محتويات المقال
سواءً أكنت من المستثمرين القدماء في عقارات اسطنبول أم أنك تقوم بإجراء بحثك الأول للتعرف على سوق عقارات اسطنبول ستجد في هذه المقالة محتوى متميزاً يختصر لك الكثير من عمليات البحث ويقدم لك خلاصة تغنيك عن قراءة الكثير من الآراء المتعارضة وتحليلها ومقارنتها والوصول إلى نتيجة صحيحة.
سنناقش في البداية عدة نقاط مهمة ليس فقط للمستثمر الجديد وإنما لاحظنا من تجاربنا اليومية أن المستثمرين الذين امتلكو عدة عقارات سابقاً غير مدركين لبعض هذه الأساسيات ولو أدركوها لاختاروا عقاراتهم بشكل أفضل فكثيراً ما نسمع من مستثمر يمتلك خمس عقارات في اسطنبول أنه يمدح قسم منها كونها قدمت له ربحاً كبيراً أما القسم الآخر يعتبره تجربة غير ناجحة , بناء على خبرتنا في سوق عقارات اسطنبول منذ 2012 سنلخص لكم أهم النقاط التي تضمن نجاح الاستثمار العقاري.
نقاط مهمة قبل شراء عقار في اسطنبول:
1- حدد هدفك من امتلاك العقار
سواء كان الهدف هو استثمار أو سكن أو منزل لقضاء العطل كل واحدة من هذه الأهداف لها عقارات أنسب من غيرها وحتى هناك تفاصيل في كل منها سنذكر بعض المقارنات بشكل بسيط ونترك روابط مقالات أخرى كمرجع موسع.
-
إذا كان الهدف استثماري فهناك استثمار من خلال التركيز على تضخم رأس المال (مثل شراء عقار قيد إنشاء بمواصفات محددة وبيعه لاحقاً عند تسليم المشروع ) , وهناك استثمار يقوم على العائد الإيجاري بحيث تكون الخطة الزمنية طويلة نسبياً بالمقارنة مع النوع الأول من الاستثمار , وهنا نحن نتحدث عن عقارات مختلفة تماماً عن النوع الأول.ولدينا الاستثمار المزدوج الذي يعتمد على تضخم رأس المال بالإضافة إلى عائد إيجار مرتفع وهو يحتاج إلى دراسة متخصصة حسب حالة كل شخص وميزانيته وخطة الدفع المناسبة له , ما عليكم إلا التواصل معنا للحصول على استشارة مجانية في هذا الخصوص ,
مقالات تحدثنا فيها عن الاستثمار في عقارات اسطنبول:
أخطاء شائعة عند المستثمر العقاري في اسطنبول
ما هي أفضل أنماط الاستثمار العقاري في اسطنبول 2024
أفضل المشاريع الاستثمارية في اسطنبول 2024
الاستثمار العقاري الآمن في اسطنبول
وغيرها الكثير يمكنكم الوصول إليها من خلال الرابط التالي:
مقالات المستشار العقاري Mehmet Hekimoğlu
-
إذا كان هدفك سكني من امتلاك عقار في اسطنبول فيجب أن تعرف أن اسطنبول هي مدينة كبيرة جداً ومتنوعة لأبعد الحدود , حيث يمكنك إيجار عقار بسعر 100 الف دولار في حي منها وفي الحي القريب منه يمكنك إيجار عقار بعدة أضعاف السعر من أجل نفس المساحة , وذلك لأن التنوع في اسطنبول لا يعتمد فقط على المناطق وإنما على الحي نفسه وهذا ما نلاحظة يومياً من التواصل مع العملاء المهتمين بتملك عقارات في اسطنبول.
على سبيل المثال يطلب أحد العملاء عقار غرفتين نوم وصالة في منطقة شيشلي وسط اسطنبول الاوربية , فهنا لدينا عدة احتمالات :
- عقار في بناء قديم في حي قديم غير مقاوم للزلازل يبدأ سعره من 90 الف دولار
-عقار حديث في بناء عادي بدون خدمات وهو مقاوم للزلازل يبدأ سعره من 250 الف دولار.
-عقار في مجمع متكامل الخدمات بإطلالات جميلة من طوابق مرتفعة يبدأ السعر من 450 الف دولار.
وهنا نلاحظ أن العميل عندما يتواصل مع أي مستشار عقاري ويطلب منه عقار في شيشلي سيقوم المستشار بمشاركة أحد الخيارات أعلاه واذا تواصل العميل مع مستشار أخر سيقوم بإرسال خيارات مختلفة بأسعار أعلى أو أقل بكثير من المستشار الاول وفي الحقيقية يمكن أن يكون كلا المستشارين أصحاب عروض منطقية ولكن العميل الذي لا يدرك هذه النقطة سيظن أن أحدهم يبالغ في أسعاره !.
أيضاً اختيار عقار سكني له الكثير من التفاصيل لا يمكننا ذكرها هنا ولكن سنترك روابط لمقالات سابقة :
ما هو متوسط اسعار العقارات في اسطنبول؟
لماذا أسعار العقارات الجديدة في مركز اسطنبول مرتفعة؟
شراء عقار في تركيا بالتقسيط
-
إذا كان هدفك منزل لقضاء العطل أيضاً هناك خيارات مختلفة يمكن أخذها بعين الاعتبار فإذا كنت غير مهتماً بالقرب من مركز اسطنبول يمكنك شراء عقار في القرى حول اسطنبول إذ يمكنك شراء فيلا مستقلة بأقل من 200 ألف دولار ذات إطلالة رائعة ومرافق ترفيهية مشتركة في مجمع فلل كامل الخدمات, ولكن إذا كنت تفضل قضاء عطلتك في مكان ضمن اسطنبول ولكن بعيد عن المركز يمكنك إيجاد خيار غرفتين وصالة بنفس سعر الفيلا خارج اسطنبول أما إذا كنت تريد أن تكون في وسط اسطنبول ضمن واحدة من أرقى مناطقها مثل مسلك أو شيشلي او زيتن بورنو قرب البحر فهنا ممكن أن تكلفك غرفتي نوم وصالة 3 أضعاف الميزانية التي تكلمنا عنها.
تذكر أنه لإيجاد العقار الأفضل لك لا بد من التركيز على ما تريد وليس الحكم المسبق دون معرفة عميقة على أسعار بعض العقارات التي لا تناسبك بانها مرتفعة .
2-دراسة المناطق والعقارات المختلفة فيها
عقارات اسطنبول متنوعة بشكل كبير كما ذكرنا وبالتالي لكل منطقة أو حي فيها إيجابيات وسلبيات يجب عليك معرفتها قبل اختيار المكان والعقار الأنسب لك , نحن في رايت هوم نقوم أولاً بدراسة طلب العميل والمناطق المناسبة له قبل أن نتكلم عن المشاريع والعروض المتاحة و سنعطي بعض الأمثلة لتوضيح أهمية هذه المرحلة:
إذا كانت طلب العميل على سبيل المثال غرفتين نوم وصالة بهدف السكن فيمكن بشكل بسيط مقارنة الخيارين المختلفين التاليين:
مجمع سكني راقي كامل الخدمات في منطقة مفتوحة تم إنشاؤه من قبل مطور عقاري ذو سمعة طيبة استخدم مواد إنشائية جيدة جداً , يقع هذا المجمع السكني في منطقة اسبارتاكوليه وهي منطقة بعد باشاك شهير وتبعد عن شيشلي مركز اسطنبول حوالي 40 كم
المجمع الجديد بين الأبنية القديمة يقع في منطقة كايت هانة وذو خدمات ترفيهية متواضعة ومواد إنشائية جيدة يبعد عن مركز اسطنبول شيشلي أقل من 4 كم .
كلا الخيارين أعلاه تقريباً بنفس السعر من أجل نفس عدد الغرف ولا شك أن الخيار الأول يبدو أجمل بكثير من كل النواحي بالمقارنة مع الخيار الثاني ما عدا نقطة واحدة لها الثقل كله وهي المسافة عن المركز , في اسطنبول يفضح المواطنين البقاء بالقرب من مركز المدينة ولو في شقة محدودة الرفاهية والمساحة ولكن تؤمن لهم الوصول إلى وظائفهم خلال مدة معقولة جداً حتى في أوقات الذروة بالمقارنة مع منزل اوسع وأجمل ولكن يكلّف صاحبه من الوقت يومياً ما لايقل عن ساعة ونصف ليصل إلى مركز المدينة صباحاً ونفس المدة تقريباً مساءً.
وبالتالي أنت تضيع فرصة استثمارية مهمة جداً عندما يوهمك مستشار عقاري ان كايت هانة منطقة قديمة وعشوائية ولا أحد يرغب ان يسكن بها.
ومن الناحية الثانية قد يوهمك مستشار آخر أن منطقة كايت هانة للسكن أفضل من منطقة اسبارتاكوليه كونها أقرب إلى المركز ولو كانت تفضيلاتك هي المساحة والخدمات والهدوء وليس القرب من المركز .
إذن أي منهما الأفضل ؟
كل حالة لها إجابة خاصة بها ووظيفتك كمستثمر أو راغب بشراء عقار في اسطنبول أن تجمع معلومات صحيحة عن كل منطقة من حيث الايجابيات والسلبيات وبعد ذلك يمكنك الاختيار حسب متطلباتك.
-
لنعطي مثال آخر من اجل الاستثمار
- لنراقب الصورتين أدناه
مول اوف اسطنبول الغني عن التعريف وهو واحد من أكبر المولات في أوربا وليس فقط في تركيا يضم قسم سكني جاهز بخدمات ترفيهية ممتازة في منطقة متوسطة من اسطنبول .
مشروع في منطقة مسلك مركز اسطنبول الحديث قيد إنشاء في المراحل الأولى محاط بغابات بلغراد من كلا طرفيه وهي غابات لا يسمح بقطعها ولا يوجد رخص بناء جديدة في المنطقة.
من النظرة الاولى لا بد أن يختار المستثمر الخيار الاول (علماً أن الأسعار متقاربة بين المشروعين) لأن المشروع جاهز فوراً للتأجير وفيه خدمات متكاملة , ومن جهة أخرى هو يبعد عن مركز اسطنبول عند المشروع الثاني في مسلك حوالي 20 كم وتحتاج تقريباً إلى أقل من ساعة لقطعها في أوقات الذروة وإلى 15 دقيقة فقط لقطعها خارج أوقات الذروة , أيضاً مول أوف اسطنبول منطقة جذب مهمة ومشهور وبالتالي يمكن تحقيق عائد إيجار أعلى من المتوسط .
ولكن عند إمعان النظر يمكننا إيجاد بسهولة أن الخيار الثاني أصلاً يقع في مركز اسطنبول وبالتالي منطقة أفضل ومرغوبة بشكل أكبر , ومن جهة أخرى إطلالات الغابات لا يمكن حجبها في المستقبل بينما في وسط اسطنبول يمكن بناء أي أبراج جديدة في المستقبل .
أضف إلى ذلك أن العقار الأول في وسط اسطنبول وصل إلى ذروة ارتفاع سعره ولا يمكن توقع إنشاء أي شيء حوله يزيد من أهميته , بينما في العقار الثاني فما زال هناك امكانية كبيرة لارتفاع السعر كون المشروع قيد إنشاء وسيتم إنشاء بنى تحتية تزيد من السعر.
والخلاصة أن متوسط سعر المتر في المنطقة يبلغ أقل من سعر المتر في العقار الأول بينما يبلغ أكثر من سعر المتر في العقار الثاني وهي أهم نقطة في تحقيق استثمار عقاري ناجح وهي الشراء تحت سعر السوق.
3-تعرف على خصائص كل عقار في السوق.
وهي نقطة بسيطة ولكنها مهمة جداً ولنتكلم عنها باختصار يمكننا قول التالي:
مواصفات العقار الجديد
-
يتم بيعه من قبل المطور العقاري أو وكيل لديه وبالتالي الصفة رسمية وهناك ضمان أكبر وثبات في العروض والأسعار.
-
يتوفر عدة خيارات بديلة في نفس المشروع في حال كان العرض غير مناسباً للراغب بالتملك سواء من حيث الإطلالة أو المساحة أو الطابق.
-
يتوفر خيارات خطة الدفع بالتقسيط وهي نقطة في غاية الأهمية عند اختيار عقار جديد من مطور عقاري.
-
ذو تقييم مطابق تماماً لسعر العقار وبالتالي مناسب للحصول على الجنسية التركية بشكل أسهل وأسرع للمهتمين بذلك.
-
يوجد دوماً جهة رسمية تمثل المشروع في حال ظهور أي مشكلة بعد البيع أو اثناء التسليم.
-
العقار يكون جديد تماماً والمرافق الاجتماعية في المشروع كله جديدة .
-
لا يوجد عمولات خارجية يتم طلبها من العميل .
مواصفات العقار اعادة البيع
عكس كل مواصفات العقار الجديد التي ذكرناها أعلاه ولكن هناك ميزة مهمة فيه وهي أن سعر المتر فيه يكون غالباً أرخص من العقار الجديد .
وبالتالي تعامل مع المستشار العقاري القادر على تأمين أي عرض مناسب لطلبك سواء كان العقار جديد أم مستعمل وسواء كان في مركز اسطنبول أو في المناطق البعيدة عن المركز , وتجنب المستشار الذي يصر على مشاريع محددة دون إظهار حجة منطقية لك.
إذا وصلت لهذه النقطة وأدركت كل ما سبق فأنت بالتأكيد أصبح لديك معلومات جيدة عن سوق العقار التركي ويمكنك تقييم العروض المقدمة لك بناء على ذلك.
لتجنب الإطالة سنذكر ملاحظات عامة مهمة هنا ولا تنسوا أنه بإمكانكم الحصول على استشارة عقارية مجانية من خلال التواصل مع فريقنا المختص.
ملاحظات عامة عن عقارات اسطنبول 2024
1-وضع خطة زمنية صحيحة للاستثمار العقاري في اسطنبول أمر لا بد منه وهو مؤثر بشكل كبير على العقار الذي سنقدمه لك , فإذا كانت خطتك الزمنية لهذا العقار لا تتجاوز 3 سنوات فمن الأفضل اختيار عقار قيد إنشاء وبيعه عند التسليم, أما إذا كانت خطتك أطول من 5 سنوات يمكن اختيار عقارات جاهزة أيضاً أو قيد الإنشاء مع توقع تطور البنى التحتية بشكل يتماشى مع الإطار الزمني لعملية الاستثمار.
2-وضّح هدفك من البداية للمستشار العقاري لمساعدتك بشكل أفضل وحاول تقديم أي معلومة تساعد في البحث مثل : الابتعاد عن الأحياء القديمة أو الاولوية هي وجود منظر بحر. والأهم حتى من هذه التفاصيل أن يكون الهدف الأساسي واضحاً منذ البداية كأن يكون العقار بغرض الاستثمار أو السكن أو الاثنين معاً.
3-قارن بشكل صحيح بين المناطق والخيارات المتاحة في كل منطقة , لأنه إذا لم تفعل ذلك ستقول عن عقارات المركز أنها مرتفعة السعر والعقارات غير المركزية أنها بعيدة جداً وبالتالي تنتهي زيارتك لاسطنبول وأنت ما زلت غير قادر على اختيار العقار الأنسب لك , بدلاً من ذلك قارن عقارات المركز مع بعضها البعض , وقارن العقارات البعيدة عن المركز مع مثيلاتها , وهكذا تكون الرؤية لديك أوضح.
4-لا يمكنك تقييم المستشارين العقاريين دون أن يكون لديك معلومات قوية أصلاً في اسطنبول , وهذا ما يقع فيه الكثير من المستثمرين عند زيارة اسطنبول بهدف شراء عقار فيلتقي بالمستشار تلو الآخر دون وجود أرضية صلبة يتمكن من خلالها التفريق بين الكلام التسويقي والكلام الواقعي.
5-اختيارك للوسيط ذو السجل القديم في السوق يعني أنك عندما تحتاج أي خدمات في عملية ما بعد البيع ستتمكن من الوصول إليه والاستفادة من هذه الخدمات المجانية, وحتى عندما تقرر بيع عقارك بعد عدة سنوات ستجده يساعدك في ذلك مجاناً , وإياك والوسطاء الذين لا ينتمون إلى شركة لها تاريخ حقيقي وواضح في السوق ولو حتى أوهموك أن أجورهم أقل من غيرهم , فهذا غير صحيح ولكن الصحيح والأكيد أنك إذا احتجت خدمات ما بعد البيع لن تجد اي منهم .
