اصول سرمایه گذاری املاک در استانبول چیست؟

در این مقاله به اصول سرمایه گذاری املاک و مستغلات مختص استانبول می پردازیم و به سوالات متداول در این زمینه می پاسخ می دهیم.

در مرحله اول، تعریف صحیح سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای درک اصول آن مهم است.

سرمایه گذاری املاک و مستغلات به سرمایه گذاری یک سرمایه مشخص در یک دوره معین برای ایجاد بازده اضافی در سرمایه سرمایه گذاری شده اشاره دارد.

سرمایه گذاری می تواند به شکل خرید یک ملک در حال ساخت با قیمت X و فروش آن پس از دو یا سه سال به قیمت 2X باشد، بنابراین بازدهی 100 درصدی سرمایه در طی سه سال حاصل می شود که به بازگشت سرمایه سالانه 33.4 درصدي تبدیل می شود.

سرمایه گذاری همچنین می تواند شامل خرید یک ملک آماده و اجاره آن اعم از مبله یا غیر مبله برای مدت معینی مانند سه سال و بعداً فروش آن به همان قیمت یا بالاتر باشد.

به عنوان مثال، اگر ملکی را به ارزش X بخریم و سالانه آن را با بازدهی 7 درصد اجاره کنیم، پس از سه سال، می‌توانیم ملک را به همان قیمتی که خریداری کرده‌ایم بفروشیم و در نتیجه بازده سرمایه‌گذاری معادل X1.21 به دست می‌آید. بازدهی 21 درصدی طی سه سال. بنابراین، ROI سالانه 7٪ است.

اگر بعد از این مدت موفق شدیم ملک را با قیمتی بالاتر از X بفروشیم، به این معنی است که بازده سرمایه گذاری سالانه بیش از 7 درصد است و اگر آن را به قیمت کمتر از X بفروشیم، به این معنی است که بازده سالانه کمتر از 7 درصد است.

با این حال، اگر ما نتوانیم ملک را پس از دوره سرمایه گذاری، صرف نظر از ارزش بازار آن در آن زمان، بفروشیم، این یک سرمایه گذاری بازنده در املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود (که امروزه در مورد حداقل 60٪ از خرید های ملکی در استانبول صدق می کند).

برای جلوگیری از سرمایه گذاری زیانده املاک، مطالعه صحیح اصول سرمایه گذاری و اعمال آنها با کمک کارشناس املاک ضروری است.

اصول سرمایه گذاری املاک در استانبول چیست؟

1- مکان مناسب

بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات می دانند که همانطور که در بالا ذکر شد، سرمایه گذاری در املاک در مراحل اولیه ساخت می تواند به بالاترین افزایش سرمایه دست یابد. با این حال، آنها هنگام انتخاب مکانی که در آن قیمت ها به طور قابل توجهی افزایش یافته است یا جایی که فرصت های فروش مجدد تقریبا غیرممکن است، یک اشتباه ساده اما ویرانگر مرتکب می شوند. صرف نظر از افزایش سرمایه به دست آمده، سرمایه گذاری در ملکی با موقعیت نامناسب می تواند منجر به از دست دادن بیشتر یا تمام بازده های به دست آمده توسط سرمایه گذار شود.

بنابراین، انتخاب مکان مناسب نقطه شروع برای انتخاب یک ملک سرمایه گذاری سالم است.

2- ملک مناسب

شکل های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به دلیل شکست برخی از شرکت های کارگزاری املاک در نشان دادن سرمایه گذاری سودمند واقعی به مشتری، متنوع شده است.

گاهی اوقات پیشنهادهایی برای سرمایه گذاری در زمینی که در انتهای کانال استانبول قرار دارد وجود دارد و قیمت هر متر مربع زمین مناسب برای ساخت و ساز امروز می تواند به 200 دلار برسد. با این حال، این صرفا یک ایده است، و توسعه این زمین ها با تکمیل پروژه کانال استانبول ممکن است 50 سال طول بکشد یا اینکه پروژه به طور کامل به تعویق بیفتد.

اگر سرمایه گذار از این نکته آگاه باشد و بفهمد که فروش مجدد زمین در حال حاضر غیرممکن است و قصد دارد برای فرزندان خود سرمایه گذاری کند، اشکالی ندارد. اما با توجه به تجربه روزانه ما بسیاری از سرمایه گذاران معتقدند قیمت این زمین ها در سال های آینده پنج برابر خواهد شد!!

گاهی اوقات، پیشنهادهایی برای املاک تجاری به عنوان نوعی تغییر وجود دارد بدون اینکه مشخص شود که این نوع سرمایه گذاری فقط در بلندمدت مناسب است. علاوه بر این، کاهش مداوم ارزش لیر ترکیه، قراردادهای اجاره بلند مدت را به منبع کاهش سرمایه گذاری تبدیل می کند، حتی اگر با ارقام جذابی مانند 7 درصد شروع شود، پس از پنج سال با بازدهی كمتر از 2 درصد به پایان می رسد.

ما این نوع سرمایه گذاری ها را توصیه نمی کنیم، زیرا مطمئناً گزینه های بهتری در بازار وجود دارد. با این حال، ما باید واقعیت پشت این پیشنهادات ارائه شده را روشن کنیم.

گاهی اوقات، پیشنهاداتی برای آپارتمان ها و یا حتی ویلاهای پیش ساخته با قیمت های کمتر از قیمت املاک جدید وجود دارد. این فرصت ها ممکن است فقط برای کسانی مناسب باشد که به دنبال اقامت دائم هستند و درصد آنها در بین خارجی هایی که دارای ملک در ترکیه هستند از 2٪ تجاوز نمی کند. در مورد سرمایه گذاری، حتی اگر آنها را مجدداً تجهیز کنید و در ابتدا بازدهی چشمگیر 8 درصدی بدست آورید، این بازده به مرور زمان به دلیل کاهش ارزش لیر ترکیه در برابر دلار کاهش می یابد. فاجعه بزرگتر ناتوانی شما در فروش مجدد ملک خود در زمانی است که می خواهید سرمایه گذاری خود را پایان دهید.

3- شهر مناسب

اگرچه مانند روز روشن است که استانبول تنها شهری است که در صورت انتخاب صحیح می توانید ملک خود را مجدداً بفروشید، اما هنوز هم سرمایه گذارانی را می بینیم که به دلیل قیمت پایین و پتانسیل سرمایه گذاری وسوسه شده و مشتاق خرید ملک خارج از استانبول هستند!

اگر هدف گذراندن تعطیلات باشد و خانه ای در ترابزون، یالووا، بورسا یا حتی آنتالیا بخرید، منطقی به نظر می رسد زیرا نگران فرصتی برای فروش مجدد آن نیستید.

مشکل زمانی به وجود می آید که برخی از سرمایه گذاران بر این باورند که خرید ملک در خارج از استانبول برای اجاره های با بازده بالا و فروش مجدد آسان در آینده مناسب است. حتی برخی می گویند که در تعطیلات تابستانی از ملک استفاده می کنند و زمانی که در کشور نباشند آن را اجاره می دهند. با این حال، این ایده نمی تواند محقق شود زیرا هیچ کس نمی خواهد ملک شما را در طول هشت ماه سرد اجاره کند.

4- ملک های در مراحل اولیه ساخت

اگرچه بسیاری از پروژه های خارج از طرح ممکن است به دلایل زیر برای سرمایه گذاری مناسب نباشند:

یک توسعه دهنده ناشناس ممکن است پروژه را به موقع یا طبق مشخصات توافق شده تحویل ندهد یا اصلا آن را تحویل ندهد.

منطقه ممکن است برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مناسب نباشد زیرا تقاضای آینده برای آن محدود است و گزینه های آماده برای نقل مکان زیادی وجود دارد.

ملک ممکن است از ابتدا قیمت بالایی داشته باشد، بدون مزیت های واضحی که این افزایش را توجیه می کند، و فروش مجدد آن را بعدا دشوار می کند زیرا از میانگین بازار بالاتر است.

با این حال، اگر مشاوره ملکی مناسب دریافت کنید، بازدهی از یک ملک در مراحل اولیه ساخت هنوز حداقل چهار برابر بیشتر از بازده اجاره در املاک آماده نقل و انتقال است. علاوه بر این، امکان فروش مجدد ملک در مراحل اولیه ساخت زمانی که آماده استفاده است، بیشتر و آسان تر از فروش ملکی است که از قبل آماده بوده است، به خصوص اگر چندین سال از اجاره آن سود برده باشید.

5- منحصر به فرد بودن

شرایط قبلی به تنهایی برای ایجاد یک سرمایه گذاری 100 درصد موفق در املاک کافی نیست. آنها باید با مشاوره از یک متخصص در این زمینه که بتواند تقاضای آینده برای املاک را ارزیابی کند و به شما در انتخاب مناسب ترین آنها کمک کند ترکیب شود.

همیشه با ما تماس بگیرید و جدیدترین پیشنهادات ما را دریافت کنید.