المحتوى
المقدمة
تم تجميع وكتابة هذا المقال من خلال خبرتنا المتراكمة لأكثر من 10 سنوات في مجال الاستثمار العقاري في تركيا , فهو ليس مقال عشوائي مكتوب من خلال الذكاء الاصطناعي الذي يوهمك أن لديه الكثير من المعلومات ولكن عند تطبيقها على أرض الواقع تجد أن نصائحه غير عملية.
A-نصائح متعلقة بمفهوم ومبدأ الاستثمار العقاري
1- يجب أن يكون العقار المختار هو مناسب للهدف الرئيسي من الاستثمار سواء كان استثماراً يعتمد على مبدأ تضخم رأس المال في مشاريع قيد الإنشاء لإعادة بيعها عند التسليم أو كان استثماراً يعتمد على العائد الإيجاري المرتفع القادر هذا العقار على جذبه ليكون فوق العائد الإيجاري المتواضع المعروف في تركيا.
2- حساب الأرباح لا يمكن تقييمه بشكل صحيح إلا عند إنهاء الاستثمار العقاري وبيع هذه العقارات حسب الخطة الزمنية المطلوبة.
على سبيل المثال لا يمكنك شراء عقار بمبلغ 200 ألف دولار وتحصيل عائد إيجاري سنوي بقيمة 10 آلاف دولار أن تقول بعد خمس سنوات أنك ربحت 25% , أنت في الحقيقية لا يتحقق ربحك إلا عند تمكنك من بيع عقارك , وعند بيعه يمكن لهذا الربح أن يزداد أو ينقص .
مثلا إذا تمكنت من بيع عقارك بقيمة 250 الف دولار هذا يعني أنك حققت ربحاً قدره 50 ألف دولار من التأجير خلال 5 سنوات وأيضاً 50 ألف دولار فرق سعر البيع عن الشراء وبالتالي الربح في هذه الحالة هو 100 ألف دولار ويعادل 50% من رأس المال خلال خمس سنوات.
على النقيض من ذلك وهو ما يحدث غالبا حتى ولو تم تحقيق عائد إيجاري 5% سنوياً بعد خمس سنوات يقوم المستثمر المبتدئ بالإصرار على بيع عقاره بغض النظر عن وضع السوق في ذلك الوقت ممكن يؤدي غالباً إلى بيع العقار بسعر أقل مما تم الشراء به في البداية .
مثلاً سيقوم ببيع عقاره بمبلغ 150 ألف دولار وبالتالي كل المكاسب التي حققها من العائد الإيجاري ذهبت لتغطية خسارة رأس المال وهذا يعني أن هذا الاستثمار خاسر لأن فترة خمس سنوات مرت دون ربح وهذا يعني خسارة بسبب التضخم وانخفاض القوة الشرائية لرأس المال.
3-اختيار عقار في مدينة عليها طلب مرتفع مثل اسطنبول وتجنب باقي المدن التي تكون فيها احتمالية إعادة البيع شبه مستحيلة , وحتى في أنطاليا والساحل الجنوبي بشكل عام رغم ارتفاع الطلب عليها فهي غالباً عقارات مناسبة لقضاء العطل الصيفية واحتمالية إعادة بيعها مع تحقيق ربح مناسب ضعيفة جداً.
4-كلما كان العقار في مراحل الإنشاء الأولى كلما كانت الزيادة المتوقعة على رأس المال أكبر عند التسليم وكلما كانت المخاطرة أكبر بنفس الوقت.
5-إذا لم يكن العقار ذو مزايا استثمارية تميزه عن العقارات المجاورة سواء من حيث سعر المتر أو الخدمات الأخرى الموجودة أو التي سيتم انشائها لاحقاً فهو لا يحقق مبدأ الاستثمار الرئيسي وهو الفرادة.
6-ليس بالضرورة أن يكون العقار الأرخص هو الأفضل للاستثمار , يجب إجراء دراسة كاملة لتقييم المزايا التي يقدمها ومقارنتها مع السعر, عندها سيكون القرار مبني على أسس سليمة.
7-إذا كان العقار بهدف الاستثمار لا يهم مساحته ولا عدد غرفه بقدر ما يهم العائد المتوقع منه.
B-نصائح متعلقة بموقع العقار
8- اختيار موقع مميز فهو المفتاح الرئيسي لعملية إعادة البيع وهي أساس نجاح أي استثمار عقاري.
9-العقارات في مركز المدينة دوماً ذات دورة استثمارية أسرع كون الطلب مرتفع والعرض قليل ويمكن إتمام دورة استثمارية في مركز المدينة خلال أقل من 3 سنوات .
10- العقارات البعيدة عن مركز المدينة أنواع تشترك في كون دورتها الاستثمارية أطول من مركز إسطنبول (على الأقل الدورة الاستثمارية تستغرق 5 سنوات لنلاحظ تحسن واضح في البنى التحتية وازدياد الطلب ) وتختلف حسب كل منها حسب موقعها بالضبط وازدياد الطلب عليه سواء في المستقبل القريب (5 سنوات ) أو البعيد (أكثر من 10 سنوات) .
11-توقع مستقبل المنطقة ومدى التقدم الذي ستحصل عليه ومستوى العرض والطلب في الوقت الذي تريد إنهاء فيه خطتك الاستثمارية.
12-لا يكفي أن تحكم على موقع العقار بأنه مناسب أو لا فقط من خلال اسم المنطقة الواقع فيها , على سبيل المثال يوجد الكثير من العقارات في مركز اسطنبول مثل شيشلي وبشكتاش غير مناسبة أبداً للاستثمار مهما كانت أسعارها.
وبنفس الوقت يوجد عقارات استثمارية ناجحة جداً في ضواحي اسطنبول حيث يعتقد الجميع عند سماع أسماء هذه المناطق أنه لا يمكن أن يكون فيها أي استثمار ناجح.
هذه ليست معلومات عامة بل لدينا تفاصيل بالأرقام لمن أراد الاطلاع عليها.
13-حاول أن تجمع أكثر من ميزة عند اختيار موقع العقار الاستثماري.
مثلا يمكن أن يكون العقار في مركز اسطنبول وبنفس الوقت هناك محطة مواصلات سيتم إنشائها قريباً وبنفس الوقت قريب من جامعة مهمة.
أو يمكن اختيار موقع في وسط اسطنبول لمشروع يتميز عن الخيارات الجديدة المحيطة به وبالتالي إمكانية إعادة البيع حتى في ظل العرض الكبير متوفرة.
14-موقع العقار المميز إذا تم اختياره دون تقييم سعر المتر بنفس الوقت سيؤدي بك إلى شراء عقار ممتاز في موقع ممتاز ولكن بسعر أعلى من السوق واحتمالية إعادة بيعه صعبة , هذا ما تخبرنا به الأبراج الراقية القديمة في مركز إسطنبول.
C-نصائح متعلقة بأنواع العقارات الاستثمارية
15-الشقق السكنية ذات دورة استثمارية أقصر من المحلات التجارية.
فليست فكرة صحيحة أن تستثمر في محل تجاري في مشروع قيد إنشاء وتحاول بيعه عند التسليم تماماً ولكن هذه الفكرة صحيحة لو استثمرت في شقة ضمن هذا المشروع.
16-المحلات التجارية ذات دورة استثمارية أقصر من الفلل.
المحل التجاري يحتاج إلى وقت أقل حتى يبلغ ذروة سعره ويتمكن المستثمر من إنهاء الاستثمار فيه , ولكن الفيلا بشكل عام هي عقار غير استثماري ولكن لو أردنا أن ندرس فكرة الاستثمار فيها فيجب تحصيل عائد إيجاري مرتفع أولاً وانتظار وجود العميل الراغب بالحصول على هذه الفيلا بالتحديد للحصول على سعر بيع مربح للمستثمر.
17-الفلل ذات دورة استثمارية أقصر من الأراضي المرخصة للبناء.
الأراضي المرخصة للبناء تحتاج الكثير من المعملات والتجهيزات لبدء الإنشاء حتى وبالتالي غالبا تحتاج إلى وقت طويل نسبياً حتى يتمكن المستثمر فيها من جني أرباحاً مناسبة.
18-الأراضي المرخصة للبناء ذات دورة أقصر من الأراضي الزراعية (بدون رخصة بناء)
الأراضي الزراعية التي يتم بيعها في مختلف أنحاء اسطنبول وخاصة عند قناة اسطنبول (التي لم يتم إنشائها بعد وحتى عند بدء الإنشاء يحتاج هذا المشروع إلى 10 سنوات ليتم تسليمه على أقل تقدير) ويعتقد المستثمر فيها أنه سيحقق أرباحاً خيالية خلال سنة أو سنتين فهو يحلم بكل تأكيد.
هذا النوع من الاستثمار يحتاج على الأقل 20 سنة لجني أرباحاً منطقية منه.
19-الابنية الكاملة التي يتم الاستثمار بها كشقق فندقية يتم شرائها والاستثمار به وبعد ذلك بيعها بنفس الطريقة مع الإكساء والأثاث وإلا لن يكتمل نجاح هذا النوع من الاستثمار عند إعادة بيعه.
20-الشقق الصغيرة ذات دورة استثمارية أسرع من الشقق الكبيرة
سواء بهدف التأجير أو إعادة البيع دوماً الشقق ذات المساحة الأصغر عليها طلب أكبر وخاصة إذا كانت في مركز اسطنبول لتخديم الموظفين اصحاب العوائل الصغيرة الذين يريدون أن يكونو قريبين من مكان عملهم في مركز اسطنبول بنفس الوقت دون دفع إيجارات مرتفعة جداً للشقق الواسعة .
لذلك لا تنزعج من شقق الغرفة وصالة ذات مساحة 65 متر مربع وغرفتين وصالة ذات 105 متر مربع , هذا في الحقيقة ما يريده المستأجر بالضبط وبالتالي هذا ما يريده من سيشتري عقارك في المستقبل.
21-الشقق الواسعة ذات سعر متر أقل من الشقق الصغيرة بنفس المشروع ولكن أيضاً الطلب عليها أقل في مركز اسطنبول , إذا كنت تختار موقع ليس مركزياً يمكن للشقق الواسعة أن تقدم حلولاً ممتازة للمستأجرين الراغبين بالحصول على عقار واسع يناسب عوائلهم.
D-نصائح متعلقة بعملية قبل الشراء
22-اجمع معلوماتك من أكثر من مصدر دون المبالغة لتفادي التشتت وبنفس الوقت سماع أكثر من وجهة نظر.
23-مهما كان المستشار العقاري الذي تتواصل معه خبيراً هذا لا يعفيك من إجراء بحثك الخاص ومطابقة المعلومات التي يقدمها لك مع ما جمعت من مصادر موثوقة .
24-لا تغتر بالعروض الوهمية التي تصلك سواء قبل وصولك إلى اسطنبول بعدة أيام أو أثناء وجودك لاختيار العقار الاستثماري المناسب .
تذكر دوماً أن المستشار العقاري الخبير الذي قدّم لك السوق بشكل صحيح خلال فترة تواصلك معه هو الأجدر بإيجاد فعلاً اي فرصة تريد أن تراها في السوق.
25-ركز أولاً على المعلومات القانونية ومن ثم المناطق ولا تقبل أي مستشار عقاري يسأل كم غرفة تريد وبعد ذلك يبدأ بإرسال عشرات العروض العشوائية.
26-اختر مصادرك و مستشاريك بناء على المعلومات القيّمة التي يقدمونها ولا تغتر بشكل الفتاة الجذابة التي تتكلم معك دون معلومات مفيدة, في النهاية استثمارك الناجح هو هدفك.
27-وجود قسم مدونات نشط في موقع المستشار العقاري الذي تتعامل معه دليل على أن خبرات هذه الشركة حقيقية ويمكنك تقييم عمقها من خلال عمق المحتوى الذي تقرأه.
28-استجابتك الإيجابية والمستمرة ستحفّز المستشار العقاري الخبير على إكمال عمله معك على أكمل وجه أما ترددك و إظهارك الغموض ربما يُشعر هذا المستشار أنك غير مهتم وبالتالي يفقد التواصل معك وبالنتيجة تخسر استشارة عقارية احترافية أنت بأمس الحاجة لها في سوق جديد عليك.
E-نصائح أثناء عملية الشراء
29-أنت درست السوق العقاري لمدة مناسبة وجمعت معلومات جيدة وجئت على أرض الواقع لاختيار عقاراتك المناسبة ( أو حتى اونلاين) لا تنس هدفك الأول ولا تتردد عند حصولك على فرصة استثمارية ممتازة , لأنها لن تتوفر في المستقبل.
30-مطاردتك السوق وانتظارك هبوط الأسعار معتمداً على أخبار غير دقيقة سيسبب فقط خسارتك للفرصة الاستثمارية .
31-إذا جمعت معلوماتك من أكثر من مستشار عقاري محترف من حقك الطبيعي مقابلة الجميع عند زيارتك لاسطنبول , وننصحك بالبدء مع الأكثر احترافية حسب تقييمك له.
32-التفاوض هي عملية دقيقة ومعقدة وخاصة في سوق العقار التركي, وتأكد أن الأمهر في التفاوض هو الأقدم في السوق صاحب عمليات البيع الأكثر والسمعة الأوسع.
33-لا تجامل عند اختيار العقار , فإذا نصحك مستشار (وغالباً مستشارة ) بعقار تعتقد أنه غير مناسب لك , لا تقم بشراء هذا العقار ولا حتى حجزه إذا لم تكن متأكداً بنسبة 80% انه مناسب لك .
النتيجة التي نراها من تجاربنا اليومية إما شراء عقار غير مناسب بسبب خجل العميل من ممثل المبيعات .
وإما حجز عقار غير مناسب والدخول في مشاكل إلغاء الحجز واسترداد أموال الحجز وأحياناً نجد أن العميل يغير فكرته بشكل كامل بسبب موقف حصل معه .
34-وضّح متطلباتك لممثل المبيعات عند اللقاء به وإذا كان لديك فعلاً ميزانية ثابتة لا يمكنك تجاوزها من الأفضل أن تذكرها له وذلك لتفادي الحصول على جولة عقارية غير مناسبة لمتطلباتك وبالتالي إضاعة وقتك الثمين في اسطنبول وطاقتك.
على سبيل المثال العميل الذي يطلب أفضل العقارات الاستثمارية دون تحديد ميزانية سيقوم ممثل المبيعات بالتوجه إلى مركز اسطنبول لإيجاد عقار مناسب له , إذا كانت ميزانية العميل غير مناسبة لعقارات المركز سيجد أن أسعار العقارات مرتفعة وبالتالي ينسحب من فكرة الاستثمار في نفس الوقت الذي تتوفر فيه عقارات استثمارية مناسبة له في مناطق أخرى كان من الممكن ممثل المبيعات أن يزورها مع العميل في حال صرّح عن حدود الميزانية التقريبية.
35-تأكد أثناء هذه المرحلة من أنك اخترت الشركة الصحيحة وليس فقط المستشار الصحيح من أجل النصائح التالية.
F-نصائح ما بعد شراء العقار
36-إذا كنت قمت بكل شيء بشكل صحيح فأنت أصلاً ستكون سعيداً في هذه المرحلة ولن تتعرض لأي مشكلة في الحاضر والمستقبل.
37-خدمات ما بعد البيع لا تقتصر فقط على وعود وهمية يقطعها ممثل المبيعات أثناء توقيع العقد إنما هي مرجع كامل لأعمال الشركة ونتائجها الماضية , يضاف إليها مدة وجودها الفعلي في سوق العقار , إن استمرارية شركة وساطة عقارية لفترة تزيد عن خمس سنوات دليل واضح على أنها شركة قادرة على التعامل مع ما ينتج عن عملية ما بعد البيع .
38-اختيارك العقار الصحيح من البداية سيسهل عملية تأجيره وتحقيق أعلى عائد منه.
39-اختيارك العقار الصحيح من البداية سيسهل عملية إعادة بيعه وإنهاء استثمارك عندما تريد.
40-وجود فريق قانوني مختص أمر لا بد له عند الشركة التي تتعامل معها لحماية استثماراتك في تركيا .
41-الوسيط العقاري الذي لا يستجيب لمتطلباتك المنطقية ضمن خدمات ما بعد البيع لا يمكنك الاعتماد عليه عند بدء استثمارك القادم .
42-لا تستخف بنصائح الفريق القانوني للشركة وخصوصاً إذا كنت تريد التقديم على الجنسية التركية , نسمع عن حالات لعملاء لا يستجيبون لتوصيات المحامي وبالتالي يتأخر حصولهم على الجنسية التركية , وأحياناً يفقد الجنسية التركية أحد الأبناء الذين تجاوزا سن الـ18 عام بسبب تقصير إما من شركة الوساطة وغالبا من المستثمر نفسه .
G-نصائح عامة
43-احذر عمليات الاحتيال التي لا تكون غالبا بهدف سرقة أموالك إنما تكون على شكل وعود غير ممكن تحقيقها على أرض الواقع (عائد إيجاري 10% دائم أو أرباح تصل إلى 300% خلال سنتين إلخ..)
44-انتبه من العروض المغلقة بغلاف الهدية فهي غالبا (وليس دائما) تكون عبارة عن خدعة مثل ضمان تأجير في شقق عادية لمدة 3 سنوات , وبعد ذلك ؟ !
أو مثل شراء أرض قرب قناة اسطنبول وبيعها بعد سنتين بضعف السعر الحالي ! (انتبه أنه ولو ارتفع سعر المتر فعلاً العرض الكثير سيمنعك من تحقيق الربح الذي تريده)
أو شقتين بسعر 400 الف دولار تماماً ومناسبة للجنسية .
45-انتبه من شراء عقارات مخالفة للقوانين لأنه في المستقبل القريب ستكون أنت الخاسر الوحيد .
مثل شراء عقار بقيمة أقل من400 الف دولار ولكنه بنفس الوقت مناسب للجنسية التركية مع العلم أن الحد الأدنى 400 الف دولار تم وضعه من قبل الحكومة التركية وبالتالي لا يوجد مجال للتحايل أبداً.
46-انتبه من نصائح أصدقائك ومعارفك الذين حصلوا على استثمار عقاري غير ناجح ويقومون بنصحك بشراء عقار في نفس المنطقة أو نفس المشروع مع أن استثمارهم غير مكتمل أو غير ناجح.
الاستثمار الناجح المكتمل له شرط أساسي وهو بيع العقار , وبالتالي لو قام أحد أصدقائك بشراء عقار بقيمة 200 الف دولار وأصبح سعره اليوم 250 الف دولار هذا لا يعتبر استثماراً ناجحاً إلا عندما يتمكن صاحبه من بيع عقاره وإنهاء هذا الاستثمار .
47-المرونة مطلوبة منك سواءً عند وجود عقار مناسب لك تماماً لكن أعلى بقليل من ميزانيتك المخصصة لشراء العقار.
أيضاً اذا كانت خطتك بيع عقارك الذي اشتريته منذ 3 سنوات في هذه السنة ولكن كان السوق في هذه السنة يعاني من التضخم والركود وبالتالي بيعك لعقارك رغماً عن ذلك سيسبب ضياع أرباحك التي حصلت عليها أو جزء كبير منها .
وبالتالي وقت الركود هو وقت شراء عقارات جديدة بأسعار مخفضة أو الانتظار وليس وقتاً مناسباً أبداً لبيع عقارك .
48-عملية شراء عقار استثماري ناجح هي عملية حساسة ومعقدة عليك أن لا تأخذ الموضوع ببساطة وتعتمد على تجارب الأخرين غير المكتملة .
49-لكل عقار في تركيا سعر مناسب له ولكن غياب المعلومات الكافية لدى ممثل المبيعات يجعله يوازن المشاريع بمعايير خاطئة .
ولكن المهم لك كمستثمر اختيار العقار المناسب لك ولخطتك وبالتأكيد هناك مشاريع أفضل من غيرها إذا نظرنا من هذه الزاوية.
إذا وصلت حتى هنا في هذا المقال الطويل نسبياً نود أن نشكرك في أسرة شركة رايت هوم لأننا مهتمون جداً بالمستثمرين الواعيين الراغبين فعلاً بالحصول على المعلومات الصحيحة مهما كلفهم من وقت وجهد .
50- نرحب بك في شركة رايت هوم ونقدم لك استشارة مجانية من خلال التواصل معنا للحصول على أفضل عقار مناسب لك .
ما عليك إلا التواصل معنا من خلال ملئ معلوماتك أو من خلال التشات أو الواتس اب.
