ما هو أقل مبلغ للاستثمار في اسطنبول

كثيرا ما نسمع أن الاستثمار العقاري في اسطنبول مرتبط ارتباطاً وثيقاً بموقع الاستثمار وأن الاستثمار في مركز اسطنبول هو المكان المثالي وهذا صحيح ,لكن هل يا ترى حتى أتمكن من الاستثمار في اسطنبول أحتاج إلى ميزانية تناسب مركز اسطنبول (أكثر من 200 ألف دولار ) ولمحاولة الإجابة على هذا السؤال سنقوم بتحليل مقومات الاستثمار الناجح وندرس إمكانية إسقاطها على مناطق اخرى خارج مركز اسطنبول أم لا ؟ 

 

 ما هي مقومات الاستثمار العقاري الناجح في اسطنبول ؟ 

1- أن يكون سعر العقار أقل من أسعار العقارات المجاورة له في نفس المنطقة 

2- أن تكون إمكانية بيعه بعد انتهاء مدة الاستثمار ممكنة وسهلة 

3- أن يكون ذو مواصفات مرغوبة من قبل السوق المحلي أيضاً الذي يشكل أكثر من 96% من عمليات بيع وشراء العقارات في اسطنبول

4- أن تكون خطة التشغيل فيه مجدية إذا كان جاهزاً أو مقدار زيادة رأس المال المتوقعة عالية في حال كان قيد إنشاء 

5- أن يكون في موقع استراتيجي يساهم في زيادة جدوى الاستثمار ويسهل عملية إنهاء الاستثمار في الوقت المناسب

 

قبل أن نخوض في تفصيل المقومات السابقة لا بد أولاً من تعريف قطاعات اسطنبول الاستثمارية 

القطاع الأول : المبين بالرسم أدناه ويشمل مركز اسطنبول الذي يضم بشكل رئيسي مناطق بي اوغلو وشيشلي ومسلك بالإضافة إلى الخط الساحلي عند زيتن بورنو وبكر كوي وفلوريا

 ما هي مزايا الاستثمار العقاري في مركز اسطنبول ؟ 

+الاستثمار مرهون بزمن محدد وكلما اقتربنا من مركز اسطنبول يسهل إنهاء الاستثمار وبيع العقار مجدداً مع تحقيق أرباح إضافية

+المشاريع الجديدة في مركز اسطنبول محدودة وبالتالي الطلب عليها كبير الآن وفي المستقبل وبالتالي عند بيعها مجدداً ستكون نسبة الربح عالية.

+العائد الإيجاري للعقارات في مركز اسطنبول أعلى من العائد الإيجاري للعقارات البعيدة عن المركز.

+إذا كان المشروع قيد الإنشاء فهذا أيضاً مربح بشكل أكبر بالنسبة للاستثمار قصير الأمد.

+مناطق مركز اسطنبول لا تفقد قيمتها أبدا فكلما امتد التوسع العمراني في أنحاء اسطنبول شرقاً وغرباً كلما ازدادت أهمية المناطق المركزية وارتفعت قيمتها الاستثمارية

وغيرها الكثير من الأسباب التفصيلية لتفضيل مركز اسطنبول بالنسبة للمستثمرين يمكنك التعرف عليها بالكامل من خلال التواصل مع فريقنا الاستشاري.

 

القطاع الثاني : المبين بالرسم أدناه ويضم بشكل أساسي كل ما بعد القطاع الأول وصولاً إلى بحيرة كوتشوك شكمجه 

في هذا القطاع الأسعار متوسطة وهو قطاع سكني بامتياز يضم مناطق عائلية مخدمة بشكل كامل , الموقع المركزي فيه يمنحه ميزات سكنية إضافية فهو قريب من مركز اسطنبول وقريب من الضواحي وأيضاً مطار اسطنبول القديم والحديث , وأيضاً ذو بنى تحتية قريبة الاكتمال مما يجعل منه مكاناً مميزاً للسكن أكثر من الاستثمار , 

 

القطاع الثالث : المبين بالرسم ادناه ويضم بشكل أساسي ضواحي اسطنبول من بعد بحيرة كوتشوك شكمجه

يتميز هذا القطاع بأنه كلما اتجهنا غرباً كلما كانت مناطقه جديدة أكثر وواعدة بالنمو وخاصة ان البنى التحتية فيه غالبا ما زالت قيد الإنشاء , الأسعار كلما اتجهنا غرباً كانت أنسب وبشكل عام مناطق هذ القطاع ارخص من مناطق القطاع الثاني , المشكلة الأساسية في القطاع الثاني وهذا القطاع هي كثرة العرض في السوق وتعدد الخيارات المتاحة وهذا ما يضعف الأهمية الاستثمارية بشكل كبير وهذا ما سنتكلم عنه بالتفصيل عند عرض الفرصة المناسبة للمستثمرين الصغار في اسطنبول .

قبل أن نعود لمقومات الاستثمار الناجح في اسطنبول لا بد أن نجيب على سؤالين مهمين بشكل سريع وهما :

 

•  ما جدوى الاستثمار في مدن تركيا الاخرى خارج اسطنبول ؟ 

لنجيب على السؤال لا بد من تحديد المدن الأخرى وبناء عليه نصل إلى الإجابة ولكن بشكل عام تتميز اسطنبول عن باقي مدن تركيا بما يلي : 

1- عدد سكان اسطنبول يفوق ال 20 مليون ويصل إلى 25 مليون مع المقيمين والسياح الأجانب وبالتالي فهي مدينة بحجم دولة كاملة ووجود الاجانب فيها أمر مألوف بالنسبة سكانها 

2- الغالبية العظمى من الراغبين بشراء عقارات في تركيا يتوجهون إلى اسطنبول وبالتالي نجد في اسطنبول التنوع الذي يناسب جميع هذه الجنسيات والثقافات من مراكز تعليمية وطبية ومطاعم وأزياء

3- اسطنبول تضم مضيق البوسفور ويحدها من الجنوب بحر مرمرة ومن الشمال البحر الأسود وتصل بين قارة أسيا واوربا ولا يوجد أي مدينة أخرى في تركيا مشابهة لاسطنبول

4- الطقس في اسطنبول يتميز باعتداله بالمقارنة مع باقي المدن التركية ففي الشمال والشرق مدن باردة جداً وفي الجنوب مدن ذات طقس حار 

5- اسطنبول هي العاصمة التجارية في تركيا وملتقى رجال الأعمال والماركات العالمية 

 

الميزة الوحيدة التي قد يلجاً إليها الأجنبي لشراء عقار خارج اسطنبول في تركيا هي فارق الأسعار وهذا صحيح ولكن علينا أن لا ننسى النقاط التالية : 

• في المدن الساحلية الجنوبية الطقس مميز خلال فترة الصيف وهي 4 شهور أما الشهور الباقية فهي شتاء قاسي 
• لا يمكن مقارنة خدمات اسطنبول والبنى التحتية من المواصلات والمراكز الحكومية والتعليمية بأي مدينة أخرى ذات اسعار عقارات أرخص 
• النمو والتطور وإمكانية بيع العقار بسهولة غير متوفرة في المدن الباقية بنفس النسبة الموجودة في اسطنبول 

 

•  ماذا عن القسم الأسيوي في اسطنبول ؟ 

لا شك أن القسم الأسيوي في اسطنبول هو قسم حيوي وحديث وينمو بشكل سريع وهو ذو بنى تحتية متينة ومترابطة بشكل جيد, ولكنه بيئة غير حاضنة للأجانب كما في القسم الأوربي من حيث الخدمات التعليمية والطبية والمطاعم والأزياء واللغة التركية فيه عامل أساسي لا يمكن تجاوزه كما في القسم الأوربي .

وبالتالي نسبة الأجانب فيه قليلة ولذلك يقل اهتمام المستثمرين والراغبين بشراء عقارات سكنية فيه .

 

والآن نعود لنتكلم بالتفصيل عن مقومات العقار الاستثماري الناجح ونكشف عن الفرصة المميزة للاستثمار لأصحاب الميزانية الصغيرة .

 

 

2- أن تكون إمكانية بيعه بعد إنتهاء مدة الاستثمار ممكنة وسهلة 

وهذا التحدي الحقيقي الأكبر الذي يواجه عقارات القطاع الثاني والثالث إذ إن العرض كثير وبالتالي الطلب أقل من العرض وهذا يعني أن بيع العقار وتحقيق أرباح بعد انقضاء فترة الاستثمار أمر في غاية الصعوبة . لكن إذا كان المشروع نفسه يضمن إعادة بيع بعد 3 سنوات مع نسبة أرباح مضمونة تصل إلى 35% , هنا يمكننا القول بأن هذا المقوم موجود ضمن المشروع

 

3- أن يكون ذو مواصفات مرغوبة من قبل السوق المحلي أيضاً الذي يشكل أكثر من 96% من عمليات بيع وشراء العقارات في اسطنبول

السوق المحلي التركي يفضل العقارات ضمن مجمعات سكنية أو تجارية ذات عدد وحدات قليل قدر الإمكان لأنه مجتمع يحب الحياة الاجتماعية ويفضل السكان أو أصحاب الأعمال التعرف على الجيران وبالتالي يجب أخذ هذا بعين الإعتبار عند اختيار العقار الاستثماري .

أيضاً السوق المحلي يفضل العقارات القريبة من وسائل المواصلات والطرق السريعة وخاصة إذا كان عقار سيتم استثماره بشكل تجاري .

 

4- أن تكون خطة التشغيل فيه مجدية إذا كان جاهزاً أو أو مقدار زيادة رأس المال المتوقعة عالية في حال كان قيد الإنشاء

لا قيمة لعقار استثماري جاهز إذا كان العائد الاستثماري فيه ضعيف لأنك لن تستفيد من فترة الاستثمار من العائد الإيجاري الضعيف ويتبقى لك فقط أرباح زيادة رأس المال عند البيع وهي بحد ذاتها فيها مخاطرة إذا لم يتم اختيار العقار بالمواصفات المناسبة لذلك.

يجب أن لا يقل العائد الإيجاري للعقارات الجاهزة عن 8% إذا كنت غرضك استثماري بحت 

 

5- أن يكون في موقع استراتيجي يساهم في زيادة جدوى الاستثمار ويسهل عملية إنهاء الاستثمار في الوقت المناسب

الموقع الاستراتيجي هو الخطوة الاخيرة الأساسية لتحقيق استثمار ناجح وهو ما سيضاعف أرباحك وربما يدفعك إلى تمديد خطة الاستثمار لعدة سنوات إضافية وذلك لأن الموقع الاستراتيجي الناجح يجلب لك عائد إيجاري عالي من جهة ويضمن زيادة رأس المال بشكل كبير عند إعادة البيع من جهة أخرى .

 

غالبا ما كانت تتوفر هذه المقومات جميعها في بعض عقارات مركز اسطنبول ولكن مجدداً بالنسبة للمستثمر ذو الميزانية المحدودة هل له فرصة استثمارية ناجحة ؟

هنا سنقوم بتعريف مشروع ايرسن ياشام مركزي في منطقة بيليك دوزو من القطاع الثالث وسندرس إمكانية كونه مشروع استثماري ناجح أم لا؟

 

 الموقع : 

• المشروع يقع في منطقة بيليك دوزو بمسافة 50 متر عن الطريق السريع E5 وهذا يحمي السكان من الضجيج وبنفس الوقت يؤمن سهولة الوصول إلى هذا الطريق الذي يضم وسيلة المتربوس وهي أسرع وسيلة مواصلات في اسطنبول وتربط اسطنبول الآسيوية والأوربية معاً ,
• مسافة أقل من 100 متر عن مول بيرلا فيستا والمحلات والمقاهي المميزة في المنطقة بالإضافة إلى أن المشروع بحد ذاته يضم مركز تسوق في الطوابق الأربعة الاولى وأيضاً عدد من المحلات التجارية الخارجية 
• 3 كم عن مول مرمرة بارك الغني عن التعريف يمكن قطعها بواسطة المتروبوس أو السيارة الخاصة أو مشياً على الأقدام كون طريق المشاة واسع ويحوي الكثير من الأشجار والمقاهي والمحلات الجذابة
• جامعة بي كينت على الطرق المقابل فوراً للمشروع بالإضافة إلى وجود عدة مدارس خاصة وعامة قريبة 

 

من خلال هذا نلاحظ أن شرط الموقع الاستراتيجي متوفر ولكن ماذا عن سعر المتر في المشروع بالمقارنة مع المشاريع المماثلة القريبة ؟

سعر المتر في مشروع ايريسن ياشام مركزي أرخص ب20% من المشاريع المماثلة في نفس المنطقة وبالنسبة لتفاصيل الأسعار ومقارنتها سنترك ذلك لمستشارينا العقاريين لتقديم معلومات دقيقة وبالتالي المقوم الأول محقق هنا .

 

بالنسبة لإعادة البيع مع تحقيق الأرباح وهو تحدي كبير لعقارات القطاع الثاني والثالث في هذا المشروع تم تقديم عرض ضمان بيع بعد 3 سنوات وتحقيق أرباح بقيمة 35% وبالتالي هذا الشرط محقق في هذا المشروع .

 

 هل يا ترى السوق التركي المحلي يرغب هذا المشروع ؟ 

بالنظر إلى قرب المشروع من وسائل المواصلات من جهة وكونه ذو عدد قليل من الوحدات هذا يضمن تماماً رغبة السوق المحلي بشراء عقار مثل هذا وعلى كل حال هذا الشرط محقق في المشروع بفضل وجود عرض ضمان إعادة البيع مع أرباح 35% , وحتى مع الوقت ولو انتهى هذا العرض المشروع يتميز بصفات مرغوبة في السوق المحلي ويسهل بيعه .

 

وأخيراً تبقى خطة التشغيل ومدى جدواها في هذا المشروع : 

بما أن المشروع بمفهوم منزل-مكتب هذا يعني أن يمكن بسهولة للمستثمرين تهيئة عقاراتهم لتكون مكاتب وبالتالي ذات عائد إيجار عالي يفوق 8% وهذا ما يعني تأخر بيع العقار يعني عائد إيجاري مرتفع وهو ما يدفع الكثير من المستثمرين اليوم بشراء عقارات في ايريسن دون طلب ضمان إعادة البيع.

 

ومن هنا نلاحظ أن الشروط الاستثمارية محققة في هذا المشروع وبالتالي يمكن للمستثمر الصغير أن يقطف ثماراً يانعة من هذا الاستثمار وأيضاً المشروع يقدم الميزات التالية : 

• يتيح المشروع للمشتري إمكانية اختيار الاكساء المناسب لغرض شرائه في حال رغب في أن يكون سكني أو مكتب 
• يضم المشروع بنائين أحدهما سيكون اوتيل وهذا بدوره سيعطي أهمية أكبر للبناء الاخر الاستثماري الذي نتحدث عنه 
• المشروع مناسب للجنسية التركية ويمكن الحصول على 6 عقارات فيه ضمن مبلغ الجنسية وهذا يعطي مرونة أكثر في تجزيء الاستثمار 
• المشروع الأخير الحاصل على رخصة استديو (شقة غرفة واحدة فقط) وهذا يعني أنه لا منافسة مستقبلية متوقعة 
• الأسعار تبدأ من أقل من 50 ألف دولار للكاش مع ضمان إعادة البيع 

 

تعرف على المزيد حول مشروع ايريسن ياشام مركزي من خلال التواصل معنا عبر الواتس اب او التشات