چرا قیمت املاک جدید در مرکز استانبول بالا است؟

این سوال ممکن است در ابتدا ساده به نظر برسد، اما همانطور که ما در مورد تفاوت قیمت قابل توجه بین املاک قدیمی و جدید در مرکز استانبول کاوش می کنیم، به یک سوال بسیار مهم تبدیل می شود که نیاز به پاسخ دقیق و با جزییات دارد.

بیایید با دسته‌بندی انواع املاک در مرکز استانبول شروع کنیم و سپس دلایل تفاوت قیمت‌ها را که می‌تواند به بیش از 16 برابر در هر متر مربع برای املاک تقریباً مجاور برسد، توضیح دهیم.

این منطقه لونت در استانبول اروپایی است، منطقه‌ای مرکزی شامل بخش مدرن با آسمان‌خراش‌هایی که برخی از آن‌ها منظره‌ای از تنگه بسفر دارند و بخشی از لونت که هنوز ساختار قدیمی خود را حفظ کرده است و متشکل از ساختمان‌های کم ارتفاع با مصالح بی کیفیت می باشد.

 

قیمت های تقریبی هر متر مربع به شرح زیر است:

در ساختمان های قدیمی بدون دید، قیمت هر متر مربع می تواند از 600 دلار شروع شود.

در ساختمان های قدیمی با دید، قیمت هر متر مربع می تواند از 850 دلار شروع شود.

در ساختمان های نسبتاً بلند و سفید با قدمت حدود 15 سال، قیمت هر متر مربع بدون دید می تواند از 2000 دلار شروع شود.

در همین ساختمان با دید، قیمت هر متر مربع می تواند از 2500 دلار شروع شود.

در برج یاقوت کبود (بلندترین ساختمان در استانبول اروپایی)، قیمت هر متر مربع بدون دید می تواند از 7000 دلار شروع شود.

در برج یاقوت کبود، برای طبقات بلند با منظره بسفر، قیمت هر متر مربع می تواند از 10000 دلار شروع شود.

 

اکنون، بیایید به دلایلی بپردازیم که قیمت هر متر مربع را در یک آسمان‌خراش مجلل با منظره بسفر 16 برابر بیشتر از قیمت یک ساختمان قدیمی معمولی در آن نزدیکی می‌کند.

قبل از شروع توجه داشته باشید: ما برج یاقوت کبود را برای مقایسه کلی انتخاب کردیم زیرا این بلندترین ساختمان در منطقه Levent است. این لزوما بهترین گزینه سرمایه گذاری نیست. برای کشف فرصت های سرمایه گذاری برتر در هر منطقه ای از استانبول، برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید.

 

1- مکان

در نگاه اول، پرداختن به این نکته در اینجا مناسب به نظر نمی رسد، زیرا ساختمان قدیمی بسیار نزدیک به آسمان خراشی است که ما آن را با آن مقایسه می کنیم. با این حال، واقعیت یک تفاوت اساسی را نشان می دهد.

هنگامی که شما یک سبک زندگی مجلل را انتخاب می کنید، کل محله اطراف را خریداری می کنید، نه فقط ساختمانی که دارایی شما را در خود جای داده است. کنتراست قابل توجه بین دو تصویر زیر را مشاهده کنید:

تصویری از محله‌ای واقع در پشت برج معروف یاقوت کبود در منطقه لونت.

تصویری که در مقابل برج یاقوت کبود در منطقه لونت گرفته شده است.

 

  هنگامی که قصد اجاره یک آپارتمان مسکونی یا یک فضای اداری در برج یاقوت کبود را دارید، می توانید اجاره مناسبی را بدون در نظر گرفتن قیمت اجاره در محله های قدیمی پشت آن تعیین کنید، زیرا آنها سبک زندگی کاملا متفاوتی را ارائه می دهند که قابل مقایسه نیست.

امنیت بسیار ارزشمندی که توسط یک محله مجلل ارائه می‌شود، برای بسیاری از اجاره‌کنندگان یا خریداران بالقوه آینده ملک از شما ، یک عامل مهم است. نزدیکی ملک شما به جاده اصلی و مرکز حمل و نقل با ملکی که حتی 5 دقیقه با جاده اصلی و حمل و نقل فاصله دارد بسیار متفاوت است.

محله های قدیمی در شب خلوت هستند و در روز امن نیستند، به خصوص با توجه به اینکه استانبول شهری است با زمین های پرفراز و نشیب متعدد. این امر عمیقاً بر بازگشت سرمایه از ملک و در نتیجه قیمت هر متر مربع آن تأثیر می گذارد.

 

2- عمر ساختمان

هر ساختمانی در استانبول که بیش از 24 سال قدمت داشته باشد را نمی توان با هیچ ملک جدیدی مقایسه کرد. این به این دلیل است که هر ملکی که قبل از سال 1999 (زمانی که شهرداری استانبول کد جدید مهندسی لرزه نگاری را معرفی کرد) ساخته شده باشد، با اولین زمین لرزه ای که در مجاورت آن قرار بگیرد، مستعد سقوط است.

بسیاری از ساختمان های قدیمی در سراسر استانبول به دلیل گسترش سریع شهری و افزایش قابل توجه جمعیت، به طور تصادفی ساخته شده اند، که گسترش افقی شهر را به شیوه ای سازماندهی نشده توجیه می کند.

مصالح ساختمانی ناکافی بدون نظارت مهندسی مناسب استفاده شد. بسیاری از خانه های قدیمی حتی توسط خود صاحبان آنها ساخته شده است. حتی ساختمان های کوچک نیز وضعیت بهتری ندارند. یک پیمانکار محلی با عجله آنها را با حداقل اقدامات ایمنی و امنیتی ساخته است و تنها هدف آن ساخت سریع برای فروش، جمع آوری سود و حرکت به سمت ساخت مجدد است.

پس از زلزله ای به بزرگی 7.6 ریشتر، که نزدیکی شهر ازمیت را لرزاند و تأثیر آن تا به استانبول رسید، و بیش از 17000 کشته برجای گذاشت، شهرداری استانبول یک کد ساختمانی جدید ایجاد کرد و برای هیچ ساختمان جدیدی که مقاوم در برابر زلزله نبود، مجوز صادر نکرد. 

اگرچه این قانون برای ساخت و سازهای جدید بسیار مفید بود، اما در مورد بیش از 500000 خانه که قبل از این قانون بدون در نظر گرفتن استانداردهای ایمنی و مقاومت لرزه ای ساخته شده اند، چطور؟

امروزه سرمایه گذاران خارجی به خرید ملک 30 ساله در مناطقی مانند آوجیلار، فاتح، شیشلی یا تکسیم با قیمتی کم افتخار می کنند، غافل از اینکه این سرمایه گذاری ها مشروط به اولین زلزله ای است که نه تنها دارایی آنها بلکه ملک های مشابه آن ها را از بین می برد و منجر به تلفات جانی می شود.

با توجه به مواردی که هر روزه شاهد آن هستیم، این توضیحات را ارائه داده ایم.

 

3- مصالح ساختمانی مورد استفاده

مصالح ساختمانی برای اطمینان از دوام ساختمان و مقاومت آن در برابر زلزله ضروری است. آنها همچنین توانایی آن را برای ایستادن قوی پس از چندین سال ساخت تضمین می کنند.

با این حال، مواد مورد استفاده برای پوشش بیرونی و داخلی نقش مهمی در تعیین قیمت هر متر مربع یک ملک خاص دارند. به تصاویر زیر توجه کنید:

 

ارتفاع سقف، طراحی سقف، طراحی دیوار

نوع شیشه عایق مورد استفاده برای به حداکثر رساندن نور خورشید در حین اطمینان از عایق صدا

کیفیت چوب مورد استفاده برای کفپوش

کیفیت مصالح و عناصر مورد استفاده در دکوراسیون و تاسیسات ساختمانی

هر یک از جزئیات این موارد و بسیاری دیگر نقش مهمی در تعیین قیمت هر متر مربع و بازگشت سرمایه هر ملک ایفا می کند.

من واقعاً از دلالان املاکی که ساخت و سازهای جدید را در مناطق مرکزی تبلیغ می کنند و قیمت هر متر مربع را با قیمت یک برج کاملاً مشخص مقایسه می کنند شگفت زده می شوم.

گاهی اوقات، یک ساختمان ممکن است واقعاً نمای زیبایی داشته باشد و یک سازه جدید مقاوم در برابر زلزله باشد، اما نمیتوان آن را با یک برج با کیفیت بالا که به طور کامل سرویس شده است مقایسه کرد. بازگشت سرمایه کاملاً متفاوت است.

 

4- ویو

این منظره زیبا برای زمانی که میخواهید مستاجر را متقاعد کنید اجاره ای که می خواهید معقول و مناسب است، بسیار کمک کننده است، مهم نیست که چقدر بالا باشد.

علاوه بر این، زمانی که قصد دارید ملک خود را بعداً بفروشید، منظره ای مانند این، تصمیم را برای خریدار جدید و همسرش سریع‌تر و آسان تر می‌کند.

نیازی به مقایسه نماهای ساختمان های قدیمی یا با طبقه محدود نیست، وضعیت اینجا کاملاً متفاوت و غیرقابل مقایسه است.

هنگامی که ما از نقطه نظر سرمایه گذاری فکر می کنیم، نه مسکونی، باید بر اصل منحصر به فرد بودن تمرکز کنیم.

چند ملک در همان منطقه چنین منظره ای را ارائه می دهند؟ هرچه تعداد کمتر باشد، رقابت کمتر، سطح منحصر به فرد بودن و در نتیجه بازده اجاره بالاتر می‌رود. علاوه بر این، امکان فروش مجدد بعداً با پتانسیل بیشتر آسان تر و سودآورتر می شود.

 

5- طول عمر مورد انتظار ساختمان

این نه تنها به سن فعلی ساختمان مربوط می شود، بلکه در نظر گرفتن طول عمر کامل مورد انتظار ساختمان نیز بسیار مهم است.

به عنوان مثال، برج یاقوت کبود، با طول عمر 12 سال، می تواند بسیار برتر از یک ساختمان اخیر در همان منطقه باشد که از مواد با کیفیت متوسط استفاده کرده است.

هر چه طول عمر مورد انتظار ملکی که در آن سرمایه گذاری می کنید بیشتر باشد، نیازهای نگهداری کمتر و در نتیجه مطلوب تر می شود، چه برای اهداف اجاره ای و چه برای فروش مجدد در آینده.

 

6- وضعیت ساخت و ساز ملک

ما کاملاً درک می کنیم که ملک در حال ساخت اغلب با قیمت بسیار پایین تری نسبت به ارزش آن پس از اتمام به دست می آید.

به‌عنوان مثال، به‌جای خرید یک ملک قدیمی در شیشلی به مبلغ 150000 دلار، می‌توانید آن مبلغ را به عنوان پیش‌پرداخت در ملک جدیدی که هنوز در حال ساخت است، قرار دهید و به راحتی اقساط را تکمیل کنید.

در نهایت، ملک شما که هنوز در حال ساخت است، حتی اگر 300000 دلار برای آن پرداخت کرده باشید، به راحتی می توان آن را با حداقل 450،000 دلار در زمان آماده شدن فروخت.

در همین حال، ملک قدیمی شما که به قیمت 150000 دلار خریداری شده است، حتی اگر هدف شما مسکونی باشد تا سرمایه گذاری، بعداً به راحتی قابل فروش نخواهد بود و مطمئناً نه به همان قیمتی که آن را خریده اید.

 

7- آینده نزدیک در منطقه

با گذشت زمان، املاک در مناطق مرکزی به طور طبیعی اهمیت بیشتری می یابند و کمیاب تر می شوند. اما اگر ملکی در یک مجتمع خدمات جامع در یک منطقه قدیمی داشته باشید، اما با یک طرح احیا که بتواند تمام استانداردهای سرمایه گذاری و بازده مورد انتظار را تغییر دهد، چه؟

در چنین مواردی، پتانسیل دگرگونی و افزایش ارزش ناشی از طرح‌های توسعه مجدد می‌تواند قدمت یا موقعیت اولیه ملک را نادیده بگیرد و فرصت سرمایه‌گذاری منحصربه‌فردی را ارائه دهد.

به دگرگونی کامل شهری در منطقه Fikirtepe در Kadikoy نگاه کنید. نظر شما در مورد سرمایه گذاری که در مرحله ساخت و ساز در این برج ها دارای ملک است چیست؟

امروز قیمت ملک بر اساس دلار چندین برابر شده است. دیگر الزامی نیست که هر ملک در حال ساخت در منطقه Fikirtepe برای سرمایه گذاری مناسب باشد. امروزه مناطق جذاب تری وجود دارد که می توانید با تماس با ما در مورد آنها اطلاعات کسب کنید.

چندین عامل دیگر نیز بر قیمت ملک تأثیر می گذارد. با ارتباط با ما و دریافت مشاوره رایگان املاک می توانید با آنها آشنا شوید.