اعتاد المستثمر العقاري عندما يسأل عن عقارات في مركز اسطنبول مثل شيشلي على سبيل المثال يتم تقديم له أولاً الخيار التالي:
برج حديث ذو إطلالة رائعة وتشطيب ممتاز بُني فوق محطة مترو بشكل مثالي..
ولا شك أن هذا الخيار هو خيار استثماري جيد وخصوصاً إذا وجد المستثمر برج مماثل، ولكن في مراحل الإنشاء الأولى هذا يعني أن فرصة زيادة رأس المال عند تسليم المشروع قد تصل فعلاً إلى 70% خلال ثلاث سنوات على أساس الدولار.
ولكن سعر غرفة وصالة في هذا البرج تبدأ من 650 ألف دولار، ولو كان قيد إنشاء ممكن أن تبدأ من 440 ألف دولار وبالتالي في كل الاحتمالات الحصول على عقار جديد في شيشلي يحتاج لميزانية تفوق الـ 400 ألف دولار وهي ميزانية أعلى من حسابات بعض المستثمرين لذلك يقومون باللجوء إلى الخيار الثاني:
عقار قديم في حي فرعي في منطقة قديمة من شيشلي كما في الصورة أدناه:
ليتمكن عندها المستثمر من الحصول على عقار غرفتين وصالة بسعر أقل من 150 ألف دولار وبذلك يشعر بالفخر كونه استطاع إيجاد عقار في نفس البلدية، ولكن بسعر أقل بكثير مما قدم له المستشار العقاري الأول.
المفاجأة هنا هي أن هذا المستثمر لم يقم بحساب معادلة الاستثمار العقاري بشكل صحيح والتي تنص على التالي:
العائد الاستثماري = العائد الإيجاري + زيادة رأس المال عند إعادة بيع العقار لاحقا.
بحساب بسيط للعائد الإيجاري لعقار قديم في حي فرعي في شيشلي كنسبة مئوية سنلاحظ أن لن يتجاوز 4% في أحسن الأحوال وسيجد أصلا المستثمر صعوبة في إيجاد مستأجر لعقاره كون العقار قديماً والتوجه اليوم لعقارات حديثة مع نظام آمن وحماية.
والنقطة الثانية وهي الأهم أنه عند إعادة البيع لاحقاً ستكون هناك صعوبة كبيرة في إيجاد مشتري يرغب بالحصول على عقار قديم أصلاً في ظل المخاوف من ازدياد تهالك البناء وعدم قدرته على الصمود أمام زلزال متوسط الشدة حتى، وهذا سيؤدي إلى بيع العقار بسعر أقل حتى من السعر الذي اشتراه المستثمر أول مرة (حسب خبرتنا على أرض الواقع) وبالتالي أي مكاسب حققها المستثمر من التأجير سيتم خسرانها لتعويض رأس المال الابتدائي.
والسؤال المهم هنا:
هل هناك حل وسط لتملك عقار رخيص نسبياً في مركز إسطنبول؟
في الحقيقة اسطنبول مدينة أكبر بكثير من أن تكون محدودة الخيارات وبالتالي للراغبين بالتملك في مركز إسطنبول (شيشلي على سبيل المثال) ليسوا مضطرين لشراء عقار في برج حديث (وإن كان أفضل استثمارياً حسب معادلة الاستثمار) وإنما يمكنهم الحصول على عقار حديث نسبياً في بناء بسيط لكن بنفس الوقت يضم كافة الخدمات الأساسية المطلوبة لدى المستأجر.
فإذا كنا نتكلم عن عقار عمره على الأكثر 10 سنوات وبمزايا متواضعة ومساحات متواضعة أيضاً يمكننا الحصول على عقار غرفتين وصالة بحدود 350 ألف دولار أو عقار غرفة وصالة بحدود 180 ألف دولار وهو فرق كبير عن الخيار الأول.
لمن تكون مناسبة هذه العقارات الجديدة الرخيصة نسبياً في مركز إسطنبول؟
+ المشتري الذي يرغب بالحصول على شقة في مركز اسطنبول بهدف استخدامها أثناء زياراته المتكررة إلى اسطنبول ورغبته بوجود هناك مكان خاص فيه بعيداً عن الفنادق.
+ المستثمر الذي يدرك جيداً معادلة الاستثمار ويجري حساباته بدقة لضمان كون المعادلة رابحة وذلك من خلال التأكد من كون المستأجر الذي سيجده مستعداً لدفع إيجار مرتفع (والأفضل أن يؤجر الشقة مع الفرش لتحقيق عائد أعلى) وأيضاً بنفس الوقت يجب أن يكون متأكداً من قدرته على بيعها لاحقاً بمبلغ أعلى من الذي اشترى فيه العقار.
+ للراغب بالسكن في مركز اسطنبول ضمن ميزانية محدودة فهذا النوع من العقارات يجمع بين الحداثة والأمان الموجودين في الأبراج الحديثة وبنفس الوقت بسعر متوسط يناسب ميزانيته.
+ للمستثمر صاحب العقارات الكثيرة ولديه معرفة كافية بإدارة الشقق الفندقية فيمكنه الاستفادة من مجموعة شقق في مركز اسطنبول ليجعل منها شققاً فندقية تقدم له عائد سنوي قد يفوق ال 10% إذا تمت إدارة العقارات بشكل مناسب.
ملاحظة: يجب على المستثمر من هذا النوع أن يكون متأكداً من فريق إدارة عقاراته وأن لا يعتمد على شركة وساطة عقارية تعده بالقيام بأعمال التأجير الفندقي فقط ليتم عملية الشراء.
ما هي العوامل المؤثرة على أسعار العقارات في مركز إسطنبول؟
تكلمنا سابقاً عن 20 عامل يوثر في أسعار العقارات في اسطنبول والآن يمكننا تلخيص الآتي إذا خصصنا مركز اسطنبول بالذكر:
1. عمر البناء هو عامل مؤثر بأسعار العقارات بشكل عام، ولكن تزداد أهميته في مركز اسطنبول مثل شيشلي عندما تتوفر العقارات الحديثة وذات عمر الخمس إلى عشرات سنوات وصولاً إلى العقارات القديمة ذات العمر أكثر من 20 سنة.
تأثير هذا العامل ممكن أن يقل في منطقة مثل الفاتح كون كل العمران فيها قديم أو منطقة مثل مسلك وادي اسطنبول كون كل العمران فيها حديث لكن التنوع الموجود في شيشلي يعطي عمر البناء أهمية كبيرة في تحديد قيمته.
2. الحي الموجود فيه العقار فكلما كان الحي واسعاً والعقار ذو إطلالة مفتوحة بشكل عام (وإطلالة بوسفور بشكل خاص) كلما ارتفع سعر العقار بشكل ملحوظ، وذلك لان شيشلي هي بلدية مزدحمة كونها مركز اسطنبول وبالتالي الحصول على مكان فيها مفتوح يعتبر ميزة كبيرة جداً على عكس المناطق البعيدة عن مركز اسطنبول إذ لا تشكّل الإطلالة المفتوحة عاملاً حاسماً في سعر العقار.
3. القرب من المواصلات العامة هو أمر مفروغ منه في مركز اسطنبول، ولكن تزداد أهمية هذا العامل وتأثيره كلما كان هناك أكثر من نوع من أنواع المواصلات قريب من نفس العقار (مترو + مترو بوس + حافلات كبيرة + حافلات صغيرة).
وأيضاً قرب محطة المواصلات هذه من العقار فيمكن حسب أول برج تكلمنا عنه اليوم أن تكون محطة المترو تماماً عند مدخل البرج وهذا يؤثر بشكل ملحوظ على ارتفاع سعر العقار كون عقار مثل هذا يمكن أن يستخدم كنشاط تجاري.
4. مدى قرب هذا العقار من الطريق الرئيسي يؤثر بسعر العقار لأن مركز اسطنبول هو مزدحم بالضرورة وبالتالي الوصول إلى الطريق الرئيسي خلال وقت قصير أمر مهم جداً في تسعير العقار، لأنه يؤثر بالضرورة على العائد الإيجاري وسعر العقار لاحقاً عند الرغبة بإعادة بيعه.
هناك الكثير من الأمور التي تؤثر بشكل ثانوي أيضاً على أسعار العقارات في مركز اسطنبول ومن أجل الحصول على المزيد من التفاصيل والعروض المناسبة لكم ما عليكم إلا أن تتواصلوا معنا للحصول على استشارة عقارية مجانية.
