فهرست مطالب
معرفی
این مقاله بر اساس تخصص انباشته ما در زمینه سرمایه گذاری املاک در ترکیه برای بیش از 10 سال گردآوری و نوشته شده است. این یک مقاله تصادفی نیست که توسط هوش مصنوعی تولید شده باشد و وانمود کند که اطلاعات زیادی دارد اما زمانی که در واقعیت به کار رود غیر عملی است.
الف- نکات مربوط به مفهوم و اصول سرمایه گذاری در ملک
1- ملک انتخاب شده باید با هدف سرمایه گذاری اولیه مطابقت داشته باشد، خواه متکی بر افزایش سرمایه در پروژه های در حال ساخت برای فروش مجدد پس از اتمام باشد یا بر بازده اجاره بالا که می تواند درآمد اجاره ای را به میزان قابل توجهی بالاتر از بازده اجاره متوسطی که معمولاً در ترکیه یافت می شود، جذب کند.
2- محاسبات سود تا زمان اتمام سرمایه گذاری املاک و فروش این املاک طبق جدول زمانی مورد نیاز قابل ارزیابی دقیق نیست. به عنوان مثال، خرید ملک به قیمت 200,000 دلار و کسب درآمد اجاره سالانه 10,000 دلار به این معنا نیست که شما پس از پنج سال 25 درصد سود کرده اید. سود واقعی شما تنها زمانی محقق می شود که موفق به فروش ملک شوید. پس از فروش آن به قیمت 250000 دلار، در واقع به سود 100000 دلاری رسیدید - 50000 دلار از درآمد اجاره در طول پنج سال و 50000 دلار از تفاوت قیمت خرید و فروش، که برابر با 100٪ بازده سرمایه در طول پنج سال است.
3- در شهرهای پر تقاضا مانند استانبول، املاک را انتخاب کنید و از شهرهایی که امکان فروش مجدد تقریباً غیرممکن است دوری کنید. حتی در آنتالیا و سواحل جنوبی، با وجود تقاضای زیاد برای خانه های تعطیلات، احتمال فروش مجدد با سود قابل توجه بسیار کم است.
4- هرچه ملک زودتر در مراحل ساخت قرار گیرد، افزایش سرمایه مورد انتظار پس از اتمام بیشتر است، اما در عین حال خطرات آن نیز بیشتر است.
5- اگر ملک فاقد مزایای سرمایه گذاری که آن را از نظر قیمت هر متر مربع یا سایر امکانات موجود یا آتی که از املاک مجاور متمایز می کند باشد، اصل سرمایه گذاری اولیه یعنی منحصر به فرد بودن را رعایت نمی کند.
6- ارزان ترین ملک لزوماً بهترین برای سرمایه گذاری نیست. برای ارزیابی مزایایی که در مقایسه با قیمت آن ارائه می دهد، یک تحلیل کامل مورد نیاز است. تنها در این صورت است که می توان یک تصمیم منطقی گرفت.
7- برای مقاصد سرمایه گذاری، اندازه یا تعداد اتاق های ملک به اندازه بازده مورد انتظار آن مهم نیست.
ب- نکات مربوط به موقعیت ملک
8- انتخاب یک مکان ممتاز، کلید فروش مجدد موفق و پایه و اساس هر سرمایه گذاری در املاک است.
9- املاک در مراکز شهرها به دلیل تقاضای زیاد و عرضه محدود عموماً چرخه سرمایه گذاری سریع تری دارند. یک چرخه سرمایه گذاری در مرکز شهر را می توان در کمتر از سه سال تکمیل کرد.
10- املاکی که دور از مرکز شهر قرار دارند، مانند حومه استانبول، معمولاً دارای چرخه های سرمایه گذاری طولانی تری (حداقل پنج سال) هستند قبل از اینکه پیشرفت های قابل توجهی در زیرساخت ها و افزایش تقاضا مشاهده شود. مدت زمان بسته به مکان دقیق و تقاضا، هم در آینده نزدیک (5 سال) و هم در آینده دور (بیش از 10 سال) متفاوت است.
11- آینده منطقه، پیشرفت آن و پویایی عرضه و تقاضا را در زمانی که قصد تکمیل طرح سرمایه گذاری خود را دارید، پیش بینی کنید.
12- مناسب بودن موقعیت ملک را تنها با نام منطقه ای که در آن قرار دارد قضاوت نکنید. به عنوان مثال، بسیاری از املاک در مرکز شهر استانبول، مانند شیشلی و بشیکتاش، صرف نظر از قیمت آنها برای سرمایه گذاری مناسب نیستند. در عین حال، املاک سرمایه گذاری بسیار موفقی را می توان در حومه استانبول یافت که اغلب برای فرصت های سرمایه گذاری بالقوه نادیده گرفته می شوند.
13- سعی کنید در هنگام انتخاب مکان سرمایه گذاری، مزایای متعددی را با هم ترکیب کنید. به عنوان مثال، یک ملک در مرکز استانبول، نزدیک به یک مرکز حمل و نقل آینده، و نزدیک یک دانشگاه مهم مزایای متعددی را ارائه می دهد که می تواند منجر به فروش مجدد موفق شود.
14- انتخاب مکان ممتاز بدون ارزیابی قیمت هر متر مربع به طور همزمان ممکن است منجر به خرید ملک عالی در مکانی عالی با قیمتی بالاتر از بازار شود و فروش مجدد را با مشکل مواجه کند. این یک مشکل رایج با برج های مجلل در مرکز استانبول است.
ج- نکات مربوط به انواع املاک سرمایه گذاری
15- آپارتمان های مسکونی به طور معمول چرخه سرمایه گذاری کوتاه تری نسبت به واحدهای تجاری دارند. سرمایه گذاری در یک واحد تجاری در یک پروژه در حال ساخت با هدف فروش پس از اتمام همیشه ایده خوبی نیست، اما این استراتژی می تواند برای آپارتمان های مسکونی در همان پروژه کارساز باشد.
16- واحدهای تجاری معمولاً به زمان کمتری برای رسیدن به اوج قیمت خود نیاز دارند و این امر خروج سرمایه گذاران از سرمایه گذاری خود را آسان می کند. با این حال، ویلاها به طور کلی برای سرمایه گذاری در نظر گرفته نمی شوند، مگر اینکه در ابتدا بازده اجاره بالایی داشته باشند و سرمایه گذار حاضر باشد منتظر خریدار خاص علاقه مند به آن ویلای خاص باشد.
17- زمین دارای پروانه ساخت به طور معمول در مقایسه با زمین کشاورزی (بدون پروانه ساخت) چرخه سرمایه گذاری کوتاه تری دارد. زمین های کشاورزی در بخش های مختلف استانبول، به ویژه در نزدیکی کانال استانبول، اغلب با انتظارات غیر واقعی برای ایجاد سود قابل توجه در طی یک یا دو سال فروخته می شود. این نوع سرمایه گذاری معمولاً به حداقل 20 سال نیاز دارد تا بازدهی معقول را داشته باشد.
18- ساختمان های کاملی که برای استفاده به عنوان هتل آپارتمان در نظر گرفته شده اند باید با همین رویکرد خریداری، سرمایه گذاری و سپس به فروش برسند که شامل اثاثیه و تجهیزات می شود. موفقیت در این نوع سرمایه گذاری بدون چنین برنامه ریزی جامعی تضمین نمی شود.
19- آپارتمان های کوچکتر در مقایسه با آپارتمان های بزرگتر، چه برای مقاصد اجاره ای چه برای فروش مجدد، چرخه سرمایه گذاری سریع تری دارند. آپارتمان های کوچک با مساحتی در حدود 65 متر مربع ، به ویژه در مرکز استانبول، تقاضای زیادی دارند زیرا آنها به کارکنانی با خانواده های کوچک که می خواهند بدون پرداخت اجاره بهای گزاف برای آپارتمان های بزرگتر به محل کار خود نزدیک باشند، خدمات رسانی می کنند.
20- آپارتمان های بزرگتر با قیمت کمتر به ازای هر متر مربع، حتی در پروژه مشابه آپارتمان های کوچکتر، ممکن است تقاضای کمتری در مرکز استانبول داشته باشند. اگر مکان غیر مرکزی را انتخاب کنید، آپارتمان‌های بزرگتر همچنان می‌توانند برای اجاره‌کنندگانی که به دنبال مکان‌های بزرگ هستند جذاب باشند.
21- مکان ممتاز می تواند منجر به خرید یک ملک عالی با قیمتی بالاتر از بازار در هر متر مربع شود و فروش مجدد را چالش برانگیز کند. این یک سناریوی رایج با برج های لوکس در مرکز استانبول است.
د- نکات مربوط به فرآیند قبل از خرید
22- اطلاعات خود را از منابع متعدد بدون اغراق جمع آوری کنید تا از سردرگمی جلوگیری کرده و در عین حال دیدگاه های مختلف را نیز در نظر بگیرید.
23- هر چقدر هم که مشاور املاکی که با آن در ارتباط هستید آگاه و مطلع باشد، باز هم شما باید تحقیقات خود را انجام داده و اطلاعاتی که با شما به اشتراک گذاشته می شود با منابع موثق چک کنید.
24- فریب پیشنهادهای گمراه کننده ای که دریافت می کنید، چه قبل از ورود به استانبول و چه در زمان اقامت ، نخورید. همیشه به یاد داشته باشید که مشاور املاک خبره ای که در طول ارتباط شما با آنها، دید دقیقی از بازار به شما ارائه کرده است، برای شناسایی هر فرصتی که می خواهید در بازار مشاهده کنید، مجهزتر است.
25- ابتدا بر روی اطلاعات حقوقی و به دنبال آن حوزه های خاص تمرکز کنید. هیچ مشاور املاکی را که از شما می پرسد چند اتاق می خواهید و سپس شروع به ارسال ده ها پیشنهاد تصادفی می کند، نپذیرید.
26- منابع و مشاوران خود را بر اساس اطلاعات ارزشمندی که ارائه می دهند انتخاب کنید و تحت تأثیر چهره جذاب شخصی که بدون ارائه اطلاعات مفید با شما صحبت می کند، قرار نگیرید. در نهایت، سرمایه گذاری موفق هدف شماست.
27- وجود بخش وبلاگ فعال در وب سایت مشاور املاکی که با آن سروکار دارید، نشان دهنده واقعی بودن تجربیات این شرکت است و می توانید از عمق مطالبی که می خوانید، عمق آنها را ارزیابی کنید.
28- پاسخ مثبت و مستمر شما مشاور املاک خبره را ترغیب می کند تا با حداکثر توان خود به همکاری با شما ادامه دهند. از طرفی تردید و ابهام نشان دادن شما ممکن است باعث شود این مشاور احساس کند که شما علاقه ای ندارید و در نتیجه ارتباط خود را با شما قطع می کند. در نتیجه، ممکن است مشاوره حرفه ای املاک و مستغلات را که در یک بازار جدید نیاز فوری دارید، از دست بدهید.
ه- نکات حین خرید
29- پس از مطالعه بازار املاک برای مدت مناسب و جمع آوری اطلاعات ارزشمند چه حضوری و چه آنلاین، هدف اولیه خود را فراموش نکنید. وقتی با یک فرصت سرمایه گذاری عالی مواجه شدید تردید نکنید زیرا ممکن است در آینده در دسترس نباشد.
30- تعقیب بازار و انتظار برای کاهش قیمت ها بر اساس اخبار نادرست نتیجه ای جز از دست دادن فرصت های سرمایه گذاری ندارد.
31- اگر از چندین مشاور املاک حرفه ای اطلاعات جمع آوری کرده اید، طبیعی است که در سفر به استانبول با همه آنها ملاقات کنید. توصیه می کنیم با یکی از حرفه ای ترین ها شروع کنید.
32- مذاکره فرآیندی دقیق و پیچیده به خصوص در بازار املاک ترکیه است. اطمینان حاصل کنید که ماهرترین مذاکره کننده فردی با تجربه گسترده در بازار است که بیشترین معاملات فروش را انجام داده و بهترین شهرت را دارد.
33- در انتخاب ملک سازش نکنید. اگر یک مشاور (اغلب یک مشاور زن) ملکی را توصیه می کند که فکر می کنید برای شما مناسب نیست، آن ملک را خریداری یا حتی رزرو نکنید، مگر اینکه 80% مطمئن باشید که برای شما مناسب است. نتیجه ای که از تجربیات روزانه خود میبینیم یا خرید ملک نامناسب به دلیل عدم تمایل مشتری به مخالفت با نماینده فروش و یا رزرو ملک نامناسب است که منجر به ایجاد مشکل در لغو رزرو و بازپرداخت هزینه های رزرو می شود. گاهی اوقات مشتریان به دلیل موقعیتی که با آن مواجه می شوند نظر خود را کاملاً تغییر می دهند.
34- هنگام ملاقات با نماینده فروش، الزامات خود را به وضوح به آنها اعلام کنید. اگر بودجه ثابتی دارید که نمی توانید از آن فراتر بروید، بهتر است آن را ذکر کنید تا از گرفتن تور ملکی که مطابق با شرایط شما نیست، جلوگیری کنید و وقت و انرژی ارزشمند خود را در استانبول هدر ندهید. به عنوان مثال، مشتری که بدون تعیین بودجه، بهترین املاک سرمایه گذاری را درخواست می کند، در نهایت با نماینده فروشی که در جستجوی یافتن ملک مناسب در مرکز استانبول است مواجه خواهد شد. اگر بودجه مشتری برای املاک در مرکز مناسب نباشد، قیمت ملک را بالا دانسته و ممکن است در زمانی که املاک سرمایه گذاری مناسب در مناطق دیگر وجود دارد، از ایده سرمایه گذاری کناره گیری کنند. اگر مشتری بودجه تقریبی خود را فاش می کرد، نماینده فروش می توانست با مشتری از این مناطق بازدید کند.
35- در این مرحله برای دریافت مشاوره، مطمئن شوید که نه فقط مشاور مناسب بلکه شرکت مناسب را انتخاب کرده اید.
و- نکاتی برای پس از خرید ملک
36- اگر همه کارها را به درستی انجام داده باشید، عموماً در این مرحله خوشحال خواهید بود و نباید در حال یا آینده با مشکلی مواجه شوید.
37- خدمات پس از فروش محدود به وعده های توخالی نماینده فروش در حین عقد قرارداد نیست، بلکه به عنوان مرجع کامل عملیات شرکت و عملکرد گذشته آن می باشد. علاوه بر این، مدت زمان واقعی حضور شرکت در بازار املاک و مستغلات قابل توجه است. تداوم بیش از پنج سال کارگزاری املاک نشان دهنده توانایی آن در انجام فرآیندهای پس از فروش است.
38- انتخاب ملک مناسب از ابتدا، روند اجاره آن را آسان کرده و به شما کمک می کند تا به بالاترین بازدهی سرمایه خود دست یابید.
39- انتخاب ملک مناسب از ابتدا روند اجاره را آسان تر کرده و به شما در دستیابی به بیشترین میزان بازگشت سرمایه کمک می کند .
40- داشتن تیم حقوقی متخصص در هنگام معامله با شرکت برای محافظت از سرمایه گذاری های شما در ترکیه ضروری است.
41- مشاور املاکی که به الزامات منطقی شما به عنوان بخشی از خدمات پس از فروش خود پاسخ نمی دهد، برای سرمایه گذاری بعدی خود نباید به آن اعتماد کرد.
42- توصیه های تیم حقوقی شرکت را دست کم نگیرید به خصوص اگر قصد دارید برای شهروندی ترکیه اقدام کنید. مواردی را شنیده‌ایم که موکلان به توصیه‌های وکیل خود عمل نکرده و در نتیجه اخذ تابعیت ترکیه با تاخیر مواجه شده است. گاهی اوقات، تابعیت ترکیه برای کودکانی که از 18 سالگی گذشته اند، به دلیل سهل انگاری یا از طرف شرکت کارگزاری یا اغلب خود سرمایه گذار، لغو شده است.
ز- نکات کلی
43- مراقب کلاهبرداری‌هایی باشید که اغلب برای سرقت مستقیم پول شما طراحی نمی‌شوند، بلکه وعده‌های غیرواقعی می‌دهند که در واقعیت نمی‌توان به آنها عمل کرد، مانند بازپرداخت تضمینی 10٪ اجاره دائمی یا سود حداکثر 300٪ در عرض دو سال و غیره.
44- در مورد پیشنهادهایی که همراه با بسته بندی هدیه ارائه می شود، احتیاط کنید، زیرا اغلب (اما نه همیشه) فریب هستند، مانند ضمانت اجاره آپارتمان به مدت سه سال در آپارتمان های معمولی. بعد از این سه سال چه اتفاقی می افتد؟ یا پیشنهادهایی مانند خرید زمین در نزدیکی کانال استانبول و فروش آن به دو برابر قیمت فعلی پس از دو سال. توجه داشته باشید که اگر قیمت متر مربع واقعا افزایش یابد، وفور این گونه پیشنهادات شما را از دستیابی به سود مطلوب باز می دارد. یا پیشنهادهایی مانند خرید دو آپارتمان به مبلغ 400000 دلار با ادعای اینکه برای شهروندی ترکیه مناسب هستند.
45- در خرید املاک خلاف قوانین احتیاط کنید زیرا در آینده نزدیک تنها بازنده شما خواهید بود. به عنوان مثال، خرید ملکی با ارزش کمتر از 400000 دلار اما ادعای مناسب بودن آن برای شهروندی ترکیه در حالی که دولت ترکیه حداقل 400000 دلار را تعیین کرده است، اصلاً جایی برای دستکاری وجود ندارد.
46- مراقب توصیه دوستان و آشنایانی باشید که سرمایه گذاری ناموفق در ملک انجام داده اند و به شما توصیه می کنند در همان منطقه یا پروژه ملک خریداری کنید، هرچند سرمایه گذاری آنها ناقص یا ناموفق باشد. سرمایه گذاری موفق تنها زمانی کامل می شود که ملک فروخته شود و بنابراین، اگر یکی از دوستان شما ملکی را به قیمت 200000 دلار خریداری کرده باشد و قیمت آن اکنون 250000 دلار است، این سرمایه گذاری موفقی محسوب نمی شود مگر اینکه مالک موفق به فروش ملک و تکمیل آن سرمایه گذاری شود.
47- انعطاف پذیری زمانی لازم است که به ملکی برخورد کنید که کاملاً مناسب شما باشد اما کمی بالاتر از بودجه شما باشد. همچنین اگر قصد دارید ملکی را که سه سال پیش خریداری کرده اید، علی رغم تورم و رکود امسال بفروشید، فروش ملک شما باعث از دست رفتن سود یا بخش قابل توجهی از آن می شود. بنابراین، زمان رکود زمانی برای خرید ملک جدید با قیمت های کاهش یافته است و هرگز زمان مناسبی برای فروش ملک شما نیست.
48- سرمایه گذاری موفق در املاک فرآیندی حساس و پیچیده است. نباید آن را ساده بگیرید یا به تجربیات ناقص دیگران تکیه کنید.
49- هر ملک در ترکیه قیمت مناسبی دارد اما عدم اعلام اطلاعات کافی به نماینده فروش باعث می شود پروژه ها را با معیارهای نادرست ارزیابی کنند. با این حال، آنچه برای شما به عنوان یک سرمایه گذار اهمیت دارد، انتخاب ملکی است که مناسب شما و برنامه شما باشد. مطمئناً از این منظر پروژه های بهتری نسبت به سایرین وجود دارد.
اگر در این مقاله نسبتا طولانی به این نقطه رسیده اید، مایلیم از طرف تیم شرکت Right Home از شما تشکر کنیم. ما علاقه زیادی به سرمایه گذاران آگاه داریم که واقعاً علاقه مند به کسب اطلاعات دقیق هستند، صرف نظر از اینکه چقدر زمان و تلاش لازم است.
50- ما به شما خوش آمد میگوییم و به شما مشاوره رایگان می دهیم تا با ما تماس گرفته و بهترین ملک مناسب خود را پیدا کنید. تنها کاری که باید انجام دهید این است که با ارائه اطلاعات خود یا از طریق چت یا واتساپ با ما در ارتباط باشید.
