اشتباهات رایج سرمایه گذاران املاک در استانبول

معرفی:

از سال 2012 که باب مالکیت املاک و مستغلات برای خارجی ها در ترکیه باز شد، تا به امروز ده ها هزار سرمایه گذار املاک و مستغلات سرمایه گذاری خود را در ترکیه به طور کلی و در استانبول به طور خاص آغاز کرده اند. انگیزه این سرمایه گذاری عوامل متعددی از جمله سود کلان مورد انتظار از طریق سرمایه گذاری در کشوری نوظهور با زیرساخت های عظیم بود. همچنین اخذ تابعیت ترکیه، به ویژه پس از قانون مصوب شده در سپتامبر 2018 مبنی بر اعطای شهروندی ترکیه به هر کسی که ملکی به ارزش حداقل 250 هزار دلار خریداری کند (قانون در ژوئن 2022 اصلاح شد و این مبلغ به حداقل 400 هزار دلار تغییر کرد) و همچنین دلایلی مربوط به وجود دانش قبلی در مورد این کشور برای گردشگران و بازرگانانی که اغلب از ترکیه بازدید می کنند، وجود دارد.

آیا خرید ملک در استانبول یک سرمایه گذاری سودآور است؟

طبیعی و مسلم است که هر تجربه جدیدی لزوماً موفق نخواهد بود. امروزه، بخشی از این سرمایه گذاران را می یابیم که بسیار خوش بین هستند و از بازدهی که پس از فروش مجدد یا اجاره به دست آورده اند، خوشحال هستند. از سوی دیگر، بخشی از سرمایه گذاران را می یابیم که شروع سرمایه گذاری در استانبول را بزرگترین اشتباهی می دانند که در تمام دوران کاری خود مرتکب شده اند. چون بازده اجاره ملاکشان کم است و نمی توانند ملک خود را فروخته و سودی از آن به دست آورند.

از این رو می توان مطمئن بود که سرمایه گذاری املاک در استانبول دارای قوانین و مقررات خاصی است. اگر آن قوانین اجرا شوند سرمایه گذاری به عنوان دسته اول موفق طبقه بندی می شود. اگر این قوانین نادیده گرفته شوند، سرمایه گذاری به شانس وابسته می شود. ممکن است موفق شود، اما اغلب یک سرمایه گذاری ناموفق خواهد بود.

امروز در مورد برجسته ترین اشتباهاتی که یک سرمایه گذار مبتدی املاک در استانبول مرتکب می شود صحبت خواهیم کرد. منظور ما از «مبتدی» این نیست که اولین ملک را بخرد، بلکه منظور ما سرمایه‌گذاری است که هنوز سرمایه‌گذاری موفقی به دست نیاورده است. سرمایه گذاران زیادی را می شناسیم که دارای چندین ملک و گاهی ده ها ملک هستند و نتیجه سرمایه گذاری آنها ضرر است. از طرف دیگر، سرمایه‌گذاری را می‌یابیم که اولین ملک خود را می‌خرد و بازده بالایی در فروش مجدد کسب می‌کند. وقتی ملک دیگری می خرد، اصلاً مبتدی محسوب نمی شود، چون تجربه موفقی دارد.

رایج ترین اشتباهات یک سرمایه گذار املاک در استانبول چیست؟

1- عدم انجام تحقیقات کافی: سرمایه گذاران ممکن است اشتباه کنند که در مورد بازار املاک استانبول تحقیقات کافی انجام ندهند. سرمایه گذاران باید حوزه های مختلف را مطالعه کنند و عواملی را که بر ارزش، تقاضا و عرضه املاک در آن مناطق تأثیر می گذارد، درک کنند.

این نکته یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار به حساب می‌آید زیرا هر روز شاهد درخواست‌های مشتریانی هستیم که هنوز اولین ملک خود را خریداری نکرده‌اند، و از مناطق استانبول و مزیت‌های هر یک از آنها اطلاعی ندارند. به‌جای جمع‌آوری اطلاعات درباره قوانین و مناطق، متوجه می‌شویم که آنها پیشنهادات تصادفی را از ده‌ها دلال املاک به شیوه‌ای نامناسب درخواست می‌کنند. و نتیجه مشخص است، آنها بر اساس احساس ترحم خود، تصمیم احساسی می گیرند زیرا این دلال یا آن دختر زیبا بسیار خسته شده و درست نیست که دل او را شکسته و از شرکتش خرید نشود. نتیجه بعداً پشیمانی است زیرا این ملک انتظارات او را برای سرمایه گذاری برآورده نمی کند و در پایان میگوید ترکیه کشور بدی است و سرمایه گذاری در آن غیر ممکن است.

۲- نادیده گرفتن عوامل قانونی و مالی: سرمایه گذاران ممکن است برخی از عوامل حقوقی و مالی مرتبط با سرمایه گذاری املاک در استانبول را نادیده بگیرند. سرمایه گذاران باید قوانین و مقررات محلی املاک و مستغلات ، مالیات، و همچنین سیستم بانکداری و تامین مالی املاک و مستغلات ترکیه را درک کنند.

این نکته رایج ترین نکته نیست زیرا وقتی با یک دلال حرفه ای املاک معامله می کنید، او همه این موارد را حتی قبل از خرید ملک به شما نشان می دهد.

3- عدم همکاری با مشاور املاک حرفه ای: همکاری با مشاور املاک حرفه ای با تجربه در بازار استانبول حائز اهمیت است. یک مشاور املاک به ارائه مشاوره تخصصی، راهنمایی سرمایه گذاران به سمت فرصت های مناسب املاک و تسهیل فرآیند خرید کمک می کند.

هیچ کس این موضوع را رد نمی کند، اما سوال مهم این است که چگونه می توانید بفهمید که آیا این نماینده حرفه ای است یا خیر، زیرا پیشینه محکم و درک روشنی از بازار املاک ترکیه ندارید.

بنابراین بهتر است با بسیاری از دلالان املاک در یک زمان ارتباط برقرار نکنید تا بتوانید اطلاعات خود را توسعه دهید و تجربه هر یک از آنها را به درستی ارزیابی کنید.

مشتری که اطلاعات درستی در مورد بازار املاک و مستغلات ترکیه دارد، به راحتی کارگزاران حرفه ای را کشف می کند و اغلب نتایجی را کسب می کند که حتی بهتر از انتظاراتش است. در مقابل، مشتری که اطلاعات قبلی در مورد بازار املاک ترکیه ندارد حتی اگر با یک مشاور املاک حرفه ای ارتباط برقرار کند و در واقع آن مشاور حرفه ای او را به سمت یک فرصت سرمایه گذاری مناسب با نیازش راهنمایی کند، چون انتظارات مشتری بسیار بالاتر از واقعیت است، بنابراین حتی در این مورد ممکن است احساس ناامیدی کند و بگوید ای کاش ملک دیگری را انتخاب می کردم!

4-بی توجهی عمومی به روند بازار: سرمایه گذاران باید از روند فعلی بازار استانبول آگاه باشند. درک تقاضا، عرضه و تغییرات در قیمت املاک و مستغلات می تواند به اتخاذ تصمیمات سرمایه گذاری هوشمندانه کمک کند.

این نکته بسیار مهم است، زیرا روند بازار برای دوبرابر کردن سود بسیار مهم است. به عنوان مثال، منطقه باشاکشهیر یک منطقه سازمان یافته جدید است که به شدت مورد حمایت دولت ترکیه است و بنابراین برای کسانی که قبل از سال 2020 در املاک خود را در این منطقه برای زندگی انتخاب کرده اند، امروز به سودی معادل حداقل 300 درصد بر اساس دلار رسیده اند. از آنجایی که نسبت به قیمت امروز اقدام به خرید ملک کردند، گفتیم برای زندگی ، زیرا اکثر املاک آن با رسیدن به سود کامل قابل فروش نیستند. بنابراین، برای کسانی که علاقه مند به سرمایه گذاری بودند، حتی مناطق بهتری در سال 2020 وجود داشت. مشکل این که امروز ما در پایان سال 2023 هستیم و قیمت ها در باشاکشهیر در طول سال ها در واقع چندین برابر شده است. اخیرا ما یک سرمایه‌گذار را پیدا کردیم که به دنبال ملک سرمایه‌گذاری بود و پیش‌بینی می‌کرد که قیمت‌ها در آینده دو برابر خواهد شد!

5- برنامه ریزی نکردن برای آینده: برنامه ریزی برای آینده بخش مهمی از سرمایه گذاری موفق املاک است. سرمایه گذاران باید اهداف و نیازهای سرمایه گذاری خود را تعریف کنند. اگر هدف اصلی اجاره است، برای به دست آوردن بازگشت سرمایه پایدار و بلندمدت، و اگر هدف فروش مجدد ملک است برای بازده بالا و سریع آن برنامه ریزی کنند.

آینده شامل توسعه ای است که این منطقه زمانی که بخواهید سرمایه گذاری خود را پایان دهید به آن دست خواهد یافت. به عنوان مثال، افتتاح یک ایستگاه مترو مهم علاوه بر بیمارستان ها و دانشگاه هایی که شهرت زیادی دارند. این برای سرمایه گذاری شما مفید است، اما مراقب باشید، سرمایه گذاری در باشاکشهیر یا آرناووتکوی در حالی که منتظر کانال جدید استانبول هستید این در نظر گرفته نمی شود. امروزه این یک سرمایه گذاری موفق است به این دلیل ساده که پروژه کانال استانبول، حتی اگر واقعاً قرار باشد ساخته شود، به 10 سال زمان نیاز دارد تا تکمیل شود و بنابراین معادل چندین چرخه سرمایه گذاری در پروژه های دیگر است.

6- عدم اعلام بودجه: سرمایه گذاران باید بودجه سرمایه گذاری مشخصی را مشخص کنند. این به مشاور املاک کمک می کند تا فرصت های مناسبی را برای آنها فراهم کند.

وقتی به مشاور املاک می گویید که بودجه شما مشخص نیست، یا بخشی از بودجه واقعی خود را برای او مشخص می کنید، این باعث می شود او گزینه هایی را به شما ارائه دهد که مناسب شما نیستند. به عنوان مثال، اگر شما 200000 دلار اعلام کنید، مشاور املاک به دنبال ملکی متمایز در امتداد منطقه مرکزی در حدود 10 کیلومتری مرکز می‌گردد، در حالی که اگر بودجه واقعی خود را که 400 هزار دلار است اعلام کرده باشید. ، مشاور املاک می توانست در مرکز استانبول به شما پیشنهاد دهد که از نظر فروش مجدد راحت تر است و بازده اجاره بهتری دارد.

7- تنوع در سرمایه گذاری در املاک: جمله بسیار معروفی است که می گوید همه تخم مرغ های خود را در یک سبد قرار ندهید و درست است اما با شرایط خاصی. به عنوان مثال، اگر یک سرمایه گذار یک میلیون دلار داشته باشد و قیمت ملک در مرکز مجلل استانبول، مناسب برای سرمایه گذاری ، از نیم میلیون دلار شروع می شود و بنابراین بهتر است در دو ملک در پروژه متفاوت به جای خرید دو ملک در یک پروژه خرید کند و در اینجا این ضرب المثل صحیح است. اما زمانی که مثلاً یک سرمایه گذار ملکی دارای مبلغ 400 هزار دلار است، بهتر است دو ملک در خارج از مرکز با هدف توزیع تخم مرغ بین بیش از یک سبد بخرد یا یک ملک در مرکز با مدیریت ملکی راحت تر و سودآورتر؟ البته که مورد دوم بهتر است.

8- ارزیابی نکردن درست بازده سرمایه گذاری: سرمایه گذاران ممکن است اشتباه کنند که بازده احتمالی را به درستی ارزیابی نکنند. سرمایه گذاران باید بازده مورد انتظار سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را محاسبه کنند و بازده اجاره بالقوه و افزایش ارزش ملک را در دراز مدت در نظر بگیرند.

یک مشاور املاک حرفه ای در این زمینه به شما کمک می کند. بنابراین وقتی متوجه شدید مشاوری که با او صحبت می کنید به زبان اعداد صحبت نمی کند و اگرمبالغه آمیز صحبت می کند، بدانید که این مشاور متخصص نیست و برای حفظ و نگهداری امنیت سرمایه گذاریتان به سراغ مشاوری با تجربه تر از او بروید. 

همیشه به یاد داشته باشید که یک سرمایه گذاری موفق را نمی توان موفقیت آمیز توصیف کرد مگر زمانی که تکمیل شود، ملک فروخته شود و سود جمع آوری شود. امروزه بسیاری از سرمایه‌گذاران را می‌بینیم که ملکی را در منطقه‌ای می‌خرند که برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست، اما به دلیل افزایش عمومی قیمت‌ها، ارزیابی ملک آنها از قیمتی که آن را خریداری کرده‌اند، بیشتر شده است. ما در اینجا می بینیم که آنها خوشحال می شوند و به دوستان خود توصیه می کنند در همان مکان خرید کنند و در نتیجه آن در آینده می بینیم که دوستان آنها به خرید در املاک گران قیمتی که سرمایه گذاری نیستند روی آورده اند.

9- نادیده گرفتن عوامل فرهنگی و اجتماعی: سرمایه گذاران در انتخاب منطقه برای سرمایه گذاری در استانبول باید عوامل فرهنگی و اجتماعی را در نظر بگیرند. آداب و سنن محلی، سطح جامعه و اجتماعی می تواند بر تقاضای املاک و مستغلات و امکان اجاره یا فروش آن تاثیر بگذارد.

در اینجا ما منطقه باشاکشهیر را مثال خوبی برای این موضوع می یابیم، زیرا یک منطقه مسکونی محافظه کار است و برای خانواده هایی که شخصیت محافظه کارانه در مسکن را ترجیح می دهند بسیار مناسب است، اما قیمت هر متر مربع در آن برای نزدیک شدن به مرکز استانبول افزایش یافته است. و بنابراین برای سرمایه گذاری مناسب نیست، به خصوص پس از افزایش قیمت املاک و مستغلات در تمام استانبول و به ویژه در باشاکشهیر.

10- عدم بررسی سوابق مالکیت و اظهارنامه های قانونی: بررسی سوابق مالکیت و اظهارنامه های قانونی ملک قبل از خرید حائز اهمیت است. سرمایه گذاران باید اصالت و مالکیت ملک را بررسی کنند و اطمینان حاصل کنند که هیچ مشکل قانونی یا مشکلی در مورد مالکیت وجود ندارد.

همه این موارد را در شرکت مشاور املاک حرفه ای خواهید یافت، زیرا مطمئناً دارای یک بخش حقوقی تخصصی هستند که به شما کمک می کنند از پروژه هایی که دارای مشکلات قانونی هستند جلوگیری کنید.

علیرغم اهمیت این موضوع، ما هر روز با سرمایه گذارانی مواجه می شویم که از روی طمع درگیر پروژه های ناقص با قیمت های پایین می شوند و در اینجا به آسیب بزرگ ناشی از رویکرد درخواست تصادفی ارزان ترین پیشنهادها بدون اطلاع از واقعیت این پیشنهادات و دلیل ارزانی آنها می پردازیم !

11- ارزیابی نکردن دقیق بازار داخلی: شناخت بازار داخلی و تغییرات آن بخش مهمی از موفقیت در سرمایه گذاری املاک است. سرمایه گذاران باید عوامل محلی مانند تقاضا، عرضه، تحولات اقتصادی و نظارتی را که می توانند بر بازار املاک استانبول تأثیر بگذارند، ارزیابی کنند.

اگر خود را سرمایه‌گذار خارجی می‌دانید که مستاجر خارجی را هدف قرار می‌دهد و می‌خواهید ملک خود را مجدداً به یک سرمایه‌گذار خارجی بفروشید، سرمایه‌گذاری خود را به درصدی محدود کرده‌اید که از 3 درصد کل تعداد فروش‌هایی که در بازار املاک و مستغلات انجام می‌شود تجاوز نمی‌کند. با این حال، اگر می خواهید مانند یک سرمایه گذار محلی عمل کنید که 97 درصد از تعداد املاک فروخته شده را تشکیل می دهد، به دستیابی به بازده بیشتر نزدیک تر هستید که از آن راضی خواهید بود.

12- نبود بیمه املاک: سرمایه گذاران ممکن است اهمیت بیمه املاک را نادیده بگیرند. مهم است که سرمایه گذاران از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود در برابر خطرات احتمالی مانند آتش سوزی، بلایای طبیعی یا سایر آسیب هایی که می توانند بر ملک تاثیر بگذارند، محافظت کنند.

مهمتر از بیمه، انتخاب یک ملک خوب از ابتدا است. ما از سرمایه گذارانی تعجب می کنیم که متوجه می شوند قیمت هر متر مربع، به عنوان مثال، در منطقه بشیکتاش از 4000 دلار شروع می شود. بعداً متوجه می‌شوید که این سرمایه‌گذار مفتخر است که ملکی را از یک توسعه‌دهنده ناشناس با قیمت هر متر مربع فقط ۲۵۰۰ دلار خریداری کرده است! مقاومت در برابر زلزله چطور؟ در مورد تاریخ تحویل صحیح چطور؟ در مورد مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز چطور؟ در مورد منظره ای که به شما قول داده بود اگر آپارتمان شما منظره مشابهی نداشته باشد چطور؟

معامله با یک توسعه دهنده قابل اعتماد با سابقه قبلی در بازار املاک بسیار مهم است و با قیمت های پایین وسوسه نشوید.

13- برنامه ریزی ضعیف برای مدیریت املاک: سرمایه گذاران ممکن است این اشتباه را داشته باشند که پس از خرید برای مدیریت ملک برنامه ریزی خوبی نداشته باشند. سرمایه گذاران باید تصمیم بگیرند که چگونه ملک را مدیریت کنند، چه خودشان این کار را انجام دهند یا با استخدام مدیریت حرفه ای املاک. در نظر گرفتن اجاره، نگهداری، بازاریابی و ارتباط با مستاجرین ضروری است.

محاسبات غیرمنطقی برای سرمایه گذاری در املاک آماده اجاره مخرب است. اگرچه این نوع سرمایه گذاری به تجربه زیادی نیاز دارد، اما ده ها سرمایه گذار خارجی را می یابیم که با هدف اجاره آن و محاسبه بازدهی سالیانه تا 20 درصد اگر ملک به صورت روزانه اجاره داده شود، برای خرید املاک آماده اعم از نوساز یا در حال ساخت هجوم می آورند. و در نهایت اگر این محاسبات اشتباه باشد بازدهی آن کمتر از 5 درصد خواهد بود و مهمتر از آن فروش مجدد با همان قیمت مشکل خواهد بود.

بنابراین، بهتر است سرمایه‌گذاری که اولین سرمایه‌گذاری خود را در استانبول آغاز می‌کند، ملکی در حال ساخت بخرد و پس از تحویل پروژه، آن را بفروشد و بعداً با مالکیت چندین ملک که بتواند به درستی مدیریت کند و بازدهی به دست آورد که در واقع به 10 درصد می‌رسد.

14- خوش بینی یا بدبینی بیش از حد: سرمایه گذاران ممکن است تحت تاثیر خوش بینی بیش از حد یا بدبینی بیش از حد نسبت به بازار املاک در استانبول قرار بگیرند. سرمایه گذاران باید واقع بین باشند و قبل از تصمیم گیری برای سرمایه گذاری بر داده ها و اطلاعات موجود در مورد بازار و روندهای فعلی تکیه کنند.