ملاحظة: للمهتمين بالحصول على قرض عقاري في تركيا: ستحتاج إلى إما الجنسية التركية أو إلى أصل قانوني يمكن التحقق منه من قبل البنك. الأجانب الذين لا يستوفون هذه الشروط قد يجدون صعوبة في تأمين قرض عقاري.

مقدمة:

"الاستثمار في المعرفة يحقق أفضل فائدة." – بنيامين فرانكلين

 

جزء كبير من عمل وكيل العقارات هو تعليم العملاء عن عملية شراء وبيع المنازل. بالنسبة للعملاء الذين اشتروا أو باعوا منازل من قبل، قد تكون العملية مألوفة بالنسبة لهم، وقد يحتاجون فقط إلى تجديد المعلومات. من ناحية أخرى، قد يكون بعض العملاء يجربون هذه العملية لأول مرة وسيحتاجون إلى شرح ودعم أكثر تفصيلاً.

على سبيل المثال، قد لا يفهم العملاء الجدد مفاهيم العقارات الأساسية مثل "الرهن العقاري" وقد يتساءلون، "ماذا يعني 'الرهن العقاري'؟" من المهم تقديم مفاهيم واضحة وبسيطة لمساعدتهم في فهم هذه المصطلحات والخطوات الأساسية.

 

*ما هو الرهن العقاري؟

الرهن العقاري هو نوع خاص من القروض يُستخدم لشراء العقارات، مثل المنزل أو الأرض. إنه قرض مضمون، مما يعني أن العقار الذي تشتريه يعتبر ضماناً. في تركيا، يعتبر الرهن العقاري اتفاقاً قانونياً، ومن المهم فهم أن شروطه تندرج ضمن القانون التركي.

و القانون يقول أنه إذا فاتتك الدفعات، يمكن للمُقرض استخدام حقوقه في الرهن العقاري للاستيلاء على العقار وبيعه وفقاً لقانون التنفيذ والإفلاس لاسترداد الدين المستحق.

— القانون المدني التركي؛ الغرض والطبيعة المادة 881 – أي دين قائم أو دين مؤكد أو محتمل أن ينشأ في المستقبل، حتى لو لم ينشأ بعد، يمكن تأمينه بالرهن العقاري. ليس من الضروري أن يكون العقار غير المنقول مملوكاً للمدين ليكون خاضعاً للرهن العقاري.—

باختصار، يسمح الرهن العقاري للناس بشراء المنازل دون دفع كامل الثمن دفعة واحدة، مما يجعل ملكية المنزل أكثر سهولة و لكن يجب تحقيق الدفع للأخير لتصير الملكية كاملة.

*نقاط رئيسية يجب على المشتري معرفتها عن الرهن العقاري:

شراء العقار هو التزام مالي كبير، ومن الضروري أن يفهم المشتري هذه التفاصيل الأساسية للرهن العقاري:

1. الملكية مقابل مطالبات المُقرض

   عندما يحصل المشتري على قرض رهن عقاري، يصبح هو مالك العقار. ومع ذلك، يمتلك المُقرض مطالبة قانونية على العقار حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل. إذا لم يتم الدفع كما هو متفق عليه، يمكن للمُقرض بدء إجراءات الحجز لاسترداد القرض عن طريق بيع العقار.

2. التكاليف الإضافية

   بخلاف دفعة الرهن العقاري الشهرية، التي تغطي كلاً من أصل القرض والفوائد، هناك تكاليف أخرى يجب أخذها بعين الاعتبار. يتحمل المشترون أيضاً مسؤولية الضرائب على العقار وتأمين المالك. يمكن أن تُدرج هذه التكاليف غالباً في دفعة الرهن العقاري الشهرية، لذا من المهم أن تكون في الحسبان عند إعداد الميزانية.

3. الفهم قبل اتمام الصفقة

   بينما سيتم مراجعة هذه التفاصيل في موعد الإغلاق، من الضروري أن يفهم المشترون هذه الأمور مسبقاً. معرفة ما يمكن توقعه يساعد على تجنب المفاجآت ويضمن سير عملية شراء المنزل بسلاسة.

 

*المفاهيم الأساسية:

- العقار: هو المنزل الفعلي أو العقار الذي تشتريه من خلال الرهن العقاري.

- الرهن العقاري: يعتبر وسيلة للمُقرض لتأمين استثماره في عقارك. يعني أن لديهم مطالبة مالية على العقار، والتي قد تأتي مع بعض القواعد حول كيفية استخدامه أو بيعه.

- المستعير: هو أنت، الشخص الذي يحصل على الرهن العقاري ويكتسب ملكية العقار.

- المُقرض: عادةً ما يكون بنكاً أو مؤسسة مالية توفر القرض لعقارك.

- الأصل: يشير إلى المبلغ الأولي للقرض الذي تحصل عليه. قد لا يغطي التكاليف الإضافية، التي قد تُضاف بشكل منفصل.

- الفائدة: هي التكلفة التي تدفعها لاقتراض المال من المُقرض. هي في الأساس رسوم لاستخدام أموالهم.

- الحجز أو الاسترداد: إذا لم تقم بالحفاظ على مدفوعات الرهن العقاري، قد يضطر المُقرض إلى اتخاذ إجراء قانوني لاستعادة العقار.

- الإغلاق: هو العملية القانونية التي يتم فيها إنهاء جميع الأوراق المتعلقة بالرهن العقاري، وتحويل الملكية رسمياً.

- الاسترداد: هو عندما تسدد الرصيد المتبقي من الرهن العقاري، مما ينهي الدين ويجعل ملكية العقار كاملة.

*كيف يعمل الرهن العقاري؟

إليك نظرة مبسطة على كيفية عمل الرهن العقاري وما يحتاج عميلك معرفته عن دفعات منزله:

1. الدفعة الأولى

   في تركيا، عادةً ما يقوم المستعير بدفع دفعة أولى تُعرف بالدفعة الأولى، والتي تكون عادة حوالي 20% من سعر شراء العقار. بينما يمكن الحصول على رهن عقاري بدفعة أولى أقل، قد يحتاج المستعير إلى تأمين خاص للرهن العقاري (PMI).

2. مقدار القرض

   يُغطي المُقرض تكلفة العقار المتبقية، المعروفة بـ "الأصل". سيقوم المُقرض بتقييم قيمة العقار ولن يسمح بالاقتراض بأكثر من قيمة العقار.

3. سعر الفائدة

   يدفع المستعير القرض مع الفوائد، وهي تكلفة الاقتراض. من المهم أن يفهم المشتري التكلفة الإجمالية، التي تشمل كلاً من الأصل والفائدة. على سبيل المثال، على منزل بقيمة 250,000 دولار برهن عقاري مدته 30 عاماً بسعر فائدة ثابت 43%:

   الدفعة الشهرية: 9,083.28 دولار

   إجمالي الفائدة المدفوعة: 3,019,584.80 دولار

   التكلفة الإجمالية على مدى 30 عاماً: 3,269,584.80 دولار

   هذا يعني أن المشتري سيدفع 3,019,584.80 دولار كفائدة على مدى حياة القرض، مما يجعل التكلفة الإجمالية للمنزل 3,269,584.80 دولار.

4. مدة القرض

   يقوم المستعير بسداد القرض على مدى فترة محددة، عادة بين 15 و30 عاماً، مع دفعات شهرية منتظمة تغطي كل من الأصل والفائدة. مع مرور الوقت، يذهب جزء أكبر من الدفعة نحو الأصل، وجزء أقل نحو الفائدة. 

*أنواع الرهون العقارية المتاحة في تركيا:

- الرهن العقاري ذو السعر الثابت:

مع الرهن العقاري ذو السعر الثابت، يظل سعر الفائدة ومدفوعاتك الشهرية ثابتة طوال مدة القرض. هذا النوع، الذي يُطلق عليه غالباً "ثابت السعر" أو "التقليدي"، مثالي لأولئك الذين يرغبون في الاستقرار والتنبؤ في ميزانيتهم الشهرية.

- الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM):

يبدأ الرهن العقاري القابل للتعديل بسعر فائدة ثابت لفترة أولية. بعد هذه الفترة، يمكن أن يتغير السعر بناءً على ظروف السوق. بينما هناك حدود على مدى زيادة السعر في كل مرة وعبر عمر القرض، قد تؤدي زيادة الأسعار إلى دفعات شهرية أعلى، مما يجعل إعداد الميزانية أكثر تحدياً.

- القروض التي تقتصر على الفائدة فقط:

تسمح لك القروض التي تقتصر على الفائدة فقط بدفع الفائدة فقط لفترة معينة، مما يمكن أن يخفض دفعاتك الشهرية في البداية. ومع ذلك، بمجرد انتهاء هذه الفترة، ستحتاج إلى بدء سداد الأصل أيضاً، مما قد يؤدي إلى زيادة كبيرة في مدفوعاتك. هذه القروض أكثر تعقيداً وتناسب المقترضين الذين يشعرون بالراحة مع المخاطر المالية العالية.

- الرهون العقارية للمطورين:

يقدم بعض مطوري العقارات خطط رهن عقاري خاصة بهم، والتي قد تكون أكثر مرونة من القروض المصرفية التقليدية. قد تكون هذه خياراً جذاباً، خاصة عند شراء عقارات جديدة أو غير مكتملة. ومع ذلك، قد تختلف الشروط والأحكام بشكل واسع بين المطورين، لذا من الضروري مراجعتها بعناية. كن على دراية بالمخاطر المحتملة، خاصة إذا كان العقار لا يزال قيد الإنشاء.

*ماذا يجب أن تبحث عنه عند مقارنة الرهون العقارية؟

اختيار الرهن العقاري الصحيح يتضمن أكثر من مجرد اختيار سعر فائدة منخفض. إليك بعض الميزات الرئيسية التي يجب على عملائك مقارنتها للعثور على أفضل صفقة:

1. مدة القرض

   مدة القرض هي المدة التي يملكها المقترض لسداد الرهن العقاري، عادة بين 15 و30 عاماً. فترات أقصر تعني دفعات شهرية أعلى ولكن فائدة إجمالية أقل على مدى حياة القرض.

2. سعر الفائدة

   سعر الفائدة هو عامل رئيسي في التكلفة الإجمالية للرهن العقاري. تعتمد الأسعار على عناصر متعددة، مثل درجة ائتمان المقترض، حجم القرض، والدفعة الأولى، بالإضافة إلى عوامل اقتصادية أوسع مثل التضخم وسياسات البنك المركزي. أحياناً، يمكن للمقترضين دفع رسوم إضافية، تعرف بـ "النقاط"، عند الإغلاق لتخفيض سعر الفائدة.

3. تكاليف الإغلاق

   هذه هي النفقات الإضافية المرتبطة بإغلاق الرهن العقاري، بما في ذلك رسوم التقييم، تأمين العنوان، ورسوم إصدار القرض. عادةً ما تُدفع هذه التكاليف عند إغلاق القرض.

 

من خلال فهم هذه الجوانب الرئيسية، يمكن للمقترضين اتخاذ قرارات مستنيرة تتماشى مع أهدافهم المالية وظروفهم.

 

*أسعار الفائدة على الرهون العقارية في تركيا:

في تركيا، تختلف أسعار الفائدة على الرهون العقارية اعتماداً على العملة وظروفك المالية:

تفاوتت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في تركيا خلال الفترة من يونيو 2015 إلى مارس 2024. كانت أعلى متوسط لأسعار الفائدة في الأسبوع الأخير من مارس 2024 وبلغت أكثر من 43.53%.

للحصول على أفضل صفقة، يُنصح غالباً باختيار رهن عقاري بنفس العملة التي تحصل بها على دخلك. هذا مهم بشكل خاص للأجانب الذين يتقاضون دخلاً بعملات مثل الدولار الأمريكي أو اليورو، حيث تقدم البنوك قروضاً بهذه العملات لتتناسب مع دخلك.

 

*كيفية تأمين رهن عقاري لشراء عقار في تركيا:

تخطط لتمويل شراء عقارك في تركيا؟ اتبع هذه الخطوات البسيطة:

1. استشر الخبراء

   ابدأ بالتحدث مع "رايت هوم"، شركة استشارية موثوقة في مجال العقارات، لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على رهن عقاري.

2. اختر عقارك

   اختر العقار الذي تريد شراؤه. سيكون هذا أساس طلب الرهن العقاري الخاص بك.

3. احصل على تقرير التقييم

   احصل على تقرير تقييم للعقار الذي اخترته. يساعد هذا التقرير في تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

4. أكمل طلب الرهن العقاري

   املأ نموذج طلب الرهن العقاري بكل التفاصيل المطلوبة.

5. قدّم مستنداتك

   قدم المستندات الضرورية لدعم طلبك.

6. عرض القرض:

يوافق المُقرض على طلبك ويقدم لك مبلغ القرض وسعر الفائدة المحدد.

7. الإغلاق وتوقيع عقد الرهن العقاري

   أكمل المعاملة من خلال دفع الدفعة الأولى، وتوقيع أوراق القرض، ونقل ملكية العقار.

 

مع هذه الخطوات، ستكون على الطريق الصحيح لتأمين رهن عقاري و امتلاك عقار في تركيا.

 

*المستندات الأساسية لطلب الرهن العقاري في تركيا

- صك ملكية العقار (تابو)

- نسخ موثقة من جواز السفر

- رقم ضريبي تركي

- إثبات عنوان (مثل فاتورة كهرباء أو ماء)

- كشوف حسابات مصرفية من الأشهر الثلاثة الماضية

- بيان راتب موقع من صاحب العمل (إذا كنت موظفاً)

- سجلات مالية تظهر تاريخ عمل لا يقل عن سنتين (إذا كنت تعمل لحسابك الخاص)

- خطاب تقاعد (إذا كنت متقاعداً)

- وثيقة رسمية تصادق على الأصول والديون الشخصية

- سجل مكتب الائتمان من بلدك

- نموذج طلب الرهن العقاري الموقع

*مزايا الحصول على رهن عقاري

إليك بعض فوائد استخدام الرهن العقاري لشراء منزل:

- تحقيق ملكية المنزل:

مع الرهن العقاري، يمكنك شراء منزل دون الحاجة لدفع الثمن الكامل دفعة واحدة. هذا يجعل ملكية المنزل أكثر قابلية للتحقيق للعديد من الأشخاص.

- بناء القيمة:

مع سداد دفعات الرهن العقاري، تقوم تدريجياً ببناء قيمة في منزلك. هذا يزيد من صافي ثروتك حيث تمتلك جزءاً أكبر من العقار بمرور الوقت.

- فوائد ضريبية:

يمكن خصم مدفوعات فوائد الرهن العقاري غالباً من دخلك الخاضع للضريبة، مما قد يقلل من فاتورتك الضريبية ويوفر لك المال.

- إمكانية التقدير:

عادةً ما تزيد قيمة العقارات بمرور الوقت. يمكن أن يعزز امتلاك منزل برهن عقاري ثروتك مع زيادة قيمة العقارات.

- الادخار الإجباري:

تعمل دفعات الرهن العقاري المنتظمة كنوع من الادخار الإجباري، مما يساعدك على بناء الثروة بمرور الوقت من خلال ملكية العقار.

- الاستقرار:

توفر ملكية المنزل شعوراً بالاستقرار. يمكنك الاستقرار في مجتمع معين، وتخصيص مساحتك المعيشية، وتجنب تقلبات تأجير.

بشكل عام، الرهن العقاري هو أداة مالية قوية توفر فوائد فورية وطويلة الأجل.

 

*سلبيات الحصول على رهن عقاري

على الرغم من مزايا الرهن العقاري، إلا أنه يأتي مع بعض العيوب:

- الدين طويل الأجل:

الرهون العقارية هي التزامات طويلة الأجل، غالباً ما تمتد بين 15 و30 عاماً. هذا يعني حمل قدر كبير من الدين لجزء كبير من حياتك.

- تكاليف الفائدة:

على مدى عمر القرض، يمكن أن تزيد الفائدة الإجمالية بشكل كبير التكلفة الإجمالية للمنزل، أحياناً تضاعف المبلغ الذي اقترضته في البداية.

- خطر الحجز:

إذا تأخرت في مدفوعاتك، هناك خطر الحجز، مما قد يؤدي إلى فقدان منزلك.

- التكاليف المسبقة:

تأمين رهن عقاري يتضمن نفقات مسبقة متنوعة، مثل الدفعات الأولى، وتكاليف الإغلاق، والرسوم، والتي قد تكون كبيرة للغاية.

- تقلبات قيمة العقار:

يمكن أن تكون أسواق العقارات غير متوقعة. إذا انخفضت قيمة العقارات، قد تدين أكثر على الرهن العقاري مما يستحقه المنزل، وهي حالة تعرف بـ "الديون الزائدة".

- الضغوط المالية:

الالتزام بدفعات الرهن العقاري المنتظمة يمكن أن يضيف ضغوطاً مالية، خصوصاً أثناء الانكماشات الاقتصادية، وفقدان الوظائف، أو النفقات غير المتوقعة.

- التكاليف الإضافية:

بخلاف دفعة الرهن العقاري، يجب على أصحاب المنازل أيضاً تغطية الضرائب على العقار والتأمين، مما يمكن أن يزيد من التكلفة الإجمالية لامتلاك منزل.

بينما يمكن أن يجعل الرهن العقاري امتلاك منزل ممكناً، من المهم وزن هذه المخاطر المالية والمسؤوليات بعناية.

 

الخاتمة:

يمكن أن تكون الرهون العقارية خطوة حاسمة في مسيرتك في مجال العقارات، مما يبسط عملية الاستثمار ويجعل ملكية العقار أكثر سهولة. سواء كنت تستكشف الاستقرار ذي السعر الثابت، أو مرونة السعر القابل للتعديل، أو خطط الفائدة فقط، أو الخيارات الخاصة بالمطورين، فإن فهم هذه الخيارات يساعدك في العثور على الأنسب لاستراتيجيتك المالية وأهدافك الاستثمارية. كل نوع له مزايا ومخاطر محتملة، لذا من المهم البقاء على اطلاع وطلب المشورة من الخبراء.