الحصول على الجنسية التركية بالنسبة لأكثر من 200 جنسية حول العالم أمر في غاية الأهمية وذلك نظراً لمزايا جواز السفر التركي من جهة والخدمات والحقوق الخاصة بحملة الجنسية التركية من جهة أخرى , أضف إلى ذلك التضييق المطبّق في الكثير من بلدان العالم حول التجارة والسفر وتحويل الأموال .
جاء قانون تخفيض الحد اللازم للحصول على الجنسية التركية من خلال شراء عقارات بقيمة 250 ألف دولار (بعدما كان مليون دولار) الذي تم طرحه في الجريدة الرسمية في شهر أيلول عام 2018 كالدواء للتجار والمستثمرين الأجانب الذين يعتبرون الجنسية التركية ملاذاً آمناً لهم وخطة بديلة عن بلدانهم المتعثرة اقتصادياً أو سياسياً .
وبعد عام 2022 تم زيادة تكلفة برنامج الحصول على الجنسية التركية حيث يمكن شراء عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 400 ألف دولار
ولكن تركيا هي بلد أجنبي غير مألوف للكثير من الجنسيات حول العالم فكيف يمكن التأقلم معه والتعامل ضمنه أو خارجه كمواطن يحمل الجنسية بشكل رسمي وجواز سفر تركي ؟ والأهم من ذلك أن مبلغ الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار العقاري وهو 400 ألف دولار هو فرصة من جهة ومن جهة أخرى هو كتلة مالية ليست بالقليلة في قطاع العقارات في تركيا فماذا يجب أن يستثمر المشتري ضمن هذا المبلغ؟
بعدما لاحظنا أن الكثير من المستثمرين الراغبين بالحصول على الجنسية التركية لا يولون اهتماماً لعملية الاستثمار نفسها وكأنهم يشترون الجنسية التركية دون إعطاء اهتمام لإنشاء استثمار ناجح يدر الأموال عليهم ربما أفضل من مهنتهم الأساسية , أردنا كتابة هذا المقال لتوضيح أهمية الاستثمار في تركيا وماذا يمكن للمستثمر أن يحصل ضمن هذه الميزانية .
قبل أن نبدأ بهذا لا بد من ذكر
الأوراق اللازمة للحصول على الجنسية التركية
ما هي الأوراق اللازمة للحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار في تركيا؟
1. صورة الطابو (سند الملكية للعقار الذي تم شراؤه)، أو عقد الوعد بالبيع لدى كاتب العدل (النوتر).
2. تقرير تقييم للعقار ساري المفعول، علمًا أن مدة صلاحية تقارير التقييم العقارية هي ثلاثة أشهر، وبقيمة لا تتجاوز القيمة المسجلة في سند الملكية، وله تكلفة إصدار محددة، ويستخرج خلال يومين أو ثلاثة أيام عمل عن طريق مؤسسة تقييم مرخصة من الحكومة التركية.
3. إيصالات الدفع الأصلية من حساب المشتري، مختومة بختم حي من البنك المرسِل.
4. إيصالات القبض الأصلية من حساب البائع، مختومة بختم حي من البنك المستقبِل، وهذه الإيصالات هي الإثبات المعتمد الذي يثبت أنه تم بموجبها سداد قيمة العقار وتحويلها من حساب البائع إلى حساب المشتري.
5. نسختين من الوكالة الخاصة بطلب الحصول على الجنسية، تُمنح من المستثمر إلى فريق المحاماة لتقديم ملف الجنسية، ومتابعته لدى الدوائر الرسمية. يتم تنظيم الوكالة عن طريق كاتب العدل في تركيا (النوتر) وبتكلفة تقديرية تتراوح بين 600 إلى 700 ليرة تركية للنسخة الواحدة. في حال إضافة زوجة/ زوج المستثمر لملف التجنيس يجب تقديم وكالة مشابهة لكل واحد من الزوجين، ويمكن أن تنظم وكالة واحدة مشتركة للعميل وزوجته. أجور فريق المحاماة متباينة حسب كل حالة من حيث عدد الأوراق وعدد الأفراد ضمن الملف وغيرها.
6. ترجمة جواز السفر إلى اللغة التركية، مصدّقة من كاتب العدل في تركيا (النوتر) لجميع أفراد العائلة: الزوج والزوجة، والأبناء دون عمر 18 سنة.
7. صورة آخر فيزا ودخول إلى تركيا.
ما هي خطوات الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار في تركيا؟
1. شراء عقار بقيمة 400.000 دولار أو أكثر، ويجب تحويل المبلغ عن طريق البنك بالقيمة التي ذكرناها أو بقيمة أعلى، بالإضافة إلى ذكر سبب شراء العقار (تم شراء هذا العقار للحصول على الجنسية التركية).
2. يتم ختم إيصالات السداد الأصلية من البنك الذي أرسل منه (حساب المشتري) إلى حساب شركة الإنشاء (البائع)، ويجب أن يكون البائع تركيًا بشكل حصري.
3. يتم احتساب قيمة الشراء المسجلة في سند الملكية حسب سعر الليرة التركية في البنك المركزي يوم الحصول على سند الملكية.
4. يجب أن يتم التقييم الحكومي للعقار "الذي تم شراؤه"، الصادر عن لجنة تعينها الحكومة التركية، بحيث لا يتجاوز السعر المذكور في التقييم سعر العقار، حيث يجب أن تكون نتيجة التقدير أصدرت أن العقار بقيمة 400.000 دولار وما فوق، ثم يتم تسجيل العقار في السجل العقاري. بعد ذلك، سيتم حجز العقار لمدة ثلاث سنوات، وذلك لعدم بيعه ومن أجل الحصول على الجنسية التركية.
5. في هذه المرحلة ننتظر إصدار ورقة تؤكد أن الشخص الذي اشترى العقار مناسب للحصول على الجنسية التركية، وهذه الورقة صادرة من سجل الأراضي في أنقرة وتأتي عبر البريد الإلكتروني للشخص الذي قام بحجز العقار، كما ذكرنا في الخطوة السابقة.
6. تقديم طلب موعد إقامة مستثمر للشخص الذي قام بشراء العقار، وتجهيز الأوراق المطلوبة للتقديم.
7. في هذه المرحلة يجب ذهاب الشخص المستثمر إلى غرفة التجارة، يوجد هناك غرفة مخصصة للمستثمرين الأجانب من أجل تسليم الملف باليد أو عن طريق محامي حصرًا يقوم بتسليم الملف والتوقيع عنه.
8. في اليوم التالي يتم تقديم طلب الجنسية إلى غرفة التجارة للمستثمر وجميع أفراد أسرته.
9. بعد تقديم الأوراق وملف الجنسية يتم المتابعة عن طريق موقع خاص لذلك، من خلال رقم الطلب الذي تم تزويده من قبل الموظف المستلم للملف.
10. عند صدور الجنسية يتم ذهاب الشخص المستثمر وعائلته إلى دائرة النفوس العامة "الأمنيات"، ويتم أخذ دور ضمن قائمة تسمى "تسجيل"، يتم إبراز جوازات سفر الأب والأم وصورتين شخصية لهم ثم يقومون بالتوقيع على الأوراق.
11. في هذه الخطوة يجب الذهاب إلى أقرب مركز PTT أو بنك زراعات لدفع الرسوم المترتبة على استخراج وثيقة الهوية وجوازات السفر، غالبًا وثيقة الهوية تكلفتها 90 ليرة تركية، جواز السفر تكلفته 1150 ليرة تركية. مدة جواز السفر للبالغين 10 سنوات، للأطفال 5 سنوات.
12. هنا يجب إرفاق 4 صور شخصية لكل من الأب والأم والأبناء، والذهاب إلى دائرة النفوس التي تم التسجيل فيها سابقًا، هناك يتم تقديم طلب الحصول على الهوية وجوازات السفر بناءًا على الأوراق التي تم استلامها من "الأمنيات"، نقوم بإعطائهم الأوراق ويقومون بتزويدنا بورقة هوية مؤقتة، بعد يومين يتم إرسال هويات العائلة وجوازاتهم بالبريد إلى العنوان المذكور بالطلب الأخير عند دائرة النفوس.
والآن بعد ان تعرفنا على الجانب القانوني دعونا ننتقل إلى الموضوع الأكثر حساسية ونبدأ بالسؤال التالي :
ماذا يمكن أن أستثمر في سوق العقارات التركي ؟
عند تواصلك مع أي شركة استشارات عقارية وتطلب منهم نصيحة للاستثمار بهدف الحصول على الجنسية التركية ستجد فوراً 4 إجابات سنذكرها وبعدها نناقش كل منها :
1- يمكنك شراء أربع عقارات وأحيانا 6 في القطاع C من اسطنبول بقيمة 400 ألف دولار
2- يمكنك شراء عقارين وأحياناً 3 في القطاع B من اسطنبول بقيمة 400 ألف دولار
3- يمكنك شراء عقار استثماري واحد في القطاع A من اسطنبول بقيمة 400 - 550 ألف دولار
4- يمكنك شراء عقارات في القسم الأسيوي من اسطنبول بقيمة 400 الف دولار او في مدينة أخرى خارج اسطنبول
والآن لنناقش كل إجابة بالتفصيل :
1- يمكنك شراء أربع عقارات وأحيانا 6 في القطاع C من اسطنبول بقيمة 400 ألف دولار
هذا القطاع كما لاحظنا في الرسم أعلاه هو قطاع يمثل ضواحي اسطنبول البعيدة عن مركز اسطنبول الحقيقي والتي تضم عدد كبير جداً من المشاريع السكنية الجاهزة وقيد الإنشاء وعدد كبير من عقاراتها غير مباع حتى الآن وتحدثنا في أحد مقالاتنا السابقة عن مقومات الاستثمار العقاري الناجح في اسطنبول حيث كانت:
1- أن يكون سعر العقار أقل من أسعار العقارات المجاورة له في نفس المنطقة
2- أن تكون إمكانية بيعه بعد انتهاء مدة الاستثمار ممكنة وسهلة
3- أن يكون ذو مواصفات مرغوبة من قبل السوق المحلي أيضاً الذي يشكل أكثر من 96% من عمليات بيع وشراء العقارات في اسطنبول
4- أن تكون خطة التشغيل فيه مجدية إذا كان جاهزاً أو مقدار زيادة رأس المال المتوقعة عالية في حال كان قيد إنشاء
5- أن يكون في موقع استراتيجي يساهم في زيادة جدوى الاستثمار ويسهل عملية إنهاء الاستثمار في الوقت المناسب
وبالتالي أي عرض للاستثمار بمبلغ 400 ألف دولار في القطاع C لا يحقق مقومات الاستثمار العقاري الناجح في اسطنبول فهو استثمار خاسر , ويمكن بسهولة أن تخسر نصف رأس مالك على الأقل عند إعادة بيع عقاراتك بعد مضي 3 سنوات أو أكثر وخصوصاً إذا كان الدافع الذي شجعك على الاستثمار في هذه المناطق هو إمكانية حصولك على عقارات كثير ذات مساحات كبيرة نسبيا فقط. دون النظر إلى باقي المقومات الاساسية الاخرى.
لذلك ننصح مناقشة أي عرض يقدم لك مع المستشار العقاري لتوضيح في حال كان هذا العقار استثماري ناجح ام خاسر.
2- يمكنك شراء عقارين وأحياناً 3 في القطاع B من اسطنبول بقيمة 400 ألف دولار
نفس الكلام في القطاع B ينطبق على القطاع C بغض النظر عن عدد الشقق التي ستحصل عليها أو مساحة كل شقة , يبقى هذا القطاع هو بعيد عن مركز اسطنبول ويبقى قطاع ناشئ وسكني أكثر من كونه قطاع استثماري , والعرض فيه كبير جداً والطلب متوسط , وبغض النظر عن تغليف العروض المقدمة بكونها بضمان إيجار لانها شقق فندقية أو أنها شقق تصلح لأن تكون مكاتب أو أنها محلات تجارية , وبغض النظر عن العبارات الرنانة التي تضلل المستثمر الأجنبي ذو المعلومات الفقيرة عن سوق العقار التركي مثل باسن اكسبريس هو مركز اسطنبول الحديث , أو ميدان باشاك شهير سيحصل على شهرة أكبر من ميدان تقسيم وغيرها الكثير .
كل ما سبق لا قيمة له من حيث الاستثمار إذا كان لا يحقق مقومات الاستثمار العقاري الناجح التي ذكرناها أعلاه.
ستبقى شيشلي هي مركز الأعمال وحتى بعد عشرات السنين وسيبقى ميدان تقسيم له أهميته التاريخية والسياحية التي تفوق بالتأكيد ميدان باشاك شهير الآن وفي المستقبل.
3- يمكنك شراء عقار استثماري واحد في القطاع A من اسطنبول بقيمة 400 ألف دولار
ستجد في العقارات المميزة من القطاع A أنك ستحصل ضمن ميزانيتك على شقة غرفة وصالة فقط وأحيانا غرفتين وصالة , وغالب العروض ستكون بميزانية أعلى من 420 ألف دولار وقد يصل سعر العقار الواحد إلى 400 ألف دولار وذلك لأن العقارات في مركز اسطنبول ليست عروض مغلفة للحصول على الجنسية التركية بقيمة 400 ألف دولار إنما هي عروض استثمار حقيقية ولكل عقار مميزاته من حيث الموقع والإكساء والطابق وما إلى هنالك.
إذ يتميز مركز المدينة الممثل بالقطاع A بما يلي :
+الاستثمار مرهون بزمن محدد وكلما اقتربنا من مركز اسطنبول يسهل إنهاء الاستثمار وبيع العقار مجدداً مع تحقيق أرباح إضافية
+المشاريع الجديدة في مركز اسطنبول محدودة وبالتالي الطلب عليها كبير الآن وفي المستقبل وبالتالي عند بيعها مجدداً ستكون نسبة الربح عالية.
+العائد الإيجاري لعقارات في مركز اسطنبول أعلى من العائد الإيجاري للعقارات البعيدة عن المركز.
+إذا كان المشروع قيد الإنشاء فهذا أيضاً مربح بشكل أكبر بالنسبة للاستثمار قصير الأمد.
+مناطق مركز اسطنبول لا تفقد قيمتها أبدا فكلما امتد التوسع العمراني في أنحاء اسطنبول شرقاً وغرباً كلما ازدادت أهمية المناطق المركزية وارتفعت قيمتها الاستثمارية
وغيرها الكثير من الأسباب التفصيلية لتفضيل مركز اسطنبول بالنسبة للمستثمرين يمكنك التعرف عليها بالكامل من خلال التواصل مع فريقنا الإستشاري.
4- يمكنك شراء عقارات في القسم الأسيوي من اسطنبول بقيمة 400 الف دولار او في مدينة أخرى خارج اسطنبول
القسم الآسيوي في اسطنبول هو بيئة حديثة سكنية واستثمارية غير حاضنة للأجانب كما في القسم الأوربي الذي يضم الغالبية العظمى من الأجانب في اسطنبول.
العقارات في القسم الأسيوي القريبة من مضيق البوسفور هي عقارات سكنية هادئة وفاخرة تساوي في الأسعار عقارات القسم الأوربي وأحياناً تفوقها , وبالنسبة للاستثمار في القسم الاسيوي فهو ذو عوائد ربحية أقل من القسم الأوربي إذ قلنا أن مقومات الاستثمار العقاري الناجح هو كون سعر المتر في المشروع المراد شراء العقار فيه أقل من المشاريع المجاورة , وهذا محقق في مركز مدينة اسطنبول في القسم الأوربي لأنها مناطق معاد تأهيلها من جديد وبالتالي تكون المشاريع الجديدة حاملة لفرص استثمارية مميزة ,في القسم الأوربي من اسطنبول تم التوسع العمراني بشكل سريع وعشوائي خلال ال60 عام الماضية وبالتالي الآن هناك مناطق قديمة يتم إعادة بنائها من جديد وهي تشكل فرص استثمارية قيمة جداً, بينما القسم الأسيوي من اسطنبول هو قسم حديث وتم بناؤه بشكل ممنهج ومخطط له لذلك لا يمكننا أن نجد نفس تلك الفرص الموجودة في القسم الأوربي.
اما في المدن التركية الاخرى خارج اسطنبول نقول أنه تتميز اسطنبول عن باقي مدن تركيا بما يلي :
1- عدد سكان اسطنبول يفوق ال 20 مليون ويصل إلى 25 مليون مع المقيمين والسياح الأجانب وبالتالي فهي مدينة بحجم دولة كاملة ووجود الأجانب فيها أمر مألوف بالنسبة سكانها
2- الغالبية العظمى من الراغبين بشراء عقارات في تركيا يتوجهون إلى اسطنبول وبالتالي نجد في اسطنبول التنوع الذي يناسب جميع هذه الجنسيات والثقافات من مراكز تعليمية وطبية ومطاعم وأزياء
3- اسطنبول تضم مضيق البوسفور ويحدها من الجنوب بحر مرمرة ومن الشمال البحر الأسود وتصل بين قارة أسيا وأوربا ولا يوجد أي مدينة أخرى في تركيا مشابهة لاسطنبول
4- الطقس في اسطنبول يتميز باعتداله بالمقارنة مع باقي المدن التركية ففي الشمال والشرق مدن باردة جداً وفي الجنوب مدن ذات طقس حار
5- اسطنبول هي العاصمة التجارية في تركيا وملتقى رجال الأعمال والماركات العالمية
الميزة الوحيدة التي قد يلجاً إليها الأجنبي لشراء عقار خارج اسطنبول في تركيا هي فارق الأسعار وهذا صحيح ولكن علينا أن لا ننسى النقاط التالية :
-
في المدن الساحلية الجنوبية الطقس مميز خلال فترة الصيف وهي 4 شهور أما الشهور الباقية فهي شتاء قاسي
-
لا يمكن مقارنة خدمات اسطنبول والبنى التحتية من المواصلات والمراكز الحكومية والتعليمية بأي مدينة أخرى ذات أسعار عقارات أرخص
-
النمو والتطور وإمكانية بيع العقار بسهولة غير متوفرة في المدن الباقية بنفس النسبة الموجودة في اسطنبول
ويمكن القول إن شراء العقارات في تركيا خارج القسم الاوربي من اسطنبول يبقى بناء على رغبة محددة من نوع محدد من العملاء ويشكل النسبة الضئيلة من المستثمرين بشكل عام في تركيا.
وسنقوم في الختام بتقديم نصائح مهمة لكل من يريد أن يشتري عقار في تركيا سواء بهدف السكن أو الاستثمار :
1- ناقش مع مستشارك العقاري مناطق اسطنبول ومميزاتها قبل مناقشة مشاريع محددة وتأكد من أن المستشار المحترف لديه كل ما تريد معرفته عن العقارات في تركيا.
2- لا تحكم على سعر أي عقار بأنه مرتفع لأن المستشار العقاري لا يقوم باختيار الاسعار إنما شركة الإنشاء هي تقوم بذلك , ولكن حاول أن تتعرف على مميزات أي عقار ولماذا ذو سعر مرتفع وبناء عليه يمكنك أن تقرر إذا كان يناسبك أو لا
3- مشاركة الميزانية التقريبية التي تريد شراء عقار في تركيا بواسطتها مع مستشارك العقاري سيسهل العملية ويجعل العروض المقدمة لك مناسبة لميزانيتك .
في حال كان هدفك سكني اي شراء عقار للسكن في تركيا
-
اسأل مستشارك العقاري عن ميزات المنطقة التي يقدم لك عروضاً فيها وكيف يمكن لها أن تناسب متطلباتك ومتطلبات عائلتك
-
الأهمية الكبرى هنا لوجود خدمات تحتاجها بشكل أساسي بغض النظر عن نسب نمو أسعار العقارات
-
فكر في المستقبل البعيد وكيف يمكن أن يبقى هذا العقار مناسب لك ولعائلتك .
-
تأكد من أن مساحة العقار مناسبة لك وكافية لاحتياجاتك في الحاضر والمستقبل.
في حال كان هدفك استثماري لاستثمار عقار في تركيا
-
تأكد من كون العقار يضم مقومات الاستثمار الناجح التي ذكرناها أعلاه
-
ركز على العقارات ذات قيم الاستثمار المرتفعة بغض النظر عن مساحة العقار (أنت لن تسكن به في النهاية )
-
تأكد من سهولة إمكانية بيعه بعد انتهاء فترة الاستثمار ومن الجدوى الاستثمارية أثناء العملية نفسها .
-
فكر في المستقبل القريب في حال أردت الاستثمار بهدف الحصول على الجنسية التركية وبالمستقبل المتوسط والبعيد لو أردت أن يكون الاستثمار العقاري في اسطنبول هو جزء من نشاطك التجاري.
