هل الاستثمار افضل في العقارات الجديدة أم القديمة؟

الكثير منا شاهد إعلانات العقارات الوهمية على منصات التواصل الاجتماعي وخاصة انستغرام وتيك توك التي تعدك بامتلاك منزل في مدينة اسطنبول ذو غرفتي نوم وصالة بسعر ٣٠ ألف دولار وأحياناً ١٨ ألف دولار وأحياناً حتى ١٣ الف دولار!! 

والبعض لم يبالغ إلى هذه الدرجة واختار أن يكون إعلانه عبارة عن عقار في مجمع سكني متكامل الخدمات وقريب من المواصلات بأسعار تبدأ من ٥٠ الف دولار لغرفتي نوم وصالة.

ولكن العميل يتفاجئ في كل مرة يطلب زيارة هذه العقارات الموجودة في الاعلانات الوهمية بأن العقار تم بيعه بالأمس القريب !! 

وأحياناً يكون العميل في اسطنبول ولحظة نشر الإعلان يتواصل مع الشركة المعلنة بهدف زيارة العقار على أرض الواقع في نفس اليوم أو اليوم التالي ولكن مجدداً يتفاجئ عندما مقابلة مندوب المبيعات أن هذا العقار قد تم بيعه بالفعل ! 

وبنفس الوقت عندما يشاهد العميل إعلان لشركة وساطة قديمة في السوق يجد أن أسعار العقارات لغرفتي نوم وصالة داخل مجمع سكني تبدأ أقل شيء من ١٢٠ الف دولار وصعوداً .

وهنا يقع العميل في حالة من الشك ويسأل نفسه الأسئلة التالية: 

من يا ترى صاحب الإعلان الصحيح وكيف يمكن أن يكون هذا الفرق كبيراً إلى هذه الدرجة؟ 

 هل من المعقول أن شركة الوساطة الاحترافية تأخذ أرباح ٧٠ الف دولار عندما تبيعني العقار بسعر ١٢٠ الف دولار ؟

 وهل الحل في ذلك الاستمرار في التواصل مع الشركات الوهمية على أمل الحصول في يوم من الأيام على هذا العقار الجميل في مجمع متكامل الخدمات بسعر ٥٠ الف دولار ؟ 

سنجيب على هذه الأسئلة في مقال اليوم وبعدها سنجيب على السؤال الأهم منها وهو هل الاستثمار العقاري ذو جدوى أكبر في العقارات القديمة أم الجديدة مع الأسباب والمقارنة اللازمة , ولكن قبل ذلك لا بد من سرد بعض الحقائق المهمة :

• أسعار العقارات في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص شهدت ارتفاعاً ملحوظاً مع ظهور أثار التضخم وارتفاع أسعار مواد الإنشاء بشكل قياسي منذ أوائل عام ٢٠٢٢ حتى يومنا هذا , للراغبين بقراءة التفاصيل عن مقال ما هي أسباب ارتفاع أسعار العقارات في تركيا ٢٠٢٢
• لذلك كل من زار تركيا قبل بداية ٢٠٢٢ سيجد فرقاً واضحاً في أسعار كل أنواع العقارات الجديدة منها والقديمة , وبالتالي من المنطق أن لا يتم مقارنة أسعار اليوم بأسعار قبل سنتين أو أكثر .
• تركيا بلد يخطو بخطى متسارعة ليكون من الاقتصادات العشرة أولى في العالم قبل عام ٢٠٣٠ ويتم العمل على ذلك من خلال خطة محكمة من قبل الحكومة التركية .

• المشاريع الضخمة التي قامت بها الحكومة التركية خلال السنوات الخمس الماضية يصعب حصرها ونذكر أهمها : مطار اسطنبول الجديد الأكبر على مستوى العالم, مشروع التحول الحضاري في كارتال , مشروع إعادة التأهيل لكل من مناطق فكر تيبيه و كايت هانة , جسر اسطنبول الثالث ونفق أوراسياً وجسر يلوا وجسر إزمير ونفق طرابزون وغيرها الكثير.

  على صعيد الصناعات الحربية : الطائرات المسيرة والطائرات الحربية والسفن حاملة الطائرات .

على صعيد التطور التقني : سيارة توغ الكهربائية المحلية بالكامل تنافس أفضل السيارات الكهربائية في العالم بأسعار مناسبة جداً. 

على صعيد الطاقة: محطة مرسين النووية , والغاز المكتشف في البحر الأسود والبحر الأبيض المتوسط , والنفط ذو الجودة العالية .

ولا يسعنا فعلاً تعداد هذه الانجازات بشكل كامل حتى  هنا لأنها خارج موضوع مقالنا . 

+الهدف من الفكرة السابقة هي توضيح أن بلد السياحي الجميل والرخيص في الماضي أصبح واحدة من أسرع الدول تقدماً وتطوراً في كل المجالات وبالنتيجة أسعار العقارات في السابق تختلف عن أسعار عقارات اليوم . 

من يا ترى صاحب الإعلان الصحيح وكيف يمكن أن يكون هذا الفرق كبيراً إلى هذه الدرجة؟ 

كون سوق العقار في تركيا هو سوق محلي بالدرجة الاولى لم تعط الحكومة التركية أهمية كبيرة لتصنيف الشركات المهتمة بالعميل الأجنبي القديمة في السوق والاحترافية ذات أكثر من ٣٠ موظف بشكل يميزها عن الشركات الوهمية التي يديرها شخص واحد أحياناً.

وبالتالي لن يتمكن الراغب بالتملك العقاري بدوره من التمييز أثناء تواصله مع الوسيط العقاري من خلال الاتصال الهاتفي , وبما أن الكلام مجاني يتمكن أحياناً مستشار عقاري من إقناع عميل بشراء عقار بأكثر من مئة ألف دولار  مشتتاً لتركيزه عن الانتباه مع مين يتعامل وما هو فعلاً عمر هذه الشركة وإلى متى ستبقى في المستقبل عندما سيحتاج العميل دون شك لخدمات قد تمتد إلى سنوات طويلة بعد شراء العقار .

لكن هناك قسم كبير من العملاء واعين لهذه النقطة وبالتالي إذا قام هذا المستشار ذو الشركة الوهمية بتقديم نفس عروض الشركات الاحترافية فلن يكون له حصة من المنافسة ولهذا يلجأ إلى العروض الوهمية باختلاف درجاتها للفت نظر العميل وامساك الخيط الأول معه . 

وبالتالي فإن أسعار العقارات ٣٠ الف دولار وما دون هي عروض وهمية بشكل كامل أما بالنسبة للعقارات ذات ال٥٠ الف دولار في المجمعات السكنية أيضاً وهمية ولكنها أقرب بقليل  للواقع من الاولى على أقل تقدير.

كلنا يعرف سيارة رينو ميغان المشهورة ذات الفئة المتوسطة, واليوم سعر موديل السنة الجديدة  في تركيا يزيد عن ٥٠ الف دولار فكيف لشقة في اسطنبول أن تكون بأقل من ذلك ! 

 هل من المعقول أن شركة الوساطة الاحترافية تأخذ أرباح ٧٠ الف دولار عندما تبيعني العقار بسعر ١٢٠ الف دولار ؟

ذكرنا في عدة مقالات سابقة أن أسعار العقارات الجديدة يتم الإعلان عنها من قبل المطور العقاري الذي يقوم بأعمال الإنشاء على شكل قوائم ثابتة يتم تحديثها بشكل شهري وأحياناً نصف شهري , وبالتالي لا يمكن لأي شركة وساطة إعطاء أسعار متعددة لعملاء مختلفين من أجل نفس العقار. 

والحقيقة أن عمولات شركات الوساطة يتم تحديدها بعقود سنوية بنسب مختلفة مع المطور العقاري يتم من خلالها حساب المبيعات الكلية لنفس شركة الإنشاء التي حققتها شركة الوساطة العقارية خلال سنة كاملة , ومنه يمكنك الاستنتاج بسهولة أن الوسيط العقاري ذو صاحب الشركة حديثة العهد بالسوق له أولوية أقل في عمليات التفاوض وتسهيل طرق الدفع.

العجيب في ذلك أن عدد ليس بالقليل من العملاء يختارون التعامل مع وسيط فردي أو يعمل في شركة جديدة ظناً منهم أن في ذلك توفير للنفقات مع أن الحقيقة مختلفة 180 درجة , تعاملك مع وسيط عقاري محترف يعمل في شركة ذات سجل تجاري قديم في السوق أكبر من 3 سنوات يعني أن ستحصل على خدمات ما بعد البيع بشكل كامل مهما طلب التواصل مع هذه الشركة , وهذا يعني لولا أن الخدمات المقدمة ذات جودة عالية ولديهم عملاء سعداء حقاً لما استطاعو الاستمرار حتى هذه المرحلة.

وبالتالي بالتأكيد أن شركة الوساطة الاحترافية لا تأخذ منك 70 ألف دولار عمولة عند بيعك عقار بقيمة 120 ألف دولار .

هل الحل في ذلك الاستمرار في التواصل مع الشركات الوهمية على أمل الحصول في يوم من الأيام على هذا العقار الجميل في مجمع متكامل الخدمات بسعر 50 الف دولار ؟ 

 استمرار تواصلك مع الشركات الوهمية يسبب لك تكوين صورة ذهنية مغلوطة عن سوق العقار من حيث المناطق الأفضل للاستثمار والأسعار والقوانين , الأفضل من ذلك كله هو القيام بواجبك كمستثمر راغب بتحقيق عائد استثماري مرتفع أن تقوم بدراسة المعلومات بحيادية تامة وتكوين صورة واقعية عن المناطق والأسعار والعوائد بعدها يمكنك بسهولة عندما تتواصل مع مستشار عقاري اكتشاف مدى عمق خبرته وصدق نصحه لك.

هل الاستثمار أفضل في العقارات الجديدة أم القديمة ؟ 

عندما تقوم بدراسة حيادية لسوق العقار التركي ستجد النقاط التالية : 

• العقارات الجديدة عند التسليم يتباطأ ارتفاع أسعارها بشكل واضح جداً وبالتالي إذا كان هدفك تحصل أعلى عائد على رأس المال من خلال إعادة بيع العقار فالأفضل أن يكون العقار في مراحل الإنشاء الأولى , بنفس الوقت لا تتسرع باختيار أي عقار في مراحل الإنشاء الأولى قبل أن تتواصل معك مستشار محترف قادر على إقناعك بأن المشروع سيتم تسليمه في الوقت المحدد .
• العقارات القديمة ذات أسعار أقل من العقارات الجديدة وذلك لسبب بسيط جداً وهو أنها متوفرة بشكل أكبر من العقارات الجديدة الجاهزة , وبالتالي شرائك لها بسعر أقل من العقارات الجديدة ليست بالضرورة ضربة حظ إنما قد تكون خدعة صنعها لك المسوق الذي يحاول بيعها. 
• العقارات القديمة لا يمكن بيعها بسهولة لاحقاً وإلا لما حصلت على هذا السعر المميز عندما اشتريتها لو توفر عميل أعلى منك ميزانية , وبالتالي لا تتوقع أنك ستتمكن من بيعها بسهولة لاحقاً ولو حتى بنفس السعر الذي اشتريتها به.
• العقارات القديمة مناسبة للتأجير طويل الأمد والعائد منها يبدأ من 4% وصولاً إلى 7% بأعلى تقدير في حال كانت الشقة مفروشة , عوائد ال10% هي أحلام يعد بها المستشار العقاري المتلاعب بهدف اقناعك بتفضيل هذه العقارات على أي نوع أخر.
• العقارات الجديدة في مشاريع قيد الإنشاء ممكن أن يزداد سعر العقار كل سنة أكثر من 20% وصولاً أحياناً إلى 35% على أساس الدولار وبالتالي يمكن عند شرائك عقار بقيمة 100 ألف دولار أن تتمكن من بيعه بـ 200 الف دولار بعد 3 سنوات عندما يكتمل المشروع . 

في النهاية الخيار لك وشركة رايت هوم تضم أكثر من 550 مشروع جديد و أكثر من 2000 عرض متجدد من العقارات القديمة , سواء كانت رغبتك الحصول على عقار قديم أو جديد فهو متوفر لدينا ما عليك إلا التواصل مع فريقنا لاختبار مستوى خدماتنا بنفسك .