أخطاء شائعة عند المستثمر العقاري في اسطنبول

 

المقدمة:

منذ عام 2012 عند فتح باب التملك العقاري للأجانب في تركيا حتى يومنا هذا قام عشرات الآلاف من المستثمرين العقاريين ببدء استثماراتهم في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص وكان الدافع لهذا الاستثمار عدة عوامل منها الأرباح الكبيرة المتوقعة من خلال الاستثمار في بلد ناشئ صاحب بنى تحتية هائلة , ومنها الحصول على الجنسية التركية وخصوصاً بعد قرار سبتمبر 2018 الذي ينص على منح الجنسية التركية لكل من يشتري عقار بقيمة 250 الف دولار على الأقل ( وتم تعديل القانون في يونير 2022 ليصبح الحد الادنى 400 الف دولار ) , وأيضاً هناك أسباب متعلقة بوجود معرفة سابقة عن البلد للسياح والتجار الذين يترددون كثيراً إلى تركيا .

هل شراء عقار في اسطنبول هو استثمار مربح؟

ومن الطبيعي والمؤكد أن أي تجربة جديدة لن تكون بالضرورة ناجحة فنجد اليوم قسم من هؤلاء المستثمرين متفائلين جداً وسعيدين بالعوائد التي حققوها عند إعادة البيع أو العوائد الإيجارية , على الطرف الثاني نجد قسم من المستثمرين يعتبرون بدء الاستثمار في اسطنبول هو أكبر خطاً قاموا به في كل مسيرتهم المهنية كون العائد الإيجاري لعقاراتهم منخفض ولا يستطيعون بيع عقاراتهم وتحصيل أي ربح منها.

ومن هذا يمكننا التأكد أن الاستثمار العقاري في اسطنبول له قوانين وقواعد إذا تم العمل بها سيتم تصنيف الاستثمار مع الفئة الأولى الناجحة وإذا تم اهمال هذه القواعد أصبح الاستثمار مرهوناً بالحظ فربما ينجح وغالبا سيكون استثماراً غير ناجح . 

سنتحدث اليوم عن أبرز الأخطاء التي يقع بها المستثمر العقاري المبتدئ في اسطنبول ولا نقصد بكلمة المبتدئ أنه يشتري أول عقار إنما نقصد به المستثمر الذي لم يحصل بعد على استثمار ناجح , يوجد الكثير من المستثمرين الذين نعرفهم يملكون عدة عقارات وأحياناً عشرات العقارات ونتيجة استثماراتهم خاسرة, على الناحية الأخرى نجد مستثمر يشتري عقاره الأول ويحقق فيه عائداً مرتفعاً عند إعادة البيع فهذا عندما يشتري عقاراً أخراً لا يعتبر مبتدئاً أبداً فهو لديه تجربة ناجحة . 

 

ما هي أبرز الأخطاء الشائعة عند المستثمر العقاري في اسطنبول ؟ 

1-عدم إجراء البحث الكافي: قد يقع المستثمرون في خطأ عدم إجراء البحث الكافي عن السوق العقاري في إسطنبول. يجب على المستثمرين دراسة المناطق المختلفة وفهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات والطلب والعرض في تلك المناطق.

وتعتبر هذه النقطة هي واحد من أهم العوامل المؤثرة كوننا نرى يومياً طلبات من عملاء لم يشتروا بعدُ عقارهم الأول ومع ذلك لا يعرفون شيئاً عن مناطق اسطنبول ومزايا كل منها , وبدلاً من جمع المعلومات أولاً عن القوانين والمناطق نجدهم يطلبون عروضاً عشوائية من عشرات الوسطاء العقاريين بشكل غير منظم والنتيجة واضحة , سيأخذون قراراً عاطفياً مبنى على شعورهم بالشفقة لأن هذا الوسيط تعب كثيراً أو تلك الفتاة الجميلة ليس من اللائق كسر خاطرها وعدم الشراء من شركتها والنتيجة هو الندم لاحقاً لأن هذا العقار لن يقابل توقعاته عن الاستثمار وفي النهاية يقول أن تركيا بلد سيء والاستثمار فيها غير ممكن!.

 

2-تجاهل العوامل القانونية والمالية: قد يتجاهل المستثمرون بعض العوامل القانونية والمالية المتعلقة بالاستثمار العقاري في إسطنبول. يجب على المستثمرين فهم اللوائح والقوانين العقارية والضرائب المحلية، بالإضافة إلى النظام المصرفي والتمويل العقاري في تركيا.

هذه النقطة ليست الأكثر شيوعاً لأنه عندما تتعامل مع وسيط عقاري محترف سيبين لك كل هذه الأمور حتى قبل أن تشتري العقار.

 

3-عدم التعاون مع وكيل عقاري محترف: يعتبر التعاون مع وكيل عقاري محترف ذو خبرة في سوق إسطنبول أمرًا مهمًا. قد يساعد وكيل العقارات في تقديم المشورة الخبيرة وتوجيه المستثمرين نحو الفرص العقارية الصحيحة وتسهيل عملية الشراء.

وهذه النقطة لا أحد يختلف عليها ولكن السؤال المهم هو كيف ستعرف إذا كان هذا الوكيل محترفاً أو لا وأنت لا تملك خلفية متينة وفهم واضح لسوق العقار التركي.

لذلك من الأفضل أن لا تتواصل مع الكثير من الوسطاء العقاريين في وقت واحد حتى تتمكن من تطوير معلوماتك وتقييم خبرة كل منهم بشكل صحيح .

العميل صاحب المعلومات الصحيحة عن سوق العقار التركي يجد سهولة في اكتشاف الوسطاء المحترفين ويحصل غالباً على نتائج أفضل من توقعاته حتى , بالمقابل العميل الذي لا يملك معلومات مسبقة عن سوق العقار التركي وحتى لو تواصل مع مستشار عقاري محترف وأرشده فعلاً لفرصة استثمارية مناسبة لمتطلبات العميل ستكون توقعات العميل أعلى بكثير من الواقع وبالتالي حتى في هذه الحالة قد يشعر بالإحباط ويتمنى لو أنه اختار عقاراً أخر !.

 

 

4-التجاهل العام للتوجهات السوقية: يجب أن يكون المستثمرون على دراية بالتوجهات السوقية الحالية في إسطنبول. ففهم الطلب والعرض والتغيرات في أسعار العقارات يمكن أن يساعد في اتخاذ قرارات استثمارية أكثر ذكاءً.

هذه النقطة مهمة جداً فتوجهات السوق أمر في غاية الأهمية لمضاعفة الأرباح , على سبيل المثال منطقة باشاك شهير هي منطقة جديدة منظمة مدعومة من قبل الحكومة التركية بشكل كبير وبالتالي للراغبين بالسكن فيها واختارو عقاراتهم قبل 2020 هم اليوم حققوا ربحاً يعادل 300% على أساس الدولار على الأقل منذ بدء شرائهم للعقار بالمقارنة مع سعره اليوم , وقلنا سكنية لأن غالب عقاراتها لا يمكن إعادة بيعها مع تحقيق نسبة الربح الكاملة ولذلك للمهتمين بالاستثمار هناك مناطق أفضل حتى في عام 2020 , المشكلة اليوم في نهاية عام 2023 والأسعار في باشاك شهير تضاعفت فعلاً عدة مرات خلال السنوات الماضية ما زلنا نجد مستثمراً يبحث عن عقار استثماري متوقعاً استمرار تضاعف الأسعار في المستقبل ! 

 

5-عدم التخطيط للمستقبل: يعتبر التخطيط للمستقبل جزءًا هامًا من الاستثمار العقاري الناجح. يجب أن يحدد المستثمرون أهدافهم واحتياجاتهم الاستثمارية ويخططون للحصول على عائد استثماري مستدام وطويل الأمد في حال كان الهدف الأساسي هو التأجير أو عائد مرتفع وسريع في حال كان الهدف إعادة بيع العقار.

المستقبل يتضمن التطور الذي ستحققه هذه المنطقة عند رغبتك بإنهاء استثمارك , على سبيل المثال فتح محطة مترو مهمة بالإضافة إلى مشافي وجامعات لها سمعة قوية , هذا يعتبر مفيداً للاستثمار الخاص بك , ولكن انتبه الاستثمار في باشاك شهير أو ارناؤوط كوي بانتظار قناة اسطنبول الجديدة هذا لا يعتبر استثماراً ناجحاً اليوم وذلك بسبب بسيط أن مشروع قناة اسطنبول وإن كان فعلاً سيتم إنشائه فهو يحتاج إلى 10 سنوات ليكتمل وبالتالي هو يعادل عدة دورات استثمارية في مشاريع أخرى.

 

 

6-عدم التصريح بالميزانية: يجب على المستثمرين تحديد ميزانية استثمارية واضحة هذا سيساعد المستشار العقاري في تقديم الفرص المناسبة لهم.

عندما تقول للمستشار العقاري أن ميزانيتك غير محددة أو أن تحدد له جزء من ميزانيتك الحقيقية هذا سيجعل منه يقدم لك خيارات ليست الأنسب لك , على سبيل المثال أن تصرّح عن 200 الف دولار هذا سيجعل المستشار العقاري يبحث لك عن عقار مميز في امتداد المنطقة المركزية تبعد حوالي 10 كم عن المركز , بينما لو صرّحت عن ميزانيتك الحقيقية وهي 400 الف دولار كان ممكن للمستشار العقاري أن يقدم لك عرضاً في مركز اسطنبول تماماً أسهل من حيث إعادة البيع وذو عائد إيجاري أفضل.

 

7- التنويع في الاستثمارات العقارية: من المشهور جداً المثل القائل أن لا تضع البيض كله في سلة واحدة وهو صحيح ولكن بشروط , على سبيل المثال إذا كان لدى مستثمر عقاري مليون دولار يود أن يبدأ فيها استثماره وسعر العقار في مركز اسطنبول الراقي المناسب للاستثمار يبداً من نصف مليون دولار وبالتالي من الأفضل شراء عقار في كل مشروع بدلاً من شراء عقارين في نفس المشروع وهنا يكون هذا المثل صحيح , ولكن عندما يملك مثلاً المستثمر العقاري مبلغ 400 الف دولار فهل الأفضل له شراء عقارين غير مركزيين بهدف توزيع البيض على أكثر من سلة أم شراء عقار واحد مركزي أسهل في الإدارة وأكثر جدوى استثمارية ؟ بالطبع عقار واحد هو أفضل في هذه الحالة.

 

 

8-عدم تقييم العوائد الاستثمارية بشكل صحيح: قد يقع المستثمرون في خطأ عدم تقييم العوائد المحتملة بشكل صحيح. يجب أن يحسب المستثمرون العائد المتوقع على الاستثمار العقاري، ويأخذوا في الاعتبار العوائد الإيجارية المحتملة والزيادة في قيمة العقار على المدى الطويل.

وهذا كله سيساعدك فيه المستشار العقاري المحترف , وبالتالي عندما تجد المستشار الذي تتكلم معه لا يتكلم بلغة الأرقام وإذا تكلم بها بالغ بشكل واضح اعرف أن هذا المستشار غير خبير وعليك الانتقال إلى مستشار أكثر خبرة منه للحفاظ على سلامة استثمارك.

تذكر دوماً أن الاستثمار الناجح لا يمكن أن يوصف بأنه ناجح إلا عندما يتم إنهاؤه وبيع العقار وتحصيل الأرباح , نجد الكثير من المستثمرين اليوم يشترون عقاراً في منطقة غير مناسبة للاستثمار ضمن مشروع غير استثماري ولكن بسبب ارتفاع الأسعار العام أصبح تقييم عقارهم أعلى من السعر الذي اشتروا فيه , نراهم هنا يفرحون وينصحون أصدقائهم بالشراء في نفس المكان والنتيجة في المستقبل هو توريط أصدقائهم بشراء عقارات مبالغ في أسعارها وهي ليست استثمارية .

 

9-تجاهل العوامل الثقافية والاجتماعية: يجب على المستثمرين أخذ العوامل الثقافية والاجتماعية في الاعتبار عند اختيار منطقة للاستثمار فيها في إسطنبول. يمكن أن تؤثر العادات والتقاليد المحلية والمجتمع والمستوى الاجتماعي على الطلب على العقارات وإمكانية تأجيرها أو بيعها.

وهنا نجد منطقة باشاك شهير خير مثال على ذلك , فهي منطقة سكنية محافظة ومناسبة جداً للعوائل التي تفضل الطابع المحافظ في السكن ولكن اسعار المتر فيه ارتفعت لتقترب من مركز اسطنبول وبالتالي فهي ليست مناسبة للاستثمار وخاصة بعدما ارتفعت أسعار العقارات في كل اسطنبول وفي باشاك شهير بشكل خاص.

 

10-عدم التحقق من سجلات الملكية والتصريحات القانونية: من المهم التحقق من سجلات الملكية والتصريحات القانونية للعقار قبل الشراء. يجب على المستثمرين التحقق من صحة وملكية العقار والتأكد من عدم وجود مشاكل قانونية أو قضايا مع الملكية.

كل هذه الأمور ستجدها في شركة المستشار العقاري المحترف فهي بالتأكيد تضم قسم قانوني متخصص سيساعدك في تجنب المشاريع التي عليها مشاكل قانونية .

على الرغم من أهمية هذا الأمر إلا أننا نقابل يومياً مستثمرين متورطين في مشاريع غير مكتملة طمعاً منهم بأسعارها المنخفضة عندما تم عرضها في البداية , وهنا نجد الضرر الكبير الذي يسببه نهج طلب العروض الأرخص بشكل عشوائي دون دراية بحقيقة هذه العروض وسبب رخصها ! .

 

11-عدم تقييم السوق المحلية بشكل دقيق: يعتبر فهم السوق المحلية والتغيرات فيها جزءًا هامًا من النجاح في الاستثمار العقاري. يجب على المستثمرين تقييم العوامل المحلية مثل الطلب والعرض والتطورات الاقتصادية والتنظيمية التي يمكن أن تؤثر على سوق العقارات في إسطنبول.

إذا كنت تعتبر نفسك مستثمراً أجنبياً تستهدف المستأجر الأجنبي وتريد أن تقوم بإعادة بيع عقارك لمستثمر أجنبي أيضاً فأنت حصرت استثمارك في نسبة لا تتجاوز 3% من عدد المبيعات الكلية التي تتم في سوق العقار , أما اذا أردت أن تتصرف كالمستثمر المحلي الذي يشكل نسبة 97% من عدد العقارات المباعة فأنت هنا أقرب بكثير لتحقيق عوائد اكبر ستكون راضياً عنها.

 

12-عدم التأمين العقاري: قد يغفل المستثمرون عن أهمية التأمين العقاري. من المهم أن يحمي المستثمرون استثماراتهم العقارية من المخاطر المحتملة مثل الحرائق أو الكوارث الطبيعية أو الأضرار الأخرى التي يمكن أن تؤثر على العقار.

والأهم من التأمين هو اختيار العقار الجيد منذ البداية , نحن نستغرب من المستثمرين الذين يدركون أن سعر المتر مثلاً في منطقة بشكتاش يبدأ من 4000 دولار بعد ذلك تجده هذا المستثمر فخوراً كونه اشترى عقاراً على المخطط من مطور غير معروف بسعر متر 2500 دولار فقط ! , ماذا عن مقاومة الزلازل ؟ ماذا عن تاريخ التسليم الصحيح ؟ ماذا عن المواد المستخدمة في الإنشاء ؟ ماذا عن الإطلالة التي وعدك فيها إذا لم تكن شقتك بنفس الإطلالة  ؟

التعامل مع مطور موثوق له تاريخ سابق في السوق العقاري أمر غاية في الاهمية ولا تغرك الأسعار المنخفضة ..

 

13-ضعف التخطيط لإدارة العقار: قد يقع المستثمرون في خطأ عدم التخطيط الجيد لإدارة العقار بعد الشراء. يجب على المستثمرين أن يحددوا كيفية إدارة العقار، سواء كانوا سيقومون بذلك بأنفسهم أو عن طريق تعيين إدارة عقارية محترفة. من الضروري النظر في التأجير والصيانة والتسويق والتواصل مع المستأجرين.

الحسابات غير المنطقية هي المدمرة للاستثمار العقاري في العقارات الجاهزة بهدف التأجير , وعلى الرغم من كون هذا النوع من الاستثمار يحتاج لخبرة كبيرة جداً إلا أننا نجد العشرات من المستثمرين الاجانب يسارعون لشراء عقارات جاهزة سواء جديدة أو قيد الإنشاء بهدف تأجيرها اليوم ويحسبون عوائداً تصل إلى 20% سنوياً إذا تم تأجير العقار بشكل يومي وفي النهاية إذا كانت هذه الحسابات خاطئة سيكون العائد أقل من 5% والأهم من ذلك صعوبة إعادة بيعه بنفس السعر. 

لذلك من الأفضل للمستثمر الذي يبدأ استثماره الأول في اسطنبول شراء عقار قيد الإنشاء وبيعه عند تسليم المشروع , ولاحقاً عندما يمتلك عدة عقارات يمكن أن يقوم بإداراتها بشكل صحيح ويحقق عوائد تصل فعلاً إلى 10% .

 

14-الإفراط في التفاؤل أو التشاؤم: قد يتأثر المستثمرون بالتفاؤل الزائد أو التشاؤم الزائد بشأن سوق العقارات في إسطنبول. يجب على المستثمرين أن يكونوا واقعيين ويستندوا إلى البيانات والمعلومات المتاحة عن السوق والاتجاهات الحالية قبل اتخاذ القرارات الاستثمارية.