كلنا يعلم أن شراء العقار في أي مكان من العالم أثناء عملية الإنشاء يعني الحصول عليه بسعر أقل من شرائه بعد اكتمال الإنشاء , بعض العقارات السكنية ممكن أن يرتفع سعرها بنسبة 20% عند تسليم المشروع بالمقارنة مع السعر أثناء الإنشاء , وممكن لبعض العقارات الاستثمارية ارتفاع سعرها بنسبة أكثر من 100% عند التسليم بالمقارنة مع السعر عند بدء الإنشاء .
هذا الكلام يعتبر جذاباً للمستثمرين العقاريين الباحثين عن أعلى عائد استثماري ولكن لا بد بداية من الإجابة على الأسئلة التالية التي تشغل بال كل من يود شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص :
1- كيف أضمن أن يتم تسليم العقار في الوقت المتفق عليه وضمن المواصفات المطلوبة ؟
2- ما هي أفضل شركة إنشاء يمكنني الاعتماد عليها عند شراء عقار قيد الإنشاء ؟
3- ما هي مواصفات العقار الاستثماري ؟
4- في أي مرحلة من إنشاء المشروع يجب أن ابدأ بالاستثمار؟
5- ما هي مراحل إنشاء أي مشروع عقاري ؟
6- ما هي خطة الاستثمار الأمثل لشراء وبيع عقار قيد الإنشاء ؟
و لنبدأ فوراً بالاجابة على الأسئلة السابقة بالتفصيل:
1- كيف أضمن أن يتم تسليم العقار في الوقت المتفق عليه وضمن المواصفات المطلوبة ؟
الاستثمار العقاري يتميز بكونه يحتاج لوجود رأس مال كبير نسبياً وبالتالي إذا تكلمنا عن رجال الأعمال الصغار والمتوسطين فهذا الاستثمار يشكل كتلة مالية ليست بالبسيطة بالنسبة لهم , وبالتالي تأخير تسليم المشروع عن الوقت المحدد يعني خسارة الوقت , والوقت يعني المال بالنسبة للمستثمر , ولو كانت المشكلة محصورة فقط بالتأخير فيمكن أن يتم قبول ذلك ولكن ماذا إذا لم يتم تسليم المشروع أساساً !!
بالنظر إلى الصور أدناه نلاحظ مشروع قيد الإنشاء في منطقة اسنيورت من اسطنبول بنفس الحالة رغم مرور عام بين اللقطة الأولى والثانية .
"لا أحد يرغب بالحصول على استثمار عقاري خاسر ولذلك نؤكد على أهمية الحصول على استشارة عقارية من خبير متخصص في السوق قبل الإقدام على شراء عقار وخاصة إذا كان قيد الإنشاء "
وبالنسبة لضمان تسليم المشروع ضمن الوقت المحدد فهو سيتم من خلال العقد الذي ستقوم بتوقيعه مع شركة الإنشاء أثناء الشراء ومدى الغرامات المالية التي يترتب عليهم دفعها لك في حال التأخير عن التسليم في الوقت المحدد .
الجدير بالذكر أن هناك فترة سماحية وهي 6 أشهر في حال حدوث أي كارثة سببت هذا التأخير (كوفيد 19 هو أبرز مثال في عام 2020 أعطى الأحقية في تأخير تسليم كل المشاريع قيد الإنشاء لمدة 6 اشهر) ولكن بعد إنقضاء هذه الفترة إذا لم يتم تسليم المشروع فستبدأ الشروط الجزائية المحددة في العقد لصالح المشتري بالسريان .
أما بالنسبة للتسليم ضمن المواصفات المتفق عليها أيضاً يجب أن يتم ذكر مواصفات الشقة والمواد المستخدمة في العقد الذي يتم توقيعه بين المشتري والمطور العقاري أثناء الشراء.
حسب المتعارف عليه في تركيا يتم تجهيز شقة للعرض وفرشها بشكل كامل ليتمكن المشتري من التعرف على جودة المواد المستخدمة في الإنشاء من أجل الجدران والأرضيات وسيراميك المطبخ والحمامات بالإضافة إلى نظام التدفئة والتبريد ونظام التحكم الذكي بالشقة وأخيراً الأدوات والأجهزة الكهربائية التي سيتم تسليمها عند اكتمال المشروع .
سيكون التطابق بين شقة العرض التي رأيتها أثناء الإنشاء والشقة التي استلمتها عند اتمام المشروع ذو علاقة طردية مع شركة الإنشاء نفسها من حيث السمعة في السوق وعدد المشاريع التي تم إنجازها ومدى دقة التسليم الخاصة بها .
تذكر أن أي توفير في سعر عقار ما بالمقارنة مع عقار مشابه من حيث الموقع والمساحة فهو في الحقيقة على حساب جودة المواد المستخدمة
2- ما هي أفضل شركة إنشاء يمكنني الاعتماد عليها عند شراء عقار قيد الإنشاء ؟
قبل ذكر أسماء الشركات الإنشائية ذات السمعة الطيبة في السوق علينا أولاً إدراك أن ضخامة المشاريع التي تم تنفيذها من قبل شركة الإنشاء أو كثرتها ليس بالمعيار الصحيح لتقييم أفضل شركة إنشاء إنما مدى الالتزام والدقة في التسليم مع اختيار المواد ذات الجودة العالية هو المعيار الأفضل للتقييم .
تاهينجي أوغلو:
تاهينجي أوغلو للعقارات هي مجموعة شركات تعمل كشركة لتطوير واستثمار العقارات في ظل شركة تاهينجي أوغلو، وهي تُعد أحد الأسماء الرائدة في تركيا في قطاع العقارات، ويديرها رئيس مجلس الإدارة أوزكان تاهينجي أوغلو ويشرف على مشاريع البيع بالتجزئة والمكاتب والسكن ومراكز التسوق الفاخرة بالإضافة إلى بناء وتطوير الفنادق الفاخرة.
مساحة البناء الإجمالية للمشاريع التي أنجزتها تاهينجي أوغلو تغطي أكثر من 2 مليون متر مربع حتى الآن. من بين المشاريع التي أصبحت رموزًا للشركة، برج البلاديوم ومركز تسوق بالاديوم أتا شهير، ومركز بالاديوم أنتاكيا للتسوق، وندا بارك بومونتي ومركز المؤتمرات. تقوم تاهينجي أوغلو حاليًا بإنشاء ندا بارك باشاك شهير وندا بارك سيران تبي وكذلك ندا كولي ليفنت وندا كولي أتا شهير المرشحان لشهادة LEED الذهبية.
مجموعة أرتاش:
مجموعة أرتاش، والتي تأسست في عام 1977 من قبل سليمان شيتسينسيا، لديها أكثر من 40 عامًا من المعرفة والخبرة في مجال صناعة البناء والتشييد، وتعمل المجموعة في قطاعات العقارات والتجزئة والسياحة، وهي واحدة من رواد العلامات التجارية في سوق الإسكان من خلال علامتها التجارية "أوروبا كونوتلاري".
أنتجت الشركة وسلمت ما مجموعه 18.500 منزل مع كل من أوروبا كونوتلاري وغيرها من العلامات التجارية التي تم إنشاؤها بواسطة مشاريع مشتركة.
ونفذت المجموعة أيضًا مراكز تسوق ومشاريع فندقية في قطاع التجزئة والسياحة. وقد أنجزت وفتحت 5 مراكز تسوق و 5 مشاريع فندقية بما في ذلك مشاريع متعددة الاستخدامات ومشاريع مستقلة.
تقوم المجموعة والتي تتمتع بأداء ناجح في مجالات الأعمال وإدارتها، بتنفيذ إدارة الأعمال في المشاريع الفندقية التي تقوم بإنشائها وإدارتها لمشاريع الإسكان ومراكز التسوق داخل هيكل الشركة.
تحتفظ مجموعة أرتاش باستثماراتها التي تضيف قيمة إلى الاقتصاد الوطني من خلال قدرتها على التوظيف والتعبئة المقدمة للقطاعات الفرعية. تواصل المجموعة، والتي أصبحت رمزًا للجودة والثقة بخبرتها لأكثر من 40 عامًا وأعمالها المكتملة، إنشاء مساكن مؤهلة وعالية الجودة وسلمية للبيئة ومرافقها.
شركة إملاك كونوت:
هي إحدى أكبر الشركات المطورة للعقارات في تركيا إذ أنها تنتمي إلى إدارة التنمية العمرانية التركية وتعتبر اليد المساعدة للدولة، تأسست شركة إملاك كونوت في عام 1953 كشركة ملحقة لبنك إملاك، هذه الشركة مختصة في المشاريع السكنية في تركيا مع ضمان الحكومة التركية، ومنذ إنشاء هذه الشركة وأعمالها في تزايد ملحوظ، لذلك تحاول إملاك كونوت باتخاذ خطواتها المستقبلية اعتمادًا على حاجات المستهلك، وهي تسعى لملء محفظتها العقارية وتطويرها بشكل مستمر وذلك بشرائها أراضٍ بشكل واسع.
شركة مار يابي:
قامت شركة مار يابي وبالأخص في مدينة اسطنبول في فترة الخمس سنوات الماضية بالتوقيع على الأبنية ذات الطراز المعماري الحديث والمنسجمة مع الطبيعة المجاورة لها، وهي دائمًا تعمل على فلسفة تقدير الروح الجماعية للفريق العامل مع التطوير والوصول إلى الكمالية في جميع الأعمال التي تقوم بها.
يُعرف عن شركة مار يابي فخامة مشاريعها السكنية والاستثمارية، مع تطبيقها للمفهوم الحديث في التصميم المعماري تقوم الشركة ببناء المشاريع مع المرافق الترفيهية لتزيد من معايير الجودة والرفاهية.
شركة كيليش أوغلو:
تعتبر شركة كيليش أوغلو من الشركات القائدة في مجال العقارات في تركيا مع خبرة تزيد عن 35 عام حيث حازت على جوائز على مستوى دولي وذلك لبنائها العديد من مشاريع المساكن الفخمة ومباني المكاتب ومراكز التسوق.
تتميز مشاريع هذه الشركة بتوفير الربح للمستثمر وجودة حياة عالية وتصاميم معمارية تحافظ على جمال ونظافة البيئة.
شركة كاردين:
شركة كاردين للإنشاءات تأسست في عام 2002 في اسطنبول وأصبحت العلامة التجارية المعروفة والرائدة في قطاع البناء مع المشاريع الناجحة التي نفذتها. أنشطة الشركة بدأت مع المباني الصناعية ثم توسعت لتشمل أنشطة متنوعة مثل مشاريع الإسكان ومراكز الأعمال ومراكز التسوق والمصانع والمدارس والمستشفيات والمرافق الصناعية والإسكان الجماعي والفيلات والهياكل الفولاذية ومحطات الطاقة والبنية التحتية وأعمال تنسيق الحدائق.
شركة كاردين للإنشاءات تهدف إلى الجمع بين مفهوم الحياة المريحة والحديثة مع الهندسة المعمارية الجمالية مع المشاريع المطورة للمستقبل.
هذه من أبرز الأسماء حاليا في مجال الإنشاء في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص ودوماً هناك شركات جديدة صاعدة في السوق تثبت جدارتها من الأفضل الحصول على استشارة مجانية من قبل فريقنا المختص عنها .
3- ما هي مواصفات العقار الاستثماري ؟
A- أن يكون سعر العقار أقل من أسعار العقارات المجاورة له في نفس المنطقة
B- أن تكون إمكانية بيعه بعد انتهاء مدة الاستثمار ممكنة وسهلة
C- أن يكون ذو مواصفات مرغوبة من قبل السوق المحلي أيضاً الذي يشكل أكثر من 96% من عمليات بيع وشراء العقارات في اسطنبول
D- أن تكون خطة التشغيل فيه مجدية إذا كان جاهزاً أو مقدار زيادة رأس المال المتوقعة عالية في حال كان قيد إنشاء
E- أن يكون في موقع استراتيجي يساهم في زيادة جدوى الاستثمار ويسهل عملية إنهاء الاستثمار في الوقت المناسب
4- في أي مرحلة من إنشاء المشروع يجب أن ابدأ بالاستثمار؟
إذا كان هدفك استثماري بحت وحصلت على استشارة عقارية عميقة تم تفصيل فيها تاريخ شركة الإنشاء ومستوى التزامها من جهة ومن جهة أخرى تم تفصيل مميزات المشروع الاستثمارية حسب المعايير التي ذكرناها في السؤال السابق فيمكننا القول أنه يمكنك بدء الاستثمار في أبكر وقت ممكن .
بشكل عام كل مشروع يحتاج من سنتين إلى 4 سنوات ليتم إنشاؤه بشكل كامل وهذا يختلف حسب عدد الأبنية والشقق في كل بناء وأيضاً يعتمد على مساحة المشروع وتنوع الوسائل الترفيهية فيه من حدائق ومسابح ونوادي رياضية وبرك مائية للزينة ..
ننصح بالاستثمار المبكر في المشاريع الاستثمارية قيد الإنشاء لأن العائد الاستثماري يتراوح بين 25% إلى 50% في بعض المشاريع وبالتالي استثمار مبكر في مشروع يحتاج إلى سنتين ليتم إنجازه بشكل كامل يعني عائد قد يصل إلى 100% خلال سنتين وهذا هو سر الاستثمار في تضخم سعر العقار بشكل هائل عند اقتراب التسليم ,
وحتى النمو الأضعف للمشاريع الاستثمارية الذي ذكرنا أنه يقدر بـ25% فهو أعلى على الأقل 3 مرات من أعلى عائد إيجار لعقار جاهز الذي يبلغ متوسطاً 4% أو 5% وفي أحسن حال على الإطلاق قد يصل إلى 8% ..
وبالتالي هذا هو مفهوم الاستثمار الصحيح شراء عقار في مراحل الإنشاء الأولى وبيعه عند اقتراب موعد التسليم وجني الأرباح العالية ثم البدء من جديد .
كل هذه المخططات الرائعة التي نتحدث عنها مرهونة باختيار العقار الصحيح من قبل خبراء قدامى في السوق العقاري وإلا فستتحول خطتك الاستثمارية و أرباحك التي تنتظرها إلى كابوس مزعج .
5- ما هي مراحل إنشاء أي مشروع عقاري ؟
سنتناول هذه الخطوات من وجهة نظر مبسطة تساعد المستثمر على فهم المشروع في أي مرحلة ولن نتطرق إلى المراحل الهندسية بشكل متخصص .
- مرحلة تخصيص مساحة للمشروع وإحاطة المكان بحواجز حديدية للاستعداد للمرحلة التالية
- مرحلة حفر الاساسات وتختلف هذه المرحلة حسب عدد الأبنية أو الابراج التي سيتم إنشائها بالإضافة إلى عدد الطوابق التي سيضمها كل بناء وأيضاً تختلف حسب شكل البناء إذا كان عبارة عن برج عادي أو عبارة عن مبنى ذو مواصفات مخصصة مثل المشفى أو معرض السيارات هذه المرحلة لا تستغرق وقت طويل نسبياً
- مرحلة إنشاء الهيكل الخارجي للأبنية أو الأبراج وفي نهايتها يمكننا مشاهدة هيكل المبنى مكتمل دون البدء بعمليات الإكساء سواء الخارجي أو الداخلي كما في الرسم أدناه في الأبنية الخلفية وهذه المرحلة تستغرق تقريباً ثلث فترة إنجاز المشروع بالكامل وهي تعتمد أيضاً على عدد الأبراج المطلوبة ومدى جودة المواد المستخدمة :
- مرحلة الإكساء الخارجي وتتضمن إكساء كل طابق من حيث الجدران ومواد العزل التي ستستخدم وأيضاً البنية الخارجية للبناء سواء كانت زجاج أو اسمنت مقاوم لعوامل الطقس كما في الصورة أدناه وهذه المرحلة تحتاج تقريباً إلى ثلث مدة انشاء المشروع والجدير بالذكر أنه يمكن أن يتم مرحلة الإكساء الخارجي مع مرحلة بناء الهيكل ولكن هذه الاستراتيجية غير مستعملة في تركيا غالباً :
- بعد انتهاء ذلك تبدأ مرحلة الإكساء الداخلي وتتضمن تشطيبات الشقة الداخلية من أرضيات وورق جدران والحمامات والمطبخ وهذه المرحلة تستغرق الفترة الباقية من إنشاء المشروع ويرافقها غالباً المرحلة التالية:
- مرحلة إنشاء وسائل الترفيه والحدائق والمسابح في المجمع السكني وهي أيضاً تعتمد على على نسبة هذه المساحات من المساحة الكلية للمشروع ويتم غالباً إنشائها بعد انتهاء أعمال الإنشاء الخارجية لتفادي تقادمها عند تسليم المشروع.
طبعاً معرفة هذه المراحل بشكل دقيق يحتاج إلى مهندس متخصص وتعتمد أيضاً على خطة المشروع المطلوب القيام بها والأهم من ذلك كله هو شركة الإنشاء التي تقوم بإنشاء المشروع إذ يمكن للمستثمر أن يكون مرتاحاً مع شركة عريقة حتى في مراحل الإنشاء الأولى وممكن أيضاً كما شاهدنا في أول المقال أن نصل لمراحل متقدمة من المشروع ويتم إيقاف الانشاء لذلك دوماً نؤكد على أهمية عدم التسرع والانقياد للاسعار الجذابة في مشاريع قيد الإنشاء قبل الحصول على استشارة من شركة ذات خبرة طويلة في المجال .
6- ما هي خطة الاستثمار الأمثل لشراء وبيع عقار قيد الإنشاء ؟
كما ذكرنا سابقاً الشراء في المراحل الأولى من إنشاء المشروع والاحتفاظ بالعقار إلى فترة التسليم وعند ذلك بيع العقار والانتقال إلى عقار جديد قيد الإنشاء .
الهدف الأساسي لهذه الخطة هو أن نمو سعر العقار قيد الإنشاء أعلى بكثير من أي عائد إيجاري لعقار جاهز وبالتالي عوضاً عن الحصول على عائد إيجاري منخفض نحصل على عوائد عالية سنوية قبل تسليم المشروع
وبالنسبة للمستثمرين أصحاب الخطة طويلة الأمد 10 سنوات على سبيل المثال يمكن كل سنتين أو ثلاث سنوات إتمام عملية شراء وبيع والانتقال إلى العملية التالية وهكذا بمحصلة العشر سنوات سيكون المستثمر في مشاريع قيد الإنشاء حصل على عائد أكثر من 3 مرات حتى 5 مرات من المستثمر الذي اشترى عقاراً جاهزاً وحصل على عائد إيجاري مستمر .
