سواء أكنت مستثمراً يبحث عن أعلى عائد سنوي أو كنت راغباً بالبحث عن شقة أو فيلا للسكن في تركيا فلا بد أن الاحصائيات في هذا المقال والأفكار التي سنتحدث عنها في غاية الأهمية بالنسبة لك .
سوق العقار التركي أتاح إمكانية التملك بشكل رسمي للأجانب في عام 2012 ومنذ ذلك الحين وأعداد العقارات المباعة في تركيا للأجانب بازدياد مستمر حتى وصلنا إلى عام 2018 حيث مثّل الذروة وخاصة بالتزامن مع قرار منح الجنسية التركية لمن يشتري عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 250 ألف دولار وهنا بدأ سوق العقار التركي بأخذ منحى موجه بشكل أكبر , حيث أصبح غالب اهتمام العملاء هو الحصول على عقارات مناسبة للجنسية التركية وصولاً إلى عام 2020 وبالتحديد في شهر مارس حيث بدأ فيروس كوفيد- 19 بالانتشار لنلاحظ بوضوح انخفاض عدد العقارات المباعة في تركيا للأجانب أثناء شهر 4 و 5 و6 و7 ولنجد مجدداً صعود في المنحنى ضمن شهر اغسطس وأخيراً إحصائيات الشهر الماضي وهو شهر سبتمبر 2020 نجد أنه تم بيع 5269 عقار في تركيا للأجانب وهي زيادة بنسبة 20.7% عن عام 2019 أي قبل كوفيد -19 وهذا شيء مذهل فعلاً إذا قارنا نمو سوق العقار التركي مع الكثير من القطاعات التجارية والاستثمارية في العالم بعد كوفيد -19 , حيث مالت نسبة كبيرة من أصحاب الأموال والمستثمرين إلى الاحتفاظ بأموالهم حتى تتضح الرؤية بالنسبة للقاح كوفيد 19 والانتخابات الأمريكية .
معلومات سوق العقار التركي في 2019 و2020
- أبرز ما ميّز هذين العامين هو دخول ليس المئات ولكن الآلاف من شركات الوساطة العقارية إلى هذا المجال لتبدأ معظمها بدون خبرة عميقة تقديم استشارات للعملاء بشكل يناسب مصالح هذه الشركات بغض النظر عن مصالح العميل وهدفه إذ تم بيع الآلاف من العقارات السكنية على أنها استثمارية بالإضافة إلى بيع الآلاف من العقارات السكنية بمواصفات لا تناسب العميل واحتياجاته الحالية والمستقبلية ,
- كانت ردة فعل العملاء تجاه وجود الآلاف من شركات الوساطة العقارية هي طبيعية وهي مقارنة الأسعار للحصول على أفضل عرض ولكن ما لا يدركه العملاء أن أسعار العقارات الجديدة يتم وضعها من قبل شركات الإنشاء وبالتالي مقارنة الأسعار بين الشركات هي مجرد إتاحة المجال للتلاعب بالأسعار وإيهام العميل أنه حصل على السعر الأفضل وفي الحقيقة الخاسر الوحيد هو العميل لذلك قلة من هذه الشركات الجديدة تستحق فعلاً الثقة ويمكنك إيجاد تاريخ هذه الشركة من خلال موقعها الالكتروني ومركز الشركة الحقيقي ومدى عمق المعلومات والخبرات لدى مستشاريها العقاريين .
- فكرة شراء عقار أونلاين هي سلاح ذو حدين فمن جهة فهي سهلت للعميل الحصول على العقار المناسب له وهو في بلده ودون الحاجة للسفر وخاصة بعد التشديدات في مواجهة كوفيد-19 ولا سيما وجود خصومات إضافية في سوق العقار التركي خلال الأشهر الستة الماضية وهذا ليس تلاعب بالأسعار إنما لكل شركة إنشاء مخطط لبيع العقارات على أساس شهري وبالتالي أثناء حظر الطيران في العالم كانت شركات الإنشاء مضطرة لتقديم حسومات إضافية مما دفع المستثمرين لشراء عقارات في تركيا في وقت كانت قطاعات أعمال عالمية في جمود كامل.
ولكن مجدداً الشركات قليلة الخبرة وحديثة السمعة في سوق العقار التركي استغلت فكرة الشراء اونلاين لبيع العميل عقارات في مناطق غير استثمارية في حال كونه مستثمر وفي مناطق غير محبذة للسكن في حال كونه يريد السكن وأحياناً عقارات غير مناسبة للجنسية التركية رغم كون هدف العميل الأساسي هو الحصول على الجنسية التركية من خلال التملك العقاري . - قانون الحصول على الجنسية التركية من خلال التملك العقاري بدأ في عام 2018 ولكن كما نعلم جميعاً أن الأغلبية يفضلون عدم البدء أولاً وبالتالي معظم عمليات الحصول على الجنسية التركية حدثت في عامي 2019 والـ 2020 والجدير بالذكر أن الغالبية العظمى من الشركات الحديثة في سوق العقار التركي وحتى قسم من الشركات القديمة لا تضم قسم قانوني مختص بالجنسية التركية وهذا ما سبّبّ الكثير من المشاكل للعملاء أثناء سعيهم للحصول على الجنسية التركية .
والآن بالعودة إلى الأرقام وللإجابة على السؤال الذي نواجهه بشكل مستمر وهو أن سوق العقار التركي هو سوق مخصص للأجانب وبالتالي الأسعار مبالغ فيها وهي محض جذب للمستثمرين الاجانب أما عمليات البيع والشراء المحلية فهي قليلة نجيب ما يلي :
بالنظر إلى المخطط أدناه وهو يوضح عمليات شراء العقارات في تركيا بشكل عام سواء للأجانب وسواء من أجل السوق المحلي سنجد ما يلي :
- في شهر أيلول 2020 بلغت مبيعات العقار الكلية في تركيا 136.744 عقار منها 5269 فقط للأجانب والباقي تم في السوق المحلي التركي و كنسبة لفهم هذه الارقام بشكل أفضل نجد أن نسبة العقارات المباعة للأجانب تمثل 3.85% فقط من نسبة المبيعات الكلية وهذا يعني أن سوق العقار التركي هو سوق محلي بامتياز
- بالنظر أيضاً إلى شهر تموز 2020 سنجد أن مبيعات العقار الكلية في تركيا بلغت رقم قياسي وهو 229.357 عقار منها فقط 2741 عقار تم بيعها للاجانب وكنسبة مئوية سنجد أن حصة الاجانب من سوق العقار التركي في شهر تموز 2020 كانت فقط 1.195% وهي نسبة ضئيلة جداً لا يمكن من أجلها تخطيط قطاع كامل من أبرز القطاعات في تركيا وهو قطاع العقارات بأسعار غير حقيقية من أجل تضليل المستثمرين الأجانب .
بما أن الأرقام أجابت بوضوح على هذا السؤال سننتقل لفكرة جديدة وهي العقارات المعاد بيعها أو المستعملة ومقارنتها بالعقارات الجديدة
بالنظر إلى الرسم أدناه نلاحظ أن في عامي 2019 و2020 نسبة العقارات المعاد بيعها في تركيا تساوي تقريباً ضعف عدد العقارات الجديدة المباعة لأول مرة وفي هذا الخصوص لدينا العديد من الملاحظات التي يجب أن نذكرها:
- القطاع العقاري كما ذكرنا في تركيا هو من القطاعات الأساسية التي تؤثر في الاقتصاد وبالتالي كثرة عمليات البيع والشراء هو أمر طبيعي وخاصة للعقارات القديمة وإعادة بيعها من جديد هو نوع من المهن لدى الكثير من المستثمرين ورجال الأعمال الأتراك نفسهم
- العقارات المعاد بيعها وهي ما زالت لم تسكن تشكل فرص استثمارية وسكنية جداً مميزة تواصلوا مع فريقنا الإستشاري لمساعدتكم في إيجاد أفضل الفرص العقارية خارج المجمعات السكنية الجديدة .
- رجال الأعمال والمستثمرين الأتراك يقيمون الربح بناء على عملتهم المحلية وبالتالي إذا اشترى أحدهم عقار قبل 3 سنوات بقيمة مليون ليرة تركية وهي كانت تعادل تقريباً 210 ألف دولار أمريكي وقام اليوم ببيع العقار بقيمة مليون و300 ألف ليرة تركية ( التي تساوي اليوم 162 ألف دولار ) فهو بنظرة قام بتحقيق ربح قيمته 30% خلال 3 سنوات فقط وبالتالي إلى جانب العائد الإيجاري هو حقق تضخم في رأس المال قيمته 10% من أجل كل سنة وهذا صحيح ولكنه غير مناسب للمستثمر الأجنبي صاحب العملة الأجنبية التي كما لاحظنا أعلاه أن رغم ارتفاع قيمة العقار بالنسبة لليرة التركية إلا أن خسر من قيمته من منظور العملة الأجنبية الدولار وبنسبة هي 22.85% , ولكن هل يعقل أن المواطن التركي غير منتبه لهذه النقطة ؟ بالتاكيد هو منتبه ولكن:
- المواطن التركي يحصل على قروض من البنوك المحلية بالليرة التركية مع معدل فائدة بالليرة التركية ويشتري العقارات قيد الإنشاء بواسطة القرض ويقوم بالتقسيط للبنوك بالليرة التركية بمعدل فائدة قليل نسبياً وبالتالي فهذه العملية أعلاه هي رابحة فعلاً بالنسبة له وغير مناسبة للمستثمر الأجنبي لذلك نحن دوماً ننصح المستثمر الأجنبي بشراء عقارات جديدة من أجل الحصول على الجنسية التركية وهي أسهل وأسرع وأضمن من أجل الحصول على الجنسية التركية ومن جهة أخرى ستكون ذات مواصفات أفضل من العقارات المعاد بيعها, وبعد الحصول على الجنسية التركية تصبح الخيارات كلها متاحة في حال رغب المستثمر الأجنبي بشراء عقار جديد أو معاد بيعه .
- تذكر أن العقارات الجديدة تتميز بما يلي :
1- ضريبة سند الملكية فيها يتم دفعها مناصفة بين البائع والمشتري غالباً وهي 4% من قيمة العقار الكلي وأحياناً بعض المشاريع تقدمها هدية للمشتري وتدفع بدلاً منه 4% كاملة أما في عقارات إعادة البيع فسيقوم المشتري بدفع 4% كاملة حسب المتداول في السوق المحلي
2-لا يوجد عمولة لشركة الوساطة العقارية يتم اقتطاعها من المشتري بشكل منفصل كما في حالة العقارات المعاد بيعها ( إذا يتم تحديد عمولة غالبا ما تكون 3% يتم اقتطاعها من المشتري بشكل منفصل عن سعر العقار الكلي في عقارات إعادة البيع أما في العقارات الجديدة فتحصل شركة الوساطة العقارية على عمولتها من شركة الإنشاء نفسها).
3-العقارات المعاد بيعها ذات تقييم عقاري غير مطابق لسعرها في سند الملكية في غالب الأحيان وبالتالي هي غالباً غير مناسبة للجنسية التركية وخاصة إذا كانت ميزانية المستثمر قريبة من 250 ألف دولار وليست أعلى بكثير .
4-يوجد خيارات التقسيط ومرونة حتى في دفع السعر نقداً على عدة دفعات أما في العقارات المعاد بيعها فتتم عملية الدفع مرة واحدة وبقيمة العقار الكاملة 100% دون تقسيط أو دفعات .
5-العقارات الجديدة ضمن المشاريع تضم العديد من الخيارات من حيث الإطلالة والمساحة ونمط المطبخ وإلخ.. أما في عقارات إعادة البيع فلا يوجد إلا الخيار المعروض للبيع ولا يوجد مرونة في تعديل أي شيء . بالإضافة إلى أن هذا الخيار معرض للبيع في أي لحظة أو رفع سعره بنسبة عالية بشكل مفاجئ . وبالتالي وبشكل عام ننصح المستثمر الراغب بشراء عقاره الأول أن يكون في مشروع جديد وبعد الحصول على الجنسية التركية نحن معه لعرض أفضل الخيارات المتاحة في سوق العقار التركي.
