اعتاد غالب المستثمرين العقاريين على قياس متوسط سعر المتر في منطقة معينة عند الرغبة بامتلاك عقار جديد فيها وبنفس هذا المقياس حاولوا اكتشاف سوق العقار في اسطنبول ولكن ذلك المقياس غير مناسب أبدا بالنسبة لسوق اسطنبول .
لماذا ؟
اليوم سنتعرف في مقالنا على متوسط أسعار العقارات في اسطنبول وكيفية حسابه إن أمكن.
اخترنا عنوان هذا المقال هكذا لجذب انتباه هذا النوع من المستثمرين و لنشرح لهم كيف أنه لا يمكن حساب متوسط سعر المتر في منطقة معينة ولنتأمل الصورة أدناه:
هذه منطقة ليفينت في اسطنبول الأوربية وهي منطقة مركزية فيها قسم حديث يضم ناطحات سحاب بعضها بإطلالة على البوسفور وقسم من منطقة ليفينت ما زال حسب البناء القديم وهو عبارة عن أبنية ذات طوابق قليلة ومواد إنشائية غير جيدة .
قبل أن نحاول حساب متوسط الأسعار في منطقة ليفينت علينا أن نعرف ما هو سبب التباين الكبير بين الأبنية القديمة والأبراج الحديثة في نفس الحي تماما ..
من الصورة أعلاه يمكننا ملاحظة عدة نقاط مهمة وهي:
- المناطق المركزية القريبة من البوسفور هي الأقدم في اسطنبول وبعد ذلك امتد التوسع السكاني على طرفي أسيا وأوربا
- التوسع السكاني تم بشكل سريع أقل من ٦٠ سنة وصل هذا التوسع إلى مناطق تبعد ٥٠ كم عن مركز اسطنبول
- التوسع السكاني تم بشكل عشوائي (كونه تم بشكل سريع) وبالتالي شكل المدينة بشكل طولي مما ادى اليوم إلى بعد المسافات بين المناطق المختلفة.
- التوسع السكاني والعمراني السريع والعشوائي بالتأكيد لن يتم من خلال أبنية وأحياء منظمة إنما من خلال منازل عشوائية تم بنائها بسرعة من مواد أولية ذات جودة سيئة .
- هذه الابنية القديمة انتشرت في معظم أحياء اسطنبول وخاصة المركزية منها .
دعنا نراقب الصورة
من منطقة شيشلي :
من بي اوغلو :
من ايوب سلطان :
من الفاتح:
نلاحظ أن الأبنية العشوائية القديمة منتشرة في كل المناطق المركزية في اسطنبول , وهذا بحد ذاته يعتبر تحدي كبير للحكومة التركية التي تنوي استبدال ٢ مليون شقة قديمة في اسطنبول بشقق جديدة مقاومة للزلازل .
وبالعودة إلى موضوعنا الرئيسي ومرة أخرى مع صورة من منقطة ليفينت:
سيكون بشكل تقريبي أسعار المتر كالتالي:
- في الابنية القديمة ممكن ان يبدأ سعر المتر بدون إطلالة من ٦٠٠ دولار
- في الأبنية القديمة مع إطلالة ممكن ان يبدأ سعر المتر من ٨٥٠ دولار
- في البناء الأبيض العالي نسبياً ذو عمر ١٥ سنة يمكن أن يبدأ سعر المتر فيه بدون إطلالة من ٢٠٠٠ دولار
- في نفس البناء مع إطلالة يمكن أن يبدأ سعر المتر من ٢٥٠٠ دولار .
- في برج السفير (البناء الأعلى في اسطنبول الأوربية) يمكن أن يبدأ سعر المتر من ٧٠٠٠ دولار بدون إطلالة .
- في برج السفير من الطوابق المرتفعة بإطلالة البوسفور يمكن أن يبدأ سعر المتر من ١٠ الاف دولار .
حسب هذه الاحصائية المبسطة إذا أردت أن تحسب متوسط سعر المتر في منطقة ليفينت أي منها يجب أن تختار ؟!
وأيضاً يمكنك ملاحظة أن عدد الأبنية القديمة عشرات أضعاف عدد الأبنية الجديدة وهذا ما يجعل منها (الأبنية القديمة ) غير مرغوبة للاستثمار وهذا ما يبرر سعرها المنخفض وليس لأنها فرصة عقارية ذهبية كما يتم التسويق لها !!
قد يقول أحد المستثمرين لا داعي لكل هذا التعقيد ودعنا نحسب سعر المتر في الأبنية الجديدة فقط على سبيل المثال .
وعلى الرغم من أن هذا يبدو منطقياً إلا أنه غير قابل للتطبيق مجدداً لأن الأبنية الحديثة أنواع أيضاً تختلف عن بعضها البعض بما يلي :
- عمر البناء يؤثر في تسعير العقارات
- نوع المواد المستخدمة من الداخل والخارج
- جهة البناء وإطلالته
- اي طابق الشقة وما هي اطلالتها
- ما هو الغرض من هذا البناء سكني ام تجاري
- ما هي المرافق المتاحة ومستوى جودتها
- في أي حي بالضبط يقع هذا البناء
- من هي شركة الإنشاء التي قامت بإنجازه
- وغيرها الكثير
إذن مجدداً نجد أننا غير قادرين على حصر هذه النقطة بشكل جيد وهذا ما يفسر التباين الكبير الذي يلاحظة العميل عندما يسأل عدة وسطاء عقاريين عن الأسعار في منطقة شيشلي أو ليفينت مثلا ,, بعضهم يقدم عرض من عقار قديم بسعر رخيص , البعض الآخر يعطي عرض متوسط , والبعض يقدم عرض من أفضل برج في المنطقة كلها . وكلٌ منهم محق .
لذلك دوماً ننصح العميل بأن يجمع كمية كافية من المعرفة عن العقار الذي يريده قبل أن يسأل عشرات الشركات عن الأسعار بشكل عشوائي يجعل تقييمه للعروض المقدمة غير صحيح.
يمكنك التواصل مع فريق رايت هوم المتخصص في مجال الاستثمار العقاري ليعرفك على السوق بشكل سليم ووافي .
