قطاع العقارات في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص يحمل دومًا فرصًا استثمارية مربحة ومشجعة، ولكن عندما نتكلم عن اسطنبول وحدها فلدينا مئات المشاريع قيد الإنشاء وآلاف المشاريع الجاهزة المنتشرة في كل المناطق فكيف يمكن إيجاد أفضل فرصة استثمارية حقًا؟
دومًا العقار الاستثماري له شروط مخصصة تختلف عن العقار السكني تكلمنا عنها في مقالاتنا السابقة وسنكتفي هنا بذكر العناوين فقط:
• أن يكون في موقع عليه طلب كبير وبالتالي يسهل بيعه عند نهاية خطة الاستثمار.
• أن يكون ذو عائد استثماري إيجابي وعالي.
• أن يدرك المستثمر قيمة العقار الذي يستثمر فيه وكيفية الربح منه.
لتسهيل العملية قمنا في Right Home بتقسيم مناطق اسطنبول إلى قطاعات كل منها له خصائص ومميزات يمكنكم الاطلاع عليها بالتفصيل من هنا.
وكانت الخلاصة أن مركز اسطنبول هو أفضل مكان للاستثمار كون العرض فيه قليل والطلب مرتفع من جهة ومن جهة أخرى أن مركز اسطنبول يزداد أهمية كلما اتسعت المشاريع شرقًا وغربًا ويضم مركز اسطنبول المناطق التالية: مسلك والخط الساحلي في زيتن بورنو بالإضافة إلى بي اوغلو وشيشلي وكلها مناطق استثمارية واعدة ومميزة إذ يمكننا القول أن:
مسلك: منطقة جديدة ذات إطلالات ساحرة على غابات بلغراد وذات شبكة مواصلات متطورة ومميزة.
الخط الساحلي في زيتن بورنو وبكر كوي: يضم 9 مشاريع بإطلالة مباشرة على بحر مرمرة وذو شقق غاية في الفخامة والرقي والإتساع.
بي أوغلو: منطقة أثرية مركزية تضم ميدان تقسيم وبرج غالاته وشارع الاستقلال ومئات الفنادق مما يجعلها الوجهة الأولى لإقامة السياح من كل كل أنحاء العالم.
شيشلي: منطقة مركزية تتوسط بي اوغلو ومسلك وقريبة من البوسفور وتضم عدد قليل من المشاريع قيد الإنشاء.
في مقالنا اليوم هدفنا هو إيجاد أفضل فرصة استثمارية لتحقيق أرباح سريعة تصل إلى 30% خلال سنة واحدة.
قمنا سابقًا بتعريف أن أرباح العقار تتشكل من مصدرين وهما العائد الإيجاري وزيادة رأس المال.
بالنسبة للعائد الإيجاري حتى في الشقق الفندقية التي تقدم أعلى عائد إيجاري مضمون لمدة سنتين يكون هذا العائد 13% سنويًا وللتنبيه هذا العائد مضمون لسنتين فقط بعدها نظام الأرباح التشاركية الذي لن يصل أبدًا إلى 10% حتى.
وبالنسبة لزيادة رأس المال فهي محصورة في المشاريع الاستثمارية في مركز اسطنبول وذلك لأن الطلب كثير والعرض قليل وبالتالي ترتفع هذه النسبة كلما اقتربنا إلى مركز اسطنبول ولكنها تزداد بشكل هائل إذا كان المشروع في مركز اسطنبول قيد الإنشاء وسيجهز بعد سنة أو أقل، هنا نحن نتكلم عن زيادة رأس المال بنسبة لا تقل عن 30% خلال سنة واحدة فقط.
هنا لا قيمة للعائد الإيجاري الذي سيكون (6% أو 7%) الأهمية كلها تكمن في كون المشروع قيد الإنشاء وهنا نتكلم عن زيادة رأس المال بنسبة عالية دون تحصيل أي عائد إيجاري.
وهنا سيتبادر إلى الذهن فورًا السؤال التالي: ما هو هذا المشروع وما هي الركائز التي تم الاستناد عليها لتقييم هذه النسبة العالية خلال سنة واحدة فقط؟
للإجابة على ذلك نقول أن الأهمية الكبرى تكمن في موقع المشروع فما بالك لو كان أيضًا المشروع بحد ذاته لديه العديد من المميزات التي تؤهله ليكون المشروع الأعلى عائد استثماري في اسطنبول 2020.
دعونا لا نطيل الحديث وننطلق فورًا لتقديم مشروع bomonti residence by rotana
الذي يتميز بما يلي:
بالنسبة للموقع:
- اسطنبول شيشلي بومونتي قلب مركز المدينة التاريخية.
- ١ كم عن الطريق الرئيسي E5 الذي يصل إلى كل أطراف اسطنبول بالإضافة إلى جسر اسطنبول الأول الذي يمكن من خلاله العبور إلى القسم الآسيوي من اسطنبول ولهذا الطريق أهمية كبيرة إذ يضم عددًا من المشاريع المشهورة التي سنقوم بمقارنة هذا المشروع معها بعد قليل.
- أقل من 400 متر إلى نفق بومونتي الذي من خلاله يمكن الوصول خلال خمس دقائق إلى كورنيش بشكتاش والبوسفور وأيضًا إلى ميدان تقسيم الغني عن التعريف.
- وصول سهل إلى محطتي مترو شيشلي (جواهر مول) وعثمان بيه (تقسيم حربية) بالإضافة إلى محطة متروبوس (Çağlayan).
- أقل من 2 كم للوصول إلى شارع نيشان تاشي الذي يضم العشرات من الماركات العالمية مثل louis vuitton وchristian louboutin وvakko وlacoste وغيرها الكثير.
- بومونتي هي أكثر منطقة مركزية في اسطنبول ولذلك سنكتفي بهذه المميزات للموقع على أن نفصل في نهاية المقال شرح عن منطقة بومونتي.
بالنسبة للمشروع :
- المشروع الوحيد قيد الإنشاء في منطقة شيشلي بومونتي.
- سعر المتر فيه هو الأرخص على الإطلاق بالمقارنة بالمشاريع المجاورة ذات المستوى الأقل منه حتى.
- برج ذو 44 طابق ويضم إطلالات على البوسفور من الطابق ال18.
- الإكساء الداخلي تقوم به شركة tahincilglu المتخصصة في إكساء الفنادق الفاخرة والمشاريع الراقية فقط.
- التصميم الداخلي الراقي والمواد المستخدمة هي الأفضل على الإطلاق.
- ستقوم روتانا بإدارة البناء وتقديم خدمات فندقية عالية المستوى ضمن تكاليف بسيطة.
- يقابل المشروع فندق هيلتون من حيث الموقع والمميزات وبالتالي للراغبين في السكن فهو يوازي 365 يوم في السنة إجازة في أرقى المناطق.
- المشروع ليس على الشارع العام مباشرة وبالتالي هذا يمنح السكان وخاصة في الطوابق المنخفضة الهدوء.
هذه المميزات من حيث الموقع والمشروع بحد ذاته حتمًا لن تعطي المشروع كامل ما يستحقه من التفصيل ولذلك نوصي بأن يتم التواصل مع أحد ممثلينا لتقديم الفيديوهات والمواصفات الكاملة.
والآن بقي أن نجيب على سؤال الأسعار في المشروع وهل يا ترى يستحق قيمته الاستثمارية أم لا؟
في البداية قبل الدخول بالأرقام والتفاصيل ومقارنة هذا المشروع بنظرائه في المنطقة نود أن نشير إلى أن المميزات التي ذكرناها في السابق بالإضافة إلى اقتراب موعد تسليم المشروع تسبب زيادة في الأسعارعلى أساس شهري وهذا هو أساس الفرصة الاستثمارية.
من جهة ثانية عندما نقوم بعرض هذا المشروع على المستثمرين يرى بعضهم أن الحصول على شقة 67 متر مربع بسعر 230.٠٠٠ $ أمرًا ثقيلًا حيث يمكن بنفس هذا المبلغ الحصول على شقتين في مناطق اسطنبول المتوسطة وأربع شقق في مناطق اسطنبول البعيدة وهذا صحيح، ولكن هنا نحن نتكلم عن عائد استثماري ونسب ربح مئوية فحتى لو كانت الشقة مساحتها 40 متر وسعرها 300.٠٠٠ $ في أي مشروع كان المهم هو نسبة الربح المئوية.
والآن عندما نقول أن سعر المتر المربع في مشروع نيدا بارك بومونتي يبدأ من 3000 $ وصولًا إلى 4000 $ في الطوابق الأخيرة في تاريخ كتابة هذه المقالة قد يقول البعض أننا أدركنا القيمة الاستثمارية للمشروع ولكن هل سعر المتر المربع في هذا المشروع يستحق هذا المبلغ؟
لا يمكن الإجابة على هذا السؤال إلا من خلال مقارنة هذا المشروع مع نظرائه في المنطقة لنتعرف فيما إذا كان سعر المتر المربع مبالغًا فيه أم أنه منطقي بالنسبة للمشاريع الباقية.
قمنا بمقارنة مشروع نيدا بارك بومونتي مع 3 مشاريع جاهزة للسكن بالقرب منه وهي:
+ trump tower 5500$/m2
+torun center 7300$/m2
+zorlu center 18000$/m2
هذه المشاريع الثلاثة الجاهزة لا شك أن لها مميزاتها من موقع استراتيجي وجودة في الإكساء الداخلي والخارجي لن ندخل في الحديث عن مميزات كل منها هنا كي لا يطول المقال.
ولكن يمكننا ببساطة ومن خلال الرسم السابق ملاحظة أن سعر المتر في مشروع bomonti residence by rotana هو الأرخص وبفارق كبير جدًا عن أقرب مشروع له وحتى لو اعتبرنا من أجل الطوابق العليا سعر المتر 4000 $ يبقى هناك فارق واضح بينه وبين المشاريع الأخرى، علينا أن لا ننسى أن هذا المشروع هو قيد إنشاء واستثماري ولا غرابة أبدًا في أن يصبح سعر المتر فيه 6000$ بعد سنة واحدة من الآن.
أيضًا مقارنة هذا المشروع بنظرائه ليس بالأمر الذي يتم من خلال الرسم أعلاه لذلك للمزيد من التفاصيل لا تترددوا بالتواصل مع فريقنا الاستشاري المختص.
والآن لننتقل أخيرًا للحديث عن منطقة بومونتي بالتفصيل والأحياء المجاورة لها.
ملاحظة: تم الاستعانة بموقع ويكيبيديا في تقديم هذه الفقرة
التاريخ
حتى القرن التاسع عشر ، كانت شيشلي ريفًا مفتوحًا ، كان يُستخدم للصيد والزراعة والترفيه. تم تطويره كمنطقة سكنية من الطبقة المتوسطة خلال السنوات الأخيرة من الإمبراطورية العثمانية والسنوات الأولى للجمهورية التركية (أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين). كان للثقافة الفرنسية تأثيرًا مهمًا في هذه الفترة ، وكانت الطرق الواسعة في شيشلي مبطنة بمباني حجرية كبيرة ذات أسقف عالية وشرفات من الحديد المطاوع على طراز الفن الحديث ، كانت هذه الطبقة التجارية المتوسطة تتألف من اليهود واليونانيين والأرمن ، وكذلك بعض الأتراك ، الذين بنى الكثير منهم منازل في شيشلي بعد أن دمر حريق كبير منطقة بيرا المجاورة (الآن بيوغلو) في عام 1870. حتى يومنا هذا ، العديد من العائلات من الجالية الأرمنية المحلية في اسطنبول يعيشون في حي كيرتولوس في شيشلي. كانت المنطقة شائعة أيضًا لدى العائلات التجارية المشرقية في هذه الفترة الذين استقروا في اسطنبول للتجارة أو تعاقدت معهم الإمبراطورية العثمانية ، كانت شيشلي واحدة من أولى المناطق المزودة بالتراملين والكهرباء والغاز الطبيعي. تم بناء دار الأيتام Darülaceze ومستشفى şişli Etfal الكبير هنا في هذه الفترة ، بالإضافة إلى المدارس الفرنسية في St. Michel و Notre Dame de Sion.
بعد تأسيس الجمهورية التركية في عشرينيات القرن العشرين ، تم بناء مباني أكبر وأكبر على طول طرق واسعة مثل Halaskargazi Caddesi ، الطريق الرئيسي الذي يمر عبر وسط شيشلي ، مع أروقة صغيرة من المحلات التجارية أسفل المباني الشاهقة للشقق والمكاتب. في العصر الجمهوري ، كانت المنطقة لا تزال مقرًا للطبقة المتوسطة ، بالإضافة إلى التجار الذين أصبحوا الآن كتابًا وشعراء ومسارح شيشلي المكتسبة والمقاهي والمرافق الثقافية الأخرى. تم بناء هيلتون اسطنبول البوسفور في بومونتي في الخمسينيات من القرن الماضي وتبعه العديد من المباني الفاخرة.
مركز شيشلي اليوم
الآن بعد أن انتقلت النخبة الثرية في وسط شيشلي إلى خارج المدينة ، أصبحت المباني الكبيرة في الشوارع الكبرى مشغولة بالمكاتب والبنوك والمتاجر الكبيرة. منذ السبعينيات ، تم سحب معظم المباني القديمة واستبدالها بهياكل متعددة الطوابق أحدث . لا تزال الشوارع الخلفية سكنية ، وقد استقر العديد من العائلات والطلاب من الطبقة العاملة هنا. كما هو الحال في معظم أجزاء اسطنبول ، فإن عدد الأشخاص الذين يعيشون ويعملون في هذه الكتل يتحدى البنية التحتية القائمة. على سبيل المثال ، المنافسة على أماكن وقوف السيارات شديدة ، ويمكن أن تتوقف حركة المرور خلال ساعات الذروة. ولكن بالنسبة لسكان شيشلي ، هناك الكثير من المتاجر والمقاهي والحانات وغيرها من المرافق. بالإضافة إلى ذلك ، فإن موقع شيشلي المركزي إلى مناطق مهمة أخرى في اسطنبول يجعل الوصول إلى أي مكان سهل وميسر حتى ضمن ساعات الذروة.
الأعمال والتسوق
كونها منطقة مركزية مخدمة جيدًا بوسائل النقل العام والبنى التحتية الأخرى ، فإن شيشلي هي مركز للتجارة والتسوق. الطريق الرئيسي عبر Şişli حتى ناطحات السحاب من Mecidiyeköy و Gayrettepe و Levent وما بعدها تصطف الآن مع كتل المكاتب. يقع أكبر مول في أوروبا وثاني أكبر مركز تسوق (منطقة حضرية) في العالم ، جواهر اسطنبول ، هنا. نظرًا لماضي شيشلي من الطبقة الوسطى والجودة الدائمة لبعض الأحياء ، تعد المنطقة موطنًا للعديد من المتاجر الراقية بشكل رئيسي في منطقة نيشانتاشي الأنيقة والساحرة.
يأتي الناس أيضًا إلى شيشلي من أجل التعليم ؛ تحتوي منطقة وسط المدينة هذه على بعض المدارس الثانوية المعروفة وعددًا كبيرًا من dersane (دورات تحضيرية لامتحانات دخول الجامعة السنوية) والمدارس المسائية وعطلة نهاية الأسبوع حيث يأتي الناس إلى الالزام لامتحانات دخول الجامعة أو المدرسة الثانوية ، أو لتعلم اللغة الإنجليزية .
هناك العديد من المقاهي والمطاعم الراسخة ، بما في ذلك الوجبات السريعة للطلاب والمتسوقين.
أحياء مجاورة
Esentepe - موطن بلدية شيشلي ومقبرة Zincirlikuyu. تغطي أحياء غايريتيبي وليفنت المجاورة في منطقة بشيكتاش وحي مجيدي كوي، Esentepe يغطي الجانب الغربي من شارع Büyükdere في Levent ، حيث تقع معظم الساحات.
Kurtuluş - المعروفة باسم Tatavla (باليونانية: Ταταύλα ، "مستقر الحصان") في الفترة العثمانية ، كانت موطنًا لجالية يونانية وأرمينية فيما بعد
Teşvikiye - صعودًا من Beşiktaş ، وهي منطقة ذكية قديمة مع العديد من المباني الكلاسيكية على الطراز الأوروبي بالإضافة إلى منطقة تسوق مزدحمة من الدرجة العالية ، تعد Teşvikiye واحدة من أكثر الأحياء السكنية جاذبية في اسطنبول. منذ القرن التاسع عشر ، كانت Teşvikiye موطنًا لكثير من الكتاب (بما في ذلك الصحفي عبدي Ipekçi ، الذي اغتيل هنا في عام 1979) ، والسياسيين وعدد كبير من العائلات التجارية البارزة وما زالوا يحملون طبقة متوسطة راسخة ، بما في ذلك بعض أحفاد العائلات الشامية واليهودية التي بنت العديد من المباني السكنية الحجرية الجميلة في Teşvikiye في الفترة العثمانية. تشمل المباني البارزة مبنى Milli Reasürans (لا يحتوي هذا المبنى على واجهة حجرية مزخرفة من القرن التاسع عشر ولكنه واحد من أفضل أمثلة الحداثة في اسطنبول) ومسجد Baroque Teşvikiye المزخرف ، الذي بناه السلطان عبد الحميد الثاني ، الذي أسس الحي عن طريق البناء هذا المسجد ومركز شرطة Teşvikiye التاريخي القريب ، مما يشجع مواطني إسطنبول على الاستقرار في هذه المنطقة الجديدة (ومن هنا جاء اسم Teşvikiye ، مما يعني التشجيع باللغة التركية.) من بين متاجر Teşvikiye تقع Gerekli Şeyler ، المستورد المتخصص في تركيا لمنشورات الخيال والألعاب بما في ذلك Star Wars و Marvel Comics و Wizards of the Coast. شوارع جميلة وضيقة من المباني من القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين تحتوي على محلات باهظة الثمن ، ومطاعم ، ومعارض فنية ، ومقاهي. بعض هذه المباني هي روائع معمارية. أحدهما ، Maçka Palas التاريخي ، يضم متاجر Gucci و Armani في اسطنبول بالإضافة إلى Armani Café. تضم نيشانتاشي أيضًا العديد من الحانات والمطاعم الأنيقة. يقع شارع عبدي إيبكجي ، أغلى شارع في تركيا من حيث أسعار الإيجار.
Nişantaşı ، يشتهر بالعديد من المباني السكنية على طراز فن الآرت نوفو. يقع المستشفى الأمريكي ، أحد أفضل المستشفيات في المدينة ، هنا أيضًا.
ميجيديكوي - منطقة الأعمال والتسوق شمال شيشلي ؛ سوق اسطنبول الرئيسي لمعدات الكمبيوتر. شوارع ضيقة لمباني المكاتب الطويلة. تقاطع رئيسي ومحطة للحافلات تحت جسر علوي صاخب للغاية. موطن ملعب نادي علي جالاتاسراي لكرة القدم. يوجد مركز Profilo للتسوق والسينما وصالة البولينغ ، ويضم ساحة طعامه مطعمًا شهيرًا في المنطقة. يقع Mecidiyeköy Antikacılar Çarşısı (Mecidiyeköy Antiques Bazaar) ، وهو مبنى كبير متعدد الطوابق يضم عشرات متاجر التحف (الأكبر من نوعه في اسطنبول) بين Mecidiyeköy و Kuştepe.
Okmeydanı - شمال شيشلي ، موطن لبعض المستشفيات الكبيرة. كانت هذه أرض ممارسة الرماية للجيوش العثمانية (وهو معنى اسمها باللغة التركية) ، وتم بناء مسجد عثماني هنا. في وقت لاحق ، تم زرع الأرض بأشجار الفاكهة ، وفي الستينيات تم تسليمها إلى المطورين للبناء مع توسع المدينة. دار الأيتام ، دار الأيتام العثمانية ، موجودة هنا ، بنيت في عام 1896.
Kuştepe - منطقة gecekondu (بنيت بشكل غير قانوني) من المساكن الفقيرة التي يشغلها مجتمع الروما تقليديًا والمهاجرون الجدد من الريف. في التحول منذ أن افتتحت جامعة بيلجي حرمًا جامعيًا هنا.
Pangaltı - موطن مستشفى سانت جيمس الأرميني وكاتدرائية الروح القدس.
الأماكن ذات الأهمية
+المتاحف والأماكن التاريخية
متحف اسطنبول العسكري
متحف أتاتورك
قصر الاحلام
نصب الحرية
+الملاعب الرياضية
استاد Türk Telekom
+أماكن الترفيه
Cemal Reşit Rey قاعة حفلات
مسرح جميل توبوزلو المفتوح
+المباني الدينية
مسجد شيشلي
مسجد Teşvikiye
كاتدرائية الروح القدس
+مراكز التسوق
جواهر مول
مركز كانيون للتسوق
MetroCity AVM
مركز تسوق بروفيلو
أبنية عالية
ألماس اسطنبول
الياقوت اسطنبول
مركز سابانجي
شيشلي بلازا
