف می کند.
جهان هنوز از اثرات منفی اقتصادی ویروس کرونا، چه بر روی زنجیره‌های تولید و چه بر زنجیره‌های تامین، بهبود نیافته است و این به نوبه خود منجر به افزایش هزینه‌ها به طور کلی از جمله هزینه‌های ساخت و ساز و در نتیجه قیمت املاک و مستغلات می‌شود.
6. دلایل سیاسی:
جنگ اخیر بین روسیه و اوکراین از یک سو منجر به افزایش قابل توجه قیمت نفت شد و همچنین سرمایه گذاران را وادار کرد به جای افتتاح فعالیت های تجاری به پناهگاه های امن برای سرمایه گذاری مانند مالکیت املاک و مستغلات متوسل شوند که توسعه جنگ ممکن است منجر به توقف کامل آن شود.
باید دلایل دیگری نیز وجود داشته باشد که امروز به آنها اشاره نکردیم، اما اینها دلایل اصلی هستند که نوعی افزایش ناگهانی قیمت ملک را که ترکیه به طور کلی و استانبول به طور خاص شاهد آن است، توجیه می کند.
در مورد آینده قیمت ملک در ترکیه نیز با ارزیابی عوامل اساسی که به آن اشاره کردیم می توان آن را پیش بینی کرد و آیا در سال های آینده همچنان باعث افزایش قیمت ملک می شوند یا کاهش آن؟
برای بهره مندی از تجربیات متخصصین ما در رایت هوم می توانید با تماس با ما از مشاوره رایگان بهره مند شوید.
