بسبب ظروف منع السفر، احجز موعد اون لاين و تملك عقارك وأنت في بيتك، حمدًا لله على سلامتكم

Right Home

المدونة
7 خطوات شراء عقار في تركيا

7 خطوات شراء عقار في تركيا

منذ عام 2012 حيث أتاحت الحكومة التركية إمكانية تملك عقارات للأجانب في تركيا وسوق العقار التركي في ازدهار مستمر ولا سيما في السنتين الأخيرتين حيث تم إقرار قانون الجنسية التركية للأجانب مقابل شراء عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 250 ألف دولار .

 

خطوات عملية شراء عقار في تركيا باختصار :

1- اختيار الوسطاء العقاريين والمقارنة بينهم 

2- التواصل مع الوسطاء 

3- إيجاد العرض المناسب

4- المفاوضات واختيار طريقة الدفع 

5- إتمام العملية وخدمات ما بعد البيع 

6- التقديم للجنسية التركية

7- إدارة العقار

 

وقبل الحديث عن كل خطوة من الخطوات أعلاه سنقوم بذكر حقائق عن سوق العقار التركي في الغالب ليست معروفة عند عدد لا بأس به من المهتمين بشراء عقار في تركيا: 

حقائق عن سوق العقار التركي

1- حجم الطلب الأجنبي من إجمالي السوق المحلي

يظن الكثير من العملاء أن سوق العقار في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص هو سوق يغطي الأجانب منه نسبة عالية وبالتالي يتم تقديم عروض غير واقعية من قبل المطورين العقاريين لجذب الأجانب فقط , وهذا غير صحيح إذ لا تتجاوز حصة الاجانب من سوق العقار التركي 3% حسب إحصائيات شهر مارس 2020 .

في المخطط الأول نجد عدد الوحدات العقارية الكلية المباعة في تركيا على أساس شهري للأعوام 2018-2020 حسب دائرة الطابو والمسح العقاري


 


 

بينما في المخطط الثاني نجد عدد الوحدات العقارية المباعة للأجانب على أساس شهري للأعوام 2018-2020 وهي تمثل نسبة قليلة جداً

 

وبالتالي الأساس عند بناء المجمعات السكنية أو التجارية هو استهداف السوق المحلي والتسعير يتم من أجل السوق المحلي , بالتأكيد يحصل المواطنون المحليون على تسهيلات في خطط الدفع مقدمة من البنوك التركية لا يحصل الأجانب عليها نفسها, وذلك لأنه من المفترض أن يحصل الأجنبي على قرض من دولته التي ينتمي إليها وليس من البنوك التركية . على كل حال بعد التسهيلات التي قدمتها الحكومة التركية لتسهيل الحصول على الجنسية التركية للأجانب أصبح من الممكن للمستثمر الأجنبي الاستفادة من قروض البنوك التركية بعد حصوله على الجنسية من خلال استثماره الاول.

 

ومن أجل معرفة أكثر الجنسيات الأجنبية شراءً للعقارات في تركيا خلال شهر مارس 2020 نشارك معكم المخطط أدناه المقدم من قبل دائرة الطابو والمسح العقاري.

 


 

2- تشويه صورة سوق العقار التركي 

سواء كان لأسباب سياسية أو اقتصادية أو حتى دينية تسعى الكثير من الدول حول العالم من تقليل شأن تركيا بشكل عام والاستثمار العقاري في تركيا بشكل خاص, ولا عجب في ذلك لأن قطاع العقارات هو واحد من القطاعات الداعمة للاقتصاد التركي فمن الطبيعي ان تتم محاربة هذا القطاع بالتحديد بالإضافة طبعاً إلى قطاع السياحية المميز في تركيا والقطاع الطبي الذي لن يتسع المجال هنا للخوض في تفاصيله ومدى تطور الاجهزة الطبية الموجودة في تركيا والعلاج بأسعار لا تصل حتى إلى نصف التكلفة مقارنة بكل من دول أوربا وأمريكا الشمالية.

 

الموقع الاستراتيجي لتركيا بشكل عام واسطنبول بشكل خاص بالإضافة إلى المناخ المثالي والتكنولوجيا المتطورة والبنى التحتية المتقدمة تجعل من اسطنبول مدينة مميزة على مستوى العالم فهي جمعت بين ميزات المدن المتقدمة من جهة وبين الأسعار المناسبة الموجودة في المدن المتأخرة من جهة أخرى .

إذا قمت بمقارنة أسعار العقارات في اسطنبول مع المدن المتقدمة مثل نيويورك ولندن وطوكيو وباريس ستجد فوراً الفرق الواضح ليس فقط في الأسعار إنما في الضرائب أيضاً .

 

ومن حيث البيئة والمجتمع المتوفر تتميز اسطنبول على وجه الخصوص ببيئة حاضنة للأجانب من مختلف الجنسيات وبالتالي فهي تحترم معتقداتهم وطقوسهم إذ يمكننا أن نجد بسهولة مطابخ في اسطنبول من كل بلدان العالم بالإضافة إلى الأزياء والكتب والمدارس والمعاهد التعليمية .

 

تركيا دولة علمانية تحترم جميع الأديان وهذا ما جعل منها بيئة خصبة يتوافد إليها الناس من مختلف الجنسيات والمعتقدات الدينية وهذا بحد ذاته ميزة تجعل منها هدفاً للتشويه من قبل البلدان التي لا تحترم معتقدات الآخرين وأرائهم .

3- اختيار المدينة الصحيحة 

دوماً ما نشير إلى عملائنا إلى أهمية السكن والاستثمار في اسطنبول بالتحديد من أجل الأمور التالية :

A- عدد سكان اسطنبول يفوق ال 20 مليون ويصل إلى 25 مليون مع المقيمين والسياح الأجانب وبالتالي فهي مدينة بحجم دولة كاملة ووجود الاجانب فيها أمر مألوف بالنسبة سكانها 

B- الغالبية العظمى من الراغبين بشراء عقارات في تركيا يتوجهون إلى اسطنبول وبالتالي نجد في اسطنبول التنوع الذي يناسب جميع هذه الجنسيات والثقافات من مراكز تعليمية وطبية ومطاعم وأزياء

C- اسطنبول تضم مضيق البوسفور ويحدها من الجنوب بحر مرمرة ومن الشمال البحر الأسود وتصل بين قارة أسيا واوربا ولا يوجد أي مدينة أخرى في تركيا مشابهة لاسطنبول

D- الطقس في اسطنبول يتميز باعتداله بالمقارنة مع باقي المدن التركية ففي الشمال والشرق مدن باردة جداً وفي الجنوب مدن ذات طقس حار 

E- اسطنبول هي العاصمة التجارية في تركيا وملتقى رجال الأعمال والماركات العالمية 

 

الميزة الوحيدة التي قد يلجاً إليها الأجنبي لشراء عقار خارج اسطنبول في تركيا هي فارق الأسعار وهذا صحيح ولكن علينا أن لا ننسى النقاط التالية : 

  • في المدن الساحلية الجنوبية الطقس مميز خلال فترة الصيف وهي 4 شهور أما الشهور الباقية فهي شتاء قاسي 

  • لا يمكن مقارنة خدمات اسطنبول والبنى التحتية من المواصلات والمراكز الحكومية والتعليمية بأي مدينة أخرى ذات اسعار عقارات أرخص 

  • النمو والتطور وإمكانية بيع العقار بسهولة غير متوفرة في المدن الباقية بنفس النسبة الموجودة في اسطنبول 

 

4-تفاوت نسب النمو في المناطق والأحياء ضمن اسطنبول 

بعد أن قمت بتحديد مدينة اسطنبول لشراء عقارك بهدف السكن أو الاستثمار (مثلك مثل الغالبية العظمى من الأجانب) بقي أن تدرك أن اسطنبول مدينة كبيرة جداً , وتتفاوت أسعار العقارات فيها ليس حسب المناطق فحسب بل أحياناً حسب الحي الواحد , على سبيل المثال يمكنك إيجاد عقار في منطقة كايت هانة جديد بسعر متر يقارب 1500 دولار وإذا قمت بالمشي نصف ساعة فقط باتجاه شيشلي ستجد أن سعر المتر يبدأ من 3000 دولار للمشاريع الجديدة.

هذه ليست المفارقة الوحيدة في اسطنبول هناك المئات من الأمثلة المشابهة والسبب في ذلك أن اسطنبول مدينة توسعت بشكل سريع غير منظم سابقاً والآن عند إعادة إعمار بعض الأحياء يجعل منها ذات قيمة استثمارية عالية جداً, وأيضاً ليس فقط مشاريع إعادة الإعمار ولكن أيضاً القرب أو البعد عن معالم اسطنبول المختلفة , مثلاً شقة بإطلالة مباشرة على البوسفور 3 غرف وصالة ستكون متوسطاً بسعر 3 مليون دولار ولكن نفس الشقة إذا ابتعدنا عن البوسفور مسافة 1 كم فقط ستكون بسعر أقل من مليون دولار ,, 

مثال أخر شقة بالقرب من ميدان تقسيم في منطقة بي اوغلو جديدة قد يصل سعر المتر فيها إلى 10 ألاف دولار ونفسها إذا ابتعدنا عن ميدان تقسيم وشارع الاستقلال في الأحياء الشعبية سنجد أن هذا السعر انخفض خمس مرات للمتر المربع .

لا يمكن ذكر كل الامثلة هنا ولا حتى تحديد كل معالم اسطنبول التي تؤثر على سعر المتر ما عليك إلا التواصل مع مستشارنا العقاري وهو سيتولى مهمة تفصيل كل ما تحتاجه عن المنطقة التي تود شراء عقار فيها.

 

5-تسعير العقارات ودور شركات الوساطة

الكثير من العملاء عند معرفة سعر عقار معين يقوم بالحكم فوراً على أنه مرتفع الثمن , هل يمكنك الذهاب إلى وكالة لامبرغيني وقول أن سياراتها أغلى من سيارات المرسيدس؟ 

 

من الواضح جداً أن الحكم الفوري على سعر عقار ما أنه مرتفع يعود سببه إلى عدم إدراك العميل لأهمية هذا العقار وميزاته من حيث الموقع والإكساء والخدمات الخ.. 

 

عندما نتكلم عن المشاريع الجديدة والعقارات التي تباع لأول مرة يتم تسعير العقار من قبل المطور المسؤول عن مبيعات المشروع وليس من قبل شركات الوساطة العقارية , هذه المعلومة على الرغم من أهميتها إلا أن الغالبية العظمى من العملاء وحتى أصحاب الميزانية العالية لا يدركونها .

 

لا عجب في ذلك لأن سوق العقار التركي كبير وفي عمليات إعادة بيع العقارات القديمة أحياناً يتم التلاعب بالأسعار من قبل الشركات الحديثة الناشئة في السوق التي تسعى لتحقيق مكاسب على حساب سمعتها , أما الشركات القديمة التي تولي أهمية كبيرة لبناء علاقة وطيدة مع العميل تحرص دوماً على تقديم العروض المناسبة لطلب العميل ضمن سعرها الحقيقي في السوق.

 

شركات الوساطة العقارية دورها خدمي بحت للعميل وتتقاضى عمولات من المطور العقاري وليس من العميل . وبالتالي العميل الذي يقوم بشراء عقار بنفسه دون شركة وساطة عقارية هو في الحقيقة لا يحصل على سعر أفضل إنما يقوم بدفع نفس السعر للمطور العقاري وبنفس الوقت يخسر الخدمات التي تقدمها شركات الوساطة العقارية التي ذكرناها سابقاً في المقال التالي بالتفصيل: لا تقم بشراء عقار في تركيا لوحدك.. استشر شركة عقارية


 

والآن نعود إلى خطوات شراء عقار في تركيا لنتحدث عنها بعد ما وضحنا حقائق مهمة بخصوص قطاع العقارات في تركيا :

1- اختيار الوسطاء العقاريين والمقارنة بينهم 

لا شك ان عملية شراء عقار هي عملية حساسة لدى أي عميل بغض النظر عن هدف الشراء ، وكلما ازدادت الميزانية المخصصة كلما ازدادت حساسية واهمية هذه العلمية . 

لذلك من حق كل عميل التواصل مع عدة شركات بهدف مقارنة مميزات العروض المقدمة من كل شركة ولكن هنا لدينا عدة نقاط في غاية الاهمية يجب الانتباه لها: 

+ بدء التواصل مع عدد كبير من الشركات دون وجود أي خلفية عن سوق العقار التركي من حيث المناطق والاسعار الابتدائية في كل منطقة و اي المناطق المناسبة للسكن و اي منها مناسب للاستثمار سيجعل من العميل ضحية تنازع المستشارين من مختلف الشركات وبالتالي لن يتمكن العميل من تمييز المستشار المحترف الذي يقدم له النصيحة الصحيحة من المستشار المبتدئ وفي الحصيلة الخاسر الأكبر غالبا هو العميل الذي انفق امواله في عقار لا يناسب هدفه.

 

+يمكن تقييم المستشارين العقاريين على أساس متانة خبرتهم ودقة معلوماتهم وسهولة توضيح الأفكار من خلال الرسوم والفيديوهات وكل ما قد يلزم لذلك, وليس من الصحيح تقييم الوسطاء من الأسعار التي  يقدمونها فهي كما قلنا يتم وضعها من قبل المطور العقاري وليس الوسيط.

 

+المستشار المحترف هو الذي يملك كل الخيارات في السوق فيقدم لك طلبك بدقة ويضيف إليه عروض أخرى يراها هو أنسب لك ويتيح لك المقارنة بين العروض ويسلط لك الضوء على إيجابيات وسلبيات كل مشروع يقدمه لك .

 

+المستشار المحترف يقارن لك المناطق والأحياء أولا والمشاريع ثانياً , ولاختبار المستشار المتمكن اسأله عن مناطق اسطنبول واحيائها بدلاً من عدد الشقق في المشروع وكم مساحة الأرض وتفاصيل بسيطة يمكنك الوصول إليها بسهولة ومن هنا يمكنك تقييم معلومات المستشار العقاري الذي ستتعامل معه.

 

2- التواصل مع الوسطاء 

أثناء التواصل مع شركات الوساطة التي اخترتها لاحظ النقاط التالية:

+المستشار العقاري الذي سيساعدك على إيجاد العقار المناسب لك هو يعمل من أجلك وبالتالي فهو صديق لك , إذا كانت لديك معرفة سابقة عن العقارات في اسطنبول بالتالي أنت اخترت المستشار الصحيح لمساعدتك ومن الأفضل التركيز على ما يقدمه لك من معلومات وعروض عوضاً عن النقد والحكم الفوري على عرض ما من حيث سعره او مواصفات الشقة.

 

+يقوم المستشار العقاري غالباً بإرسال لك عدة عروض ليتسنى لك الاختيار والمقارنة , تذكر أن الحصول على كل عرض منها يعني التواصل مع ممثلي المبيعات في كل مشروع لإرسال هذا العرض المخصص لك, لذلك من حق المستشار العقاري أخذ رأيك بالعروض التي أرسلها لك , وإذا لم تساعده فأنت بذلك تعقد العملية وتفوت على نفسك فرصة الاطلاع على عروض مناسبة لطلبك أكثر لو قدمت رأيك بما تم إرساله سابقاً.

 

+الكثير من العملاء لا يعرفون أن المستشار العقاري يعمل خارج أوقات الدوام بهدف تأمين طلباتهم والتواصل معهم في الوقت المناسب لهم , ولا مشكلة في ذلك أبدا لأننا نؤمن أن عملية شراء عقار هي عملية حساسة وتحتاج إلى تضحيات وجهد مضاعف , 

 

+عند قدومك لاسطنبول لزيارة العروض التي استقبلتها من الأفضل لك التركيز على وسيط أو اثنين كحد اقصى ممن أعجبتك عروض مستشاريهم العقاريين وذلك حفظاً لوقتك وتركيزك من جهة ,وحفاظاً على جهد المستشار العقاري الذي أنفق عدة أسابيع وأحياناً عدة شهور لمساعدتك في إيجاد طلبك , في النهاية كلنا بشر نحب أن نرى نتيجة جهدنا المكثف الذي بذلناه. تأكد أن الوسيط العقاري الجيد لديه كل ما تريد زيارته في أثناء جولاتك العقارية . 

 

3- إيجاد العرض المناسب

العرض المناسب ليس هو العرض الأرخص أو ذو مساحة الشقة الأكبر , إنما هو العقار الذي يناسب احتياجاتك وهدفك من الشراء , فإذا كان هدفك استثماري من الأفضل التوجه إلى مركز اسطنبول شيشلي وبي اوغلو ومسلك حيث تكون أسعار العقار مرتفعة ولكنها الأكثر جدوى للمستثمرين, أما إذا كان هدفك سكني فلا يوجد منطقة أفضل من أخرى بشكل أساسي إنما حسب احتياجاتك واحتياجات عائلتك يمكن للمستشار العقاري اقتراح أفضل المناطق التي تلبي لك ما تريد ضمن ميزانيتك , إذا كان لديك ميزانية محددة لا يمكنك تجاوزها من الأفضل إخبار المستشار العقاري عنها في البداية ذلك سيساعد على تضييق الدائرة عن المناطق التي لا تناسب ميزانيتك ,كلما ساعدت المستشار العقاري بتفاصيل عن طلبك كلما اختصرت على نفسك الوقت والجهد في تفقد عروض غير مناسبة لك.

 

4- المفاوضات واختيار طريقة الدفع 

شركة الوساطة العقارية القديمة في السوق لديها علاقات واسعة مع مشاريع اسطنبول وبالتالي سيكون مسؤول المبيعات هو المفاوض الخاص بك أثناء عملية الشراء للحصول على أفضل سعر وأنسب خطة دفع تناسب ميزانيتك وطلبك.

دخول العميل إلى المشاريع بنفسه دون شركة وساطة عقارية لن يحقق له أي تخفيض على السعر وحتى لو بدا له ذلك , مثلاً ممكن أن يكون سعر العقار 100 الف دولار عندما يدخل العميل بنفسه إلى مكتب المبيعات سيقولون له أن هذا العقار سعره 120 ألف دولار وإذا أردت الشراء بنفسك يمكننا تقديم خصم 20% وبالتالي السعر النهائي 100 الف دولار وهو نفس السعر الذي يتم منحه لشركة الوساطة عندما تدخل معهم إلى المشروع .

أيضاً خدمات ما بعد البيع ومتابعة الدفعات في حال شراء عقار بالتقسيط هي مهمة شركة الوساطة العقارية , وبالتالي فالعميل الذي يقوم بالشراء بنفسه لا يحصل على سعر أفضل إنما فقط يخسر خدمات ما بعد البيع التي تقدمها شركات الوساطة.

 

5- إتمام العملية وخدمات ما بعد البيع 

في حال حدوث أي مشكلة بخصوص الدفعات بعد توقيع العقد فستقوم شركة الوساطة العقاري بالتدخل إلى طرف العميل لمساعدته في ذلك , أحيانا تتعسر الدفعات بسبب خارج عن السيطرة مثل وباء كورونا وأحيانا لأسباب خاصة لدى العميل في كلا الحالتين ستكون شركة الوساطة العقارية هي الممثل والمدافع عن حقوق العميل .

بالنسبة لخدمات ما بعد البيع مثل تشغيل الكهرباء والماء والانترنت بالإضافة إلى شراء المفروشات ومعاملات الدولة وكل ما يلحق بها ستقوم شركة الوساطة العقارية الاحترافية بمساعدتك في كل ذلك.

 

6- التقديم للجنسية التركية

قانون الجنسية التركية مقابل استثمار عقارات في تركيا هو قانون جديد نسبياً وحدها الشركات العريقة في السوق لديها الآن أكثر من 20 عميل حصلو على الجنسية التركية من خلال هذا القانون . 

لضمان حقك في الحصول على الجنسية التركية بشكل سلس اختر شركة وساطة عقارية لها باع سابق في هذا الموضوع .

تذكر أن شركة رايت هوم تقدم معاملة الحصول على الجنسية التركية لعملائها دون أخذ أي أجور 

 

7- إدارة العقار

في حال أحب العميل تأجير العقار بدون أو مع فرش فستكون شركة الوساطة العقارية جاهزة للمساعدة , وأيضاً في حال رغبة العميل بإعادة بيع عقاره سيحصل على الدعم والمساعدة اللازمين .

 

لا تتردد بالتواصل معنا والحصول على استشارة عقارية مجانية من قبل فريقنا المختص.

Eresin Project