فُتِحَ باب الاستثمار العقاري في تركيا أول مرة للأجانب في عام 2012 (تقريباً بعد انطلاق شركتنا بسنتين) ومنذ ذلك الوقت حتى عامنا الحالي 2024 قام عشرات الآلاف من المستثمرين العقاريين بالكثير من عمليات الشراء بهدف الربح , وبالتأكيد قسم من هذه الاستثمارات كان ناجحاً وقسم لا بأس فيه أيضاً كان خاسراً أو ناجحاً على الورق فقط !
لأن الاستثمار العقاري في اسطنبول له أسس وطريقة قد تختلف عن مدن أخرى في العالم شاهدنا المئات من الاستفسارات التي تأتينا بعد الشراء توضح تماماً أن قرار الشراء تم بناء على خبرات استثمارية في مدن أخرى أو من خلال وسطاء ليس لديهم المعرفة الكافية عن تحقيق استثمار عقاري ناجح.
وسنجعل هذه المقالة مركزة فقط على أهم أساسية من أسس الاستثمار العقاري الناجح في اسطنبول وسأترك لكم روابط المقالات السابقة التي تحدثت فيها بالتفصيل عن مختلف جوانب الاستثمار العقاري الناجح.
50 نصيحة ذهبية للمستثمرين العقاريين في تركيا
ما هي أفضل أنماط الاستثمار العقاري في اسطنبول 2024
أفضل المشاريع الاستثمارية في اسطنبول 2024
الاستثمار العقاري الآمن في اسطنبول
مستقبل الاستثمار العقاري في اسطنبول 2025
أخطاء شائعة عند المستثمر العقاري في اسطنبول
لاحظنا دوماً أن الاستثمار العقاري ليكون ناجحاً ومتميزاً في عوائده سواء عند الإيجار أو إعادة بيعه لاحقاً يجب أن يكون ذو سعر مناسب فعلاً وهي المعادلة الصعبة التي تجعل استثمار ما ناجح إلى حد كبير واستثمار آخر غير ناجح بالإضافة إلى إضاعة الكثير من الفرص المميزة , عندما سنعطي أمثلة ستتوضح هذه الأفكار للجميع .
شراء عقار بسعر أقل من السوق
إذا كان متوسط سعر المتر في منطقة بيندك على سبيل المثال هو 2500 دولار للمجمعات الحديثة متوسطة الخدمات وبالتالي يمكن أن يصل سعر المتر للمجمعات الفخمة كاملة الخدمات مع إطلالات بحرية ووسائل مواصلات كاملة إلى 3000 دولار الآن لنفترض أن لدينا شقة بمساحة 100 متر مربع لتسهيل الحسابات في هذا المجمع الفخم وبالتالي سيكون السعر الكلي لها 300 ألف دولار , وهنا يمكن لهذه الشقة أن تحقق عائد إيجاري يصل إلى 6% متوسطاً بالاضافة الى زيادة في سعرها بعد 3 سنوات بقيمة 30% وهذا يعني أن سعر هذه الشقة سيكون بعد 3 سنوات 390 ألف دولار بالإضافة إلى إلى 18% العوائد الإيجارية لمدة 3 سنوات وتعادل 54 ألف دولار وبالتالي يمكننا إيجاد أنه عند إنهاء هذا الاستثمار بعد 3 سنوات يكون صاحبه دخل بمبلغ ابتدائي 300 ألف دولار وأنهى الاستثمار بمبلغ 444 ألف دولار وهو ربح بقيمة 144 ألف دولار خلال 3 سنوات وهو يعادل 48 ألف دولار سنوياً وهذا يعني أن العائد الاستثماري السنوي هو 16% تقريباً.
على رغم بساطة وسهولة الحسابات أعلاه إلا أنه عند تطبيقها على أرض الواقع تكون مختلفة تماماً إما بالزيادة وإما بالنقصان وسنتكلم عن كلا الحالتين بالتفصيل ولكن دعونا نكمل أهمية فكرة شراء عقار بأقل من سعر السوق ..
الآن تخيل أن العقار أعلاه في المجمع الفخم متكامل الخدمات حصلت عليه بسعر متر 2300 دولار بدلاً من 3000 دولار والعقار قيد إنشاء يحتاج على سبيل المثال إلى 3 سنوات ليكتمل , دعونا نعيد الحسابات حسب المعادلة السابقة ونستنتج أهمية هذه النقطة .
في هذه الحالة لن يكون هناك عائد إيجار لأن العقار قيد إنشاء ولكن بعد 3 سنوات عند تسليم العقار عندما حقق العقار الاول نسبة ربح 30% وبالتالي سعر المتر الذي تم شراؤه بـ3000 دولار تمكن صاحبه من بيعه لاحقاً بـ3900 دولار , هذا يعني أن سعر المتر في الحالة الثانية هذه سيتفوق على 3900 دولار لأن هذا العقار بعد 3 سنوات سيكون جديداً ولم يتم استعماله سابقاً وبالتالي يمكننا توقع أن يكون سعر المتر هو 4200 دولار ليس أكثر.
وبالتالي سعر الشقة ذات 100 متر مربع قيد الإنشاء تم شراؤها بمبلغ 230 الف دولار وسيتم بيعها بعد 3 سنوات بمبلغ 420 ألف دولار وهذا يعني نسبة ربح تقريباً 81% وهذا يعني عائد استثماري سنوي يساوي 27% مع الحصول على عقار جديد غير مستعمل سابقاً بالإضافة إلى الجنسية التركية لمن أراد.
وهنا أيضاً نقطة في غاية الأهمية يغفل عن حسابها الكثير من المستثمرين وهي أن هذا العقار بعد تسليمه في حال أراد المستثمر أن يؤجره ولنفترض أن حصل على نفس نسبة 6% كعائد سنوي سيكون هذا العائد حسب قيمة العقار عند التسليم وليس عند شراؤه لأول مرة وبالتالي 6% من مبلغ 420 الف دولار وهي تعادل 25200 دولار وهي تعني بالمقارنة مع مبلغ الاستثمار الرئيسي 9.12% وبهذه الطريقة يمكنك فعلاً تحقيق عائد إيجار مرتفع في اسطنبول.
ملاحظة: لا تعتبر الأرقام أعلاه صحيحة بالضرورة ولكن النسبة المئوية دقيقة.
والسؤال المهم هنا هو كيف أحصل على سعر أقل من سعر السوق لأتمكن من تحقيق أعلى العوائد؟
للأسف أن الإجابة على هذا السؤال تتعلق بالكثير من العوامل المختلفة ولا يمكن وضع قاعدة ثابتة.
على سبيل المثال يمكن أن يكون متوسط سعر المتر في منطقة شيشلي وسط اسطنبول للمجمعات الحديثة 5000 دولار للمتر المربع وبنفس الوقت ممكن أن يتوفر عقار فريد بإطلالة على البوسفور بسعر متر 7000 دولار وهو قد يكون خيار استثماري ممتاز, ومن الناحية الأخرى يمكنك أن تجد في السوق بناء حديث بدون خدمات بسعر متر 2000 دولار دون أن يكون استثماراً ذو عوائد عالية ,وذلك لأن نجاح الاستثمار لا يعتمد فقط على عامل السعر فكم من مستثمر رفض شراء عقار لأنه وجد سعر متر أرخص منه في نفس المنطقة وبعد ثلاث سنوات تبين له أن العقار الرخيص الذي اشتراه حقق عوائد سلبية بينما العقار الذي ظن أنه مبالغ في سعره قد حقق أرباحاً وصلت إلى مضاعفة رأس المال .
الاستثمار العقاري الناجح يعتمد على الكثير من العوامل ومنها العرض والطلب فحيث يكون الطلب مرتفع يكون الاستثمار جيداً والآن قد يقول أحد المستثمرين لقد اشتريت عقاراً في منطقة الباسن اكسبريس وعلى الرغم من الطلب المرتفع في المنطقة إلا أنني لم أتمكن من بيع عقاري إلا بخسارة فكيف ذلك ؟
لأن الطلب المرتفع يجب أن يكون حقيقي ومحلي وليس موجهاً من مجموعة شركات وساطة متخصصة في بيع الاجانب طمعت بعمولات عالية في مشاريع الباسن اكسبريس فدفعت الألاف من المستثمرين للشراء في هذا الشارع لأنه قريب من مطار أتاتورك (الذي تم اغلاقه الآن بعد فتح مطار اسطنبول الجديد الذي كان قيد إنشاء وليس سراً على الإطلاق أن الحكومة ستسخدمه بدل مطار أتاتورك عندما يجهز ! ) .
وأيضاً كثافة المشاريع في هذا الشارع وما حوله بشكل كبير جداً أدى إلى توفر عرض كثير جداً ولو كان الطلب موجود فهذا يتنافى مع مبدأ الاستثمار العقاري الذي يفترض وجود فرق كبير بين العرض والطلب لسهولة إعادة البيع.
هل تقصد أنه لا يوجد أي مستثمر ربح في شارع الباسن اكسبريس ؟
بالتأكيد ليس هذا القصد فهناك قسم من المستثمرين دخلوا في المراحل الاولى بأسعار أقل من سعر السوق وبعد ذلك باعوا عقاراتهم عند ارتفاع الأسعار بشكل كبير وحققوا مكاسب كبيرة فعلاً ولكن للأسف أن نسبتهم قليلة جداً بالمقارنة مع كل من استثمر في هذه المنطقة.
يمكنك التعرف على أسعار السوق الصحيحة والحصول على الفرص التي تقدم سعر أرخص من سعر السوق من خلال التواصل مع فريقنا المتخصص والحصول على استشارة عقارية مجانية.
