شاید برخی تصور کنند که عنوان این مقاله سنتی است و تنها هدف آن جلب نظر خواننده است، اما وقتی می گوییم از مارس 2024 قانونی توسط وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی با هماهنگی اداره کل ثبت و نقشه برداری و ریاست ارزیابی املاک و مستغلات صادر شده است که
بیش از 90 درصد پروژه های استانبول برای اخذ تابعیت ترکیه نامناسب می کند!
سپس متوجه می شویم که این عنوان بسیار تخصصی است و محتوا نویس بیش از ده سال تجربه در زمینه سرمایه گذاری املاک و اخذ تابعیت ترکیه دارد.
پس این قانون چیست و چرا علت این عدم تعادل بزرگ است؟ مهم ترین سوال این است که چرا فقط یک اقلیت از آن صحبت می کنند در حالی که اکثریت قریب به اتفاق بخش املاک اعم از کارگزاری و یا دفاتر فروش، وجود این قانون را نادیده می گیرند و به طور عادی به کار خود ادامه می دهند؟!
قانون ارزیابی املاک در مارس 2024 چیست؟
متن رسمی این قانون شامل مصوبه‌ای در بیش از 10 صفحه است که در آن به مقامات رسمی، دلیل صدور این قانون و جزئیات مربوط به ارزیابی املاک اشاره شده است که در اینجا فقط به آنچه مربوط به خودمان است می‌پردازیم.
همچنین می دانیم که برای اخذ تابعیت ترکیه باید ارزیابی املاک به ارزش حداقل 400000 دلار را دریافت کنید تا این ملک بدون در نظر گرفتن قیمت ملک برای شهروندی ترکیه مناسب باشد.
در گذشته، گروهی از شرکت‌های ارزیابی املاک دارای مجوز از دولت ترکیه بودند که بدون هیچ بررسی دقیقی، املاک جدید را با همان قیمت‌هایی که فروخته می‌شد، ارزش گذاری می‌کردند. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان در حال ساخت را حتی در مراحل اولیه ساخت، با قیمت 400 هزار دلار خریداری کنید، ارزیابی ملکی دریافت می کردید. این ارزیابی بیش از 95٪ دقیق بود، و بنابراین برای اطمینان از به دست آوردن ارزیابی املاک مناسب برای دریافت شهروندی ترکیه در صورت خرید ملکی به ارزش 420000 دلار کافی بود.
اصلاحیه صادر شده در قانون مارس 2024 تصریح می کند که از این پس فقط ارزیابی املاک GEDAŞ برای کسانی که مایل به درخواست شهروندی ترکیه هستند پذیرفته می شود.
شرکت GEDAŞ چیست؟
این یک شرکت ارزیابی املاک دولتی با یک شعبه در استانبول در منطقه Kucukcekmece است و طبق قانون جدید تنها شرکتی است که ارزیابی قابل قبولی برای درخواست شهروندی ترکیه دارد.
تا اینجا همه چیز روشن است، اما GEDAŞ چه ارتباطی با نامناسب ساختن اکثر پروژه های استانبول برای شهروندی ترکیه دارد؟
شرکت گداش ارزیابی املاک را به روشی که ادعا می شود منصفانه است انجام می دهد که با مقایسه قیمت املاک در همان منطقه و ارزیابی املاک از ملک درخواستی می باشد.
با این حال، ارزیابی املاک مجاور، به ویژه در صورت اتکا به سایت های محلی با قیمت های نادرست، ارزیابی املاک را ناعادلانه و کمتر از ارزش واقعی ملک گاهی تا 50 درصد می کند!
این بدان معناست که برای دریافت یک ارزیابی املاک و مستغلات به ارزش 400000 دلار، من باید ملکی به ارزش 800000 دلار بخرم تا فارغ از نتیجه ارزیابی، در سمت درست قرار بگیرم.
این ایده خود کاملاً توسط سرمایه گذار خارجی املاک رد می شود که قبلاً مبلغ 400000 دلار را زیاد میدانست ، چه برسد به دو برابر شدن آن برای اخذ تابعیت ترکیه!
البته لازم نیست ارزش گذاری ملک 50 درصد کمتر از قیمت واقعی آن باشد. این می تواند هر درصد کمتری باشد، اما این حداکثر درصد است.
حال قبل از اینکه در مورد پروژه های مستثنی شده از این قانون صحبت کنیم، اجازه دهید در مورد دلیل این اصلاح و انتخاب تنها GEDAŞ برای ارزیابی املاک صحبت کنیم.
چرا GEDAŞ؟
قیمت گذاری بیش از حد املاک جدید در بازار املاک ترکیه به ویژه در سه سال گذشته به دلیل تقاضای بالا و عرضه کم پس از خروج ترکیه از اثرات ویروس کرونا با تعداد بسیار کم املاک آماده و تعداد زیادی املاک در حال ساخت با قیمت هایی حتی بالاتر از املاک آماده مشابه در همان منطقه گسترش پیدا کرده است.
این امر باعث شد تا سازندگان املاک و مستغلات با افزایش یکنواخت قیمت املاک در حال ساخت اقدام کنند تا کسانی که مایل به خرید هستند مجبور به پرداخت کارمزدهای بالایی شوند که اکثر آنها پورسانت های پنهان هستند و هدف آن حفظ حاشیه سود زیاد برای سازنده و کارگران در زمینه بازاریابی املاک اعم از دفاتر فروش و شرکت های دلالی املاک است.
GEDAŞ مدعی است که ارزیابی منصفانه و درستی از املاک انجام می دهد تا خریدار خارجی تفاوت بین قیمتی که برای ملک پرداخت کرده و ارزش واقعی ملک را بداند.
این با هدف کاهش حاشیه سود بزرگی است که توسعه‌دهنده املاک به‌ویژه از سرمایه‌گذار خارجی به دست می‌آورد.
به نظر می رسد این ایده واقعاً خوب و کاملاً به نفع سرمایه گذار خارجی باشد، اما واقعیت با آن متفاوت است.
چرا GEDAŞ در ایجاد یک ارزیابی صحیح املاک و مستغلات موفق نشد؟
املاکی که باید ارزیابی شوند با املاک قدیمی در همان منطقه که ویژگی‌های یکسانی ندارند مقایسه شدند و این یک نقص آشکار در یافتن یک ارزیابی صحیح تلقی می‌شود.
املاکی که باید ارزیابی شوند با املاک یافت شده در سایت‌های خرید و فروش محلی با قیمت‌های تصادفی که به منظور بازاریابی و جذب مشتری تعیین شده‌اند و ارزش واقعی ملک ارائه‌شده را منعکس نمی‌کنند، مقایسه شدند، اما GEDAŞ این املاک را به عنوان سنگ بنای خود پذیرفت و ساخت. ارزیابی غیرمنصفانه املاک و مستغلات به خاطر املاکی که مستحق ارزیابی بهتر هستند.
املاک توسعه دهندگان شرکت کننده در بورس سرمایه گذاری املاک استانبول (GYO) از این ارزیابی مستثنی شدند و حتی برای املاک در حال ساخت در مراحل اولیه، بیش از 95٪ ارزیابی دقیقی به آنها داده شد.
سیستم کار روتین در آن، از آنجایی که متعلق به بخش دولتی است، باعث می شود که موضوع ارزیابی املاک به طور متوسط دو هفته زمان نیاز داشته باشد و این خود برای سرمایه گذاران خارجی که می خواهند نتیجه املاک را به دست آورند، مناسب نیست. ارزیابی در طول دوره بازدید آنها، که اغلب از چند روز تجاوز نمی کند.
چه پروژه های املاک و مستغلات برای اخذ شهروندی ترکیه در سال 2024 مناسب است؟
به طور کلی پروژه هایی با ارزیابی صحیح برای توسعه دهندگان شرکت کننده در بورس سرمایه گذاری املاک استانبول (GYO) می باشد، اما سند مالکیت نیز باید آماده باشد تا بتوان برای شهروندی ترکیه اقدام کرد و از آنجایی که این موارد متغیر هستند، امکان صدور پروژه جدید یا پایان فروش در پروژه دیگری در هر زمانی وجود دارد. ما نمی توانیم نام پروژه ها را در اینجا ثبت کنیم زیرا خواننده ممکن است در زمانی که شرایط متفاوت است به این وبلاگ دسترسی پیدا کند، بنابراین برای تسهیل سرمایه گذاران محترم، با پر کردن اطلاعات شما در فرم زیر یا ارتباط مستقیم، ارتباط با تیم تخصصی خود را تسهیل کرده ایم. تا از طریق چت یا واتس اپ به شما مشاوره بدهیم. این شامل تمام پروژه های مناسب برای به دست آوردن ارزیابی صحیح املاک و شهروندی ترکیه در زمانی است که شما به دنبال آن هستید.
