الكثير من المستثمرين العقاريين اليوم في ظل الأوضاع الراهنة في العالم من تضخم مرتفع وركود متوقع يدركون تماماً أن الاستثمار العقاري هو الدرع الأمثل لحماية ثرواتهم من أي هبوط قد يحصل في عملاتهم المحلية او تضخم في أسعار المواد والسلع.
لكن بنفس الوقت أصبح تفضيل عدد ليس بالقليل منهم الحصول على عقارات جاهزة للتأجير فوراً بعائد أعلى ما يمكن، وتم استغنائهم مؤقتا عن الاستثمار في عقارات قيد الإنشاء (ولو كانت ذات عائد أعلى) في ظل المخاوف المتعلقة بالركود الاقتصادي والتأخر المحتمل لدى المطورين العقاريين في تسليم مشاريعهم.
وفي مقال اليوم سنجيب على الأسئلة التالية:
+ ما هي أفضل العقارات في اسطنبول للحصول على أعلى عائد إيجاري؟
+ ما هي العوامل المؤثرة في العائد الإيجاري وكيف يمكن تحسينها لزيادة العائد؟
+ هل فعلاً الاستثمار العقاري في هذه الظروف هو أفضل أنواع الاستثمار؟
+ ما هي أفضل المشاريع التي تقدم عائد إيجاري يصل إلى 10% سنوياً؟
+ ما هي أفضل العقارات في اسطنبول للحصول على أعلى عائد إيجاري؟
الكثير من المستثمرين يقوم بقياس عقارات اسطنبول على العقارات في بلده الأم فمنهم من يعتقد أن الاستثمار في المحلات التجارية هو الاستثمار ذو العائد الأعلى، وهذا غير صحيح في اسطنبول والسبب أن المحلات التجارية ذات الايجارات المرتفعة فعلاً تكون أسعارها مرتفعة أيضاً وبالتالي إذا حسبنا العائد كنسبة من رأس المال نجد أنه لا يتجاوز 5% في أحسن الأحوال.
البعض يعتقد أن الاستثمار في المكاتب هو الخيار الأفضل وهذا أيضاً غير صحيح والسبب هو أن المكاتب تقسم إلى قسمين:
● مكاتب تجارية: وهي التي تسلم بدون تشطيب والمكتب يكون عبارة عن مساحة مفتوحة ليقوم المستأجر لاحقاً بتقسيمه وتشطيبه حسب النشاط التجاري الذي سيمارسه فيه وفي هذه الحالة هذا القسم من المكاتب التجارية ذو عائد مرتفع، ولكن أيضاً ذو سعر مرتفع وبالتالي كنسبة مئوية من رأس المال لن يتجاوز العائد أكثر من 5%.
● مكاتب home-office: وهي عبارة عن مجمعات سكنية، ولكن يمكن استخدام عقاراتها في أغراض تجارية محدودة، يعني يمكن لصاحب العقار أن يؤجر نشاط تجاري محدود ليس لديه الكثير من الزوار يومياً بدلاً من أن يؤجر عقاره للسكن.
أسعار هذا النوع من العقارات ليس مرتفع نسبياً، ولكن بنفس الوقت العائد الإيجاري لن يكون مرتفعاً جداً بحيث يجب أن يكون قريب من أسعار العقارات في نفس المجمع التي تؤجر بهدف السكن. وهنا نتكلم عن عائد قد يصل إلى 6%.
بعض المستثمرين يعملون في مجال الزراعة في بلدانهم ويعتقدون أن الخيار الأفضل هو شراء أرض زراعية في اسطنبول متجاهلين أن نسبة تفوق النصف من سكان تركيا يعملون بالزراعة وأن الدولة تقدم الكثير من الدعم للمواطنين المحليين الذين يعملون بالزراعة بهدف تنشيط هذا القطاع والتصدير أيضاً إلى دول الجوار وبالتالي مهما يكن المستثمر الأجنبي على دراية بأساليب الزراعة المتطورة لن يتمكن من منافسة أبناء البلد نفسهم في هذا المجال.
بعض المستثمرين يرون أن شراء عقارات قديمة بأسعار رخيصة سيحقق لهم أعلى عائد إيجاري دون الانتباه إلى أن الطلب على العقارات القديمة منخفض جداً وهذا هو السبب الرئيسي في إيجادهم عقار قديم بسعر رخيص وليس بسبب حنكتهم ومهارتهم في إيجاد أرخص عقار في المنطقة!
وأخيراً المستثمرين الذين يتواصلون مع وسيط عقاري محترف بهدف الحصول على استشارة مجانية بخصوص أفضل الخيارات المتاحة من أجل الحصول على أعلى عائد إيجاري، والإجابة اليوم (التي ممكن أن تختلف لاحقاً لذلك لا بد من التواصل معنا لتقديم كل جديد) أن الشقق الفندقية بإدارة علامات تجارية معروفة هي أفضل عائد إيجاري يمكن تحقيقه في اسطنبول.
+ ما هي العوامل المؤثرة في العائد الإيجاري وكيف يمكن تحسينها لزيادة العائد؟
بما أننا ذكرنا أن الشقق الفندقية هي الخيار الأفضل حالياً في تحقيق أعلى عائد إيجاري لكن لا بد من الانتباه إلى أن هناك العديد من العوامل المؤثرة بشكل كبير في تحقيق ذلك:
● موقع الشقة الفندقية يؤثر بشكل كبير على العائد الذي سيتم توزيعه على الملاك حسب بنظام معين يتناسب مع كل شقة فندقية موجودة ومزاياها، فشراء شقة فندقية قريبة من مركز اسطنبول أفضل بكثير من شراء شقة فندقية في المناطق البعيدة عن المركز.
● اسم العلامة التجارية التي تدير المشروع، كلما كانت هذه العلامة التجارية راقية أكثر ولها شعبية أكثر كلما توجه اختيار نزلاء الفنادق إلى الفندق الذي تملك فيه شقتك.
● مساحة الشقة الفندقية ليس لها تلك الأهمية بالمقارنة مع الموقع والعلامة التجارية للفندق.
● ضمان التأجير اول سنتين أو ثلاثة ليس له أهمية بالمقارنة مع العائد المتوقع في السنوات التالية بعد انتهاء الضمان.
● ضمان التأجير بشكل عام ليس له معنى إلا إذا كان العائد لاحقاً بعد انتهاء الضمان سيكون بنفس النسبة أو أقل بقليل أو أعلى.
● يمكن تحسين العائد من خلال الحصول على استشارة عقارية احترافية توضح الخيارات المتاحة في السوق وتقارن بينهم بشكل عادل.
+ هل فعلاً الاستثمار العقاري في هذه الظروف هو أفضل أنواع الاستثمار؟
لا شك في ذلك.
ولتجنب الإطالة في شرح هذه النقطة سأقدم مقال سابق كتبته لمناقشة هذه النقطة بالتفصيل : أنقذ اموالك من التضخم في 2023 ومن الركود الاقتصادي في 2024
+ ما هي أفضل المشاريع التي تقدم عائد إيجاري يصل إلى 10% سنوياً؟
مشاريع اليوم الافضل يمكن ان تكون غداً ليست هي الأفضل ولذلك لن أشارك في مقال اليوم أسماء مشاريع محددة إنما يمكنكم التواصل معنا لعرض أفضل الخيارات في وقت التواصل.
لكن سنتحدث عن إمكانية تحقيق عائد بنسبة 10% علماً أن العائد الإيجاري في شقق اسطنبول حتى المفروشة منها لن يتجاوز 7% فإذن كيف يمكن الحصول على عائد بقيمة 10% سنوياً عند الاستثمار في الشقق الفندقية؟
للإجابة على هذا السؤال يجب أن نفرق بين أنواع التأجير للعقارات ومنها يمكننا حساب العائد بشكل أدق:
● الأجار السنوي للعقار: وهو أقل نوع من أنواع التأجير عائداً، ولكن بنفس الوقت هو أسهل نوع ولا يحتاج إلى إدارة عقار أو صيانة دورية. وتبلغ قيمته حوالي 4% من قيمة العقار بشكل متوسط ويمكن أن تصل إلى 5.5% في حال تم تأجير الشقة مع الفرش.
● الاجار السياحي الأسبوعي أو الشهري: وهنا تحتاج إلى إدارة العقار والصيانة شبه الدورية، ولكن العائد يمكن أن يصل إلى 8% إذا تم إدارة العقار بشكل مثالي.
● الأجار اليومي :وهو أعلى أنواع الإيجار عائداً ويمكن الحصول على عائد يصل إلى 12% سنوياً إذا تمت إدارة العقار بشكل مثالي وصيانته بشكل يومي, ولكن هذا النوع من التأجير يحتاج إلى شخص متفرغ للقيام به وأيضاً يحتاج إلى حملات تسويقية متناسقة بحيث يضمن تأجير العقار أغلب أيام السنة وبالتالي الحصول على العائد الأعلى , وهذا في الحقيقة رغم أنه اختيار الكثير من المستثمرين ولكن على أرض الواقع لاحظنا تعثر كبير لهذا النوع من الاستثمار وحتى لو تعهدت شركة إدارة العقار لم نجد النتائج المثالية إلا في حالات نادرة جداً.
● الأجار الفندقي: وهو يصنف إيجار يومي مع خدمات وبالتالي يعتبر العائد فيه الأعلى ويمكن تحقيق عائد يصل إلى 13% فيه، ولكن علينا ألا ننسى أن هناك أجور إدارة فندقية وبالتالي سيكون العائد الصافي قريب من 10% وبهذا يمكن للمستثمر ان يشعر بالراحة إذ يدير العقار فندق ذو علامة تجارية معروفة كما ذكرنا سابقاً.
