من المعروف أن الاستثمار العقاري في مركز اي مدينة في العالم هو الاجدى والانفع وخصيصاً إذا تكلمنا من أجل المستثمر الأجنبي الذي لديه خبرة مهما كانت عميقة لن تعادل خبرة المستثمر المحلي ابن البلد.
إن اسطنبول مدينة متنوعة٬ كبيرة وتنمو بشكل متسارع جداً٬ حتى أن عدد كبير من مواطنيها الأصليين لم يزورو كافة قطاعاتها ولم تُتَح لديهم الفرصة للتعرف على بلدياتها الـ 39 التي يضم القسم الأوروبي من اسطنبول 25 منها وتقع البلديات الـ 14 الباقية في القسم الاسيوي من اسطنبول.
فإذن ما هو مركز اسطنبول المناسب فعلاً للاستثمار؟
وكيف للمستثمر الأجنبي أن يختار عقاره الاستثماري في المركز بشكل صحيح؟
وفي وقت كتابة هذا المقال تبدأ أسعار العقارات الاستثمارية الجديدة في أبراج منطقة شيشلي على سبيل المثال من حوالي 260 ألف دولار٬ فهل يجب أن يمتلك المستثمر الأجنبي هذا المبلغ ليقوم باستثمار ناجح في اسطنبول؟
ولنبدأ فورًا بالحديث عن مركز اسطنبول المناسب للاستثمار:
إذا سألنا اي مستثمر أجنبي ذو خلفية جيدة عن اسطنبول ما هو مركز اسطنبول لأجاب بشكل مباشر مناطق بي اوغلو التي تضم ميدان تقسيم وبشكتاش حيث قصر الدولما بهشة ومنطقة ليفينت وشيشلي التي تضم نيشان تاشي والأبراج العالية ومسلك حيث منطقة وادي اسطنبول ومشاريع مسلك المطلة على غابات بلغراد والبوسفور.
وإذا سألنا عن القسم الآسيوي فستكون الإجابة في كاديكوي وأسكودار و بيكوز بإطلالات على البوسفور.
وهذا الجواب هو صحيح و يمكننا أن ندعوه مركز اسطنبول الأساسي ولكن اليوم مع ارتفاع أسعار العقارات وتكاليف الإنشاء أصبح الحد الأدنى المطلوب للاستثمار في هذه المناطق أعلاه هو تقريبا 260 الف دولار من أجل غرفة نوم وصالة واحدة وإذا أردنا أن نتحدث عن مستوى العقارات الأعلى قليلاً بنفس المناطق يمكننا القول أننا بحاجة إلى 450 الف دولار للحصول على عقار غرفة وصالة في موقع استراتيجي مركزي في مجمع متكامل الخدمات حديث.
أما إذا أردنا أن نتكلم عن عقار ذو المستوى الأرقى فنحن نتكلم عن حدود 650 الف دولار وأخيراً إذا تكلمنا عن بشكتاش وإطلالة مباشرة على البوسفور من أجل عقار جديد نسبياً فنحن نتكلم عن ما يقارب المليون دولار (حسب العروض المتوفرة).
هذه الأسعار ليست عروض نقدمها حتى يتم الحكم عليها بأنها مناسبة أو مرتفعة إنما أسعار السوق الحقيقية.
فإذن الأسعار في مركز اسطنبول التقليدي اليوم لا تناسب طبقة كبيرة من المستثمرين المتوسطين وهنا نسأل هل الاستثمار في مركز اسطنبول اليوم مناسب فقط لكبار المستثمرين أصحاب الميزانيات العالية؟
في الحقيقة وبالنظر إلى خريطة المواصلات في اسطنبول أدناه يمكننا القول أن مركز اسطنبول التقليدي مناسب للميزانيات المرتفعة فعلاً ولكن هناك الكثير من المناطق القريبة من المركز مناسبة للميزانيات المتوسطة و يمكننا اصطلاحاً تسميتها امتداد مركز اسطنبول٬ فما هي هذه المناطق وما هي مواصفاتها؟
في البداية يمكننا القول بأن مناطق المركز التقليدية صُنّفت على أنها مركزية لأنها تمتلك المواصفات التالية:
+قريبة من المناطق السياحية ومضيق البوسفور وبالتالي الطلب مرتفع على إيجارها السياحي وإعادة بيعها لاحقاً.
+متكاملة الخدمات من مراكز تعليمية وطبية وخدمية وترفيهية يمكن الوصول إليها بسهولة.
+مستوى راقي من الحياة الاجتماعية سواء من حيث المجمعات السكنية وخدماتها ومزاياها أو من خلال الأسواق المحيطة بها.
كل هذه الأسباب تجعل من عقارات مركز اسطنبول التقليدية استثماراً ناجحاً فهي لا تفقد قيمتها وعوائدها في نمو مستمر.
لكن اليوم مع توسع خريطة المواصلات وتنوعها وكفائتها العالية في أي ساعة من ساعات الذروة في النهار أو الليل هل يمكننا إيجاد عقارات مركزية استثمارية ناجحة بمزايا أقل بقليل من المناطق المركزية التقليدية ولكن بميزانيات أنسب تبدأ من 130 ألف دولار لغرفة وصالة؟
قبل 15 سنة كان يتطلب الوصول من منطقة شيشلي المركزية إلى غرب اسطنبول منطقة بيوك شكمجه التي تبعد حوالي 40 كم أكثر من ساعتين بسبب عدم وجود وسائل مواصلات وكون الطرق غير ممهدة بالشكل الحالي أما اليوم فيمكن قطع هذه المسافة نفسها خلال 55 دقيقة بواسطة المتروبوس.
وبنفس الطريقة وجود خطوط مترو وترام فاي جديدة وسريعة جعلت الوصول إلى المناطق المركزية أمراً سهلاً وهذا تماماً ما يريده المستأجر الذي يعمل في منطقة مركزية لا يمكنه تحمّل الإيجار فيها مثل نيشانتاشي أو ليفينت ولكن يمكنه تحمّل الإيجار في مناطق امتداد المركز مثل كايت هانة وتوب كابي وأيوب ما دام هناك وسائل مواصلات سريعة مهما كان هناك ازدحام يمكنها إيصالك إلى قلب اسطنبول خلال دقائق .
أيضاً على سبيل المثال لا يمكن اعتبار مشروع في منطقة التوب كابي أنه ليس مركز اسطنبول ما دام يقع:
+قرب الترام فاي الذي من خلاله يمكنك الوصول إلى السلطان أحمد خلال أقل من 15 دقيقة
+قرب المترو الذي ينقلك إلى ميدان تقسيم خلال 20 دقيقة
+قرب المتروبوس الذي يوصلك إلى اسطنبول الأسيوية خلال 30 دقيقة
وبنفس الوقت كامل الخدمات التعليمية والترفيهية والطبية على مسافة مشي على الأقدام.
أيضاً بعض مشاريع منطقة كايت هانة وأيوب لديها مزايا كبيرة قرب المواصلات التي تسهل الوصول إلى قلب اسطنبول خلال دقائق قليلة ويمكن اعتبارها امتداد لمركز اسطنبول بأسعار أقل من أسعار المركز.
كيف للمستثمر الأجنبي أن يختار عقاره الاستثماري في المركز بشكل صحيح؟
كما أوضحنا سابقاً مركز اسطنبول التقليدي هو الأساس في الاستثمار العقاري ولكن تطور البنى التحتية للمواصلات في اسطنبول قرّبت المناطق المجاورة للمركز بشكل كبير فأصبح لدينا ما يلي:
+إذا كان المستثمر لديه ميزانية كافية للحصول على عقار استثماري في مركز اسطنبول فيمكننا إرشاده إلى أفضل المشاريع المناسبة لطلبه.
+أما إذا كان لديه ميزانية أقل من 260 الف دولار فيمكننا إرشاده إلى المناطق التي تمثل امتداد المركز وهي استثمارية بنفس الوقت من أجل بعض المشاريع فيها.
دوماً نؤكد على فكرة أن العقار الأفضل ليس بالضرورة هو العقار الأرخص وهذا خطاً يقع فيه الكثير من المستثمرين الأجانب عند اختيار عقارات رخيصة في مركز اسطنبول , فهي لا تحقق عائد إيجاري مرتفع من جهة , والأهم من ذلك أن إعادة بيعها صعبة وغالباً تسبب خسارة على رأس المال الأساسي.
يمكنك تفادي هذه المخاطرة من خلال الاعتماد على مستشار عقاري متمرّس في سوق العقار يمكنه تقديم استشارات مجانية مبنية على خبرة طويلة في المجال العقاري.
