Если вы инвестор, заинтересованный в владении недвижимостью в Турции в целом и в Стамбуле в частности, вполне вероятно, что вы прочитали много статей и посмотрели много видео, которые подтверждают, что гарантия аренды и перепродажи действительно выгодна, а также В то же время я много читал и слышал о том, что это уловка для иностранных инвесторов, и на самом деле на рынке недвижимости существуют оба случая, иногда гарантия аренды реальна, а иногда это мошенничество.
Когда реальна гарантия аренды и перепродажи? А когда это обсман? Мы подробно обсудим оба случая в сегодняшней статье, но перед этим необходимо сначала представить регионы Стамбула и взглянуть на некоторые важные статистические данные.
Стамбул - лучший инвестиционный город в Турции без конкурентов, и более половины недвижимости, которая продается иностранцам в Турции, находится в Стамбуле, и более 80% недвижимости, проданной в Стамбуле иностранцам, находятся в европейской части Стамбула и небольшой процент находится на азиатской стороне, и мы подробно описали причины в наших предыдущих статьях, и мы можем быстро сказать здесь, что азиатская часть Стамбула не является инкубационной средой для иностранцев, как в европейской части.
Чтобы облегчить процесс объяснения, мы разделили европейскую часть Стамбула на 3 основных сектора, как показано на рисунках ниже:
Сектор A: Он в основном включает районы, близкие к Босфору, такие как Шишли, Маслак и Бейоглу, в дополнение к береговой линии в Зейтинбурну, Бакыркёй и Флори. Кагитхане, Фатех, Топкапы и Эйюп могут быть отнесены к этому сектору как вторая ступень, поскольку эти области имеют меньше преимуществ и находятся дальше от Босфора и Мраморного моря.
Сектор А, особенно в его основных районах, Бейоглу, историческом центре Стамбула, Шишли, деловом центре и артерии Стамбула, а также Маслаке, продолжении Шишли, где современность сочетается с красотой Босфора и белградских лесов. , характеризующийся наличием в нем нескольких новых проектов, готовых или строящихся, и это ключ к успешным инвестициям в недвижимость. , цены будут самыми высокими, и, следовательно, доходность инвестиций определенно будет самой высокой.
Сектор B: он в основном включает жилой район Башакшехир, который является ближайшим к центру пригородом Стамбула, в дополнение к улице Basin Express, соединяющей дороги E5 и TEM, которые являются двумя основными дорогами в Стамбуле, а также настоящими К этому участку могут быть присоединены имения Багджылар, Гюнешли, Кучукчекмедже и Халкалы.
С точки зрения местоположения, этот сектор имеет хорошие инвестиционные преимущества, но тот факт, что его основные районы были построены неинвестиционным способом, значительно снизил его реальную стоимость, и вот подробности:
Район Башакшехир, проекты которого спроектированы и запланированы как жилой район по преимуществу, поэтому мы найдем в нем современную городскую жизнь и широкие дороги, подходящие для проживания семей, где есть школы и университеты и все, что им может понадобиться, и это также является ближайшим к центру Стамбула пригородом и, следовательно, представляет собой жилой район, в котором очень мало инвестиционных возможностей.
Улица Basin Express Street имеет действительно отличительное центральное расположение, хотя ее важность резко снизилась после закрытия аэропорта Ататюрк и открытия нового аэропорта Стамбула, который представляет собой промышленную зону, которая постепенно трансформируется и включает в себя многие отели и, в частности, коммерческие башни и иногда жилые, но главная проблема здесь - наличие более 30 новых строящихся или недавно сданных объектов на этой улице, и это основной принцип, делающий инвестирование в Basin Express Street опасным из-за большого предложения и отсутствия спроса. . Тем не менее, это может быть выгодное вложение, но в долгосрочной перспективе, более чем на 7 лет.
Сектор C: Он включает пригороды Стамбула, относительно удаленные от центра, сначала Авджылар, затем Бейликдюзю, Эсеньюрт, Бахчешехир и, наконец, Бююкчекмедже. Этот сектор характеризуется как развивающийся сектор, и цены в нем низкие по сравнению с предыдущими секторами, особенно в районе Эсеньюрт, но в то же время во многих его частях это развивающийся сектор, в нем отсутствуют станции метро и плотная транспортная развязка. связи между районами.
Однако из-за низких цен и быстро развивающегося развивающегося сектора в нем есть инвестиционные возможности для людей со средним и небольшим бюджетом.
Также есть отрицательный момент в этом секторе, который заключается в большом количестве предлагаемых в нем современных проектов, поскольку только в Бейликдюзю есть 48 новых проектов между готовыми и строящимися, и, следовательно, во всех областях сектора, показанных на чертеже. ниже у нас более 250 новых проектов, и это делает спрос относительно небольшим для большого предложения.
Теперь, после того, как мы ознакомились с секторами Стамбула, мы резюмируем то, что нас пока интересует:
Первый сектор: Бейоглу, Шишли и Маслак включает менее 20 новых проектов, которые были недавно сданы или все еще находятся в стадии строительства.
Второй сектор: Башакшехир, Басин Экспресс и его окрестности включает более 90 современных строящихся или недавно сданных объектов.
Третий сектор: Авджылар, Бейликдюзю, Эсеньюрт, Бахчешехир и Бююкчекмедже, включает более 250 строящихся или недавно сданных проектов и все еще включает новые блоки.
Глядя только на определение регионов и приведенное выше резюме, мы сразу можем заметить следующее:
Что касается доходности от сдачи в аренду и последующей перепродажи:
1- Первый сектор включает наименьшее количество новых проектов, поэтому рентабельность аренды самая высокая, и возможность последующей перепродажи легкая
2- Второй сектор включает в себя большое количество новых проектов, сосредоточенных в относительно небольшой географической зоне по сравнению со вторыми секторами, и, таким образом, большое предложение означает отсутствие спроса, и, таким образом, доход от аренды является средним по стоимости и низким по проценту. цены на недвижимость, потому что цены во втором секторе намного выше, чем в третьем секторе, а также возможность перепродажи относительно затруднена.
3- Третий сектор включает в себя наибольшее количество новых проектов, и, таким образом, доход от аренды является низким по стоимости и средним, например, процентная доля цен на недвижимость в этом секторе является самой дешевой и возможность перепродажи с почти невозможной прибылью.
По поводу инфраструктуры:
1- Первый сектор: очевидно, что плотность транспортных линий всех видов в этом секторе очень высока, и это означает, что нет больших возможностей для роста инфраструктуры в большей степени, чем в будущем, и тем не менее Центр Стамбула по-прежнему имеет высокую инвестиционную ценность по следующим пунктам:
- Инвестиции зависят от определенного времени, и чем ближе к центру Стамбула, тем легче завершить вложение и снова продать недвижимость с дополнительной прибылью.
- Количество новых проектов в центре Стамбула ограничено, поэтому спрос на них велик сейчас и в будущем, поэтому при повторной продаже норма прибыли будет высокой.
- Доходность от аренды недвижимости в центре Стамбула выше, чем доходность от аренды недвижимости вдали от центра.
- Если объект находится в стадии строительства, это также более выгодно для краткосрочного вложения.
- Районы в центре Стамбула никогда не теряют своей ценности, чем больше городская экспансия распространяется по всему Стамбулу, на восток и запад, тем больше значение центральных районов и выше их инвестиционная стоимость.
2- Второй сектор: он имеет меньшую плотность инфраструктуры, чем первый сектор, но он относительно высок, и, следовательно, развитие инфраструктуры в будущем будет на среднем уровне, и, следовательно, шансы перепродажи в будущем будут выше. сбор прибыли, невысокий в этом секторе.
3- Третий сектор: очевидно, что это современный сектор, и в нем построено очень мало транспорта, поэтому существует прекрасная возможность для роста и развития цен только за счет завершения строительства инфраструктуры в будущем, и это само по себе дает инвестиционное преимущество, но тот факт, что в этом секторе много предложений, делает его областью, полной инвестиционных возможностей как для победителя, так и для проигравшего одновременно, эксперт на рынке недвижимости, который следил за Развитие регионов на несколько лет должно вмешаться, чтобы реально получить в него инвестиционные предложения.
Возможно, мы расширили пояснение во введении, прежде чем ответить на реальный вопрос, который заключается в том, являются ли гарантии аренды и перепродажи реальными или же это маркетинговый трюк?
Фактически, мы косвенно ответили на этот вопрос через предыдущее объяснение, поэтому теперь мы можем ясно резюмировать ответ простым способом с помощью следующих пунктов:
1- Доходность от аренды в Стамбуле (которая является самой высокой по всей Турции) колеблется от 2% до 7% в лучшем случае, и, следовательно, каждое повышение более чем на 7% в целом является нереалистичным процессом увеличения прибыли от аренды, но это при условии, что недвижимость имеет право на доход в размере 7%, но когда мы находим неинвестиционный проект, ожидается, что доход от аренды составит 3%, что обеспечивает гарантию аренды в размере 8% или 10%, особенно если проект все еще находится в стадии реализации. в стадии строительства (имеется в виду, что в проекте нет реального арендатора). В этом заключается маркетинговый трюк, поскольку недвижимость стоимостью 100000 долларов продается, например, с 8% доходностью в течение 3 лет, и, таким образом, в течение трех лет инвестор может получить 24000 долларов, и пока все выглядит хорошо, так в чем же фокус? ?
Хитрость в том, что по истечении этих 3 лет инвестор столкнется с двумя большими проблемами:
Рентабельность аренды за четвертый год не превысит 3% после 8% в первые три года.
Если инвестор хочет продать недвижимость и предполагает, что ее стоимость остается постоянной, он обнаружит, что ее цена не превысит 80 000 долларов, и, следовательно, высокая рентабельность, которую он получал, - это его деньги, которые он ранее платил строительной компании. и возвращает его в виде высокой ренты.
2- Высокая рентабельность, если она основана на правильной инвестиционной базе, то это реально. Если это неинвестиционная недвижимость, тогда все доходы от аренды - это маркетинговый ход, но каковы инвестиционные основы?
Если недвижимость находится в первом секторе и, следовательно, существует большой спрос, покупать или сдавать недвижимость в аренду, и, таким образом, доход будет реальным (большинство проектов первого сектора не предоставляют гарантии аренды, потому что они проекты, не требующие гарантии).
Тот факт, что недвижимость находится за пределами первого сектора, не означает, что это не инвестиции, вполне возможно, что это будет коммерческий магазин в районе, который сильно развился, как это произошло в районе Джумхуриет Махаллеси в Эсеньюрте, поскольку он всего за 5 лет он стал свидетелем большого развития, поэтому магазины в нем достигли действительно высокой рентабельности. Рисунки ниже предназначены для иллюстрации.
Cumhuriyet Mahellesi 2014
Джумхуриет Махаллези 2019
Также одной из инвестиционных баз является то, что недвижимость находится в оживленном, развивающемся районе, особенно в третьем секторе недвижимости, станции метро которого, как ожидается, будут построены рядом с ней, или она изначально находится в современном районе рядом с автомагистралями.
Высокий доход от аренды за пределами первого сектора, мы можем примерно ограничить его офисами и магазинами, поскольку для домов за пределами первого сектора их доход от аренды часто низок.
3- Что касается гарантии перепродажи через 3 года, часто в том виде, в котором она представляется, это договор, который подписывается со строительной компанией, и с юридической точки зрения в нем нет проблем, а согласованный процент обычно составляет от 20%. до 40% в соответствии с проектом, что означает гарантию перепродажи имущества по истечении этого срока строительной компанией с гарантированной реализацией этой прибыли, но здесь у нас есть два важных вопроса:
Как выбрать надежную строительную компанию, которая выполняет свои обещания? Как выбрать инвестиционный проект без гарантии перепродажи?
Рынок недвижимости в Стамбуле очень большой и быстро меняется, поэтому ответ на эти два вопроса лучше оставить нашей квалифицированной команде консультантов, вам нужно только связаться с нами, чтобы получить профессиональные и бесплатные консультации по недвижимости.
