من المرجح إذا كنت مستثمراً مهتماً بشأن التملك العقاري في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص أنك قرأت العديد من المقالات وشاهدت الكثير من الفيديوهات التي تؤكد أن ضمان التأجير وإعادة البيع هو حقيقية مربحة وأيضاً بنفس الوقت قرأت وسمعت الكثير عن كون هذا عبارة عن خدعة للمستثمرين الأجانب, وفي الحقيقية كلا الحالتين موجودتين في السوق العقاري , أحياناً يكون ضمان التأجير حقيقية وأحياناً يكون خدعة .
متى يكون ضمان التأجير وإعادة البيع حقيقة ؟ ومتى يكون خدعة ؟ سنناقش كلتا الحالتين بالتفصيل في مقال اليوم لكن قبل ذلك لا بد أولاً من التعريف بمناطق اسطنبول وإلقاء نظرة على بعض الإحصائيات المهمة .
اسطنبول هي المدينة الاستثمارية الأفضل في تركيا بدون منافس وأكثر من نصف العقارات التي يتم بيعها للأجانب في تركيا تكون في اسطنبول , ونسبة تفوق ال80% من العقارات المباعة في اسطنبول للأجانب تكون في الطرف الأوربي من اسطنبول والنسبة القليلة تكون في الطرف الأسيوي وفصّلنا في مقالاتنا السابقة الأسباب و يمكننا القول هنا سريعاً أن القسم الاسيوي من اسطنبول هو بيئة غير حاضنة للأجانب كما في القسم الأوربي.
لتسهيل عملية الشرح قمنا بتقسيم اسطنبول الأوربية إلى 3 قطاعات أساسية كما هو موضح بالرسومات أدناه :
القطاع A : ويضم بشكل أساسي المناطق القريبة من البوسفور مثل شيشلي ومسلك وبي اوغلو بالإضافة إلى الخط الساحلي عند زيتن بورنو وبكر كوي وفلوريا, يمكن إلحاق كل من مناطق كايت هانة والفاتح والتوب كابي وأيوب بهذا القطاع كدرجة ثانية كون هذه المناطق تتمتع بميزات أقل وهي أبعد عن مضيق البوسفور وبحر مرمرة .
القطاع A وخاصة في مناطقه الأساسية بي اوغلو قلب اسطنبول التاريخي وشيشلي مركز الأعمال وشريان اسطنبول بالإضافة إلى مسلك امتداد شيشلي حيث تجتمع الحداثة مع جمال مضيق البوسفور وغابات بلغراد يتميز بوجود عدد قليل من المشاريع الجديد فيه سواء كانت جاهزة أم قيد الإنشاء وهذا هو مفتاح الاستثمار العقاري الناجح كما سنفصل لاحقاً , وطبعاً بالنسبة للمميزات الموجودة في عقارات هذا القطاع ستكون الأسعار فيه هي الأعلى وبالتالي العوائد الاستثمارية هي الأعلى بالتأكيد.
القطاع B : يضم بشكل أساسي منطقة باشاك شهير السكنية والتي تعتبر أقرب ضاحية من ضواحي اسطنبول إلى المركز بالإضافة إلى شارع باسن اكسبريس الواصل بين طريقين E5 وTEM وهما أهم طريقين رئيسين في اسطنبول , أيضاً يمكن الحاق عقارات مناطق باغجلار وغونشلي وكوتشوك شكجمه وهالكالي بهذا القطاع .
يمتلك هذا القطاع من حيث الموقع مزايا استثمارية جيدة ولكن كون مناطقه الأساسية بنيت بشكل غير استثماري ضعفت قيمته الحقيقية بشكل كبير وإليكم التفصيل :
منطقة باشاك شهير تم تصميم مشاريعها وتخطيطها لتكون منطقة سكنية بامتياز وبالتالي سنجد فيها الحياة المدنية الحديثة والطرق الواسعة التي تناسب العائلات للسكن حيث تتوفر المدارس والجامعات وكل ما قد تحتاجه وايضاً هي أقرب ضاحية إلى مركز اسطنبول وبذلك هي منطقة سكنية تقل فيها جداً الفرص الاستثمارية .
شارع باسن اكسبريس ذو موقع مركزي مميز فعلاً وإن كانت أهميته انخفضت بشكل كبير بعد إغلاق مطار أتاتورك وفتح مطار اسطنبول الجديد وهو منطقة صناعية تتحول بشكل تدريجي لتضم الكثير من الفنادق والأبراج التجارية بشكل خاص والسكنية أحياناً ولكن المشكلة الأساسية هنا هو وجود أكثر من 30 مشروع جديد قيد الإنشاء أو تم تسليمه حديثاً في هذا الشارع وهذا هو المبدأ الأساسي الذي يجعل الاستثمار في شارع باسن اكسبريس خطيراً بسبب كثرة العرض وقلة الطلب . ومع ذلك يمكن أن يكون استثمار مربح ولكن على المدى البعيد أكثر من 7 سنوات .
القطاع C: ويضم ضواحي اسطنبول البعيدة نسبياً عن المركز أولاً افجلار وبعدها بيليك دوزو واسنيورت و بهشة شهير وأخيراً بيوك شكمجه ويتميز هذا القطاع بأنه قطاع ناشئ والأسعار فيه هي رخيصة بالمقارنة مع القطاعات السابقة وخاصة في منطقة اسنيورت على وجه الخصوص , ولكن بنفس الوقت هو قطاع ناشئ يفتقر في كثير من أجزائه إلى محطات مترو ووسائل مواصلات كثيفة تربط بين الأحياء بشكل جيد .
ولكن كون الأسعار فيه رخيصة وكونه قطاع ناشئ يتطور بسرعة هناك فرص استثمارية فيه لأصحاب الميزانيات المتوسطة والقليلة .
أيضاً هناك نقطة سلبية في هذا القطاع وهي كثرة المشاريع المعروضة الحديثة فيه إذ يوجد في منطقة بيلك دوزو وحدها 48 مشروع جديد بين جاهز وقيد الإنشاء وبالتالي في كل مناطق القطاع المبينة بالرسم أدناه لدينا أكثر من 250 مشروع جديد وهذا ما يجعل الطلب قليل نسباً لكثرة العرض .
والآن بعدما تعرفنا على قطاعات اسطنبول سنلخص ما يهمنا حتى الآن :
القطاع الأول : بي اوغلو وشيشلي ومسلك يضم أقل من 20 مشروع جديد تم تسليمه حديثاً او ما زال قيد الإنشاء
القطاع الثاني : باشاك شهير وباسن اكسبريس وما حوله يضم أكثر من 90 مشروع حديث قيد الإنشاء أو تم تسليمه حديثاً
القطاع الثالث : افجلار وبيليك دوزو واسنيورت وبهشة شهير وبيوك شكمجه يضم أكثر من 250 مشروع قيد الإنشاء أو تم تسليمه حديثاً وما زال يضم وحدات جديدة.
بالنظر فقط لتعريف المناطق والمخلص اعلاه يمكننا فوراً أن نلاحظ ما يلي :
بالنسبة للعائد الإيجاري وإعادة البيع لاحقاً :
1- القطاع الأول يضم أقل عدد من المشاريع الجديدة وبالتالي العائد الإيجاري هو الأعلى وإمكانية إعادة البيع لاحقاً سهلة
2- القطاع الثاني يضم عدد كبير من المشاريع الجديدة متركزة في منطقة جغرافية صغيرة نسبياً بالمقارنة مع القطاعات الثانية وبالتالي كثرة العرض تعني قلة الطلب وبالتالي العائد الإيجاري متوسط كقيمة ومنخفض كنسبة لسعر العقار , لأن الأسعار في القطاع الثاني أعلى بكثير من القطاع الثالث , وأيضاً إمكانية إعادة البيع صعبة نسبياً .
3-القطاع الثالث يضم العدد الأكبر من المشاريع الجديدة وبالتالي العائد الإيجاري منخفض كقيمة ومتوسط كنسبة كون أسعار العقارات في هذا القطاع هي الأرخص وإمكانية إعادة البيع مع تحقيق أرباح تكاد تكون مستحيلة .
من حيث البنى التحتية :
- القطاع الأول : من الواضح أن كثافة خطوط المواصلات بكل أنواعها عالية جداً في هذا القطاع وهذا يعني لا يوجد فرص كبيرة لنمو البنى التحتية أكثر من ذلك في المستقبل , ومع ذلك يبقى مركز اسطنبول ذو قيمة استثمارية عالية من أجل النقاط التالية :
+الاستثمار مرهون بزمن محدد وكلما اقتربنا من مركز اسطنبول يسهل إنهاء الاستثمار وبيع العقار مجدداً مع تحقيق أرباح إضافية
+المشاريع الجديدة في مركز اسطنبول محدودة وبالتالي الطلب عليها كبير الآن وفي المستقبل وبالتالي عند بيعها مجدداً ستكون نسبة الربح عالية.
+العائد الإيجاري للعقارات في مركز اسطنبول أعلى من العائد الإيجاري للعقارات البعيدة عن المركز.
+إذا كان المشروع قيد الإنشاء فهذا أيضاً مربح بشكل أكبر بالنسبة للاستثمار قصير الأمد.
+مناطق مركز اسطنبول لا تفقد قيمتها أبدا فكلما امتد التوسع العمراني في أنحاء اسطنبول شرقاً وغرباً كلما ازدادت أهمية المناطق المركزية وارتفعت قيمتها الاستثمارية
2-القطاع الثاني : ويتمتع بكثافة بنى تحتية أقل من القطاع الأول ولكنها عالية نسبياً وبالتالي تطور البنى التحتية في المستقبل سيكون على مستوى متوسط وبالتالي فرص إعادة البيع في المستقبل مع تحصيل أرباح عالية ليست مرتفعة في هذا القطاع
3-القطاع الثالث : من الواضح أنه قطاع حديث وبنى المواصلات فيه قليلة جداً وبالتالي هناك فرصة كبيرة لنمو الأسعار وتطورها فقط بسبب اكتمال البنى التحتية في المستقبل وهذا بحد ذاته يعطي ميزة استثمارية , ولكن كون هناك عرض كثير في هذا القطاع يجعل منه منطقة تعج بالفرص الاستثمارية الرابحة والخاسرة بنفس الوقت فلا بد من خبير مختص في سوق العقارات ومتابع لتطور المناطق منذ عدة سنوات أن يتدخل للحصول فعلاً على عروض استثمارية فيه.
قد نكون أطلنا الشرح بالمقدمة قبل أن نجيب على السؤال الحقيقي وهو هل ضمان التأجير وضمان إعادة البيع حقيقة أم خدعة تسويقية ؟
في الحقيقة نحن أجبنا بشكل غير مباشر على هذا السؤال من خلال الشرح السابق فالآن يمكننا تلخيص الإجابة بوضوح بشكل بسيط من خلال النقاط التالية :
1- العائد الإيجاري في اسطنبول (وهو الأعلى في تركيا كلها ) يتراوح بين 2% وحتى
7% في أفضل الأحوال وبالتالي كل زيادة عن 7% بشكل عام هي عبارة عن عملية تضخيم غير حقيقي للعائد الإيجاري ولكن هذا بشرط أن يكون العقار أصلاً مؤهلاً للحصول على عائد 7% ولكن عندما نجد مشروع غير استثماري من المتوقع أن يكون العائد الإيجاري له 3% يقدم ضمان تأجير 8% أو 10% وخاصة إذا كان المشروع ما زال قيد الإنشاء ( أي لا يوجد مستأجر حقيقي داخل المشروع ) فهنا تكمن الخدعة التسويقية إذ يتم بيع عقار بقيمة 100 ألف دولار على سبيل المثال بعائد 8% لمدة 3 سنوات وبالتالي خلال ثلاث سنوات يمكن أن يحصل المستثمر على 24 ألف دولار وحتى الآن تبدو الأمور جيدة فأين الخدعة في الموضوع ؟
الخدعة هي أن بعد انتهاء هذه ال3 سنوات سيواجه المستثمر مشكلتين كبيرتين وهما :
- العائد الإيجاري للسنة الرابعة لن يتجاوز 3% بعدما كان 8% في السنوات الثلاثة الأولى
- في حال أراد المستثمر بيع العقار وبفرض أن قيمة العقار بقيت ثابتة سيجد أن سعره لن يتجاوز 80 الف دولار وبالتالي العائد الايجاري المرتفع الذي كان يأخذه هو عبارة عن أمواله التي دفعها مسبقاً لشركة الإنشاء وهي تقوم بإعادتها على شكل عائد إيجاري مرتفع
2- العائد الإيجاري المرتفع إذا كان يعتمد على أسس استثمارية صحيحة فهو حقيقي أما إذا كان عقار غير استثماري بالتالي كل عائد إيجاري هو خدعة تسويقية , ولكن ما هي الأسس الاستثمارية ؟
- إذا كان موقع العقار في القطاع الأول وبالتالي هناك طلب كبير سواء على شراء العقار أو استئجاره وبالتالي العائد يكون حقيقي (غالب مشاريع القطاع الأول لا تقدم ضمان تأجير لأنها مشاريع ليست بحاجة لضمان)
- كون العقار خارج القطاع الأول لا يعني أنه ليس استثماري فمن الممكن أن يكون محل تجاري في منطقة تطورت بشكل كبير كما حصل في منطقة جمهوريات مهلسي في اسنيورت إذ شهدت تطوراً عظيماً خلال 5 سنوات فقط وبالتالي المحال التجارية فيها حققت عوائد إيجار عالية حقا الرسومات ادناه للتوضيح
منطقة جمهوريات مهلسي عام 2014
منطقة جمهوريات مهلسي عام 2019
+أيضاً من الاسس الاستثمارية كون العقار في منطقة حيوية ناهضة وخاصة في عقارات القطاع الثالث المتوقع انشاء محطات مترو قربها أو هي أصلا في منطقة حديثة قريبة من الطرق السريعة
+العائد الإيجاري المرتفع خارج القطاع الأول يمكننا بشكل تقريبي حصره في المكاتب والمحلات التجارية أما المنازل خارج القطاع الأول فعائدها الايجاري منخفض غالبا
3- بالنسبة لضمان إعادة البيع بعد 3 سنوات غالبا كما يتم تقديمه هو عقد يتم توقيعه مع شركة الإنشاء ومن الناحية القانونية لا يوجد أي مشكلة فيه وتكون النسبة المتفق عليها غالباً تتراوح بين 20% إلى 40% حسب المشروع وهي تعني ضمان إعادة بيع العقار بعد هذه الفترة من قبل شركة الإنشاء مع تحقيق هذه الأرباح بشكل مضمون ولكن لدينا هنا سؤالين مهمين :
- كيف يمكنني اختيار شركة انشاء موثوقة تفي بوعودها ؟
- كيف يمكنني اختيار مشروع استثماري لا يقدم أصلا ضمان إعادة بيع ؟
السوق العقاري في اسطنبول كبير جداً ومتغير بشكل سريع لذلك الإجابة على هذين السؤالين من الأفضل أن ندعها لفريقنا الاستشاري المؤهل , ما عليكم إلا التواصل معنا للحصول على استشارة عقارية احترافية ومجانية.
