عائد الاستثمار هو النسبة المئوية التي تجذب انتباه المستثمر في أي مجال كان, وكلما ازداد عائد الاستثمار كلما توجه المزيد من المستثمرين نحو مصدر هذا العائد المرتفع.
أيضاً مجال الاستثمار والبلد الذي سيقام الاستثمار فيه أمور في غاية الأهمية . وعلينا على أن لا نهمل الإطار الزمني لعملية الاستثمار كل هذه عوامل مؤثرة بشكل كبير في نجاح عملية الاستثمار .
عندما نتكلم عن بلد مثل تركيا يحتل اقتصاده المرتبة 18 عالمياً وذو خطط مستقبلية ليصبح واحد من الاقتصادات العشرة الكبرى في العالم في حلول عام 2023 فهنا يشعر المستثمر أن هذا البلد هو بيئة مناسبة للقيام بالاستثمار فيه.
مجال العقارات في تركيا هو واحد من أفضل 3 قطاعات يعتمد عليها الاقتصاد التركي في تحقيق نموه المتصاعد , يعتبر سوق العقار التركي ضخم للغاية والخيارات فيه متنوعة وهو يخدّم السوق المحلي بالإضافة إلى نسبة لا بأس بها من الأجانب من مختلف بلدان العالم.
تعتبر التسهيلات التي قدمتها الحكومة التركية من أجل الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار او مجموعة عقارات والاحتفاظ بها لمدة 3 سنوات من أهم التعديلات على قانون الجنسية الذي نجح بجذب آلاف المستثمرين من كل أنحاء العالم الراغبين بالحصول على الجنسية التركية وتحقيق عائد استثماري مرموق.
الإطار الزمني لعملية الاستثمار في تركيا هو العامل المؤثر الأول في اختيار موقع العقار ونوعه فالمستثمرين الراغبين بالحصول على الجنسية التركية وإنهاء استثمارهم بعد 3 سنوات يجب أن يختاروا موقع عقار يسهل بيعه بعد انقضاء هذه المدة وتحصيل الأرباح المطلوبة .
أما الراغبين باستثمار طويل الأمد فهنا نتكلم عن نوع مختلف من العقار الذي سيتم الاستثمار من خلاله , في كلا الحالتين موقع العقار هو بوصلة البداية في رحلة تملك عقار في تركيا ومن هنا ننطلق إلى السؤال التالي:
ما هي أفضل منطقة للاستثمار العقاري في إسطنبول , تركيا ؟
تتميز مدينة إسطنبول بموقعها الاستراتيجي المركزي فهي تربط كل من القارتين الأسيوية والأوربية من خلال ثلاثة جسور تمر فوق مضيق البوسفور الساحر بالإضافة إلى أنها قطعة أرض ذهبية يحدها من الشمال البحر الأسود ومن الجنوب بحر مرمرة .
تضم إسطنبول 3 مطارات منها الأكبر على مستوى العالم ذو مدرج قادر على استيعاب 120 رحلة كل ساعة واحدة, وذو خطط توسعية ليصبح قادراً على تخديم 200 مليون مسافر سنوياً عند اكتمال مراحله الأربعة.
في الحقيقة منذ اللحظات الأولى من إعلان المشروع عام 2013، بدأت العديد من دول الشرق الأوسط والاتحاد الأوروبي تنظر إلى مطار اسطنبول الجديد على أنه مصدر تهديد بالنسبة لاقتصاداتها المحلية؛ لكون خطط المطار التشغيلية تشير إلى أنه سيستحوذ على حركة الطيران والمسافرين بمطارات إقليمية ودولية، منها: مطار دبي في الشرق الأوسط، وفرانكفورت بألمانيا، ومطار هيثرو في بريطانيا، فضلاً عن مطار باريس، بحكم موقعه الاستراتيجي الذي يربط شرقي الكرة الأرضية بغربها وشمالها بجنوبها، ومن المقرر أن يتحكم في حركة الطيران بقارات العالم الثلاث؛ آسيا وأفريقيا وأوروبا.
تتلخص رؤية تركيا لعام 2023 بالأمور التالية:
- أن يصبح الاقتصاد التركي ضمن أفضل 10 اقتصادات في العالم
- ان لا يتجاوز معدل البطالة 5٪
- 1 تريليون دولار في التجارة الخارجية
- أن يصل الراتب الإجمالي 25.000 دولار أمريكي
- تصدير بقيمة 500 مليار دولار أمريكي سنوياً
- 2 تريليون دولار أمريكي إجمالي الناتج المحلي
- دخل إضافي من خلال تطبيق رسوم على مرور السفن من مضيق البوسفور ودارد نليس
تكمن أهمية كل ما ذكرناه في توضيح أهلية تركيا بشكل عام وإسطنبول بشكل خاص لتكون بيئة استثمار واعدة ضمن بلد يحقق اقتصاده معدلات نمو عالية.
والآن سنوضح مناطق إسطنبول من خلال بعض الخرائط المساعدة لاكتشاف هذه المناطق بشكل أساسي وفي الفقرات التالية سنقوم بالشرح المفصل:
القطاع الأول : وهو الممثل بالدوائر الحمراء ضمن الدائرة الخضراء الكبيرة أدناه
ويضم هذا القطاع ما يلي :
منطقة مسلك
+منطقة حديثة وحيوية راقية
+تضم إطلالات على غابات بلغراد ومضيق البوسفور
+ذات نسب نمو في أسعار العقارات باستمرار
+ مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 150 الف دولار
منطقة شيشلي
+منطقة راقية مكتملة النمو
+ذات موقع مركزي مناسب لمراكز الشركات الكبيرة
+ذات عدد محدود جداً من المشاريع الجديدة
+مناسبة للميزانيات فوق 200 الف دولار
منطقة بي اوغلو
+منطقة اثرية ذات موقع مركزي
+تضم ميدان تقسيم الغني عن التعريف
+تضم العشرات من الفنادق الفاخرة
+ مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 250 الف دولار
الشريط الساحلي لمنطقتي زيتن بورنو وبكر كوي
+يضم شقق واسعة بمسافة 0 متر عن البحر
+إطلالات ساحرة على بحر مرمرة
+أبنية راقية وحديثة
+ مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 270 الف دولار
القطاع الثاني :ويضم ما يلي :
منطقة باشاك شهير
+منطقة حديثة تلي مركز المدينة وقريبة من مطار إسطنبول
+مساكنها يغلب عليها النمط العائلي
+ذات طابع محافظ
+ مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 100 الف دولار
شارع باسن اكسبريس
وهو الشارع الواصل بين الطريقين السريعين E5 والطريق الدولي TEM وقد ذاع صيته في السنوات الأخيرة ويضم العديد من المشاريع السكنية والمكاتب وعشرات الفنادق العالمية والمحلية ويتميز بما يلي:
+منطقة ناشئة قريبة من الطرق الرئيسية المهمة
+تضم الكثير من المشاريع الجاهزة وقيد الإنشاء
+تضم الكثير من الفنادق وتصنف كملتقى لرجال الاعمال
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 75 الف دولار
القطاع الثالث: وهو الذي يمثل ضواحي إسطنبول البعيدة ويضم عدة مناطق مبينة بالخريطة أدناه:
منطقة أفجلار
+منطقة ساحلية بين بحيرة كوتشوك شكمجه وبحر مرمرة
+تضم عدة جامعات حكومية وخاصة
+يقسمها إلى طرفين طريق E5 الذي يضم أهم وسيلة مواصلات في إسطنبول وهي المتروبوس
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 70 الف دولار
منطقة بهشة شهير
+منطقة يعمها الهدوء وتكثر فيها المساحات الخضراء مما يجعلها واحدة من أهم مناطق الاصطياف وقضاء الاجازات في اسطنبول
+منطقة ذات تصميم عمراني راقي وحديث
+قريبة من كل من باشاك شهير والطريق الواصل إلى مطار اسطنبول الجديد
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 70 ألف دولار
منطقة بيليك دوزو
+منطقة هادئة وبنفس الوقت قريبة من الطريق السريع E5 ووسائل المواصلات المهمة
+يحدها من الجنوب بحر مرمرة مخلفاً إطلالات غاية في الروعة والجمال خاصة عند المارينا
+منطقة متكاملة الخدمات ففيها المراكز التعليمية والحكومية وكل ما يلزم
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 75 ألف دولار
منطقة اسنيورت
+منطقة مفعمة بالحياة والأسواق والكثافة السكانية العالية
+تضم مجمعات سكنية كبيرة ذات عدد وحدات سكنية قد يصل إلى أكثر من 5000 في المجمع الواحد
+يميزها أسعارها الأخفض على مستوى اسطنبول
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 30 ألف دولار
منطقة بيوك شكمجه
+تعتبر أبعد منطقة عن مركز اسطنبول وتنعم بالهدوء والهواء المنعش
+يحدها من الجنوب بحر مرمرة وتضم مشاريع بإطلالة بحرية مباشرة غاية في الروعة بأسعار مناسبة
+يغلب عليها طابع منازل الاصطياف والفلل
+مناسبة للميزانيات التي تبدأ من 80 ألف دولار
وبعد تعريف مناطق اسطنبول بشكل رئيسي سننتقل لنجيب على الاسئلة المفصلية التالية:
أين تستثمر في إسطنبول؟
سؤال أين تستثمر في اسطنبول يختلف تماما عن سؤال أين تشتري عقار في اسطنبول , نلاحظ من بعض استفسارات العملاء ان الفرق بين الاستثمار وبين شراء اي عقار غير واضح لذلك إذا كان السؤال أين تشتري عقار في اسطنبول فيمكن القول أن كل منطقة من المناطق التي ذكرناها أعلاه لها مميزات معينة خاصة فيها من حيث القرب أو البعد عن مركز المدينة والمواصلات والإطلالات والأسعار فلا يمكن الإجابة على هذا السؤال دون معرفة التفاصيل الدقيقة لطلب العميل .
أما بالنسبة لسؤال أين تستثمر في اسطنبول فالإجابة هي كلما اقتربنا من مركز اسطنبول في القطاع الأول الذي عرّفناه أعلاه كلما كان هذا الاستثمار ذو جدوى أكبر وذلك بسبب الأمور الأساسية التالية:
+الاستثمار مرهون بزمن محدد وكلما اقتربنا من مركز اسطنبول يسهل إنهاء الاستثمار وبيع العقار مجدداً مع تحقيق أرباح إضافية
+المشاريع الجديدة في مركز اسطنبول محدودة وبالتالي الطلب عليها كبير الآن وفي المستقبل وبالتالي عند بيعها مجدداً ستكون نسبة الربح عالية.
+العائد الإيجاري لعقارات في مركز اسطنبول أعلى من العائد الإيجاري للعقارات البعيدة عن المركز.
+إذا كان المشروع قيد الإنشاء فهذا أيضاً مربح بشكل أكبر بالنسبة للاستثمار قصير الأمد.
+مناطق مركز اسطنبول لا تفقد قيمتها أبدا فكلما امتد التوسع العمراني في أنحاء اسطنبول شرقاً وغرباً كلما ازدادت أهمية المناطق المركزية وارتفعت قيمها الاستثمارية
وغيرها الكثير من الأسباب التفصيلية لتفضيل مركز اسطنبول بالنسبة للمستثمرين يمكنك التعرف عليها بالكامل من خلال التواصل مع فريقنا الاستشاري.
لماذا تستثمر في إسطنبول ؟
لندرك فوائد الاستثمار في اسطنبول لا بد من مقارنتها بباقي المدن من حيث عائد الاستثمار والضرائب ,
حساب عائد الاستثمار في اسطنبول :
الكثير من العملاء يقعون في خطأ حساب عائد الاستثمار الصحيح من خلال حساب الدخل السنوي للعقار وإهمال تضخم السعر أو تراجعه عند البيع , لتوضيح ذلك سنعرف عائد الاستثمار العقاري في اسطنبول وبعدها نعطي مثالاً :
عائد الاستثمار = عائد الايجار السنوي + تضخم رأس المال عند البيع
الخطأ الذي يقع فيه الكثير من العملاء الراغبين بالاستثمار في مناطق غير استثمارية مثل اسنيورت على سبيل المثال هو انهم يقومون بالتركيز على عائد الايجار السنوي من المعادلة أعلاه دون الانتباه إلى تضخم رأس المال أو تراجعه عند البيع,
الكثير من العروض الترويجية في السوق تعد العملاء بضمان تأجير يصل أحياناً إلى 10% سنوياً لمدة سنتين أو 8% سنوياً لمدة ثلاث سنوات وهكذا يظن المستثمر أنه بعد 3 سنوات سيقوم بتحصيل 24% من رأس ماله وهذا صحيح ولكن عند إعادة بيع العقار يمكن أن لا يتمكن من بيعه بسعر أعلى مما اشتراه بل على العكس تكون قيمة عقاره أقل مما اشتراه وهذا يجعل الاستثمار العقاري خاسر , سنعطي مثال بالأرقام:
لو قام أحد العملاء بشراء عقار بقيمة 100 الف دولار مع عائد تأجير 8% لمدة 3 سنوات وبعد مرور هذا الوقت أراد المستثمر أن ينهي استثماره ويبيع عقاره بعدما حصل على الجنسية التركية فيجد أن قيمة عقاره في السوق تعادل 70 ألف دولار وبالتالي يكون :
مقدار الربح = 8% X 3 سنوات – معدل تراجع رأس المال للعقار
Profit= (3 X 8000$ - 30000$)= (-6000$)
ROI = ((94000$-100000$)/100000$) X100= -6%
ومن خلال هذا المثال يتبين لدينا أنه رغم وجود عائد ايجار عالي إلا أن الاستثمار كان خاسراً
ولكن عند اختيار موقع صحيح للاستثمار تكون المعادلة كالتالي:
لو قام أحد العملاء بشراء عقار بقيمة 300 الف دولار في مركز اسطنبول وبالتالي عائد التأجير الطبيعي دون ضمان تأجير لن يقل عن 5% سنويا وبعد ثلاث سنوات إذا أراد المستثمر أن يقوم بإعادة بيع العقار فسوف يحقق العقار نظراً لموقعه أرباحاً على رأس المال لا تقل عن 15% خلال هذه الفترة وبالتالي تصبح المعادلة:
مقدار الربح = 5% X 3 سنوات + تضخم رأس المال للعقار
Profit= (3 X 15000$ + 45000$)= (+90000$)
ROI = ((390000$-300000$)/300000$)X 100= 30%
لدينا معادلة أخرى حصرية ذات عائد يفوق 45% خلال ثلاث سنوات خاصة بعملاء شركة Right Home إذا كنت ترغب بالاطلاع عليها قم بكتابة معلوماتك لنتواصل معك .
بالنسبة لضرائب العقارات في اسطنبول فهي بلا منافس الأقل بالمقارنة مع الدول الأوربية المنافسة مثل فرنسا وإيطاليا وألمانيا وبريطانيا , في اسطنبول ليس هناك ضريبة على ربح رأس المال عند البيع ولا يوجد ضريبة على قيمة العقار الصافية كما في اسبانيا وايطاليا وفرنسا , أيضاً ضريبة القيمة المضافة أقل من باقي دول أوربا وهي معدومة في تركيا أحيانا.
متى تستثمر في إسطنبول ؟
الآن, نعم الآن لأن سوق العقاري في اسطنبول هو ليس سوق موسمي بل هو سوق حيوي على مدار العام , ونحن كمتخصصين في السوق العقاري نلاحظ عروضاً مميزة على مدار العام لذلك ننصح بالمقولة التالية : " لا تنتظر لشراء العقار إنما اشتر عقاراً وانتظر "
ولا سيما في الوقت الحالي بعد جائحة كورونا كوفيد -19 وتطوير إمكانية شراء عقار عن بعد من خلال الانترنت أصبحت الفائدة مضاعفة لأن المطورين العقاريين لديهم خطط لتحقيق نسب مبيعات يتحتم عليهم الالتزام بها , لذلك اليوم نجد خصومات أكثر من أي وقت مضى وهذا لن يستمر لوقت طويل بالتأكيد , فمجرد إنتهاء أزمة كوفيد -19 على مستوى العالم ستتقلص الخصومات على أسعار العقار , على كل حال وحتى عند انتهاء أزمة كوفيد -19 كما قلنا في البداية سوق العقار التركي هو ليس سوق موسمي وبالتالي هناك عروض مميزة على مدار العام ,
ماذا تستثمر في إسطنبول ؟
استثمار العقارات في اسطنبول هو واحد من أنجح أنواع الاستثمار بشكل عام وذلك لسهولة تحقيق مرابح عالية خلال فترة زمنية قصيرة نسبياً.
تسهيلات الحكومة التركية للمستثمرين الأجانب ومنحهم الجنسية التركية مقابل استثمار بقيمة 250 ألف دولار عززت الكلام السابق ورسخت بشكل أكبر أهمية سوق العقار التركية كواحد من أهم القطاعات الاستثمارية للأجانب في تركيا.
والآن في سوق العقار التركي لدينا الكثير من الخيارات فمنها الأراضي والفلل والمنازل والمحلات التجارية فماذا يجب أن يختار المستثمر الأجنبي لتحقيق أكبر مكاسب ممكنة.
بالنسبة للأراضي الزراعية فهي تحتاج إلى تراخيص حكومية ليس من السهل الحصول عليها من جهة ومن جهة أخرى المنافسة كبيرة في مجال الزراعة ونسبة ليست بالقليلة من الشعب التركي وخصيصأ خارج اسطنبول يمتهن الزراعة وبالتالي الدخول إلى السوق المحلي والمنافسة أمر غير مضمون ولذلك نحن ننصح المستثمرين غالباً بتجنب الاستثمار في الأراضي الزراعية.
أما بالنسبة للفلل والمنازل والمحلات التجارية كما قلنا في السابق الموقع هو أهم ركيزة يجب الاعتماد عليها عند الاستثمار , علينا أن لا ننس أن خطة الخروج دوماً من الاستثمار وأن لا يتم خداعنا بأرباح فورية خلال سنتن أو ثلاثة وبعد ذلك نحصل على استثمار خاسر كما شرحنا في المعادلات أعلاه.
اتساع سوق العقار التركي يعد ميزة وسلاح ذو حدين , إيجابياته أن هناك فرص متنوعة على مدار العام وعدة خيارات تمكن المستثمر من تملك ما يناسبه في الموقع الأفضل , سلبياته كونه سوق ضخم لا يمكن أن يحيط بكل خفاياه إلا خبراء متخصصين في هذا المجال منذ سنوات عديدة .
إذا كنت تنوي الاستثمار فلا تضيع على نفسك فرصة الحصول على عروض استثمارية في المجال العقاري , ما عليك إلا التواصل معنا ليقوم فريقنا الاستشاري بتقديم أفضل العروض الموجودة في سوق عقارات تركيا .
