تحرص الحكومة التركية على ضمان حقوق المستثمرين الأجانب الذين يقومون بشراء عقارات على الأراضي التركية، وتعديل القوانين القائمة بما يتناسب مع المتطلبات والمتغيرات في الوسائل والغايات من الاستثمار، كما تولي الحكومة التركية أهمية عالية لتشجيع الاستثمار الأجنبي في تركيا، ولذلك هي تعمل على تذليل الصعاب ورفع القيود وتحقيق المساواة بين المستثمر الأجنبي والمستثمر التركي، كما توفر الحكومة التركية فرصًا للمستثمرين مثل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، والتخفيضات على الرسوم الجمركية والإعفاء من الضريبة الجمركية، وغيرها من آليات التشجيع على الاستثمار الأجنبي التي تعتمدها تركيا.
تُظهر الأبحاث أن مبيعات العقارات في تركيا في تزايد مستمر العام تلو العام، مما يعني أن الأشخاص الذين يزورون تركيا قرروا الاستقرار فيها لأسباب مختلفة، والمستثمرين وجدوا فيها بيئة خصبة مناسبة لزيادة رؤوس أموالهم وتوليد أرباح مستمرة، ومع زيادة الاهتمام بالاستثمار العقاري في تركيا، و توفر المشاريع العقارية المميزة والمتنوعة والتي تلبي جميع الاحتياجات وترتقي إلى أعلى التوقعات، زاد اهتمام المستثمرين بالتوجه نحو تركيا بهدف الاستثمار أو الاستقرار، و قد زاد الاهتمام بالفرص الاستثمارية بشكل متزامن مع التسهيلات والحوافز والتعديلات على بعض القوانين وفتح الباب أمام الكثير من الجنسيات للتملك المباشر للعقارات في تركيا، وقد جاء قانون التقييم العقاري في تركيا للحفاظ على حقوق المستثمرين الأجانب عند شراء عقار في تركيا، فما هو التقييم العقاري؟ وما الهدف منه؟ وما هي تفاصيل ومعايير التقييم العقاري؟ وما هي آخر التحديثات الخاصة بهذا القانون؟
جدول المحتويات
تعديلات على قانون التقييم العقاري في تركيا
-
صدرت عن الحكومة التركية قرارات جديدة وتعديلات على قوانين تقييم العقارات في تركيا، حيث سيتم عمل طلبات التقييم العقاري من خلال نظام الطابو الإلكتروني https://webtapu.tkgm.gov.tr/ أو بواسطة مركز الاتصالات ALO-181، بعد أن كانت عمليات التقييم العقاري تتم سابقًا من خلال التوجه مباشرة إلى إحدى شركات التقييم العقاري المعتمدة من قبل الحكومة التركية، وكان قد تم إصدار قائمة بشركات التقييم العقاري المعتمدة من قبل الحكومة التركية في عام 2019، ولم يتم قبول أي تقييم عقاري صادر من أي جهة ليست مدرجة في هذه القائمة منذ ذلك الوقت.
-
بعد أن يقوم صاحب العقار بدفع رسوم خدمات تقرير التقييم العقاري، يتم تحويل طلب التقييم من قبل النظام إلى مؤسسة التقييم المختصة بواسطة خوارزمية توزيع الأعمال في نفس اليوم.
-
يستطيع صاحب العقار تتبع مراحل المعاملة الخاصة بطلب التقييم العقاري من البداية إلى النهاية عن طريق شبكة الطابو.
-
بعد إعداد تقرير التقييم واعتماده من قبل المؤسسة المختصة، يتم توقيع تقرير التقييم بالتوقيع الإلكتروني، ومن ثم يتم إرساله إلى نظام معلومات الطابو والمسح العقاري (TAKBİS) من خلال النظام.
-
يمكن لصاحب العقار عرض ومتابعة التقرير عبر شبكة الطابو، وإذا كان هناك خطأ مطبعي بسيط في هذه المرحلة، فيمكن طلب التصحيحات من خلال شبكة الطابو.
-
بعد تقديم تقرير التقييم إلى نظام معلومات الطابو والمسح العقاري (TAKBİS)، يمكن تقديم طلب تصحيح حتى ثلاث مرات من قبل صاحب العقار.
-
لا يمكن لصاحب العقار أن يطلب تصحيحات للقيمة المحددة في تقرير التقييم، ولكن يمكنه طلب تقرير تقييم جديد.
قوانين التقييم العقاري في تركيا 2022
تم وضع نظام جديد كان موضع التنفيذ منذ 20 سبتمبر2021 من أجل منع عمليات البيع الاحتيالية في مبيعات المساكن للأجانب في تركيا. وفقًا لهذا النظام، تم تعيين مثمنين آليين لتقييم العقارات، ونتيجةً لذلك، ادعى ممثلو القطاع العقاري أن هذا الوضع كان له تأثير سلبي على المبيعات وطالبوا بالتغيير.
نتيجةً للمفاوضات مع وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ في تركيا، تم اتخاذ قرار التغيير.
اتخذت وزارة البيئة والتوسع العمراني والتغير المناخي التي بناءً على مطالب القطاع العقاري، قرارًا بإدخال الحق في اختيار شركة يدويًا وكذلك التنازل التلقائي في اختيار شركة التقييم في بيع العقارات للأجانب.
ووفقًا للمعلومات التي قدمها ممثلو القطاع العقاري، فقد أصدرت وزارة البيئة والتحضر والتغير المناخي تعليمات إلى المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري بهذا الصدد وطالبت بتنفيذ التغيير اللازم.
إذًا سوف تستمر عملية بيع العقارات للأجانب عبر https://webtapu.tkgm.gov.tr/ وسيتم تعيين شركة التقييم بواسطة خوارزمية النظام. وفقًا للتغييرات الجديدة، سيتم إضافة زر"اختيار شركة تقييم" إلى النظام في الأيام القادمة وسيُطلب من صاحب الطلب تلقي خدمة التقييم.
ما هو قانون التقييم العقاري في تركيا؟
صدر قرار التقييم الإلزامي للعقارات من وزارة الإسكان في تركيا ودخل حيز التنفيذ في مطلع عام 2019. وينُص القانون الصادر بتاريخ 15/2/2019 تحت الرقم 1/2019 على ضرورة الحصول على التقييم العقاري من قبل الجهات المختصة عند البدء بالإجراءات الخاصة بالحصول على الطابو أو سند الملكية الخاص بالعقار الذي تم شراؤه. وقد كان سابقًا الحصول على التقييم العقاري إلزاميًا لمن يرغب في الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار في تركيا، ولكن التعديل الذي طرأ على القانون ألزم كل من يبيع عقارًا للأجانب في تركيا مهما كان نوعه أن يُخضع العقار للتقييم، وقد تم إصدار قائمة بشركات التقييم العقاري المعتمدة من قبل الحكومة التركية، ولن يتم قبول أي تقييم عقاري صادر من أي جهة ليست مدرجة في هذه القائمة.
في السابق كان لابد للأجنبي الذي يرغب في شراء عقار في تركيا بهدف الحصول على الجنسية التركية أن يحصل على التقييم العقاري الذي يُثبت أن قيمة العقار تبلغ 250 ألف دولار أو ما يعادله بالليرة التركية، إلا أن قانون تقييم العقارات قد تم تحديثه ليشمل جميع عمليات شراء العقارات في تركيا التي يقوم بها الأجانب لضمان حصولهم على أسعار حقيقية للعقارات دون أي تلاعب. التقرير الخاص بتقييم العقار في تركيا ساري المفعول لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ صدور التقرير، ويستغرق صدور تقرير تقييم العقار مدة أقصاها ثلاثة أيام. وهنالك تحديث جديد على هذا القانون ليشمل كافة معاملات بيع وشراء العقارات في تركيا بغض النظر عن الأطراف المشاركة، أي أنه في حال رغب مواطن تركي في شراء عقار، لا بد لهذا العقار مهما بلغ ثمنه وأيًا كان نوعه أن يخضع للتقييم العقاري، ومن شأن هذه الخطوة أن تقوم بزيادة المصداقية المتعلقة بسوق العقارات التركي.
إلى جانب تعميم قانون التقييم العقاري على كافة عمليات بيع وشراء العقارات في تركيا بغض النظر عن جنسية الأطراف، صدر مؤخرًا تعديل جديد يوجب وضع سعر العقار في معاملة الطابو، وذلك للحفاظ على حقوق الأطراف المشاركة في عمليات بيع وشراء العقارات في تركيا.
ومن الجدير ذكره هو التأكيد على ضرورة عدم اللجوء إلى شركات التقييم العقاري الغير مرخصة من قبل الحكومة التركية، حيث لا يتم قبول التقارير الصادرة من جهات غير مرخصة من الحكومة التركية.
التقييم العقاري وحماية الأجانب أثناء الشراء
يهدف التقييم العقاري لحماية الأجانب من أي تلاعب في سعر العقار الحقيقي، حيث تقوم الجهة المختصة بتقييم سعر العقار اعتمادًا على عدة عوامل، وهي:
-
مساحة العقار وتاريخ إنشائه: حيث يتم النظر إلى المساحة الإجمالية للعقار، بالإضافة إلى نوع العقار هل هو تجاري أم سكني، وعمر البناء.
-
الإطلالات: ويتم تقييم العقار من ناحية الإطلالة، في حال كان العقار مطل على البحر مثلًا، أو في حال كان العقار يطل على غابة، أو شارع رئيسي، أو ما إلى ذلك.
-
المرافق الاجتماعية والخدمات التي يقدمها المجمع السكني: كالمسابح، والصالات الرياضية، ومواقف السيارات، وغيرها، ويكون لجودة الخدمات وكثرة توفرها داخل المجمع دورًا كبيرًا في رفع قيمة العقار.
-
حالة العقار: بمعنى حالته من حيث الأقدمية، وفي حال كان فيه تصدعات مثلًا، ومستوى التشطيبات والإكساء في البناء، كذلك المرافق الخاصة به كعدادات الماء والكهرباء والغاز لها علاقة ايضًا في تقييم العقار.
-
الحالة القانونية للعقار: وهو البحث في الأوراق القانونية المتعلقة بالعقار، كالتراخيص، والتأكد من عدم وجود أي معوقات بالنسبة لنقل الملكية بين البائع والمشتري، كوجود إشارة حجز على الطابو مثلًا.
-
مستوى العقارات المحيطة به: عند تقييم العقار يتم النظر إلى ثمن العقارات المحيطة بالمشروع، والحصول على مقارنة بين سعر العقار الذي سيتملكه الأجنبي والعقارات المحيطة به.
تقرير التقييم العقاري في تركيا
-
كافة التفاصيل الخاصة بسندات الملكية.
-
صور العقار.
-
موقع العقار وإحداثياته.
-
أسعار العقارات المماثلة من حيث النمط والمنطقة وكافة المتغيرات.
-
بلاغ عن حالة الديون المتعلقة بالعقار.
-
مطابقة السعر.
-
موافقة مديرية المسح الجغرافي.
قرارات تركيا حول التقييم العقاري
-
الضرائب المنخفضة في تركيا، ويُعد قرار تخفيض الضرائب في تركيا واحد ضمن سلسلة من القرارات التي تخص القطاع العقاري في تركيا، وقد انعكس بشكل إيجابي في تحفيز المستثمرين الأجانب لتملك العقارات في تركيا، مما ساهم في إنعاش سوق العقار في تركيا بشكل عام. من أهم التخفيضات الضريبية: إعفاء المشتري الأجنبي من قيمة الضريبة المضافة المتوجبة على العقار. تم صدور قرار الإعفاء الضريبي عند شراء العقارات في تركيا في فبراير عام 2017، وينص هذا القرار على إعفاء الاجانب غير المقيمين في تركيا، والأتراك المقيمين خارج تركيا لمدة 6 أشهر أو أكثر من ضريبة القيمة المضافة، وهي ضريبة تفرضها الحكومة على جميع السلع والخدمات، وتبلغ نسبتها 18% للعقارات التجارية، وتتراوح نسبتها بين 1% - 8% - 18% للعقارات السكنية. فمثلًا، إذا كان صافي مساحة العقار السكني أكثر من 150متر مربع، فإن قيمة الضريبة المضافة تكون 18% من سعر هذا العقار، أما إذا كان صافي مساحة العقار السكني أقل من 150 متر مربع، فإن قيمة الضريبة المضافة تتراوح بين 1% وصولًا إلى 18%، حيث يلعب كلًا من نوع العقار ومنطقته ومستوى البناء وسعر المتر دورًا يؤثر في تحديد قيمة الضريبة. تعرّف على شروط الإعفاء الضريبي في هذا المقال: الإعفاء الضريبي عند شراء عقارات في تركيا
-
الحصول على الإقامة العقارية، حيث يتم منح مالكي العقارات من الجنسيات الأجنبية، والتي يكون سعرها أقل من 250.000 $، تصريح إقامة يتم تجديده سنويًا، وتُمنح الإقامة العقارية في تركيا لمالك العقار وزوجته وأطفاله الذين لم يبلغوا سن الـ 18 من عمرهم.
-
العقارات في تركيا هي الاستثمار العقاري الأرخص في أوروبا، فأسعار العقارات في تركيا تعتبر أرخص من مثيلاتها في أوروبا بشكل كبير، مع ميزات مشابهة في البنية التحتية، وتماثل في بنية الدول الأوربية المتقدمة.
-
يؤمن الاستثمار العقاري في عقارات تركيا عائدًا استثماريًا رابحًا، استنادًا إلى النشاط الاقتصادي والتطور العمراني السريع وقوة السياحة في تركيا، والتي تتجلى بأبهى صورها في الفترات والمواسم السياحية، وذلك من خلال الإقبال على استئجار المنازل في خلال تلك المواسم الموزعّة على مدار العام. إن الاستثمار المدروس في العقارات التي تحظى بإقبال كبير أثناء مواسم السياحة في تركيا، يمكن أن يوفّر لك أرباحًا مرتفعة وعائدًا استثماريًا جيدًا.
ما هي الأمور التي تحفّز وتشجّع على الاستثمار في تركيا؟
تتسابق دول العالم لجذب المستثمرين إليها وذلك بهدف تنشيط الاقتصاد المحلي للبلاد عبر ضخ الأموال في شرايين الدولة وتنمية مشاريعها، ولكن تتميّز تركيا عن غيرها من الدول بمحفزات استثمارية فريدة. ما هي الأمور التي تحفّز وتشجّع على الاستثمار في تركيا؟
-
الموقع الاستراتيجي لتركيا. تركيا الدولة الحديثة والمتقدمة، ذات التاريخ والحضارة العريقة، والتي تقع في منتصف العالم وتنقسم بمساحتها الواسعة على قارتي آسيا وأوروبا وتجمع بين أصالة الشرق وحداثة الغرب. تنقسم الجمهورية التركية إلى 81 محافظة، وتُعد أنقرة هي العاصمة عاصمة للبلاد، كما تُعد اسطنبول هي العاصمة المالية والقلب الثقافي والاقتصادي للبلاد، وتضم الجمهورية التركية مدنًا كبرى وشهيرة منها: إزمير وأنطاليا وعنتاب وديار بكر وقونية وبورصة وغيرها الكثير.
-
الضرائب المنخفضة في تركيا، ويُعد قرار تخفيض الضرائب في تركيا واحد ضمن سلسلة من القرارات التي تخص القطاع العقاري في تركيا، وقد انعكس بشكل إيجابي في تحفيز المستثمرين الأجانب لتملك العقارات في تركيا، مما ساهم في إنعاش سوق العقار في تركيا بشكل عام. من أهم التخفيضات الضريبية: إعفاء المشتري الأجنبي من قيمة الضريبة المضافة المتوجبة على العقار.
-
بنية تحتية قوية ومتطورة، حيث أن مشاريع البنية التحتية في تركيا مستمرة بخطىً ثابتة. وقد أعلن وزير المواصلات والبنية التحتية التركي، أن بلاده قد أنجزت مشاريعًا في قطاع المواصلات بقيمة إجمالية تجاوزت 150 مليار ليرة (26 مليار دولار)، ومن أبرز مشاريع البنية التحتية المرتقبة، مشروع نفق اسطنبول المكوّن من 3 طوابق، ومشروع قناة اسطنبول.
-
النمو السريع لاقتصاد تركيا الصاعد والمتطور، فمنذُ أواخر عام 2017، صارت معدلات النمو الاقتصادي تتجاوز التوقعات الرسمية وتوقعات مؤشرات المؤسسات الإحصائية والاقتصادية في تركيا. ويُشير اقتصاديون أتراك وأجانب أن معدل النمو الاقتصادي في تركيا سيبلغ في عام 2019 حوالي 12%، وهي أعلى نسبة يشهدها قطاع الاقتصاد في تركيا منذ عام 2015.
-
أيدي عاملة ماهرة ومنافسة، حيث أكّد الرئيس التركي، رجب طيب أردوغان، أن الأيدي العاملة في تركيا ارتفعت من 22 مليون، عام 2002، إلى 29.5 مليون، مشددًا على زيادة فرص العمل رغم زيادة اليد العاملة في البلاد.
-
تركيا عضو في مجموعة دول العشرين، القوى الاقتصادية العشرين الأكبر في العالم. مجموعة العشرين هي تجمّع لـ 19 دولة بالإضافة إلى الاتحاد الأوروبي، ولقاءات هذه المجموعة تتركّز على وجه الخصوص على موضوعات السياسة الاقتصادية.
