متى ستنخفض أسعار العقارات الجديدة في اسطنبول ؟

تنخفض أسعار العقارات الجديدة في اسطنبول عندما يتوقف الإنشاء بسبب نقص السيولة عند المطور العقارية نتيجة لانخفاض عدد مبيعات العقار بشكل حاد.

هذا هو التعريف الوحيد لمفهوم انخفاض أسعار العقارات الجديدة بغض النظر عن ما يتم تداوله في وسائل الإعلام عن التضخم المرتفع والركود المنتظر وقلة الطلب بسبب ارتفاع الفائدة على القروض العقارية , إن بيئة تركيا بشكل عام واسطنبول بشكل خاص هي بيئة لها خصائص مختلفة عن ما تشاهده في التلفاز أو وسائل التواصل الاجتماعي عن هبوط الطلب في بريطانيا وانخفض مستوى الطلب على القروض العقارية في أمريكا لأدنى مستوى منذ 30 سنة .

حتى شكل الاستثمار العقاري في اسطنبول مختلف كثيراً عن باقي دول العالم وهذا ما سبب وقوع مستثمرين متمرسين بأخطاء كبيرة عند بدء استثماراتهم في اسطنبول بسبب تطبيق ما يعرفونه عن الاستثمار في البلدان الأخرى بشكل حرفي على عقارات اسطنبول والنتائج كارثية كانت أحيانا. 

سنناقش في مقال اليوم أمور في غاية الأهمية وأسئلة ملحّة فإذا كنت مستثمراً ترغب بتحقيق نتيجة مرضية في اسطنبول فتأكد من إتمام قراءة هذا المقال حتى آخره.

أسعار العقارات القديمة في اسطنبول تنخفض فلماذا لا تنخفض أسعار العقارات الجديدة؟

وهو أكثر سؤال قد يدور اليوم في أذهان المتابعين لأسعار العقارات في اسطنبول, تذكر قبل أن نجيب على هذا السؤال أننا نتكلم عن عقار بهدف الاستثمار أما إذا كان هدفك السكن أو الاصطياف ولن تنزعج من عدم قدرته على بيع هذا العقار بعد عدة سنوات ولا حتى بنفس السعر الذي اشتريته به فاليوم العقارات القديمة (المقاومة للزلازل حصراً ) تمثل فرص سكنية مناسبة جداً ويمكن اغتنام فرصة اضطرار صاحبها على بيعها بسعر مخفض (خوفاً منه من انخفاض السعر بشكل أكبر ! ) .

العقارات القديمة الغير مقاومة للزلازل (عمر البناء أكثر من 20 سنة) والعقارات الجديدة التي تم إنشاؤها من قبل مطور غير معروف ولم يلتزم بكود الهندسة المخصص كل هذه الأنواع هي قنابل موقوتة لا تشتريها ولا بأي سعر لأنها غير مقاومة للزلازل بشكل فعلي وكارثة زلزال جنوب تركيا ليست ببعيدة عنا.

 والإجابة على السؤال الذي طرحناه هي بسيطة والسبب يعود في انخفاض أسعار العقارات القديمة أن:

-البائع هو المالك للعقار وهذا الشخص غالباً ليس مدركاً أن الوقت المثالي في الأزمات المالية وسياسات التشديد النقدي هو شراء المزيد من العقارات بأسعار مخفضة لبيعها لاحقاً بأسعار عالية عند مرور هذه الفترة .

-المالك نفسه ليس لديه خطة مالية واضحة لإدارة ممتلكاته وبالتالي قد يكون فعلاً مدركاً أن هذا الوقت غير مناسب لبيع العقار ولكن يحتاج للسيولة بشكل عاجل مما اضطره إلى البيع بأسعار مخفضة.

-قد يكون مستثمراً جديداً وقع أصلاً في فخ شراء عقار غير استثماري ويريد الآن التخلص منه بأي ثمن بهدف شراء عقار استثماري أو الاستثمار في بلد آخر كون تركيا اليوم حسب ما تقوله لنا وسائل الإعلام بلد عنصري أو أن الاستثمار العقاري لا يمكن أن يكون مربحاً في اسطنبول (مع العلم أن لدينا مستثمرين حصلوا على عائد على أساس الدولار 230% خلال السنوات الأربعة الماضية حتى اليوم).

-قد يكون بسبب خيبة أمله لأن المسوق العقاري الجديد قال له أن شراء أرض في باشاك شهير سيمكنك من بيعها بخمس أضعاف سعرها السنة القادمة ! , أو الذي قال له المسوق العقاري أن الشراء في شارع الباسن اكسبريس هو مركز الأعمال الجديد في اسطنبول كونه قريب من مطار أتاتورك الدولي (الذي تم تحويله إلى حديقة والآن الاعتماد على مطار اسطنبول الجديدة في شمال اسطنبول). وغيرها الكثير!

-الأخبار التي يسمعها المالك عن التضخم في أمريكا وانخفاض الطلب على القروض العقارية ويقوم بتطبيقها بشكل حرفي على تركيا والاختلاف كبير كما سنوضح لاحقاً.

والآن بعد تناول هذه النقاط الواقعية التي تشمل معظم الحالات يمكننا القول أن المطور العقاري الذي ينشئ أي مشروع مرموق في اسطنبول هو مطور لديه فريق محترف في دراسة الأسواق وتوقع توجهات السوق بالإضافة إلى قسم محاسبة وتسويق متقدم جداً قادر على توقع المبيعات وتوزيعها على الإنشاء ليتم تسليم المشروع في الوقت المناسب دون التوقف بسبب الظروف الحالية.

وبالتالي انتظارك لانخفاض سعر عقار جديد قيد الإنشاء في اسطنبول من مطور مرموق هو عبارة ضياع لوقتك والمزيد من الانخفاض في رأس مالك بسبب التضخم الحالي .

لماذا لا يؤثر التضخم على القروض العقارية في تركيا ؟ 

بالتأكيد يجب أن يؤثر ولكن بشرط واضح وبسيط حتى الآن لم يتحقق وبالتالي ما زال الطلب على القروض العقارية في السوق المحلي بازدياد (وهذا ما تؤكده الاحصائيات الرسمية من معهد الإحصاء التركي) 

الشرط هو وصول الفائدة إلى مستوى أعلى من التضخم في البلاد

اليوم على سبيل المثال في تاريخ كتابة هذا المقال الفائدة هي 30% والتضخم حسب الإحصائيات الرسمية يبلغ 61% وبالتالي القرض العقاري ما زال مجدياً وهذا لا يفرق عن الماضي عندما كانت الفائدة 12% والتضخم 30% واليوم الذي ستجد فيه أن معدل الفائدة يرتفع إلى نسبة تفوق التضخم عندها يصبح القرض العقاري غير مجدي للمواطن المحلي , وهذا لا يعني انخفاض أسعار العقارات الجديدة بالضرورة لأننا تكلمنا أن المطور العقاري لديه فريق محترف لتوقع اتجاهات الأسواق وبالتالي سيتم أخذ الإجراءات المناسبة قبل ذلك الوقت . 

يمكن أن يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار العقارات الجديدة التي يتم إنشاؤها من قبل مطور غير معروف أو لا يلتزم بإجراءات السلامة ولذلك نؤكد على أهمية الحصول على استشارة عقارية من محترف قبل اتخاذ اي قرار بشراء عقار في اسطنبول .

ما هو شكل الاستثمار العقاري الصحيح في اسطنبول  ؟

على الرغم من كوننا ناقشنا عدة مرات هذا الموضوع في مقالات مختلفة سابقة سنقوم بتلخيص أهم النقاط هنا:

العقار الاستثماري يجب أن يكون مميزاً عن العقارات المجاورة له ويحقق مبدأ الفرادة . 

العقار المحقق لمبدأ الفرادة سيكون سهل البيع لاحقاً وهذه النقطة الثانية وهي اختيار عقار سهل البيع لاحقاً.

أن تكون الخطة واضحة من هذا الاستثمار من حيث العائد التقريبي المتوقع والجدول الزمني.

العقار الاستثماري هو الذي يكون قيد إنشاء ويحقق الشروط السابقة أيضاً وليس كل عقار قيد إنشاء هو استثماري.

أن يتم دراسة مناطق اسطنبول بشكل صحيح والاستعانة بمستشار عقاري ليس فقط لديه معرفة عن مناطق اسطنبول وعروضها إنما يجب أن يكون لديه تجارب سابقة ناجحة مع الدلائل حتى تتمكن من الاعتماد عليه.

العقارات الجاهزة إذا أراد المستثمر اختيارها فعليه أن يبتعد عن التأجير السنوي بدون فرش فهي يحقق أقل عائد ويسبب دوماً مشاكل مع المستأجر, افضل من ذلك الاعتماد على ايجار الشقق المفروشة بعقود شهرية أو سنوية والأفضل من ذلك التأجير اليوم إذا كان للمستثمر خبرة كافية في هذا المجال.

كل نقطة مما سبق تحتاج إلى شرح مطور ولها تفاصيل كثيرة يمكنكم اليوم الحصول على استشارة مجانية من خلال التواصل معنا للتعرف عليها.