ما هي مبادئ الاستثمار العقاري في اسطنبول ؟

في هذا المقال سنتكلم عن مبادئ الاستثمار العقاري الخاصة بمدينة اسطنبول وايضاً سنتناول أكثر الاسئلة الشائعة في هذا المجال ونجيب عليها . 

في البداية لا بد من تعريف الاستثمار العقاري بشكل صحيح حتى نتمكن من الحديث عن مبادئه .

 

الاستثمار العقاري = الاستثمار برأس مال محدد خلال فترة زمنية محددة للحصول على عوائد إضافية على رأس المال عند نهاية الاستثمار .

 

ممكن ان يكون الاستثمار على شكل شراء عقار قيد إنشاء بسعر X وبيعه بعد سنتين أو ثلاثة بسعر 2X وبهذا نكون حققنا استثمار بعائد 100% خلال ثلاث سنوات يعني

ROI =33.4% سنوياً 

 

ممكن ان يكون الاستثمار على شكل شراء عقار جاهز وتأجيره سواء مع اثاث او بدون لمدة معينة مثلا ثلاث سنوات وإعادة بيعه لاحقاً بنفس السعر المشترى به أو أكثر . 

 

فإذا اشترينا عقار بقيمة X وقمنا بتأجيره سنوياً بعائد 7% بعد ثلاث سنوات تمكنا من بيع العقار بنفس السعر الذي اشتريناه به يعني أن العائد الاستثماري هنا خلال ثلاث سنوات X1.21 يعني 21% وبالتالي العائد السنوي ROI=7%

 

إذا استطعنا بيع العقار بعد هذه الفترة بسعر أعلى من X هذا يعني ارتفاع العائد السنوي الاستثماري عن 7% وإذا بعناه بسعر أقل من X يعني انخفاض العائد السنوي عن 7%

 

أما اذا لم نتمكن من بيعه بعد انتهاء فترة الاستثمار وبغض النظر عن قيمته في السوق حينها فهذا يعتبر استثمار عقاري خاسر (وهو الحال في نسبة لا تقل عن 60% من عمليات شراء العقار التي تتم اليوم في اسطنبول) 

 

لتفادي الحصول على استثمار عقاري خاسر يجب علينا دراسة مبادئ الاستثمار بشكل صحيح وتطبيقها بمساعدة خبير عقاري .

 

ما هي مبادئ الاستثمار العقاري في اسطنبول ؟ 

1- الموقع الصحيح 

الكثير من المستثمرين العقاريين يدركون أن الاستثمار يجب ان يكون في عقار قيد إنشاء لتحقيق أعلى تضخم على رأس المال كما وضحنا أعلاه ولكن يقعون في خطاً بسيط ولكنه مدمر للاستثمار ككل عندما يختارون موقع تم تضخم الأسعار فيه بشكل كبير مسبقاً أو أن فرص إعادة البيع فيه شبه مستحيلة وبالتالي مهما حقق العقار من تضخم على رأس المال تبقى فكرة بيع عقار ذو موقع غير مناسب كفيلة بإضاعة معظم أو كل العوائد التي حصلها المستثمر . 

فإذن الموقع الصحيح هو بوصلة البداية لاختيار عقار استثماري صحيح.

 

2- العقار الصحيح 

أشكال الاستثمار العقاري تنوعت مدفوعة بإفلاس بعض شركات الوساطة العقارية عن إيجاد طرق توضح للعميل الاستثمار الحقيقي النافع له .

أحياناً نجد عروض للاستثمار في الأراضي على طرفي قناة إسطنبول وقد وصل سعر متر الأراضي المناسبة للأعمار اليوم 200$ وهي مجرد فكرة فقط ويمكن أن يتم إعمار هذه الأراضي بعد 50 سنة من الآن حتى تم إنشاء مشروع قناة إسطنبول . ويمكن حتى أن يتم تأجيل مشروع قناة اسطنبول بشكل كلي . 

 

إذا كان المستثمر مدركاً لهذه النقطة ومدركاً أن إمكانية إعادة البيع حاليا غير ممكنة أبداً في الأراضي وهو يريد استثمار لأحفاده فلا مشكلة في ذلك . ولكن من تجربتنا اليومية نجد الكثير من المستثمرين يعتقدون أن أسعار هذه الأراضي ستتضاعف خمسة أضعاف خلال السنوات القليلة المقبلة !!

 

أحياناً نجد عروض لمحلات تجارية كنوع من التغيير دون توضيح أن الاستثمار من هذا النوع مناسب على المدى البعيد فقط وأيضاً خسارة الليرة التركية قيمتها بشكل مستمر تجعل من عقود الإيجار الطويلة مصدراً متناقصاً باستثمار ولو بدأ بأرقام براقة مثل 7% سينتهي بعد خمس سنوات بعائد لا يتجاوز 2% . 

 

ونحن لا ننصح بهذه الأنواع من الاستثمارات بالتأكيد كون وجود خيارات أفضل في السوق ولكن يجب ان نوضح كل حقيقة كل هذه العروض المقدمة .

أحياناً نجد عروض لشقة معاد بيعها أو حتى فيلا بسعر أقل من أسعار العقارات الجديدة وهذه الفرص في الحقيقة ممكن أن تكون مناسبة فقط للراغبين بالسكن الدائم ونسبتهم من الأجانب الذي يتملكون عقارات في تركيا لا تتجاوز 2% . 

أما بالنسبة للاستثمار وحتى لو وضعت اثاثاً جديداً وحصلت على عائد برّاق في البداية 8% سيتأكل هذا العائد مع هبوط قيمة الليرة التركية أمام الدولار مع الوقت والكارثة الأكبر من ذلك هي عدم قدرتك على إعادة بيع عقارك لاحقاً عندما تريد أن تنهي استثمارك.

 

3-المدينة الصحيحة 

على الرغم من وضوح هذه الحقيقة مثل عين الشمس أن اسطنبول هي المدينة الوحيدة الممكن فيها إعادة بيع عقارك إذا اخترته بشكل صحيح ما زال يأتينا حتى اليوم مستثمرون راغبون بشراء عقارات خارج اسطنبول طمعاً برخص أسعارها بهدف الاستثمار !

 

لو كان الهدف قضاء عطلة واشتريت منزلاً في ترابزون أو يلوفا او بورصا أو حتى أنطاليا فتبدو أن الفكرة منطقية مع استغنائك عن فرصة بيعه لاحقاً.

 

ولكن المشكلة عندما يعتقد بعض المستثمرين أن شراء عقار خارج اسطنبول مناسب للتأجير بعائد مرتفع ويسهل بيعه لاحقاً وحتى أن بعضهم يقول أنه سيستخدمه وقت عطل الصيف ويؤجره عندما لا يكون في البلد وهذه الفكرة لا يمكن تحقيقها لأن الشهور الثمانية الباردة لا أحد يرغب فيها باستئجار منزلك . 

 

4-أن يكون قيد الإنشاء 

على الرغم من أن الكثير من المشاريع قيد الإنشاء قد لا تكون مناسبة للاستثمار لأحد الأسباب التالية : 

• مطور عقاري غير معروف ممكن ان لا يسلم المشروع في الوقت وحسب المواصفات المتفق عليها او قد لا يسلمه أصلاً.
• منطقة غير مناسبة للاستثمار العقاري كون مستقبل الطلب عليها محدود ويوجد الكثير من الخيارات المنافسة الجاهزة للسكن.
• عقار بسعر مرتفع أصلا وهو قيد الإنشاء دون مزايا واضحة تسبب هذا الارتفاع هذا يعني صعوبة في إعادة بيعه لاحقاً لأنه أعلى من متوسط أسعار السوق.

 

ولكن بخلاف ذلك اذا حصلت على استشارة عقارية صحيحة يبقى العائد من العقار قيد الإنشاء أعلى على الأقل 4 مرات من العائد الإيجاري في العقارات الجاهزة .

وأيضاً إمكانية إعادة بيع عقار قيد الإنشاء عندما يجهز قبل استخدامه أعلى وأسهل من بيع عقار كان جاهزاً واستفدت من تأجيره لعدة سنوات.

 

5- ان يكون فريداً 

لا تكفي الشروط السابقة وحدها لإنتاج استثمار عقاري ناجح 100% فلا بد من الدمج بينها كلها مع استشارة خبير في المجال يستطيع استطلاع مستقبل الطلب على العقارات حتى يتمكن من مساعدتك في اختيار الأنسب لك .

 

لا تتردد يمكنك دوماً التواصل معنا والحصول على عروضنا الجديدة.