كيفية ايجاد أفضل صفقة عقارية في إسطنبول؟

الصفقة الأمثل التي تبحث عنها في سوق العقارات ضمن اسطنبول هي التي تلبي احتياجاتك بشكل كامل وتناسب ميزانيتك وتحقق لك الهدف الذي يجب أن تكون قد رسمته من بداية عملية البحث, سنتحدث في مقال اليوم عن بعض النقاط المهمة التي لا بد من تحقيقها لبدء عملية بحث صحيحة والحصول على الصفقة المثالية, وبعد ذلك سنتحدث عن مواصفات الصفقة المثالية مع الأمثلة الواقعية ونصائح عامة في النهاية.

نقاط يجب تحقيقها قبل البحث عن الصفقة المثالية:

1-حدد طلبك

إذا كان هدفك من شراء هذا العقار هو الاستثمار (وهي نسبة 90% من العقارات التي تباع للأجانب في اسطنبول ) فعليك أن تدرك أن الاستثمار العقاري يتم تحديده من خلال تضخم رأس المال والعائد الإيجاري بشكل تجميعي . وليس بمساحة الشقة أو عدد غرفها وإطلالتها, لاحظنا من خلال خبرتنا الطويلة في المجال أن المستثمر الناجح الذي قام بسلسلة من الاستثمارات العقارية الناجحة كان دوماً يركز على هذين العاملين فقط عند بدء أي استثمار دون التوسع في تفاصيل ثانوية قد تهم الراغب بالسكن ولا تهم المستثمر.
على سبيل المثال إن عقاراً قيد الإنشاء في مركز المدينة بمساحة لا تتجاوز 50 متر مربع قد يحقق معادلة استثمارية أنجح بكثير من شراء شقة بمساحة 250 متر مربع في ضواحي اسطنبول أو فيلا كبيرة بنفس التكلفة.
أما إذا كان هدفك من شراء هذا العقار هو السكن (وهي نسبة 3% من العقارات التي تباع في اسطنبول للأجانب) فعليك أن تركز بشكل أساسي على مساحة العقار وعدد غرفه ومدى ملائمته لاحتياجات عائلتك في الحاضر والمستقبل القريب من حيث المدارس والجامعات والمواصلات وما إلى هنالك.
على سبيل المثال يمكن اعتبار العقار ذو 3 غرف نوم وصالة في منطقة بيليك دوزو قرب خط الطريق السريع والمواصلات أنسب لعائلة مكونة من 5 أفراد أكثر من عقار غرفتين وصالة قريب من مركز المدينة أو عقار غرفة وصالة تماماً في مركز المدينة أو حتى فيلا كبيرة في ضواحي المدينة .
ملاحظة: كل ما نذكره هنا من أمثلة ولو بدت لك بديهية من النظرة الأولى إلا أنها أمثلة حقيقية وخيارات قام بها مشترون سابقون أصحاب مناصب مرموقة وذوي ثقافة عالية لكن تم إيهامهم بأن الخيارات هذه هي الأفضل لهم ليكتشفوا الحقيقة بعد فترة قصيرة أو طويلة.
إذا كان هدفك منزل لقضاء العطل (وهي نسبة 7% من العقارات التي تباع في اسطنبول للأجانب ) فهنا يجب اختيار عقار مناسب فعلاً لاحتياجاتك أثناء زيارة اسطنبول من حيث الموقع والمساحة والإطلالة وهي الأهم على الإطلاق, يتم كثيراً التشويش على أهمية الحصول على عقار ذو إطلالة مميزة بالنسبة للعميل الراغب بشراء عقار بميزانية محدد بهدف قضاء العطل , لينتبه لاحقاً أن العقار الذي اشتراه لا يلبي مواصفات عقار لقضاء العطل وبنفس الوقت كان هناك خيار أكثر ملائمة لاحتياجه في منطقة ممكن أن تكون أبعد عن مركز المدينة ولكنها بنفس الوقت أنسب لاحتياجات هذا العميل وتقدم له الإطلالة الذي يريدها ضمن ميزانيته .
ملاحظة: غالبا ما يتم التأثير على قرار العميل باختيار العقار عن طريق مندوبة مبيعات ذات مظهر حسن , وما ساعد على ذلك هو عدم دراسة العميل للخيارات المتاحة بشكل موضوعي وحيادي وهذا ما سنتحدث عنه بعد قليل.

2-ادرس السوق بشكل جيد

عندما ينوي عميل القيام بشراء عقار في اسطنبول بغض النظر عن الهدف المراد تحقيقه لا بد من دراسة موضوعية وحيادية لمناطق اسطنبول أولاً وللخيارات المناسبة لطلبه الذي قام بتحديده في الخطوة السابقة ثانياً.
كيف يتم دراسة السوق بشكل موضوعي وحيادي؟
هذا أمر في غاية الأهمية ويغفل عنه الغالبية العظمى من العملاء حيث يعتقدون أن دراسة السوق تعني التواصل مع عشرات الوسطاء وتقديم الطلب (الذي ممكن أن يكون غير موجود في السوق أصلاً ) لهم من أجل إيجاد أفضل الخيارات وإرسالها لهذا العميل , في الحقيقة يجب دراسة السوق بعد تحديد الطلب وقبل تحديد الميزانية , ما عدا ذلك في الغالب ستكون توقعات العميل غير مطابقة للموجود على أرض الواقع سواء بزيادة أو نقصان.
مثال: إذا كان هدفك سكني وتريد الحصول على غرفتي نوم وصالة وميزانيتك القصوى هي 200 الف دولار ليس من المنطقي أن تطلب عقاراً في مركز المدينة ضمن هذه المواصفات لأن العقار السكني يجب أن يكون واسعاً وقريباً من المواصلات ولكي يكون هذا العقار في مركز المدينة يجب أن تخصص على الأقل ضعف هذه الميزانية . ولكن عند تواصلك مع عشرات الوسطاء يعني حصولك على كمية كبيرة من العروض الوهمية من حيث الموقع والمساحة والسعر !تتم دراسة السوق بشكل موضوعي وحيادي من خلال تجنب الحصول على عروض مخصصة لعقار أو مشروع وبدلاً من ذلك إجراء دراسة لفهم المناطق وخطوط المواصلات وكيفية ترابطها ومدى قربها من المرافق المهمة مثل الجامعات والمدارس والمراكز الطبية والترفيهية.
نعم ذلك يحتاج لعدة ساعات من القراءة والبحث والمقارنة والتحليل , ولكن في النتيجة ستتمكن من بناء تصور صحيح عن السوق وستتمكن من اكتشاف مهارة الوسيط الذي يتواصل معك , وهل كان فعلاً يقدم لك استشارة احترافية أم أنه فقط ادعاء.
من الأسهل بلا شك التواصل مع عشرات الوسطاء وتفقد بعض العروض العشوائية التي يقدمونها وفي النهاية عند زيارة اسطنبول مقابلة العديد منهم وفي النهاية سيشعر العميل بالضياع كون التصور السليم عن مناطق اسطنبول لم يتم بناؤه منذ البداية .
ملاحظة: العميل الذي ينفق الوقت الكافي للتعرف على مناطق اسطنبول ومميزاتها قادر بلا شك على اختيار العقار الأفضل له حتى دون زيارة اسطنبول أصلا!.

3-حدد ميزانيتك بشكل تقريب

على الرغم من ضرورة تحديد الطلب بوضوح ودراسة السوق بشكل دقيق إلا أن تحديد الميزانية أمر مهم ولكن لا ضرورة لأن يكون مقيداً بل يمكن الاستفادة من الفرصة الأفضل حتى لو كان بسعر أقل أو أكثر من الميزانية المراد انفاقها.
مثال: إذا كنت تنوي أن تستثمر بمبلغ 450 الف دولار من أجل الحصول على الجنسية التركية ولكن تمكنت من الحصول على فرصة بسعر 550 الف دولار وأقل من سعر السوق بنسبة 35% , هل ستتمسك بميزانيتك المحددة مسبقاً وترفض هذه الفرصة ؟
إذا فعلت ذلك فأنت ضيعت عائد استثماري سهل بقيمة 35% بالإضافة إلى العائد الاستثماري المتشكل من العائد الإيجاري وتضخم رأس المال عند إعادة البيع.
يجب أن تعرف أن الصفقة الأمثل التي تبحث عنها لن تكون على شكل باقة جاهزة بسعر منمّق على سبيل المثال شقتين كل منهما غرفتين وصالة بسعر 400 الف دولار ومناسبة للجنسية التركية , بالتأكيد ممكن أن تكون هذه صفقة جيدة ولكن نقصد بشكل عام أن الصفقات الأمثل لا تكون بهذا الترتيب , إنما تكون عقار واحد مثلا بسعر 466 الف دولار بالإضافة إلى مصاريف وضرائب بحدود 13 الف دولار , ولكن السعر الحقيقي لنفس هذا العقار في السوق هو 600 الف دولار متضمن الضرائب والمصاريف الأخرى.

4-نفّذ ما خططت له

بعد تحديد الطلب والتعرف على مناطق اسطنبول والقوانين بشكل كامل وتحديد الميزانية التقريبية المراد إنفاقها وهنا يمكننا اعتبار أن القسم النظري من العملية قد تم فعلاً بقي التنفيذ العملي فقط , قد تتعجب إلى أن نسبة ليست بالقليلة من العملاء بعد الوصول إلى هذه الخطوة يقومون بتأجيل الإجراء العملي وبالتالي تضييع كل الجهد والوقت الذي تم بذله للوصول إلى هذه النقطة .
قد يستغرب البعض من وصفنا أن هذا تضييع كامل للجهد والوقت وقد يظن أنه يمكن لاحقاً الاستفادة من هذه المعلومات عند الرغبة بتنفيذ هذه العملية على أرض الواقع .
مما لا شك فيه أن السوق يضم متغيرات متعددة وما كان الأمثل اليوم لن يكون الأمثل غداً , وأيضاً مفاهيم الاستثمار متغيرة وتتناسب مع كل ظرف وزمان وهذا بحد ذاته يجعل التأخير في اتخاذ الإجراء العملي بحد ذاته سبباً في اختيار عقارات غير مناسبة عند اختلاف الظروف كما اسلفنا.
في الحقيقة تعتبر هذه النقطة في غاية الأهمية لأنه كلما تم تأخير قرار شراء العقار كلما وردت أفكار متعاكسة لن يتمكن العميل من تقييمها بشكل صحيح وخصوصاً إذا لم يقم بدراسة سوق العقار بشكل حيادي وموضوعي.
تأجيل الفكرة من فترة لأخرى هي في الحقيقة مؤذية جداً للراغبين بإنشاء استثمار في سوق العقار التركي, فالتأجيل يعني ضياع فرصة اقتناص السعر بحسم إضافي وتعني قوانين جديدة في التأجير والضرائب هذا ما قد يسبب نقصان في العائد الاستثماري المتوقع وبالتالي غياب وجود الخطة الواضحة التي من الممكن التنبؤ بنتائجها قبل بدء الاستثمار.
ما هي مواصفات الصفقة المثالية:

• يجب أن تكون هذه الصفقة متوافقة مع الطلب الأساسي للعميل. 

• أن تكون أقل من سعر السوق بفارق يزيد عن 10%.

• أن تكون من خلال وسيط عقاري واحد على الأكثر. 

• أن تكون فريدة ولا يوجد عدة خيارات مماثلة لها بنفس المواصفات والسعر.

كلما كان المواصفات أعلاه أقوى كلما كانت الفرصة المثالية متميزة بشكل أكبر وللتعرف على أهم الفرص الموجودة في أي وقت يمكنك التواصل معنا والحصول على استشارة مجانية مباشرة.