إن اسطنبول مدينة تاريخية سُكنت منذ القدم لأهميتها الاستراتيجية على مضيق البوسفور وبعد الحرب العالمية الثانية تأسست الجمهورية التركية عام 1923 وفي العام القادم 2023 ستكون معاهدة لوزان انتهت صلاحيتها وسيحق لتركيا التنقيب عن الثروات الباطنية والاستفادة من مرور السفن عبر مضائقها البحرية.
إن ما يهمنا في مقال اليوم هو الحديث عن ال 70 سنة الأخيرة حيث تطورت اسطنبول خلال هذه السنوات بشكل عرضي وتقريباً عشوائي ليصبح شكل المدينة اليوم كالتالي:
تمثل المناطق الحمراء الداكنة الكثافة السكانية العالية بينما تمثل المناطق الصفراء الكثافة السكانية المنخفضة، ونلاحظ أن المناطق ذات الكثافة السكانية المتوسطة والمرتفعة تمثل شكل عرضي وهذا يؤكد فكرة أن المدينة توسعت بشكل سريع وعرضي.
أيضاً المناطق الصناعية تشير إلى أن التوسع كان سريع وعرضي فكما نشاهد أعلاه المنطقة رقم 1 تمثل منطق التوب كابي قرب الفاتح وهي المنطقة الصناعية الأولى ولكن مع توسع المدينة ومن المعروف أن المصانع يجب أن تكون بعيدة عن الأحياء السكنية انتقلت المنطقة الصناعية لتتركز في المنطقة 2 وهي منطقة الباسن اكسبريس٬ ولكن مع التطور السريع والعرضي حتى منطقة الباسن اكسبريس أصبحت منطقة سكنية وتجارية تضم عشرات الفنادق وبالتالي عند الحاجة إلى توسيع المناطق الصناعية لجأت الدولة التركية إلى المنطقة رقم 3 وهي منطقة هادم كوي وتبعد عن مركز اسطنبول حوالي 45 كم٬ وحتى اليوم يتم دراسة توسيع المناطق الصناعية إلى ما بعد هادم كوي.
وحتى في المراحل الأولى من المئة سنة الأخيرة كان هناك مصانع في وسط مركز اسطنبول مثل شيشلي وبي اوغلو.
إن هذا التطور السريع والعرضي وكما وصفناه قبل قليل بالعشوائي أدى لتكون مناطق قريبة من مركز اسطنبول، ولكن على الشكل التالي:
مثل منطقة كايت هانة شمال شيشلي وجنوب مسلك تتألف معظمها من أبنية قديمة كما هو موضح بالشكل أعلاه وهي بنفس الوقت قريبة من الأبراج الحديثة في مناطق شيشلي وليفينت.
ومن هنا بدأت الحكومة التركية مشروع التجديد العمراني في الأبنية القديمة وبدأت بالترخيص لإنشاء مشاريع جديدة بالتدريج بدلاً من هذه البيوت القديمة التي تحتل موقعاً مميزاً قرب مركز اسطنبول، ولكنها قديمة وصغيرة، إذا تم إنشاء مشروع جديد بدلاً منها سيكون هناك عدة فوائد:
+ الحصول على مساحات أكبر في الأبنية الطابقية بدلاً من المنازل المنفردة
+ تأمين عدد أكبر من الشقق قريبة من مركز اسطنبول
+ تجديد البنى التحتية التي اصبحت قديمة في كثير من هذه الأحياء
+ تقديم فرص للمستثمرين العقاريين الراغبين بالحصول على عقارات قريبة من المركز بأسعار مقبولة.
ما هي مناطق التجديد العمراني الأخرى في اسطنبول؟
بما أن اسطنبول بشكل عام تطورت بسرعة فالعديد من المناطق مناسبة للتجديد العمراني ونذكر أهمها:
بشكل عام هي المناطق القريبة من مركز اسطنبول، ولكن مع الانتباه أن المناطق القريبة جداً من البوسفور مثل بشكتاش وبي اوغلو وشيشلي في القسم الأوربي من اسطنبول واسكودار وكادي كوي في القسم الأسيوي من اسطنبول لا يتم فيها إنشاء الكثير من المشاريع بنفس الوقت وبشكل عام الأسعار فيها للعقارات الاستثمارية تبدأ من 250 ألف دولار تقريباً.
أما مناطق التجديد العمراني التي تشهد نهضة سريعة فيمكننا القول بالنسبة للقسم الأوربي من اسطنبول فلدينا كايت هانة وأيوب وغازي عثمان باشا وبيرم باشا وباغجلار وغونغورن وزيتن بورنو.
أما بالنسبة للقسم الأسيوي من اسطنبول فلدينا اتاشهير والعمرانية وأجزاء من مالتيبه وكارتال.
وبهذا ذكرنا أكثر من عشرة مناطق فأي منها هي الأفضل للاستثمار العقاري؟
إذا تكلمنا عن مواصفات العقار الاستثماري و قارناه بالمناطق أعلاه سندرك أي منطقة هي الأفضل للاستثمار العقاري:
+ كلما كان العقار أقرب إلى مركز اسطنبول كلما كانت له أهمية استثمارية أكبر لأن مركز اسطنبول يضم المناطق السياحية ومراكز الأعمال وكبرى الشركات وأيضاً يضم نمط راقي من الحياة التي يحرص على الحصول عليه عدد ليس بالقليل سواء من السكان المحليين أو الأجانب , وبالتالي خلال السنوات الماضية كلها وأسعار العقارات في مركز اسطنبول بارتفاع مستمر ومهما توسعت اسطنبول غرباً وشرقاً ستبقى الأهمية الكبرى لمركز اسطنبول بل وستزداد.
+ يجب أن يكون العقار الذي تريد الاستثمار فيه مميزاً عن العقارات المجاورة له فعلى سبيل المثال لو قارنا بين المنطقتين المبينين أدناه لوجدنا التالي :
الصورة الأولى من منطقة اتاشهير وهي منطقة اعادة إعمار ونلاحظ منها أن عدد المشاريع الحديثة القريبة من بعضها البعض لا يقل عن 10 وبالتالي العقارات هذه لا تتميز عن مجاوراتها هذا لا يعني أن منطقة اتاشهير غير مناسبة للاستثمار، ولكن اخذنا هذا المثال لتوضيح هذه النقطة فقط.
الصورة الثانية من منطقة كايت هانة لمشروع حديث محاط بالأبنية والأحياء القديمة، من النظرة الأولى سنقول فوراً أن هذا المكان غير جميل والاستثمار في بناء جديد ضمن هذا الحي عبارة عن إضاعة للأموال، ولكن إذا شاهدنا قسم من كايت هانة بعد اكتمال اعادة الإعمار سندرك فورا أن هذا البناء الحديث سيتضاعف سعر العقار فيه فور انتهاء مرحلة التجديد العمراني في المنطقة.
والآن بعد ما اتضحت هذه النقطة نقول إن الاستثمار في منطقة تجديد عمراني يحتاج دراسة لماضي المنطقة ومستقبلها وهذا لن يتمكن من القيام به بشكل صحيح إلا مستشار عقاري قديم في السوق ولذلك ننصح المستثمرين الراغبين بالحصول على عقارات استثمارية في مناطق التجديد العمراني الحصول على استشارة مجانية من قبل شركتنا لحساسية هذا النوع من الاستثمار.
+ أن يكون عليه طلب من السوق المحلي سواء للتأجير بعائد مرتفع أو لإعادة البيع لاحقاً وبالتالي يمكننا استنتاج مجدداً أن الطلب سيكون على المناطق القريبة من مركز اسطنبول أعلى وبالتالي مناطق التجديد العمراني القريبة من مركز اسطنبول سيكون لها أهمية أكبر , ولكن نؤكد مجدداً على أن ليس كل عقار في منطقة تجديد عمراني قريبة من مركز اسطنبول مناسب للاستثمار فربما يكون سعره مرتفع أكثر مما يستحق أو ربما يكون بمواصفات ليست هي الأنسب لذلك نحرص على تقديم استشارة مبنية على خبرتنا الطويلة في السوق قبل توجيه المستثمر لهذا النوع من الاستثمار.
+ أن يكون ضمن مجمع سكني يضم خدمات الحماية ووسائل الترفيه وخصوصاً للأطفال.
إن عدد كبير السكان المحليين المقيمين في اسطنبول قدموا من مدن تركيا أخرى وبنفس الوقت اسطنبول تضم عدد كبير من الأجانب لذلك يجب على المستثمر أن يدرك أن المستأجر الذي سيقيم في عقاره يهمّه جداً وجود نظام حماية ومراقبة وأيضاً وجود وسائل ترفيهية لأبنائه .
نستغرب أحياناً من طلب بعض المستثمرين الحصول على عقار خارج مجمع سكني لتوفير مصاريف الصيانة الشهرية (التي لا تتجاوز 40$ ) وأيضاً المسؤول عن دفعها المستأجر وليس صاحب العقار, بهذا يضيعون فرصة الحصول على العائد الإيجاري المرتفع الذي يمكن أن تقدمه العقارات ضمن المجمعات السكنية.
أخيراً:
السوق العقاري متجدد بسرعة في اسطنبول وبالتالي فرص الأمس تختلف عن فرص اليوم, فإذا كنت ترغب بالحصول على عقار استثماري تواصل معنا للتعرف على أفضل الفرص الاستثمارية اليوم.
