كيف تدير محفظتك العقارية في تركيا

الاستثمار العقاري في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص يعتبر واحد من الاستثمار المربحة فعلاً و بنسب عالية بشرط أن يتم إدارة المحفظة الاستثمارية العقارية بشكل صحيح ومتزن.

يمكن اعتبار شراء عقار واحد بسعر منخفض وبيعه لاحقاً بسعر أعلى هو استثمار رابح ولكن اليوم سنتكلم عن محفظة عقارية تضمن أرباح مستمرة ومضمونة على المدى الطويل.

هجوم ممنهج على السياحة والاستثمار العقاري في تركيا

في البداية قبل ان ندخل في التفاصيل نلاحظ في هذه الأيام (صيف عام 2024) هجوماً ممنهجاً على تركيا كبلد كامل سواء من حيث السياحة أو امتلاك العقارات للأجانب , حيث يعتبره الغالبية العظمى هو نداء عاجل لبيع كل العقارات التي يملكها بأي سعر كان والهروب من هذا البلد إلى الأبد , بينما ينظر إليها الأقلية على أنها أسعار مخفضة لاستثمارات مضمونة النجاح في المستقبل القريب جداً.

هذه الدعوات لمقاطعة تركيا سمعنا عنها كثيراً من قبل وفي كل مرة كانت تركيا تخرج بشكل أقوى و بمعدلات دخل عالية للسياحة والاستثمار العقاري الأجنبي فيها, ولا ننوي هنا التفصيل في هذه الدعوات للمقاطعة لأنها أصلاً مبنية على أسس ركيكة وتجارب شخصية خالفت توقعات الشخص الذي يرويها وهي لا تعكس الحقيقة أبدا. 

التضخم العالمي موجود في كل مكان وكون العملة التركية هي عملة اقتصاد بلد ناشئ فهي بالتأكيد لن تكون عملة صلبة في مقاومة التضخم وستشاهد أرقام للتضخم على أساس سنوي مرتفعة جداً إذا تم مقارنتها بالاقتصادات القوية مثل امريكا أو بريطانيا أو دول الخليج ذات العملة المرتبطة بالدولار.

ولكن بنفس الوقت معدلات زيادة الرواتب ومعدلات الفائدة في تركيا مرتفعة جداً وهذا ما يعوض بنسبة كبيرة مشكلة التضخم المرتفع حاليا بالنسبة للسكان المحليين.

أثر التضخم على السكان المحليين

قد يسأل المستثمر ما علاقة فهم وضع السكان المحليين بالنسبة للمستثمر صاحب العملة الأجنبية ؟

في الحقيقة إذا كان الهدف هو السياحة أو السكن في تركيا فعملياً كل الادعاءات من ارتفاع نسبة التضخم أو هبوط العملية المحلية هي ادعاءات باطلة لأنها لا تؤثر لا على السائح ولا على الساكن صاحب الدخل بالعملة الأجنبية , هذه المقارنات تتم على أساس الليرة التركية قبل عدة سنوات مع سعرها اليوم دون الأخذ بعين الاعتبار معدل الصرف الذي اختلف بشكل كبير أيضاً , على سبيل المثال تكلفة قضاء ليلة في فندق ما قبل خمس سنوات في تركيا كانت الف ليرة تركية وهي تعادل 200 دولار واليوم تكلفة نفس الفندق هي 6000 ليرة تركية وهي تعادل على سعر صرف اليوم 180 دولار وبالتالي كل مقارنة من أجل الليرة التركية لا يتم ربطها بمعدل سعر الصرف هي مقارنة غير مجدية.

ولكن بالنسبة للمستثمر الأجنبي وضع السكان المحليين أمر في غاية الأهمية بالنسبة له , لأن إدارة محفظة عقارية تستوجب بالضرورة التعامل مع السكان المحليين سواء من حيث تأجير عقاراته لهم أو إعادة بيع بعض العقارات لهم أو الشراء منهم , وبالتالي لو كان ارتفاع نسب التضخم وهبوط قيمة صرف الليرة التركية يؤثر بشكل كبير على السكان المحليين فهذا فعلاً يستدعي الانتباه والحذر ولكن ما دام ارتفاع الرواتب والدخل العام متوافقاً مع نسب التضخم المرتفعة فلا شيء يدعو للخوف.

ما هي المحفظة العقارية ؟

المقصود بالمحفظة العقارية هي مجموعة العقارات التي يشتريها ويبيعها ويؤجرها المستثمر الأجنبي في تركيا , يعتبر مصطلح المحفظة مناسباً جداً لسوق ديناميكي مثل سوق اسطنبول على الخصوص , فهو سوق متسارع النمو ومتغير بشكل كبير , وهذا ما يولد فرصاً استثمارية متجددة ومتنوعة من حيث الميزانية وطريقة الاستثمار والعوائد السنوية.

المحفظة العقارية يجب أن تضم سيولة وعقارات بنفس الوقت مع ترجيح كفة على أخرى حسب الموسم العقاري وكفاءة الفرص المتوفرة في السوق عندها .

على سبيل المثال ممكن أن يكون أفضل خيار استثماري في هذا العام هو شراء العقارات المستعملة وتأجيرها بشكل سنوي مفروشة , وممكن أن يكون خيار سنة أخرى أن يتم شراء عقارات قيد الإنشاء وإعادة بيعها عند التسليم دون تأجيرها أصلا, وممكن في وقت أخر أن يتم تفضل عقارات المركز على العقارات الرخيصة في الضواحي وممكن العكس في وقت أخر وممكن ان تضم المحفظة الاستثمارية طيفاً متنوعاً من كل ما سبق حسب حالة كل مستثمر وخطته وسنتكلم بشكل مفصل لاحقاً عن كل موسم من هذه المواسم والجدوى الاستثمارية فيه.

وبالتالي لا يمكن تحقيق أفضل عائد في الاستثمار العقاري في اسطنبول من خلال شراء عقار واحد ومحاولة تأجيره للأجانب وعند سماع بعض الأخبار السلبية السعي لبيعه بأي سعر كان , هذا يسبب ضياع الربح الحقيقي المتوقع من هذا الاستثمار لو تم إدارة العقار بشكل صحيح.

ما هي مواسم الاستثمار العقاري في اسطنبول

نلاحظ هنا أننا استخدمنا كلمة اسطنبول بدل تركيا وذلك لأن الاستثمار الحقيقي الواعد موجود في اسطنبول دوماً فهي المدينة صاحبة أكبر عدد من السكان في مساحة جغرافية تبلغ ربع مساحة العاصمة أنقرة وكثافة سكانية 16 مرة أكثر من أنقرة, وبالتالي فهي سوق ديناميكي واعد جداً في كل وقت إذا عرف المستثمر ما هي أفضل استراتيجية للاستفادة من استثماره .

موسم ما قبل الكوفيد 19 

في هذا الوقت كانت العقارات رخيصة نسبياً في كل أنحاء اسطنبول وكانت العقارات في مركز المدينة لا تفرق بشكل كبير من حيث سعر المتر عن العقارات البعيدة عن المركز وبالتالي كانت الاستراتيجية الأمثل في هذا الوقت هو شراء عقارات قيد الإنشاء في مركز المدينة (ويمكن الحصول على الجنسية التركية وقتها من خلال شراء عقار بقيمة 250 الف دولار فقط) واليوم هذه العقارات التي أصبحت كلها جاهزة تضاعف سعرها 3 مرات وتحقق عوائد إيجارية بقيمة تزيد عن 8% عند الحساب على أساس رأس المال . 

الشراء في هذه الفترة في وسط المدينة مثل مناطق الباسن اكسبريس وباشاك شهير كان خياراً ليس الأفضل بالتأكيد لأن الأسعار فيها كانت قريبا من مركز المدينة وهي من حيث الموقع قريبة نسبياً من ضواحي اسطنبول التي كانت الأسعار فيها أقل من نصف سعر المتر وهي مناطق ناشئة لها أيضاً مستقبل جيد في ذلك الوقت.

طبعا نحن نتكلم عن الاستثمار العقاري ولا نتكلم عن من امتلك عقار بهدف السكن أو قضاء العطل.

موسم كوفيد 19 

عند بدء الإغلاق العام في كل أنحاء العالم تقريبا مارس 2020 حتى حزيران 2020 هذه الثلاثة أشهر على الرغم من أنها فترة قصيرة من حيث الزمن ولكن الخصومات التي قدمتها كانت فعلاً فرصة العمر, سواء في أسعار العقارات أو الأسهم أو أي نوع من أنواع الاستثمارات .

كان الأفضل فيها بدون شك أن يتم استخدام كل السيولة في المحفظة العقارية من أجل شراء العقارات لربح كبير على مدى قصير جداً . 

موسم ما بعد الكوفيد 19

الفترة منذ حزيران عام 2020 وحتى حزيران 2021 هي الفترة الذهبية لجني الأرباح من الاستثمارات القديمة (وخاصة أنه ما زالت الجنسية التركية مقابل 250 الف دولار فقط) وهناك طلب كبير على العقارات الجاهزة, وخصوصاً بعد بدء قلة عددها في السوق الذي كان يتجهز لمشاكل سلاسل التوريد وبدء التضخم في العالم.

في هذه المرحلة الكثير من المستثمرين كانوا يعززون استثماراتهم مع الأسف دون حساب المستقبل بشكل صحيح ودون تجهيز قسم من السيولة لاغتنام الفرص القادمة.

موسم 2021 -2022

هذه الفترة امتدت من منتصف عام 2021 حتى نهاية عام 2022 وفيها بدأ العالم يسمع بمشاكل سلاسل التوريد وغلاء أسعار الشحن ومواد الإنشاء التي ارتفع الطلب عليها بشكل جنوني بعد انتهاء الحظر العالمي بسبب كوفيد 19 اسرع من المتوقع وبنفس الوقت هذه الفترة التي بدأت فيها الولايات المتحدة الأمريكية طباعة النقود بشكل جنوني أكثر من 5 تريليون دولار دون حاجة حقيقية مخلّفة عن قصد مشاكل تضخم في العالم ستستمر حتى نهاية 2025.

هذه الفترة كانت مناسبة جداً لتجميع السيولة من خلال بيع العقارات مع أرباح ممتازة , وأيضاً ما زالت فيها المشاريع قيد الإنشاء هي الأرخص إذا ما تم مقارنتها بالمشاريع الجديدة التي سيتم إنشاؤها لاحقاً مع أسعار مواد الإنشاء وتكاليف الشحن المرتفعة جداً.

نفترض أثناء هذه الفترة وجود العديد من عروض إعادة البيع لتجميع السيولة كما قلنا ولكن كان الحال في السوق مع الأسف بغالبية عظمى يتهافتون على شراء العقارات (حتى وصلنا إلى مرحلة يصعب فيها إيجاد عقار جديد للبيع لأول مرة جاهز للسكن!) .

موسم 2023-2024

فائدة مرتفعة في كل دول العالم وحاجة ماسة للسيولة لاغتنام الفرص في جميع أنواع الاستثمارات وخاصة الاستثمار العقاري وخاصة في اسطنبول وخصوصاً مع موجة التشويه التي تحدثنا عنها في البداية يمكننا إيجاد خصومات في سوق العقار تصل إلى 50% !

وبالتأكيد من لم يغتنم الموسم السابق بتجميع السيولة كما قلنا سيعاني في هذا الموسم من عدم قدرته على اغتنام الفرص المميزة جداً, والأسوأ من ذلك هو تأثره بحوار العنصرية الموجه بوضوح حيث يدفعه ذلك بدلاً من القدوم على هذا الموسم بمحفظة عقارية فيها سيولة عالية وعقارات قليلة إلى القدوم بمحفظة فيها عقارات فقط دون سيولة وايضا يسعى لبيع عقاراته في أسوأ وقت على الإطلاق وتحمّل خسائر كبيرة طبعا سيقوم لاحقاً بتعليقها على عاتق تركيا والشعب التركي بدلاً من تحمل المسؤولية والتخطيط لبدء استثمار صحيح من جديد.

سواء هذا النوع من المستثمر الذي لا يعرف متى يشتري ومتى يبيع أو حتى المستثمر المحلي الذي يطمع بأسعار الفائدة المرتفعة في البنوك التركية ويسعى بكل قوته لبيع ممتلكاته من أجل عمل وديعة بنكية بفائدة 50% سنوياً على الليرة التركية (في تاريخ كتابة هذا المقال) , كل من هاتين المجموعتين ولدت فرصاً استثمارية لا تفوت ابداً بخصومات تصل إلى 50% ! 

هذه الفرص محدودة ومؤقتة حتى تاريخ تخفيض الفائدة (غالبا في نهاية عام 2024) .

إذا أردت أن تحصل على هذه الفرص الحصرية ما عليك إلا التواصل معنا , وأيضاً سنساعدك في إعداد محفظة عقارية استثمارية ناجحة جداً