شراء عقار في تركيا من مطور مضمون

سوق العقار في تركيا لم يعد حديثاً بالنسبة للمستثمرين الأجانب, لقد مضى تقريباً 12 عام منذ بدء قانون التملك العقاري للأجانب في تركيا وهذا يمثل تقريباً 4 دورات استثمارية حسب دراستنا للسوق العقاري , وإذا تمكن المستثمر من تحقيق خلال كل دورة 50% ربح صافي على رأس المال وهذا أمر ممكن جداً في حال تم الاختيار بشكل صحيح فيمكن إيجاد أنه خلال 12 سنة أي 4 دورات استثمارية يمكن تحقيق عائد غير مركب بقيمة 200% ومركب بقيمة 500% على أساس الدولار .

هذا يعني أن الاستثمار بمبلغ 200 ألف دولار في عام 2012 يمكن أن يصل إلى مليون دولار اليوم , وبالتأكيد الكثير من القراء وخاصة من الذين لم ينجحوا بتحقيق استثمار عقاري ناجح سيعتقدون أن هذه الأرقام مبالغ فيها على الرغم من أنها محسوبة من أجل عائد 50% فقط خلال 3 سنوات في حين حققت أسعار العقارات الاستثمارية الصحيحة في اسطنبول عائد يفوق 200% ما بين عامي 2020 و 2023 (تماماً عندما كان الجميع خائفاً من فيروس كورونا و يبيع ممتلكاته بخسائر كبيرة..) .

وللأسف أن الحكم على الاستثمار العقاري في تركيا بأنه غير مجدي أصبح من البديهيات لعدد ليس بالقليل أبداً ممن كانوا يفكرو بإنشاء استثمار عقاري في تركيا أو توسيع استثمارهم الحالي, وهذا ما تشير إليه بوضوح احصائيات مبيعات العقار الرسمية للأجانب من قبل الحكومة التركية كما نشاهد أدناه:

بلغ عدد العقارات المباعة في تركيا للأجانب خلال شهر ديسمبر من العام الماضي 2064 عقار فقط وهو الرقم الأقل منذ أكثر من 5 سنوات وحتى خلال عام 2023 كله كانت أعداد العقارات المباعة للأجانب قليلة بالمقارنة مع السنوات الماضية , والسؤال المهم هنا هل فعلاً سوق العقار التركي انتهى ولم يعد مجدياً من الآن فصاعداً؟

الإجابة الواضحة والقاطعة هي موضحة في الاحصائيات أدناه التي تشير إلى عدد العقارات المباعة في تركيا ولكن في هذه المرة للأتراك وليس للأجانب:

نلاحظ من الإحصائيات الرسمية أعلاه ما يلي :

• عدد العقارات المباعة خلال ديسمبر الماضي 138577 عقار وهي أعلى بنسبة 33% من العقارات المباعة خلال نوفمبر نفس العام (أي قبل بشهر واحد) وهي زيادة كبيرة جداً من شهر لشهر وخصوصاً في فترة التشديد النقدي ومعدلات الفائدة المرتفعة التي تشير بالضرورة أن هذا الوقت الأصعب للحصول على قرض بنكي بهدف شراء عقار بالتقسيط.

• إذا تمت مقارنة عدد العقارات المباعة في ديسمبر في كل تركيا (138577 عقار) مع عدد العقارات المباعة للأجانب في نفس الشهر (2064 عقار) نلاحظ أن نسبة مبيعات الأجانب مقارنة مع حجم مبيعات السوق المحلي لا تتجاوز نسبة 1.49% فقط وهذا يدل بوضوح على أن الطلب المحلي ما زال موجوداً ولا يمكن أن يتأثر المطورين العقاريين بانخفاض مبيعات الأجانب , وهذا بالضرورة يعني أن المستثمر الأجنبي الذي ينتظر انخفاض الأسعار لأن الطلب الأجنبي ينخفض أن انتظاره بلا جدوى وهو مجرد إضاعة للوقت والفرص الحالية.

• عام 2023 كان عاماً فيه تشديد نقدي وبالتالي حجم الطلب فيه أقل من الأعوام السابقة حتى في السوق المحلي ولكن في الحقيقة هذا ما يخلق الفرص الاستثمارية الحقيقية حيث يكون التفاوض أسهل وأكثر مرونة .

ولكن ما دام هناك حجم طلب كبير ما زال على شراء العقارات في تركيا في السوق المحلي هذا يعني أن الاستثمار العقاري ما يزال جذاباً والسؤال هنا لماذا فشلت استثمارات بعض الأجانب ..

ما الأسباب التي أدت إلى فشل الاستثمارات العقارية ؟  

نقص المعرفة بشكل عام هو السبب الرئيسي في الحصول على استثمارات غير ناجحة ولكن دعونا نتوسع قليلاً في هذه الأسباب.

• نقص معرفة متعلق بسوق العقار في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص , حيث نجد الكثير من استفسارات المستثمرين الأجانب تتركز فوراً على الأسعار الخاصة بالعقار دون التمييز بين مدينة وأخرى , وبين منطقة وأخرى وبين حي وآخر في نفس المنطقة , ناقشنا في مقالاتنا السابقة الكثير من التفاصيل المتعلقة ببنية العقارات وتنوعها في اسطنبول حتى وصلنا لمناقشة اختلاف سعر متر يصل إلى أكثر من 5 أضعاف من أجل عقارين في نفس الحي تماما!
  
  

• نقص معرفة متعلق بكيفية الاستثمار العقاري والخطة الزمنية المتعلقة به , أيضاً ناقشنا في مقالاتنا السابقة الكثير من الأمثلة عن ذلك بالتفصيل وسنذكر هنا لمحات عنها وتذكر دوماً أن بإمكانك الحصول على استشارة عقارية مجانية من خلال التواصل مع فريقنا المختص.
  الاستثمار العقاري من خلال شراء فيلا أو عقار خارج اسطنبول يجعل من فرصة الربح أقل بشكل ملحوظ.
  شراء عقار في منطقة مليئة بالمشاريع الجديدة المتشابهة مع توقع إعادة بيعها بسهولة لاحقاً وتحقيق ربح كبير.
  شراء مجموعة من العقارات الرخيصة في منطقة غير جذابة بهدف السعر المنخفض وتفضيل ذلك عن عقار واحد في منطقة استثمارية صحيحة (وهذا لا يدل بالضرورة أن العقار ذو السعر المرتفع هو استثماري ).

• نقص معرفة يتعلق بالإنشاء والمطور العقاري وهو عنوان مقال اليوم لأنها نقطة في غاية الأهمية ويتم التلاعب بها بشكل كبير وخاصة في الفترة الأخيرة.

ما هو تعريف المطور العقاري الموثوق؟ 

هو المطور صاحب السمعة الطيبة من خلال مشاريع سابقة تتحدث عن جودة الإنشاء التي يقدمها ومدى تطابقها مع المواصفات الفنية الموجودة في عقود البيع والمستخدمة في شقق العرض التي يزورها العميل أثناء الشراء.

وهذا يعني أن الحذر مهم جداً عند شراء عقار من مطور جديد ليس له أعمال سابقة لا في تركيا ولا خارجها , ويجب أن يكون هذا الحذر أكبر إذا كان سعر العقار أرخص بشكل واضح من العقارات التي تتشارك معه في نفس المواصفات والموقع, في النهاية نسبة المطور العقاري من الأرباح ثابتة وأي تخفيض في السعر إضافي يعني هو تخفيض من جودة المواد المستخدمة في الإنشاء والعزل!.

المطور العقاري الموثوق هو الذي يهتم بأساسات البناء المخفية لمقاومة الزلازل وتقادم البناء وليس فقط في التشطيبات الخارجية المرئية التي تبهر العميل أثناء الشراء ويندم عليها لاحقاً بعد عدة سنوات وأحياناً عدة أشهر ! 

المطور العقاري الموثوق هو الذي لديه ملاءة مالية وقادر على تسليم مشروعه ضمن الخطة الزمنية الموضوعة دون تأخير,الخطة الزمنية للاستثمار أمر في غاية الأهمية لتحقيق عائد مرتفع ولا يمكن الاعتماد على مطور عقاري غير ملتزم بتسليم مشروعه في وقته مهما كان السعر الابتدائي الذي عرضه! 

اتساع مساحة أرض المشروع لا تدل بالضرورة على أن المطور العقاري موثوق ولكن صغر مساحة المشروع وانعدام الخدمات الترفيهية تدل على أن المطور العقاري الذي يقوم بهذا الإنشاء هو مطور محلي أو غير معروف وتبدأ الخطورة الحقيقية عندما يقوم هذا المطور بإنشاء مشروع عبارة عن بناء واحد في مناطق مركزية مهمة من اسطنبول والأسوء من ذلك عندما يبدأ البيع والمشروع ما زال قيد الإنشاء وخاصة للأجانب الذين اذا حصل معهم أي مشكلة لاحقاً سيكون التعامل معها صعب جداً.

المطور العقاري الحكومي مثل شركات توكي واملاك كونوت وكيبتاش يتم دوماً ذكر مزاياهم وأن الإنشاء لديهم مقاوم للزلازل ولا يمكن أن تُفلس هذه الشركات كونها مدعومة من الحكومة التركية وهذا صحيح , ولكن لماذا لا يتم ذكر أن التشطيب والعزل الحراري والصوتي في هذه المشاريع ضعيف وأنها يمكن اعتبارها مشاريع متينة ورخيصة ولا يمكن اعتبارها مشاريع فخمة وراقية, (هذا في حال لم يكن هناك شراكة مع مطور خاص يهتم بهذه الأمور ) .

للتعرف على المشاريع الجيدة التي يقوم بإنشائها مطور عقاري موثوق في الوقت الذي تريد فيه تملك عقار في اسطنبول يمكنك التواصل معنا لمساعدتك في ذلك.