من المعروف أن تركيا خلال السنوات الثلاثة الماضية لم تكن موفقة من الناحية الاقتصادية عند النظرة الاولى , حيث بلغت معدلات التضخم خلال 2018 عند أعلى مستوى 25% وفي عام 2019 عند أعلى مستوى 19.5% وفي عام 2020 عند شهر نوفمبر 14.5% مع العلم ان معدل التضخم منذ عام 2005 حتى 2018 لم يتجاوز على مستوى سنوي قيمة 10%
فما هو السبب في هذا التضخم ؟ وهل هذا معيار على ضعف الاقتصاد ؟ وما هو اثره على سوق العقار ؟
التضخم هو مصطلح مرتبط بالاقتصاد ويعني الارتفاع الكبير في المستوى العام لأسعار السلع والخدمات، مما يؤدي الى انخفاض قيمة العملة (قيمتها الشرائية)، إذ يؤثر ذلك على تكلفة التمويل للشركات، والقدرة على المحافظة على الأرباح ورأس المال المستخدم فيها، كما أنّه يؤثر على التكلفة المعيشية العامة للأفراد، كذلك على السلطة النقدية المناسبة للدولة، ويتم قياس التضخم بعدة طرق اعتماداً على أنواع السلع والخدمات، كما أنّ التضخم عكس الانكماش والذي يعني انخفاض عام في أسعار السلع والخدمات وهذا يحدث عندما ينخفض معدل التضخم إلى أقل من 0%، ويشار إلى التضخم بنسبة مئوية.
نلاحظ من الخط البياني السابق معدلات التضخم خلال السنوات الاربعة الماضية حيث بدأ الارتفاع الكبير خلال عام 2018 وحافظ على معدلات عالية في عامي 2019 و2020 و لفهم المسألة بصورة أعمق قبل البدء بتحليلها يمكننا مراقبة الخط البياني أدناه :
من الواضح أن بالنظر إلى 25 سنة الماضية أن معدلات التضخم قبل عام 2005 كانت هائلة جداً حتى أنها في عام 1996 وصلت لأكثر من 100% خلال عام واحد وبعد ذلك بدأت بالاستقرار منذ عام 2005 حتى عام 2018 كما ذكرنا أعلاه والآن يمكننا البدء بالإجابة على الاسئلة التي طرحناها أعلاه
ما سبب هذا التضخم الكبير خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة؟
السبب الطردي الواضح لهذا التضخم هو فرق صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي إذ كان سعر الصرف في منتصف عام 2018 هو 4.5 ليرة تركية لكل دولار وفي شهر سبتمبر من نفس العام وصل سعر الصرف إلى 7 ليرات تركية لكل دولار وهذا يعني انخفاض قيمة العملة المحلية بنسبة 55% خلال 3 أشهر فقط وهذا ما أدى لزعزعة ثقة المستثمرين الأجانب بشكل كبير جداً على الرغم من تحسن الليرة بعد ذلك لتغلق في عام 2018 على سعر صرف 5.56 من أجل كل دولار .
هذا التضخم الكبير الذي حصل في عام 2018 كان ذو سبب سياسي بحت , حيث قامت الحكومة التركية بحجز القس الأمريكي أندرو برونسون بسبب اشتراكه في محاولة الانقلاب التي حدثت في عام 2016 وعند اطلاق سراحه فوراً عاودت الليرة التركية التحسن من جديد وهذا يدل بوضوح على أن التضخم الذي حصل له سبب سياسي فقط وليس له أي دلالة على ضعف اقتصاد تركيا .
يمكننا النظر إلى الخط البياني أدناه لمراقبة الصعود الحاد في سعر الصرف في عام 2018 ومن ثم الهبوط من جديد .
منذ ذلك الوقت وأصبحت الليرة التركية تقوم بأداء أضعف على أثر الأحداث السياسية السلبية (الاشتراك في حروب على عدة جبهات منها ارمينيا وليبيا وفي سوريا ضد روسيا والتنقيب على النفط في البحر المتوسط في الحدود المشتركة مع اليونان والخ ) وتقدم أداء أفضل عندما تكون الأحداث السياسية لصالح تركيا (انتصار في حرب ارمينيا والصلح مع روسيا والتقدم في جبهة ليبيا وأيضاً تخفيف حدة التوتر مع اليونان وإلخ )
الجدير بالذكر حسب التصريحات الاخيرة لرئيس تركيا رجب طيب اردوغان أن السنوات القادمة ستكون خطة تركيا فيها العمل من أجل تحقيق الاستقرار المالي واستقرار الأسعار وتخفيف معدلات التضخم .
والآن السؤال الثاني : هل هذا التضخم هو معيار على ضعف الاقتصاد التركي ؟
لنعرّف في البداية كيف يتم تقييم أي اقتصاد لنتمكن من الإجابة على السؤال :
في الاقتصاد، الناتج القومي الإجمالي (GNP) هو مقياس لحجم الإنتاج الاقتصادي من السلع والخدمات من موارد مملوكة من قبل سكان منطقة معينة في فترة زمنية ما (حتى وإن كان هذا الإنتاج الاقتصادي يتم خارج هذه المنطقة). وهو أحد المقاييس التي تستخدم لقياس الدخل القومي والمصروفات العامة للدول.
مفهوم الناتج القومي الإجمالي مشابه لمفهوم الناتج المحلي الإجمالي (GDP)، سوى أن الناتج المحلي الإجمالي يحسب قيمة السلع والخدمات المنتجة من الموارد الموجودة محلياً، بينما الناتج القومي الإجمالي يحسب قيمة السلع والخدمات المنتجة من الموارد المملوكة محلياً. والفرق مهم.
مثلاً، قيمة إنتاج مصنع صيني في الأردن تدخل في الناتج المحلي الإجمالي الأردني لأن المصنع موجود محلياً على الأرض الأردنية، ولكنها تدخل في الناتج القومي الإجمالي الصيني لكون ملاك المصنع صينيين، فالمصنع الصيني مورد موجود محلياً في الأردن، ومملوك محلياً في الصين.
وإذا نظرنا إلى ترتيب تركيا حسب دول العالم ذات الناتج القومي الإجمالي فسنلاحظ أن تركيا في تقدم مستمر ووصلت في عام 2020 إلى الترتيب رقم 13 على مستوى العالم وتسعى تركيا مع حلول عام 2023 لدخول ترتيب العشرة الأوائل للاقتصادات الأكبر في العالم وبالتالي معدلات التضخم المرتفعة ليست ذات علاقة طردية مع الناتج القومي الإجمالي بل على العكس انخفاض قيمة العملة التركية مقابل العملات الأجنبية يعطي تسهيلات كبيرة في التصدير إلى الدول الخارجية بأسعار منافسة .
و لننتقل أخيراً إلى السؤال الثالث : ما تأثير ارتفاع معدلات التضخم على سوق العقار التركي ؟
يتألف سوق العقار التركي من مكونين : المحلي والأجنبي ويشكّل القسم المحلي من سوق العقار التركي تقريباً 97% بينما الأجنبي نسبة 3% وللإجابة على السؤال أعلاه يجب تحديد السوق المستهدف من عملية شراء العقار وأيضاً موقع العقار بحد ذاته له أهمية كبيرة في تحديد أثر التضخم على العقارات .
بالنسبة بداية للسوق المحلي فارتفاع معدلات التضخم تؤثر بشكل سلبي على مؤشر أسعار المستهلك وبالتالي تؤثر بشكل سلبي على الطلب سواء عند إعادة الشراء أو التأجير سنقوم بتعريف مؤشر أسعار المستهلك أولا :
مؤشر أسعار المستهلك هو رقم استدلالي أو مؤشر إحصائي يقيس التغيرات التي تحصل في المستوى العام للأسعار، انطلاقا من تتبع سلة تشمل جميع السلع والخدمات المستهلكة داخل بلد معين، ويُفترض في تركيبة هذه السلة أن تعكس بنية الإنفاق الاستهلاكي للأسر في هذا البلد.
وتتتبع الهيئات الوطنية المكلفة بالإحصائيات تطور هذه الأسعار في المراكز الحضرية الكبرى للبلد المعني، ورصدها على مر الزمن وقياس تغيرها من فترة إلى أخرى (شهر أو فصل أو سنة).
نلاحظ من السنوات الثلاثة الأخيرة أن نسبة تغير مؤشر أسعار المستهلك ذو قيم عالية حيث بلغ 21.62% في عام 2018 و 10.58% في عام 2019 و14.03% في عام 2020 وهو مرتبط ارتباط وثيق وليس طردي مع معدل التضخم .
وبالعودة للموضوع نقول أن السوق المحلي يتأثر بشكل سلبي بارتفاع معدلات التضخم لأن لها أثر سلبي على مؤشر أسعار المستهلك .
أما بالنسبة للسوق الأجنبي (أي ان السوق المستهدف هم أشخاص يتعاملون بعملة أجنبية غير الليرة التركية ) سيكون ارتفاع معدل التضخم غير مؤثر أبدا على عادات الشراء والتأجير بالنسبة لهم وأحياناً قد يكون ارتفاع معدل التضخم ذو أثر إيجابي إذ تصبح شراء العقارات واستأجارها ذات تكلفة أقل عند مقارنة عملتهم الأجنبية مع الليرة التركية .
أخيراً بالنسبة لموقع العقار نفسه هو أمر في غاية الأهمية فشراء عقار قيد الإنشاء بهدف الاستثمار وأعادة بيعه لاحقاً له ارتباط وثيق في موقع العقار نفسه وبوجود معدلات تضخم مرتفعه تتأكد أكثر أهمية كون العقار في مكان عليه طلب عالي من أجل البيع لاحقاً وتكون العقارات المحيطة فيه قليلة من أجل ضمان الحفاظ على الأسعار المرتفعة .
يمكنك الحصول على استشارة مجانية بالتواصل مع شركتنا لتوضيح المواقع الأنسب للعقارات الاستثمارية .
وأيضاً في حال رغبة المستثمر بالحصول على عائد إيجاري ثابت مرتفع من خلال شراء عقار جاهز فوراً للتأجير فأيضاً موقع العقار يلعب دور في غاية الأهمية في تحديد قيمة الإيجار في المنطقة , على سبيل المثال شراء عقار بعيد عن مركز اسطنبول سيكون الطلب عليه قليل والعرض كثير وبالتالي لو كان معدل انخفاض قيمة الليرة مقابل الدولار في سنة ما هو 30% لن يرتفع قيمة الإيجار لهذا العقار لأعلى من 10% لأن الطلب أصلا قليل . أما بالنسبة لعقارات مركز اسطنبول في حال تم اختيار العقار بشكل صحيح يتم تقييم الإيجار فيه بناءً على الطلب وهو مرتفع أصلاً وبالتالي ممكن أن ترتفع قيمة الإيجارات أعلى حتى من نسبة التضخم .
إذا كنت ترغب بتملك عقار في تركيا شركة رايت هوم تقدم لك استشارات مجانية مبنية على أرضية متينة من المعرفة العميقة والمتابعة الحثيثة للمستجدات العقارية والاقتصادية والسياسية في تركيا .
