جدول المحتويات
إذا كنت من المستثمرين الذين اشتروا عقارات في اسطنبول بين عامي 2015 و2022 لا بد أن عقارك حقق عائداً استثمارياً جيداً على رأس المال والكثير من المستثمرين اليوم يرغبون بإنهاء هذا الاستثمار وحصد الأرباح للبدء باستثمار جديد كون معظم هذه العقارات كانت في مشاريع قيد إنشاء عند شرائها والآن أصبحت جاهزة .
على الرغم من أن هذه الفكرة عند شراء العقار تم تصويرها أنها في غاية السهولة إلا أن نسبة لا تقل عن 80% من المستثمرين اليوم غير قادرين على إعادة بيع عقاراتهم لأسباب سنتعرف عليها في مقال اليوم المختصر , ولكن قبل ذلك سنجيب على السؤال الأساسي في المقال وهو كيفية بيع العقارات وما هي الأوراق القانونية المطلوبة.
كيف أبيع عقاري في تركيا ؟
يمكن بيع العقار في اسطنبول من خلال التواصل مع وسيط عقاري ذو خبرة قديمة في السوق ومشاركة معلومات العقار بهدف إعطائك تقييم صحيح لسعره الحالي في السوق وبالتالي إيجاد العميل المناسب لك .
ولكن لماذا قلنا في اسطنبول ولم نتحدث عن تركيا بشكل عام ؟
اسطنبول هي المدينة الأكثر كثافة سكانية في تركيا إذ يبلغ عدد سكان اسطنبول 4 اضعاف عدد سكان أنقرة العاصمة على الرغم من أن مساحة اسطنبول جغرافياً لا تتجاوز 25% من مساحة أنقرة .
وبالتالي هذه الكثافة السكانية يتبعها بالضرورة كثافة في الأعمال التجارية وحركة سريعة جداً في تأجير وبيع العقارات سواء السكنية منها أو التجارية.
خارج اسطنبول تكون أسعار العقارات أرخص بشكل نسبي والسبب الأساسي في ذلك هو قلة الطلب وهذا ما وجدناه واضحاً أن الأسعار في أنطاليا جنوب تركيا ازدادت بنسبة 4 أضعاف بسبب ازدياد الطلب الروسي عليها , بعد بدء الحرب الروسية الاوكرانية ورغبة عدد ليس بالقليل من سكان الدولتين بامتلاك عقار خارج دولهم , وكون تركيا أخذت طرف الوسيط ذو العلاقات الودية مع الطرفين كانت السواحل التركية التوجه الأول للراغبين بشراء العقارات مما أدى إلى زيادة كبيرة في الطلب وهذا ما لحقه ازدياد واضح في الأسعار أيضاً.
وبالتالي يمكننا القول أن إعادة بيع العقارات المستعملة (أو حتى الجديدة منها) له فرص قليلة في المناطق ذات الطلب المنخفض وهي كل المدن التركية ما عدا اسطنبول .
أما الطلب المتزايد في سواحل الجنوب فهذه العقارات تم شرائها بهدف قضاء العطل وليس بهدف الاستثمار وهذا يعني أنه رغم ازدياد عدد العقارات الجديدة المباعة هذا لا يسهل بيع العقارات المستعملة بشكل كبير.
ما هي الأوراق المطلوبة لبيع عقار في تركيا ؟
1- نسخة من وثيقة ملكية العقار (TAPU)
2- بطاقة هوية موثقة (نسخة مترجمة من جواز السفر)
3- الرقم الضريبي التركي الخاص بك
4- صور عدد 2 بحجم جواز السفر
5- تأمين الزلازل الإجباري (المعروف بتأمين DASK)
6- وثيقة تقييم البلدية
7- يجب أن يكون تقرير تقييم العقار (إلزامي) جاهزًا قبل تقديم طلب بيع رسمي إلى مكتب تسجيل الأراضي.
ما هي تكاليف بيع العقارات في تركيا؟
اعتمادًا على منطقتك واختيار الوكيل العقاري ، يمكن أن تختلف التكاليف والضرائب المتعلقة ببيع الممتلكات الخاصة بك في تركيا (بالنسبة لرسومها). ومع ذلك ، عندما تبيع عقارك ، كن مستعدًا لدفع الرسوم التالية:
- رسوم الوكيل العقاري
- تكاليف كاتب العدل
- ضريبة نقل الطابو (2٪) على أساس سعر البيع المتفق عليه
- تأمين ضد الزلازل (والذي يجب أن يكون لديك بالفعل ، ولكن إذا لم يكن كذلك ، فستحتاج إلى الشراء قبل أن تتمكن من البيع)
- تكاليف تقييم الممتلكات وتكاليف تقرير مسح الممتلكات
- ضريبة أرباح رأس المال المحتملة إذا كنت تبيع عقارك بأكثر مما اشتريت من أجله خلال أقل من 5 سنوات .
والآن بعدما ما انهينا القسم القانوني من المقال سنتحدث من وجهة نظر استثمارية وما هي الأسباب التي تجعل من 80% من العقارات يصعب بيعها فوراً بالسعر المطلوب من قبل مالكها .
عندما تتكلم عن بيع عقارك بهدف تحقيق ربح فمن المفترض أنك اشتريت عقارك في البداية بهدف الاستثمار .
ما هي مواصفات العقار الاستثماري ؟
- أن يكون في مدينة ذات طلب مرتفع
سواء كان العقار المشترى بهدف الاستثمار جاهزاً وتم استثماره من خلال التأجير أو كان عقار قيد إنشاء (وهو الأفضل لتحقيق عائد أعلى ) ويريد المالك بيعه عند تسليم المشروع يجب أن يكون هذا العقار في منطقة عليها طلب مرتفع وحركة نشطة لعمليات البيع .
العقارات في المدن الكبيرة من تركيا عليها طلب أعلى بكثير من المدن الصغيرة وهذا ما يبرر مبدئياً عدم قدرتك على بيع عقارك في سابنجا او يلوا او أنطاليا أو طرابزون.
- أن يكون في منطقة ذات طلب مرتفع
عقارات اسطنبول فيها طلب أعلى بكثير في المناطق المركزية كون عدد المشاريع الجديدة فيها قليلة مقارنة بوسط اسطنبول وغربها وشرقها.
وبالتالي حتى عندما نتكلم عن المدينة نفسها وهي اسطنبول عندما تشتري عقار في منطقة بعيدة عن المركز لن تكون إعادة البيع سهلة ومربحة لك.
وهذا يفسر عدم قدرتك على بيع عقارك في مناطق باشاك شهير وباسن اكسبريس وبهشة شهير واسنيورت وبيليك دوزو وبيوك شكمجه بسهولة وتحقيق ربح مرتفع.
- أن يكون ذو مواصفات استثمارية أصلاً
عدد الشقق في المشروع يتناسب عكساً مع سهولة إعادة البيع , أيضاً خدمات المواصلات والمراكز التجارية والتعليمية كل ذلك يؤثر بشكل كبير على قرار المشتري الذي يرغب بشراء شقتك .
وهذا يبرر عدم قدرتك على إعادة بيع عقارك في مشروع مثل دينيز اسطنبول يضم أكثر من ألف شقة وفيلا مخصصة لقضاء العطل بعيدة عن المواصلات والمراكز الحيوية .
(المشروع مميز للراغبين بالحصول على منزل لقضاء العطل ولكن ليس مناسباً للاستثمار).
- التوقيت الصحيح
لعل هذه واحدة من أهم النقاط التي يفتقدها معظم المستشارين العقاريين في السوق اليوم عندما يقدمون النصيحة للعميل , ولا عجب في ذلك كون معظم شركات الاستشارة العقارية ذات سجل لا يتجاوز 3 سنوات من العمل في السوق وبالتالي لم يعاصروا التطور واتجاهات السوق خلال السنوات العشرة الماضية .
وكأمثلة على الاستشارات الخاطئة من حيث التوقيت هو شراء عقار في مشروع استثماري بعد اكتمال 85% من البناء ومحاولة بيعه عند التسليم .
أيضاً شراء عقار في مشروع قيد الإنشاء في مراحله الأولى وعدم بيع العقار عند التسليم.
- كثافة العقارات الجديدة في المنطقة
ذكرنا في البداية أن العقارات الجديدة القريبة من المركز افضل من الناحية الاستثمارية كونها تتصف بالندرة , وبالتالي العكس صحيح فعند تجمع الكثير من المشاريع الجديدة ولو كان بعضها ذو صفات استثمارية يجعل من إعادة البيع أمراً في غاية الصعوبة كون العرض كثير في السوق .
وهذا يبرر عدم قدرتك على بيع عقارك في منطقة اسبارتا كوليه أو كايا شهير وبعض أحياء بيليك دوزو وحرامي ديريه من اسنيورت كون هذه المناطق كلها عبارة عن مشاريع جديدة بنسبة تفوق 90% .
كون هذا المقال مختصر لن نتمكن من كتابة باقي النقاط بالتفصيل ولكن تذكر دوماً أنه يمكنك التواصل مع فريقنا الاحترافي صاحب خبرة 10 سنوات في سوق العقارات والحصول على استشارة مجانية دائماً.
وإذا قرأت هذا المقال قبل شرائك لعقارك فهو أفضل لك سنساعدك على اختيار أنسب عقار استثماري .
