أسعار العقارات في اسطنبول على وجه الخصوص من بين المدن التركية في تزايد مستمر ويوضح المخطط أدناه أن أسعار العقارات في اسطنبول ارتفعت بنسبة 44.5% في السنوات الخمس الأخيرة فقط.
لكن بالطبع هذا مؤشر عام يشمل اسطنبول كمدينة كاملة ولكن ماذا عن كل منطقة من مناطقها ؟ وماذا عن المشاريع الحديثة مقارنة بالقديمة ؟ وما هي التوقعات بالنسبة للأسعار في المستقبل ؟
سنجيب على الأسئلة السابقة من خلال تحديد العوامل التي تؤثر في سعر العقار سواء صعوداً أو هبوطاً :
يعتمد سعر العقار في اسطنبول على عوامل ثابتة وأخرى متغيرة سنقوم بالحديث عن كل من هذه العوامل :
العوامل الثابتة التي تؤثر في أسعار العقارات في اسطنبول :
1- موقع العقار في أي منطقة من اسطنبول وبالتحديد في أي حي من هذه المنطقة , لأن أسعار العقارات قد تتضاعف في نفس المنطقة بالمقارنة مع حيين متجاورين لا تفصل بينهما إلا مسافة مشي 10 دقائق على الأقدام, الموقع لا يقتصر فقط على أسماء الأحياء وأهميتها إنما أيضاً يتأثر السعر بقرب العقار من وسائل المواصلات ومراكز التعليم والخدمات وإلخ..
2-العقارات الجديدة ذات عائد إيجاري أعلى من العقارات القديمة في نفس الحي وذات قيمة استثمارية أفضل لذلك أسعارها أعلى , لا سيما عقارات قيد الإنشاء في الأحياء الاستراتيجية تشكل الفرص الاستثمارية الأفضل في السوق العقاري على الإطلاق.
3- مستوى تشطيب العقار ومدى جودة المواد المستخدمة في الإنشاء تؤثر بشكل ملحوظ في الأسعار وأيضاً بالتالي فهي تؤدي إلى ارتفاع العائد الإيجاري في العقارات ذات التشطيب الفاخر , أحياناً يتم خداع العملاء بأسعار رخيصة وحقيقية لعقار ما , ولكن ذو مستوى تشطيب منخفض جداً يمكن بوضوح سماع أصوات الجيران هذا ما يسبب إزعاجاً كبيراً عند وجود احتفالات مسائية أو ضوضاء صباحية وخاصة عند وجود مرضى أو أطفال في المنزل , وبالتالي هذا النوع من العقارات ذو أسعار منخفضة وهذا صحيح ولكنه ذو عائد إيجاري ضعيف وعند إعادة البيع يصعب الوصول إلى شخص يرغب بالحصول على هكذا عقار.
4- مستوى الخدمات والمرافق الترفيهية, بشكل عام لا تختلف تكاليف الخدمات الشهرية للمجمعات السكنية عن بعضها البعض بشكل جوهري بينما تنوع الخدمات وجودة المرافق الترفيهية تختلف بشكل كبير. على سبيل المثال من الممكن لمجمع سكني يضم خدمات التنظيف والأمن 24/7 وكراج سيارات ان تكون تكاليف خدماته الشهرية ما يعادل 50$ بينما يمكن لمجمع سكني أخر ذو خدمات متكاملة من ملاعب أطفال ونوادي ومسابح صيفية وشتوية ومواقف مفتوحة ومغلقة وعدد كبير من المطاعم والمحلات التجارية أن تكون تكاليف خدماته الشهرية حوالي 60-70$ وهذا بحد ذاته يؤثر على سعر العقار إذ تكون المجمعات السكنية ذات الخدمات المتكاملة ذات سعر أعلى وعائد إيجاري أعلى ومرغوبة بشكل أكبر عند إعادة البيع في المستقبل
5-الإطلالة هي عامل مؤثر بأسعار العقارات وتزداد أهمية هذا العامل كلما كانت ميزة العقار الرئيسية هي الإطلالة , على سبيل المثال في المشاريع ذات الإطلالة البحرية في إسطنبول قد يصل الفرق بين شقة بإطلالة بحرية كاملة وبين شقة ذات إطلالة خلفية إلى 40% من السعر من أجل نفس المساحة والتخطيط.
6-عدد غرف الشقة هو عامل معروف لدى الجميع ولكن أنماط الشقق ذات نفس عدد الغرف يمكن أن يكون غير مألوف كثيراً , إذ أن شقة غرفتين نوم وصالة يمكن أن يكون لها 10 انماط مختلفة في نفس المشروع وحتى من حيث المساحات المتقاربة قد يكون الاختلاف في كون المطبخ مغلق أو مفتوح , وجود بلكون كبير أو صغير , وجود غرفة غسيل أو لا , هذه الاختلافات بالإضافة إلى الاختلافات في المساحات تؤثر بشكل ثانوي عند تسعير العقارات.
7-ارتفاع الشقة ورقم الطابق وهو يعتبر عامل مؤثر بأسعار العقارات إذ تكون الشقق ذات الطوابق العليا أغلى من الشقق ذات الطوابق المنخفضة وذلك لعدة أسباب منها الإطلالة الأفضل ومستوى الضجيج المنخفض والتهوية الأفضل للمنزل.
8-عدد الشقق الكلية في البناء الواحد وعدد الأبنية في المشروع نفسه يؤثر بشكل أساسي على تسعير العقارات , إذ تعتبر المجمعات السكنية ذات الطوابق القليلة رمزاً للخصوصية وأحياناً الفخامة , أما المجمعات الكبيرة ذات العدد الكبير من الأبنية التي يضم كل منها عدد هائل من الوحدات السكنية يمكن اعتباره عامل يؤثر بشكل سلبي على أسعار عقارات تلك الأبنية, أحياناً يكون عدد الطوابق الكثير ميزة إيجابية في رفع سعر العقار كما في الأبراج الشاهقة بإطلالة خلابة على مضيق البوسفور تمثل مكاناً للسكن أو مكتباً للعمل في غاية الاناقة والفخامة .
9-المحال التجارية ضمن المجمع السكني وأحياناً يمكننا إيجاد مركز تسوق كامل ضمن المجمع السكني هذا وبلا شك يؤثر على أسعار العقارات بشكل إيجابي وأيضاً يؤمن عائد إيجار مرتفع ,
10- زاوية ميلان الأبنية في المجمع السكني تؤثر بشكل ثانوي في تسعير العقارات إذ تعتبر المنازل ذات الإطلالة على الجهة الجنوبية هي الأفضل كونها تتمتع بأكبر حصة من شمس الشتاء الدافئة وأقل حصة من شمس الصيف الحادة.
أما إذا كان للمنزل أكثر من جهة بنفس الوقت فهذا يمنحه ميزة إضافية مقارنة بالمنازل المشابهة له من حيث المساحة ولكن بجهة واحدة فقط.
والآن سنتحدث عن العوامل المتغيرة التي تؤثر في أسعار العقارات في اسطنبول:
1- اكتمال بناء مشروع سكني أو تجاري كان قيد الإنشاء عند شراء العقار فيه , وهذه تعتبر من أهم العوامل التي تسبب ارتفاع أسعار العقارات إذ يمكننا خلال سنتين فقط الحصول على ارتفاع في سعر العقار بقيمة 50% إذا تم اختيار المشروع في الموقع الصحيح وفي الوقت المثالي , دعنا نكون واقعيين هذا أمر ليس بالسهل أبدا لذلك من الأفضل أن تقوم باستشارة فريق عقاري لديه خبرة تمتد لسنوات طويلة في مجال العقارات في اسطنبول
2- افتتاح محطة مترو جديدة أو مواصلات بشكل عام قرب المشروع تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات فيه بشكل يتناسب مع أهمية هذا الخط ومدى التسهيلات التي سيقدمها , وتزداد هذه الأهمية إذا كان هذا الخط من المواصلات يصل إلى مطار اسطنبول الجديد فهو بلا شك سيؤثر في ارتفاع أسعار العقارات على جانبيه .
3- مشروع حكومي جديد مثل بناء نفق أفرواسيا أو جسر اسطنبول الثالث أو حتى مشروع قناة اسطنبول الجديدة , في حال تم تنفيذ مشروع القناة سترتفع أسعار العقارات على طرفي القناة بشكل جنوني , فهو سيمثل مضيق البوسفور الجديد , إذا تم فعلاً إقرار هذا المشروع والبدء به سنشهد ارتفاع قيمة العقارات عدة أضعاف على طول 7 كيلو مترات على طرفي القناة .
4- أحياناً يكون الأثر سلبياً في أسعار العقارات يؤدي إلى هبوطها , على سبيل المثال العقارات التي كانت وما زالت يتم تسويقها من قبل الكثير من شركات الوساطة العقارية في منطقة باسن اكسبريس على انها مركز أعمال اسطنبول الجديد وأنها بالقرب من مطار أتاتورك الدولي فقدت أهميتها بعد إغلاق مطار اتاتورك الدولي وافتتاح مطار اسطنبول الحديث ولعل مناطق شيشلي وكايت هانة الآن أخذت تلك الأهمية بعد الإعلان عن المترو الجديد الذي سيصل إلى مطار اسطنبول الحديث في نهاية عام 2020
5- أهم العوامل التي تؤدي أيضاً إلى انخفاض أسعار العقارات هي العرض الزائد أيضاً نأخذ مثال على ذلك طريق الباسن اكسبريس يضم أكثر من 30 مشروع مابين تم تسليمه حديثاً وما بين مشاريع ما زالت قيد إنشاء , وجود عدد هائل من هذه المشاريع الجديد في منطقة واحدة سيجعل الطلب قليل والعرض كثير وبالتالي هذه المشاريع لن تكون مناسبة للاستثمار أبدا ..
6- تنقص أسعار العقارات التي يتم بناء أبراج مقابلها تسبب حجب الإطلالة , ولا سيما إذا كانت إطلالة بحرية كانت في البداية سبب في ارتفاع سعر العقار عند الشراء , لاختيار الموقع الاستراتيجي في الحاضر والمستقبل لا بد من الاستعانة بخبراء أصحاب نظرة مستقبلية عن المنطقة بشكل عام والمشروع بشكل خاص الذي تريد شراء عقار فيه , يمكنك الحصول على استشارة مجانية من قبل فريقنا المختص.
7- الازدحام المروري ضمن الضواحي البعيدة أصلا عن مركز اسطنبول يؤدي لنقصان رغبة المستأجر والمشتري بالحصول على عقار يعاني فيه كل يوم للوصول إلى مركز المدينة , وخصيصاً إذا كانت هذه العقارات عند شرائها لا يعاني أصحابها من مشاكل الازدحام المروري .
8-الازدحام المروري ضمن الضواحي البعيدة عن مركز المدينة ينعكس بشكل إيجابي على عقارات مركز المدينة ويزداد الطلب عليها سواء بهدف الإيجار أو شرائها , ولذلك في غالب نصائحنا نوجه إلى أن الاستثمار العقاري الناجح يكون في مركز المدينة . مهما نمت الضواحي البعيدة وتطورت هذا كله يجعل من مركز المدينة مكان أكثر أهمية وأكثر طلباً ولا سيما من أجل العقارات التجارية أو العقارات الصالحة لتكون مكان عمل وسكن في آن واحد .
9- إنشاء المشاريع الجديدة ضمن الأحياء القديمة يؤدي إلى انخفاض قيمة المشاريع القديمة المجاورة إذ يقل الطلب عليها سواء من أجل الايجار أو الشراء وبنفس الوقت يرتفع سعر العقار الجديد الذي تم إنشاؤه في هذه المنطقة عن المعدل الوسطي للأسعار فيها , وذلك لأن الأنظار تتوجه إليه ولكن ذلك بشرط أن لا يكون هناك الكثير من المشاريع الجديدة في نفس المنطقة وإلا عدنا إلى النقطة السابق أن العرض كثير والطلب قليل وبالتالي الاسعار ستكون في هبوط.
10-إنشاء المدارس والجامعات ومحطات المواصلات قرب مشاريع سكنية يؤدي إلى ارتفاع الطلب عليها وبالتالي ارتفاع العائد الإيجاري والسعر عند البيع وعلى العكس نقل مركز جامعة أساسية إلى مكان آخر يؤثر سلبا على العقارات القريبة منها التي تم شراؤها بهدف تأجيرها للطلاب .
الخلاصة أن هناك مشاريع سكنية ومشاريع استثمارية في اسطنبول , وهناك مشاريع بنيت للاستفادة من تأجيرها فقط مؤقتا ومنها ما هو مبني للسكن الطويل والاستقرار . قبل أن تبدأ رحلتك بالبحث عن العقار الذي يناسبك احصل على استشارة مجانية من قبل فريقنا المختص من خلال التواصل معنا
