اکثر سرمایه گذاران املاک عادت دارند در هنگام خرید ملک جدید از میانگین قیمت هر متر مربع در یک منطقه خاص به عنوان معیاری مرتبط استفاده کنند. با این حال، این رویکرد برای بازار استانبول مناسب نیست.
چرا؟
امروز در مقاله خود به بررسی میانگین قیمت ملک در استانبول می پردازیم و سعی می کنیم در صورت امکان چالش های موجود در محاسبه آنها را توضیح دهیم.
عنوان این مقاله را به گونه ای انتخاب کردیم که توجه این نوع سرمایه گذاران را به خود جلب کند و هدف آن این است که روشن کنیم چرا محاسبه میانگین قیمت هر متر مربع در یک منطقه خاص امکان پذیر نیست. بیایید به تصویر زیر فکر کنیم:
این منطقه لونت در استانبول اروپایی است، منطقه‌ای مرکزی با بخش مدرن با آسمان‌خراش‌هایی که برخی از آنها چشم‌انداز بسفر دارند. بخش دیگری از Levent هنوز سبک ساخت و ساز قدیمی خود را با ساختمان های کم ارتفاع و مصالح ساختمانی بی کیفیت حفظ کرده است.
قبل از اینکه بخواهیم میانگین قیمت‌ها را در لونت محاسبه کنیم، باید تضاد قابل توجه بین ساختمان‌های قدیمی و برج‌های مدرن در همان محله را درک کنیم.
از تصویر بالا می توان چند نکته مهم را مشاهده کرد:
نواحی مرکزی نزدیک تنگه بسفر قدیمی‌ترین مناطق استانبول هستند که متعاقباً در بخش‌های آسیایی و اروپایی گسترش یافته اند.
این گسترش سریع جمعیت در کمتر از 60 سال اتفاق افتاد و به مناطقی در 50 کیلومتری مرکز استانبول رسید.
گسترش جمعیت با توجه به سرعتی که در آن اتفاق افتاد به شکلی برنامه‌ریزی نشده اتفاق افتاد که منجر به شکل طولی شهر و فواصل قابل توجه بین مناطق مختلف شد.
گسترش سریع و بی برنامه شهری با ساخت و سازهای بی رویه منجر به ایجاد خانه هایی با مواد اولیه بی کیفیت شد.
این ساختمان‌های قدیمی در بیشتر محله‌های استانبول، به‌ویژه در نواحی مرکزی پراکنده شده‌اند.
بیایید تصویر را از مناطق مختلف مشاهده کنیم:
از شیشلی:
از بی اوغلو:
از ایوب سلطان:
از فاتح:
متوجه شدیم که ساختمان‌های قدیمی‌تر تصادفی در تمام مناطق مرکزی استانبول رایج هستند. این یک چالش بزرگ برای دولت ترکیه است که قصد دارد 2 میلیون آپارتمان قدیمی در استانبول را با آپارتمان های جدید مقاوم در برابر زلزله جایگزین کند.
بازگشت به موضوع اصلی ما و یک بار دیگر، با تصویری از منطقه Levent:
قیمت تقریبی هر متر مربع به شرح زیر است:
در ساختمان های قدیمی بدون دید، قیمت می تواند از 600 دلار شروع شود.
در ساختمان های قدیمی با دید، قیمت می تواند از 850 دلار شروع شود.
در ساختمان های نسبتاً بلند و سفید با قدمت 15 سال بدون چشم انداز، قیمت می تواند از 2000 دلار شروع شود.
در همان ساختمان با دید، قیمت می تواند از 2500 دلار شروع شود.
در برج یاقوت کبود (بلندترین ساختمان در استانبول اروپایی)، قیمت می تواند از 7000 دلار بدون چشم انداز شروع شود.
در برج یاقوت کبود با طبقات بلند و منظره بسفر، قیمت می تواند از 10000 دلار شروع شود.
بر اساس این تحلیل آماری ساده، اگر بخواهید میانگین قیمت هر متر مربع را در منطقه لونت محاسبه کنید، کدام یک را باید انتخاب کنید؟
علاوه بر این، می‌توانید مشاهده کنید که تعداد ساختمان‌های قدیمی‌تر چندین برابر بیشتر از تعداد ساختمان‌های جدید است، که باعث می‌شود آنها برای سرمایه‌گذاری کمتر مطلوب باشند، که قیمت پایین‌تر آنها را توجیه می‌کند، نه اینکه یک فرصت طلایی املاک و مستغلات باشد که گاهی اوقات به بازار عرضه می‌شود.
ممکن است کسی بگوید: "چرا کارها را پیچیده می کنیم؟ مثلاً بیایید قیمت هر متر مربع را برای ساختمان های جدید محاسبه کنیم."
اگرچه این ممکن است منطقی به نظر برسد، اما قابل اجرا نیست، زیرا ساختمان های جدید نیز از چندین جنبه متفاوت هستند:
قدمت ساختمان بر قیمت گذاری املاک تاثیر می گذارد.
نوع مواد مورد استفاده برای هر دو قسمت داخلی و خارجی.
جهت ساختمان و نمای آن.
کف آپارتمان و نمای آن.
خواه این ساختمان در خدمت اهداف مسکونی باشد یا تجاری.
امکانات موجود و کیفیت آنها.
مکان دقیق در منطقه
شرکت ساخت و ساز مسئول ساختمان، در میان بسیاری از عوامل دیگر.
بنابراین، یک بار دیگر، نمی‌توانیم این نکته را به‌طور دقیق خلاصه کنیم. این تفاوت قابل توجهی را که وقتی مشتری از چندین نماینده املاک در مورد قیمت ها در منطقه ای مانند شیشلی یا لونت می پرسد، توضیح می دهد. برخی ممکن است پیشنهاداتی را برای املاک قدیمی با قیمت پایین ارائه دهند، در حالی که برخی دیگر یک پیشنهاد متوسط ارائه می دهند و برخی دیگر بهترین برج را در کل منطقه به نمایش می گذارند. هر دیدگاهی می تواند درست باشد.
به همین دلیل، ما همیشه به مشتریان توصیه می کنیم قبل از اینکه به طور تصادفی از ده ها شرکت املاک و مستغلات در مورد قیمت سؤال کنند، اطلاعات کافی در مورد ملک مورد نظر خود جمع آوری کنند. این رویکرد ارزیابی دقیق تری از پیشنهادات ارائه شده را تضمین می کند.
برای دریافت اطلاعات جامع و دقیق در مورد بازار می توانید با تیم متخصصان سرمایه گذاری املاک Right Home تماس بگیرید.
