با توجه به آنچه در علم اقتصاد شناخته شده است، تئوری عرضه و تقاضا در صورتی صحیح است که هم عرضه و هم تقاضا در بازارهای رقابتی بسیار بالا باشد و قیمت ها از طریق تامین کنندگان خاصی قابل کنترل نباشد. بنابراین، این نظریه صحیح می شود و با منحنی زیر توضیح داده می شود:
اگر تقاضا برای یک محصول یا خدمات افزایش یابد و عرضه کم باشد، قیمت تعیین شده برای آن محصول یا خدمات در بالاترین نقطه خود قرار خواهد گرفت.
اما اگر تقاضا برای یک محصول یا خدمات کم و عرضه زیاد باشد، قیمت تعیین شده برای این محصول یا خدمات در پایین ترین نقطه خود قرار خواهد گرفت.
نقطه میانی معادله عرضه و تقاضا را نشان می دهد و دقیقاً در آن زمان قیمت آن محصول یا خدمات در نقطه ایده آل متوسط است.
این نظریه در بازار املاک و مستغلات در استانبول صحیح است زیرا تعداد توسعه دهندگان املاک و مستغلات بسیار زیاد است و تعداد سرمایه گذاران نیز بسیار زیاد است (باید در نظر داشته باشیم که همه سرمایه گذاران خارجی بیش از 2٪ از سرمایه گذاران محلی در بازار املاک و مستغلات ترکیه را تشکیل نمی دهند).
بنابراین، تئوری عرضه و تقاضا صحیح می شود و این بدان معناست که افزایش تعداد املاک موجود برای فروش نشان دهنده عرضه بالا است و بالعکس.
سرمایه گذاران همچنین مؤلفه تقاضا را نشان می دهند که قطب دوم باینری را تشکیل می دهد.
اکنون هر چه تقاضا بیشتر و عرضه کمتر باشد، قیمت املاک و مستغلات بالاتر می رود و بالعکس.
این در واقع به سوالی که اخیرا بسیار بیشتر نسبت به گذشته می شنویم را پاسخ می دهد:
چرا قیمت املاک در استانبول اینقدر بالاست؟
اگر بخواهیم فقط از طریق دلایل عملی پاسخ دهیم، در مقاله قبلی به تفصیل صحبت کردیم: دلایل افزایش قیمت املاک در ترکیه 2022 چیست؟ در مورد این دلایل اما امروز از طریق تئوری عرضه و تقاضا که موضوع مقاله ما با مثال های کاربردی است پاسخ خواهیم داد.
پس پاسخ یکی از دو احتمال مطابق تئوری عرضه و تقاضا خواهد بود که یا تقاضا بسیار زیاد است یا عرضه بسیار کم، هر دو احتمال باعث افزایش قیمت می شوند و اجازه دهید هر کدام را مورد بحث قرار دهیم:
آیا تقاضا برای املاک و مستغلات در استانبول افزایش یافته است؟
طبق آمار رسمی دولت ترکیه، به وضوح می توان افزایش تقاضا را از نیمه دوم سال 2021 نسبت به مدت مشابه در سال 2020 مشاهده کرد و این بدان معناست که بین سال گذشته و سال قبل از آن حداقل 55 درصد افزایش تقاضا وجود دارد. و این به نوبه خود منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات در سال 2022 بر اساس تئوری عرضه و تقاضا خواهد شد.
حال به عامل دوم می پردازیم که: آیا کمبود عرضه وجود دارد؟
در ابتدا به راحتی می توان گفت که افزایش قابل توجه تقاضا لزوماً منجر به کمبود عرضه می شود، به ویژه پس از خروج جهان از بحران اپیدمی کرونا، مشکلات در زنجیره تامین، تورم و قیمت بالای مصالح ساختمانی.
همه این عوامل و عوامل دیگر باعث کاهش تمایل توسعه‌دهندگان املاک به افزایش پروژه‌های تاسیس شده می‌شود و بنابراین عرضه در بازار املاک نمی‌تواند با تقاضا همگام شود و از این رو قیمت ملک افزایش می‌یابد.
امروز اگر نگاهی به بازار جدید املاک در استانبول داشته باشیم و آن را با سال های گذشته مقایسه کنیم، مشاهدات زیر را خواهیم یافت:
● تعدادی از مناطق استانبول گزینه های جدیدی برای مسکن فوری ندارند و تقریباً تمام پروژه های آنها در حال ساخت است، مانند توپکاپی، ایوپ، کوچوکچکمچه، اوسکودار و برخی از محله های کارتال و آتاشهیر.
● حتی در مناطقی که هنوز گزینه‌های جدید آماده مسکن وجود دارد، بیشترین و غالب پروژه‌های در حال ساخت در همه جا است و این نشان‌دهنده کمبود عرضه در مقابل تقاضای بالاست.
● در گذشته تمامی پروژه های در حال ساخت به طور متوسط 36 ماه به لیر ترکیه اقساط داده می شد و حتی در برخی پروژه های آماده طرح اقساطی نیز ارائه می شد.
امروزه در اکثر پروژه های آماده اقساط وجود ندارد و در پروژه های در حال ساخت قسمت بزرگی از آنها فقط روش پرداخت کامل را می پذیرند. این اقساط محدود به بخشی از پروژه های در حال ساخت است و میانگین مدت آنها 18 ماه و اغلب به دلار آمریکا می باشد.
این به نوبه خود تأیید می کند که افزایش قیمت ها رابطه نزدیکی با تورم و بی ثباتی نرخ مبادله لیر ترکیه در برابر ارزهای خارجی دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
● ما شاهد اختلاف آشکاری در تعداد پروژه های ارائه شده در هر یک از مناطق استانبول هستیم و بنابراین تئوری عرضه و تقاضا از یک منطقه به منطقه دیگر متفاوت است. این بدان معناست که قیمت املاک و مستغلات در همه مناطق نه با همان نرخ افزایش تقاضا، بلکه به نسبت های متفاوت افزایش یافته است. ما نمی‌توانیم در اینجا جزئیات عرضه و تقاضا را در هر منطقه بیان کنیم، اما می‌توانیم با تماس با ما یک مشاوره رایگان ارائه دهیم تا بهترین مناطقی را که در آن قیمت‌ها هنوز هم بهتر از سایرین است، به شما ارائه دهیم.
و اکنون به سوال مهمی می رسیم که امروزه بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال آن هستند و آن این است:
آیا باید منتظر افزایش دوباره عرضه در بازار املاک ترکیه باشم و در نتیجه قیمت املاک به قبل از اواسط سال 2021 بازگردد؟
پاسخ به این سوال ناقص خواهد بود مگر اینکه همه احتمالات را مورد بحث قرار دهیم و از آنها یک استراتژی قابل اعتماد در انتخاب زمان مناسب برای سرمایه گذاری استخراج کنیم.
احتمال اول: انتظار برای افزایش عرضه و کاهش تقاضا و هر دوی این احتمالات باید در مدت زمان نه کمتر از 18 ماه (تا اتمام اکثر پروژه های در حال ساخت) و حتی پس از این مدت محقق شود. تقاضا می تواند به افزایش خود ادامه دهد، به ویژه با حضور ترکیه در سال 2023 و دروازه جدیدی به آینده که آن را به یک نیروی قابل محاسبه و گامی مطمئن در مسیر قرار گرفتن اقتصاد ترکیه در میان ده کشور برتر در جهان تبدیل می کند.
بنابراین، این تضمین نمی شود.
احتمال دوم: انتظار برای افزایش عرضه حتی بدون کاهش تقاضا. در اینجا به معنای دوره طولانی‌تر از احتمال اول است که می‌تواند به دو یا سه سال برسد و با تورم بالای جهانی و قیمت بالای مصالح ساختمانی، قیمت‌ها هرگز معکوس نمی‌شوند، حتی اگر کمبود تقاضا وجود داشته باشد.
احتمال سوم: انتظار کاهش تقاضا حتی با عدم وجود عرضه ، و این امکان هرگز تضمین نمی شود، به خصوص با ظهور ترکیه در سال 2023، همانطور که قبلاً اشاره کردیم، و بنابراین تقاضا برای بازار املاک و مستغلات در رشد مداوم است
بهترین استراتژی برای سرمایه گذاری املاک در استانبول در حال حاضر چیست؟
● اگر هدف شما اخذ تابعیت ترکیه است، شهروندی ترکیه حتی با 400 هزار دلار، با یک سرمایه گذاری موفق املاک، باز هم فرصتی بی بدیل است.
● اگر هدف شما مسکونی است، خرید ملک امروز بهتر از فردا است زیرا کنترل تورم جهانی موضوعی است که چندین سال طول می کشد و افزایش بیشتر قیمت ملک و از طرفی دیگر تضعیف دلار آمریکا در سال های آینده متصور می باشد.
● اگر هدف شما سرمایه گذاری است، می توانید برنامه سرمایه گذاری خود را بر اساس جدول زمانی تقسیم کنید. ما می توانیم به شما کمک کنیم تا آن را تهیه کنید و بدین ترتیب اولین ملک خود را اکنون دریافت کنید. زمانی که عرضه دیرتر افزایش یابد یا تقاضا کاهش یابد، می‌توانید سرمایه‌گذاری خود را تقویت کنید و در میان مدت و بلندمدت سودآور باقی بمانید.
