قد يعتقد البعض أن عنوان هذا المقال هو تقليدي وهدفه الوحيد هو جذب انتباه القارئ ولكن عندما نقول أنه منذ مارس 2024 صدر قانون من وزارة البيئة والتحضر والتغير المناخي بالتنسيق مع المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة وإدارة التثمين العقاري
جعل أكثر من 90% من مشاريع اسطنبول غير مناسبة للجنسية التركية !
عندها ندرك أن هذا العنوان متخصص جداً وكاتب المحتوى ذو خبرة لأكثر من عشر سنوات في مجال الاستثمار العقاري والحصول على الجنسية التركية.
فما هو هذا القانون ولماذا سبب هذا الخلل الكبير والسؤال الأهم من ذلك لماذا فقط الأقلية هم من يتحدثون عنه والغالبية العظمى من قطاع العقارات سواء شركات الوساطة أو مكاتب المبيعات تتجاهل وجوده هذا القانون وتكمل عملها بشكل طبيعي ؟!
ما هو قانون التقييم العقاري في مارس 2024؟
يضم النص الرسمي للقانون قرار يمتد على 10 صفحات يتناول فيه الجهات الرسمية وسبب إصدار هذا القانون وتفاصيل تخص التقييم العقاري, سنتناول منها ما يهمنا هنا فقط.
كما نعلم أنه للحصول على الجنسية التركية يجب الحصول على تقييم عقاري بقيمة 400 الف دولار على الأقل ليكون هذا العقار مناسباً للجنسية التركية بغض النظر عن سعر العقار الحقيقي.
في السابق كان هناك مجموعة من شركات التقييم العقاري المرخصة من قبل الدولة التركية وتقوم بتقييم العقارات الجديدة بنفس أسعارها المباعة فيه بدون أي تدقيق , على سبيل المثال إذا قمت بشراء شقة قيد إنشاء ولو كانت حتى في مراحل الإنشاء الأولى بسعر 400 الف دولار تحصل على تقييم عقاري مطابق بنسبة تزيد عن 95% وبالتالي كان يكفي لتضمن الحصول على تقييم عقاري مناسب للحصول على الجنسية التركية أن تشتري عقار بقيمة 420 الف دولار.
التعديل الذي صدر في قانون مارس 2024 يقضي بأنه من الآن وصاعداً فقط شركة GEDAŞ سوف يتم قبول تقييمها العقاري للراغبين بالتقديم على الجنسية التركية.
ما هي شركة GEDAŞ؟
هي شركة تقييم عقاري حكومية لها فرع واحد في اسطنبول في منطقة كوتشوك شكمجه , وهي حسب القانون الجديد هي الشركة الوحيدة ذات التقييم المقبول للتقديم على الجنسية التركية .
لحد الآن كل شيء واضح ولكن ما علاقة GEDAŞ بجعل غالبية مشاريع اسطنبول غير مناسبة للجنسية التركية؟
شركة GEDAŞ تقوم بإجراء تقييم عقاري بأسلوب يتم الادعاء بأنه عادل , وهو من خلال مقارنة أسعار العقارات في نفس المنطقة وإعطاء تقييم عقاري للعقار المطلوب.
ولكن تقييم العقارات المجاورة وخصوصاً إذا تم الاعتماد على مواقع محلية ذات أسعار غير دقيقة سيجعل التقييم العقاري غير عادل وأقل من القيمة الحقيقية للعقار بنسبة تصل أحياناً إلى 50% !
هذا يعني أنه للحصول على تقييم عقاري بقيمة 400 الف دولار يجب أن اشتري عقار بقيمة 800 الف دولار لأكون في الجانب السليم , مهما كانت نتيجة التقييم .
هذه الفكرة بحد ذاتها مرفوضة بشكل كامل من المستثمر العقاري الأجنبي الذي يجد أصلاً أن مبلغ 400 ألف دولار ليس بالقليل أصلاً فما بالك بمضاعفته من أجل الحصول على الجنسية التركية!
بالتأكيد ليس بالضرورة أن يكون تقييم العقار بنسبة 50% أقل من سعره الحقيقي ممكن أن يكون أي نسبة أقل ولكن هذه هي النسبة العظمى .
والآن قبل أن نتحدث عن المشاريع المستثناة من هذا القانون دعونا نتحدث عن سبب هذا التعديل واختيار شركة GEDAŞ فقط للتقييم العقاري .
لماذا GEDAŞ؟
انتشر في سوق العقار التركي وخاصة في السنوات الثلاثة الماضية تسعير العقارات الجديدة بشكل مبالغ فيه وذلك بسبب الطلب المرتفع وانخفاض العرض بعد خروج تركيا من أثار فيروس كورونا بعدد قليل جداً من العقارات الجاهزة وعدد كبير من العقارات قيد الإنشاء ذات الأسعار الأعلى حتى من الجاهزة المماثلة لها في نفس المنطقة.
هذا جعل من المطورين العقاريين اتخاذ إجراء بالاتفاق على رفع أسعار عقارات قيد الإنشاء بشكل موحد لإجبار الراغبين بالشراء على دفع عمولات عالية وغالبها عمولات مخفية بهدف المحافظة على هامش ربحي كبير للمطور والعاملين في مجال التسويق العقاري من مكاتب مبيعات وشركات وساطة عقارية.
جاءت شركة GEDAŞ لتقوم حسب زعمها بإجراء تقييم عادل وصحيح للعقارات بحيث يتعرف المشتري الأجنبي على الفرق بين السعر الذي دفعه للعقار والقيمة الحقيقية للعقار.
وذلك بهدف الحد من هامش الربح الكبير الذي يحققه المطور العقاري وخاصة من المستثمر الأجنبي.
الفكرة تبدو أنها جيدة فعلاً ولمصلحة المستثمر الأجنبي بشكل كامل ولكن الحقيقة مختلفة عن ذلك ..
لماذا GEDAŞ لم تنجح في وضع تقييم عقاري صحيح؟
- تمت مقارنة العقارات المراد تقييمها مع عقارات قديمة في نفس المنطقة غير مشتركة معها بنفس المزايا وهذا يعتبر خلل واضح في إيجاد تقييم صحيح.
- تمت مقارنة العقارات المراد تقييمها مع عقارات موجودة في مواقع البيع والشراء المحلية ذات الأسعار العشوائية الموضوعة بهدف التسويق وجذب العملاء ولا تعكس القيمة الحقيقية للعقار المعروض , لكن GEDAŞ اعتمدت هذه العقارات كحجر أساس وبنت عليه تقييم عقاري غير عادل من أجل عقارات تستحق تقييماً أفضل.
- تم استثناء عقارات المطورين المشاركين في بورصة اسطنبول للاستثمار العقاري GYO من هذا التقييم وتم منحهم تقييماً دقيقاً بنسبة تزيد عن 95% حتى للعقارات قيد الإنشاء في مراحلها الاولى.
- نظام العمل الروتيني فيها كونها تابعة للقطاع العام جعل مسألة التقييم العقاري تحتاج إلى اسبوعين من الوقت بشكل متوسط وهذا بحد ذاته لا يناسب المستثمرين الأجانب الذين يرغبون بالحصول على نتيجة التقييم العقاري خلال فترة زيارتهم التي لا تتجاوز عدة أيام غالبا.
ما هي المشاريع العقارية المناسبة للحصول على الجنسية التركية 2024؟
بشكل عام المشاريع ذات التقييم الصحيح هي للمطورين المشتركين ببورصة استثمار عقارات اسطنبول GYO ولكن أيضاً يجب أن يكون سند الملكية جاهزاً للتمكن من التقديم على الجنسية التركية, وكون هذه الأمور متغيرة ممكن في أي وقت صدور مشروع جديد او انتهاء البيع في مشروع آخر لا يمكننا ذكر أسماء المشاريع المناسبة للجنسية التركية وثبيتها هنا , لأن القارئ ممكن أن يصل إلى هذه المدونة في وقت تختلف فيه الظروف , لذلك تسهيلاً للمستثمرين الكرام قمنا بتسهيل التواصل مع فريقنا المختص من خلاء ملئ معلوماتكم في الفورم أدناه أو التواصل مباشرة من خلال التشات أو الواتس اب لنقوم بتزويدكم باستشارة مجانية تتضمن كل المشاريع المناسبة للحصول على تقييم عقاري صحيح والجنسية التركية في الوقت الذي تبحثون عنه تماما.
