ما قبلا در مقاله ای در مورد نحوه فروش ملک خود در ترکیه صحبت کردیم. امروز در مورد یک موضوع پیشرفته تر در سرمایه گذاری املاک صحبت خواهیم کرد، یعنی چه زمانی باید ملک خود را در ترکیه بفروشم؟
در حوزه سرمایه گذاری املاک، مشخص است که خرید ملک با قیمت مناسب در مراحل ساخت با مشخصات منحصر به فرد نسبت به املاک همسایه و فروش آن در آینده یکی از سودآورترین شکل های سرمایه گذاری در املاک است. اگر به درستی انجام شود، می تواند حداقل سه برابر بیشتر از بازده اجاره، بازده سرمایه گذاری داشته باشد، به خصوص در هنگام سرمایه گذاری در املاک آماده به کار.
امروز، ما به زمان بندی مناسب برای فروش ملک می پردازیم. بر اساس مشاهدات روزانه ما، متوجه شده‌ایم که حتی زمانی که یک سرمایه‌گذار ملکی با ویژگی‌های سرمایه‌گذاری قوی، موقعیت رقابتی، قیمت‌های جذاب و مزیت‌های جذاب به دست می‌آورد، ممکن است تصمیم به فروش آن در زمان‌بندی اشتباه بگیرد که منجر به افت قابل‌توجه در بازده سرمایه گذاری پیش بینی شده می شود.
زمان های مناسبی برای خرید و زمان های مناسبی برای فروش وجود دارد. اگر شما از آن دسته افرادی هستید که در زمان اوج تقاضا ملک خریداری می کنید و در صورت کاهش تقاضا اقدام به فروش آن می کنید، مخاطب این مقاله شما ارسال هستید و از مزایای آن بهره مند خواهید شد.
ترس از دست دادن که به اختصار FOMO نامیده می شود، پدیده ای است که نه تنها در بازارهای مختلف سرمایه گذاری، بلکه در بازار املاک و مستغلات نیز تعریف شده است. این نشان می دهد که عجله سرمایه گذاران به سمت یک محصول خاص باعث افزایش قیمت آن می شود و سرمایه گذاران ترسناکی را جذب می کند که می ترسند فرصت سرمایه گذاری را از دست بدهند. آنها آن را با قیمت بالا می خرند و در نتیجه بازده سرمایه گذاری مورد انتظار را از دست می دهند.
به طور مشابه، هنگامی که سرمایه گذاران شروع به فروش یک محصول خاص می کنند، باعث کاهش قیمت آن می شود. این امر سایر سرمایه گذاران را که مالک همان محصول هستند مجبور می کند تا با قیمت پایین تر بفروشند، زیرا از کاهش بیشتر قیمت می ترسند.
سرمایه‌گذاری که قربانی هر یک از این سناریوها یا هر دو شود، در نهایت سرمایه‌گذاری سودآور او به سرمایه‌گذاری زیان آور سوق داده می شود.
ما نمونه هایی از بازار املاک و مستغلات را با توجه به سال های گذشته ارائه خواهیم داد:
قبل از سال 2018، لیر ترکیه کاهش نسبتاً کمی را در برابر دلار آمریکا تجربه کرد. در آن زمان قیمت یک ملک 3 خوابه در منطقه بیلیکدوزو در سمت اروپایی استانبول تقریباً 250000 دلار بود که معادل حدود 800000 لیر ترکیه بود.
در اواخر سال 2018، لیر ترکیه به دلیل مشکلات مستقیم سیاسی با ایالات متحده، به شدت از 4.7 به 7 لیر در هر دلار کاهش یافت. از آنجایی که بازار املاک و مستغلات ترکیه حدود 98 درصد داخلی است، قیمت ملک در درجه اول بر اساس لیر ترکیه است.
این کاهش سریع ارزش بی سابقه بود، به ویژه به دلایل سیاسی (بازداشت کشیش آمریکایی). با این حال، بر قیمت گذاری املاک و مستغلات محلی به لیر ترکیه تأثیری نداشت. در نتیجه، همین ملک 3 خوابه در بیلیکدوزو برای مدت قابل توجهی قیمت خود را در 800000 لیر ترکیه حفظ کرد. این قیمت به پیشنهادی غیر قابل مقاومت برای سرمایه گذاران خارجی تبدیل شد، زیرا قیمت ملک به دلار تقریباً نصف قیمت قبلی بود.
شایان ذکر است که از اوایل سال 2019 تا اواسط سال 2021، قیمت گذاری املاک در بازار ترکیه به لیر ترکیه وابسته بود. این بدان معناست که به مدت تقریباً دو سال و نیم، سرمایه‌گذاران خارجی به دلیل نرخ ارز قوی، در کنار انگیزه شهروندی برای خرید ملک به ارزش 250000 دلار در آن دوره، فرصتی برای خرید ملک با قیمت تقریباً نصف ارزش داشتند. از این دوره به عنوان عصر طلایی سرمایه گذاری خارجی در بازار املاک ترکیه یاد می شود.
با این حال، پس از اواسط سال 2021، اثرات تورم جهانی، ناشی از چاپ بیش از 5 تریلیون دلار توسط دولت ایالات متحده به بهانه حمایت از جمعیت در طول همه‌گیری کووید-19، آشکار شد و به طور کلی جهان را تحت تاثیر قرار داد.
با توجه به افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و تکمیلی، سازندگان ملک مجبور شدند برای اولین بار ملک خود را به جای لیر ترکیه به دلار قیمت گذاری کنند.
در نتیجه، ملک 3 خوابه در Beylikdüzü که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم، به دلیل تورم قابل توجه کالاهای دلاری، اکنون حداقل 300000 دلار قیمت دارد.
این بدان معناست که هرکسی که ملکی را قبل از سال 2018 (با قیمت‌های بالاتر) خریداری کرده باشد و بخواهد آن را در دوره کاهش قیمت‌ها بین سال‌های 2019 تا اواسط سال 2021 بفروشد، بدون شک بازده سرمایه‌گذاری منفی دریافت خواهد کرد. زیرا همانطور که اشاره کردیم قیمت املاک بر اساس دلار 50 درصد کاهش یافته است. سناریویی را در نظر بگیرید که در آن شخصی قبل از سال 2018 ملکی را به قیمت 200,000 دلار خریداری کرده است، و بیایید فرض کنیم که قیمت آن پس از تکمیل 25٪ افزایش یافته است و ارزش آن را به 250,000 دلار می رساند. اما به دلیل کاهش ارزش پولی، ارزش ملک به 125000 دلار کاهش یافت. در نتیجه، آنچه زمانی یک سرمایه‌گذاری موفق بود، به دلیل انتخاب زمان نامناسب برای فروش، به سرمایه‌گذاری بازنده تبدیل شد.
به همین ترتیب، کسانی که در دوره طلایی کاهش قیمت‌ها، ملک خریداری کردند و قبل از اواسط سال 2021 نفروختند، سرمایه‌گذاری‌های خود را به اشتباه تعیین کردند. تورم جهانی منجر به رکود اقتصادی در بازارها شد. حتی در حال حاضر، اگر ارزش واقعی ملک شما 250000 دلار باشد، به دلیل کاهش تقاضا، نمی توانید آن را بیش از 150،000 دلار بفروشید. باز هم، این منجر به یک سرمایه گذاری ناموفق در املاک و مستغلات می شود.
بنابراین، راه حل چیست؟
راه حل مشاوره با یک شرکت معتبر با تجربه واقعی در بازار املاک شروع می شود. آنها می توانند اطلاعات دقیقی را با پشتوانه تجربیات عملی و اعداد واقعی به شما ارائه دهند.
بسیاری از سرمایه گذاران کوشا می توانند محله های استانبول را مطالعه کنند و معادلات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را درک کنند، بنابراین فرصت های سرمایه گذاری را نسبتاً دقیق ارزیابی می کنند. با این حال، از آنجایی که آنها این همه سال را به طور مستقیم تجربه نکرده اند، شکافی وجود دارد که بدون مشاوره یک مشاور املاک باتجربه و حرفه ای نمی توان آن را پر کرد.
بازار املاک و مستغلات ترکیه با بازار کشور شما متفاوت است. بنابراین، شما نمی توانید آن را با همان استانداردها اندازه گیری کنید. حتی اگر قبلاً در استانبول دارای ملک بوده اید، موفقیت شما در سرمایه گذاری بعدی را تضمین نمی کند. عوامل موثر بر موفقیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات واقعاً متعدد و در هم تنیده هستند.
برای سرمایه گذاران باتجربه، در بحبوحه تورم و رکود جهانی، اصلاً زمان مناسبی برای فروش املاک قبلی شما نیست. این زمان مناسب برای افزایش و تنوع بخشیدن به دارایی های خود است. از طرف دیگر، اگر تمایلی به انجام این کار ندارید، منتظر مرحله بهبود اقتصادی که پس از رکود است باشید. سپس، می‌توانید املاک خود را به ارزش واقعی خود بفروشید، بدون اینکه نیازی به از دست دادن تمام یا بخشی از سودی که کسب کرده‌اید باشید.
به یاد داشته باشید زمانی که تقاضا کم است خرید کنید زیرا بازده بالاتری خواهید داشت و زمانی که تقاضا زیاد است بفروشید زیرا قیمت ملک در اوج خود خواهد بود.
همانطور که وارن بافت، سرمایه‌گذار مشهور می‌گوید:
وقتی دیگران حریص هستند بترسید و وقتی دیگران می ترسند حریص باشید.
این به این معنی است که وقتی دیگران می‌ترسند، خرید کنید و زمانی که دیگران در حال خرید هستند، بفروشید.
