هذا المقال موجه لدارسي سوق العقار في اسطنبول ويرغبون ببدء استثمارهم الأول أو إلى المستثمرين الذين بدأوا فعلاً ويرغبون بتقييم استثماراتهم الحالية في حال نجاحها أو تقييم فرص أفضل للاستثمارات القادمة في حال لم يكن استثمارهم الحالي كما يرغبون.
وهذا المقال ليس موجهاً يشترون عقارات عشوائية بحجة أنها فرصة مميزة وبعد ذلك يتعثرون في تأجير عقاراتهم ويحاولون بيعها في الوقت المناسب للشراء ويشترون في الوقت المناسب للبيع .
قبل البدء بأنماط الاستثمار العقاري الناجحة دعونا نتفق على مجموعة من المبادئ في الاستثمار العقاري في تركيا :
-
الاستثمار العقاري في تركيا يعني استثمار عقاري في اسطنبول فقط نظراً لكثافة الطلب المحلي والأجنبي عليها فهي أثقل مدينة في تركيا من حيث عدد السكان والتجارة والسياحة والاعمال وكل شيء .
وبالتالي لا ينصح بتقييم أي فرصة استثمارية خارج اسطنبول إلا للمستثمر الذي لديه اصلاً عدد كبير من العقارات الاستثمارية في اسطنبول ويرغب بالتنويع واختيار مدن أخرى.
- الاستثمار العقاري في اسطنبول هو استثمار يعتمد على إعادة البيع بشكل رئيسي وعلى العائد الإيجاري بشكل ثانوي ولا يمكن الخلط بين أهمية كل واحدة منهما ولا يمكن التعبير عن عقار أنه استثمار ناجح لأن عائده الإيجاري مرتفع ولكن لا يمكن إعادة بيعه لاحقاً .
- التوقيت في الشراء والبيع هو المفتاح الرئيسي في نجاح الاستثمار العقاري بشكل كبير أو نجاحه بشكل متواضع أو حتى في بعض الحالات فشله.
- الاستثمار العقاري يرتكز على نظرية العرض والطلب حصراً وليس على أراء المستشارين العقاريين سواء أصحاب الخبرة أو عديمي الخبرة, أي عقار لا يوجد عليه طلب كبير لا يمكن اعادة بيعه وبالتالي لا يمكن اكمال حلقة الاستثمار العقاري الناجح , وبنفس الوقت قلة العرض أمر مساعد جداً في بناء استثمار عقاري ناجح .
ولنتذكر الآن أسس الاستثمار العقاري الناجح (التي كلما حققنا قسماً أكبر منها كلمها كان نجاح الاستثمار العقاري مضموناً بشكل أكبر) لنطبقها على أنماط الاستثمار العقاري الناجح لاحقاً.
أسس الاستثمار العقاري الناجح في اسطنبول
- شراء العقار بسعر متر أقل من العقارات المجاورة الجاهزة.
- وجود مزايا في المشروع الذي يتم فيها الشراء أفضل من المشاريع المحيطة به.
- كلما كان عدد الوحدات داخل المجمع أقل كلما كان الاستثمار العقاري أنجح.
- ذو موقع مميز قريب من المواصلات والطرق الموجودة حاليا أو التي سيتم إنشائها لاحقاً.
- كلما كان العقار أقرب إلى مركز المدينة كلما كان الطلب عليه أعلى وبالتالي عائد استثماري أعلى.
- وضع الخطة الزمنية الصحيحة لكل نوع من أنواع العقارات .
- تطور المنطقة المحيطة في العقار يساعد جداً في تحسين العائد الاستثماري إذا كان هذا التطور ضمن الخطة الزمنية المناسبة لهذا العقار.
- اسم المطور العقاري والشركة المسؤولة عن إدارة المشروع بعد التسليم عامل مهم في نجاح الاستثمار.
أنماط الاستثمار العقاري في اسطنبول 2024
1- شراء عقار قرب مركز المدينة قيد الإنشاء
يعتبر هذا النمط التقليدي واحد من أنجح الاستثمارات العقارية وأيضاً أعلاها من حيث المردود لأن اختيار عقار في مركز اسطنبول قيد الإنشاء في مراحله الاولى يعني أن سعر المتر أقل من العقارات المجاورة المماثلة الجاهزة , وأيضاً يحقق نظرية الطلب المرتفع وأيضاً غالبا سيكون هذا العقار قد تم تطويره من قبل مطور معروف وستديره شركة مرموقة بإدارة فندقية, وهكذا نجد أنه يجمع بين معظم أسس الاستثمار العقاري الناجح.
كيف تجد هذا النوع من العقارات ؟ ما عليك إلا التواصل معنا للحصول على استشارة عقارية احترافية مجانية.
2-شراء عقار بعيد عن مركز اسطنبول ولكن ذو مزايا قوية
لا بد أن يكون عقاراً قيد الإنشاء ويمكن إضافة عوامل مهمة مثل وجودة إطلالة بحرية في هذا المشروع وأيضاً قربه من وسائل مواصلات وطرق مهمة بالإضافة إلى وجود مطور عقاري مرموق السمعة كل هذا سيسهم في نجاح الاستثمار العقاري وتحقيق عائد مرتفع ضمن الخطة الزمنية المناسبة .
أحياناً يكون التشطيب الراقي ووجود العقار في منطقة وسطية قريبة من كل المرافق المهمة وأيضاً تطور الجوار خلال فترة زمنية قريبة هو المفتاح في تحقيق استثمار عقاري ناجح.
كيف يتم وضع خطة زمنية مناسبة لكل نمط من أنماط الاستثمار العقاري ؟ نحن سنخبرك بذلك مع الدلائل الواقعية بالأرقام.
3-الجمع بين العائد الإيجاري وتضخم رأس المال في خطة زمنية طويلة نسبياً
يمكن أن تكون ميزانية المستثمر محدودة لا تمكنه من شراء عقار في مركز اسطنبول بمزايا استثمارية متفوقة أو أن يرغب بشراء أكثر من عقار ضمن ميزانيته وهذا لا يعني أن إمكانية بناء استثمار عقاري ناجح مستحيلة , ولكن شراء عقار بعيد عن المركز يعني أن سهولة إعادة البيع ليست مضمونة وبالتالي لهذا النوع من الاستثمار يجب أن تكون الخطة الزمنية طويلة الأمد نسبياً وبالتالي يجب أن يكون العقار المختار ذو عائد إيجاري مرتفع وهكذا يمكن الاستفادة من العائد الايجاري المرتفع بجانب تضخم رأس المال وهذا يعني تأخر بيع العقار لن يسبب قلق للمستثمر فهو يستمتع أصلاً بعائد إيجاري مرتفع خلال هذه الفترة أيضاً.
ما هي العقارات التي تناسب هذه الخطة الزمنية الطويلة ؟ تواصل مع فريقنا المختص لعرضها عليك مع الخطة الاستثمارية لها.
تكملنا عن أفضل 3 أنماط من الاستثمار العقاري الناجح ولكن ماذا عن أنماط الاستثمار العقاري الفاشل الذي وقع فيه عدد كبير من المستثمرين أو قد يقع فيه أي مستثمر جديد ؟
يمكن تعريف الاستثمار العقاري الفاشل انه الاستثمار الفاقد لأسس الاستثمار العقاري الصحيحة وسنستعرض الآن بعضاً من هذه الأمثلة التي نراها يومياً.
ما هي أنماط الاستثمار العقاري الفاشل ؟
- شراء عقار جاهز للسكن بسعر متر نفس أو أعلى من مثيلاته ومن ثم الاستغراب من كون إعادة البيع غير ممكنة بشكل سريع ومربح.
- تأجير العقار بعقد سنوي دون التواصل مع خبير محيط بقوانين التأجير وبالتالي الحصول على عائد ايجاري منخفض بالاضافة إلى مستأجر عالق في الشقة لا يقبل الخروج منها.
- شراء عقارات جاهزة رخيصة في أنحاء مختلفة من اسطنبول بهدف تأجيرها بشكل يومي واسبوعي دون إدراك أن القوانين الجديدة تمنع هذا النوع من التأجير من الآن وصاعداً بل وتعرض صاحب العقار لغرامة مالية كبيرة.
- شراء عقار في منطقة فيها العرض كبير جداً وتوقع بيع هذا العقار بسهولة وسرعة لاحقاً.
- شراء عقار في وقت كانت الأسعار فيه مرتفعة والإقبال كبير في السوق والسعي لبيعه في أزمنة التضخم والركود التي تعتبر أوقات مثالية للشراء وليس للبيع.
- شراء أرض في اي منطقة من اسطنبول بهدف إنشاء مشروع عليها وبيعه وتحقيق ربح عالي.
- شراء أرض في أي منطقة من اسطنبول بهدف بيعها لاحقاً لمطور يرغب بإنشاء مشروع في المنطقة خلال السنوات الثلاثة القادمة.
- شراء محل تجاري مؤجر بعقد 5 سنوات قابل للتجديد بعائد بالليرة التركية.
- شراء فيلا بهدف الاستثمار من خلال إعادة البيع لاحقاً.
