قد يبدو هذا السؤال في البداية بديهياً ولكن عندما نتعرف على فرق الأسعار الكبير بين العقارات القديمة والعقارات الجديدة في مركز اسطنبول يصبح سؤالاً مهماً يجب الإجابة عليه بتفصيل ودقة .
لنبدأ بتحديد أنواع العقارات كلها في مركز إسطنبول ومن ثم نبدأ بتوضيح الأسباب المتعلقة باختلاف أسعارها الذي قد يصل لأكثر من 16 ضعف لكل متر مربع من أجل عقارات تقريباً متجاورة.
هذه منطقة ليفينت في اسطنبول الأوربية وهي منطقة مركزية فيها قسم حديث يضم ناطحات سحاب بعضها بإطلالة على البوسفور وقسم من منطقة ليفينت ما زال حسب البناء القديم وهو عبارة عن أبنية ذات طوابق قليلة ومواد إنشائية غير جيدة .
سيكون بشكل تقريبي أسعار المتر كالتالي:
- في الأبنية القديمة يمكن أن يبدأ سعر المتر بدون إطلالة من ٦٠٠ دولار
- في الأبنية القديمة مع إطلالة يمكن أن يبدأ سعر المتر من ٨٥٠ دولار
- في البناء الأبيض العالي نسبياً ذو عمر ١٥ سنة يمكن أن يبدأ سعر المتر فيه بدون إطلالة من ٢٠٠٠ دولار
- في نفس البناء مع إطلالة يمكن أن يبدأ سعر المتر من ٢٥٠٠ دولار .
- في برج السفير (البناء الأعلى في اسطنبول الأوربية) يمكن أن يبدأ سعر المتر من ٧٠٠٠ دولار بدون إطلالة .
- في برج السفير من الطوابق المرتفعة بإطلالة البوسفور يمكن أن يبدأ سعر المتر من ١٠ الاف دولار .
والآن سنتناول الأسباب التي تجعل سعر المتر في ناطحة سحاب فاخرة بإطلالة على البوسفور أكثر بـ16 مرة من سعر بناء قديم عادي بالقرب منه.
ملاحظة قبل البدء : اخترنا برج السفير للمقارنة بشكل عام لأنه أعلى بناء في منطقة ليفينت وليس بالضرورة أنه أفضل مكان للاستثمار فيها, للتعرف على أفضل الفرص الاستثمارية في أي منطقة من مناطق اسطنبول يمكنك التواصل معنا والحصول على استشارة مجانية.
1- الموقع
قد تبدو هذه النقطة من النظرة الأولى غير مناسبة للطرح هنا لأن البناء القديم قريب جداً من ناطحة السحاب التي نقارنها به , ولكن في الحقيقة الفرق كبير جداً .
عندما تختار نمط حياة فاخر فأنت تشتري الحي المحيط كله وليس فقط البناء الذي يضم عقارك , راقب الفرق الكبير بين الصورتين أدناه :
صورة من حي يقع تماماً خلف برج السفير المشهور في منطقة ليفينت.
صورة من أمام برج السفير في منطقة ليفينت.
عندما تريد تأجير شقة سكنية أو مكتب في برج السفير يمكنك وضع الإيجار المناسب لك دون النظر حتى لأسعار الإيجارات في الأحياء القديمة خلفه لأنها تقدم نمط حياة مختلف تماماً ولا يمكن مقارنته .
الأمان الذي يقدمه حي راقي هو أمر لا يقدر بثمن عند الكثير من المستأجرين أو الراغبين بشراء العقار منك في المستقبل.
وجود عقارك بالقرب من الطريق الرئيسية ومحطة المواصلات أمر مختلف تماماً عن عقار يبعد حتى ولو 5 دقائق عن الطريق العام والمواصلات .
الأحياء القديمة موحشة ليلاً وليست أمنة نهاراً وخاصة أن اسطنبول مدينة فيها تضاريس كثيرة هبوطاً وصعوداً وهذا يؤثر بشكل جذري على العائد الاستثماري من العقار وبالتالي على سعر المتر فيه.
2-عمر البناء
أي بناء في اسطنبول عمره أكثر من 24 سنة لا يمكن أصلاً وضعه في مقارنة مع أي عقار جديد , لأن العقار الذي تم بناؤه قبل عام 1999 (حيث وضعت بلدية اسطنبول كود الهندسة الجديد لمقاومة الزلازل) هو بناء معرض للانهيار عند أول هزة أرضية تضرب منطقته.
الكثير من الأبنية القديمة في كل أنحاء اسطنبول تم بناؤها بشكل عشوائي بسبب التوسع العمراني السريع والزيادة السكانية الكبيرة التي حصلت وهذا ما يبرر امتداد المدينة بشكل أفقي غير منظم.
تم استعمال مواد غير صالحة للبناء ودون اشراف هندسي صحيح , الكثير من البيوت القديمة قام أصحابها نفسهم ببنائها , حتى الابنية الصغيرة لم تكن أفضل حالاً بل قام متعهد محلي صغير ببنائها ضمن أدنى عوامل الأمان والسلامة , هدفه الوحيد إنشائها بسرعة لبيعها وتحصيل الأرباح والانتقال لبناء جديد.
بعد الزلزال الكبير الذي ضرب مدينة ازميت بالقرب من اسطنبول وامتد أثره إلى اسطنبول وكان بشدة 7.6 على مقياس ريختر أدى للتسبب في أكثر من 17 الف وفاة. عندها قامت بلدية اسطنبول بوضح كود جديد للبناء ولم تعطِ تراخيص لأي بناء جديد غير مقاوم للزلازل.
على الرغم من أن هذا القانون كان مفيداً جداً للأبنية الجديدة ولكن ماذا عن أكثر من 500 الف منزل مبني قبل هذا القانون دون الأخذ بالاعتبار معايير السلامة ومقاومة الزلازل.
ويأتي المستثمر الأجنبي اليوم يشعر بالفخر عند الحصول على عقار عمره 30 سنة في منطقة أفجلار أو الفاتح أو شيشلي أو تقسيم بسعر منخفض . دون أن يدرك أن هذا الاستثمار مرهون بأول هزة أرضية ستدمر عقاره والعقارات المماثلة له فقط , وتفقد السكان أرواحهم !
لقد أطلنا الشرح في هذه النقطة نتيجة للحالات التي نشاهدها يومياً من تجاربنا .
3-المواد المستخدمة في الإكساء.
مواد الإنشاء هي أساسية لضمان متانة البناء ومقاومته ضد الزلازل وأيضاً ضمان قدرته على الصمود بعد سنين طويلة من إنشائه.
ولكن أيضاً المواد المستخدمة في الإكساء الخارجي والداخلي تلعب دون مهم جداً في تحديد سعر المتر في عقار معين , راقب الصور أدناه :
ارتفاع السقف , تصميم السقف , تصميم الجدران , نوعيه الزجاج العازل المستخدم في منح الشقة أكبر كمية ممكنة من أشعة الشمس مع ضمان العزل الصوتي التام.
نوعيه الأخشاب المستعملة في الأرضيات , نوعيه المواد والعناصر المستخدمة في الزينة والمرافق الموجودة في البناء.
كل تفصيل من هذه وغيرها الكثير تلعب دوراً مهماً جداً في تحديد سعر المتر والعائد الاستثمار من أي عقار.
أستغرب فعلاً من الوسطاء العقاريين الذين يروجون بناء جديد في منطقة مركزية ويقومون بمقارنة سعر المتر فيه مع سعر المتر في برج كامل المواصفات .
أحياناً يكون هذا البناء ذو إطلالة جميلة فعلاً وهو بناء جديد مقاوم للزلازل ولكن لا يمكن مقارنته مع برج كامل الخدمات بجودة عالية . العائد الاستثماري مختلف تماما.
4- الإطلالة
هذه الإطلالة الجميلة تختصر الكثير عند إقناع المستأجر بأن السعر الذي تطلبه للإيجار منطقي ومناسب مهما كان مرتفعا.
وايضاً عندما ترغب بإعادة بيع عقارك لاحقاً مثل هذه الإطلالة ستجعل قرار المشتري الجديد وزوجته أسرع وأسهل .
لاداعي لمشاركة إطلالات من الأبنية القديمة أو الجديدة ذات الطوابق المحدودة , الأمر هنا مختلف تماماً ولا يمكن مقارنته .
عندما نفكر من وجهة نظر استثمارية وليست سكنية علينا أن نركز على مبدأ الفرادة .
كم عقار في نفس المنطقة يقدم مثلا هذه الإطلالة ؟ وكلما كان العدد أقل كانت المنافسة أقل ومستوى الفرادة مرتفع أكثر وبالتالي العائد الإيجاري أعلى , وإمكانية إعادة البيع لاحقاً أعلى وأسهل ومربحة بشكل أكبر.
5- العمر الافتراضي للبناء
لا يهم فقط كم عمر البناء الحالي ولكن من المهم جداً الأخذ بعين الإعتبار العمر الافتراضي الكامل للبناء .
ممكن أن يكون برج السفير ذو عمر 12 عاماً أفضل بكثير من بناء حديث في نفس المنطقة مستخدمة فيه مواد متوسطة الجودة .
كلما طال العمر الافتراضي للعقار الذي تستثمر به كلما كانت متطلبات الصيانة أقل وبالتالي كان مرغوباً أكثر سواء بهدف التأجير أو إعادة البيع لاحقاً.
6-حالة إنشاء العقار .
نحن ندرك تماماً أن العقار في مراحل الإنشاء يكون بسعر أقل بكثير منه عند التسليم .
ولذلك بدلاً من شراء عقار قديم في شيشلي مثلاً بقيمة 150 الف دولار يمكنك دفعها دفعة أولى لعقار جديد قيد الإنشاء وإكمال الأقساط بشكل مرن ومريح لك.
في النهاية عقارك قيد الإنشاء ولو دفعت ثمنه 300 ألف دولار ستتمكن من بيعه على الأقل بـ450 ألف دولار عندما يجهز بسهولة.
بينما عقارك القديم الذي اشتريته ب150 الف دولار وحتى لو كان هدفك سكني وليس استثماري لن تتمكن من بيعه لاحقاً ولا حتى بنفس السعر الذي اشتريته به.
7-المستقبل القادم إلى المنطقة .
مع الوقت عقارات المنطقة المركزية تزداد أهمية وندرة بشكل طبيعي ولكن ماذا لو تملكت عقاراً في مجمع متكامل الخدمات في منطقة قديمة ولكن ذات خطة إعادة إعمار قادرة على تغيير كل معايير الاستثمار والعوائد المتوقعة .
انظر إلى التحول العمراني الكامل في منطقة فكر تيبيه في كادي كوي
ما رأيك بالمستثمر الذي تملك عقاراً في هذه الأبراج *أثناء مرحلة الإنشاء*
اليوم تضاعف سعر عقاره عدة مرات على أساس الدولار.
لا يشترط اليوم أن أي عقار قيد إنشاء في منطقة فكر تيبيه مناسب للاستثمار , هناك مناطق أكثر جاذبية اليوم يمكنك التعرف عليها من خلال التواصل معنا.
هناك العديد من العوامل الأخرى المؤثرة في أسعار العقارات , يمكنك الاطلاع عليها من خلال التواصل معنا والحصول على استشارة عقارية مجانية.
