متى تبيع عقارك في تركيا ؟

لقد تكلمنا في مقال سابق عن كيف أبيع عقاري في تركيا ؟  والآن سننتقل اليوم للحديث عن موضوع أكثر تقدماً في الاستثمار العقاري وهو متى أبيع عقاري في تركيا ؟ 

من المعروف في مجال الاستثمار العقاري أن شراء العقار بسعر صحيح أثناء مراحل الإنشاء بمواصفات فريدة عن العقارات المجاورة وبيعه لاحقا هو أكثر أنواع الاستثمار العقاري جدوى وتحقق من خلال ذلك إذا تم بشكل صحيح عائد استثماري أعلى على الأقل ٣ مرات من العائد الإيجاري إذا تم الاستثمار في العقارات الجاهزة أصلا.

واليوم سنتكلم عن الظروف الزمانية المناسبة لبيع العقار , فحسب مشاهداتنا اليومية لاحظنا أنه حتى عندما يحصل المستثمر على عقار ذات مواصفات استثمارية قوية من موقع وسعر منافس ومزايا جذابة إلا أنه يقرر إعادة بيعه في توقيت خاطئ مما يؤدي إلى هبوط كبير في العائد الاستثماري المفترض تحقيقه.

هناك أوقات مناسبة للشراء وأوقات مناسبة للبيع فاذا كنت من الأشخاص الذين يشترون العقارات وقت إقبال الجميع عليها ويحاولون بيعها عندما ينخفض الطلب فهذا المقال موجه لك و ستستفيد منه .

الخوف من فوات الفرصة أو fear of missing out يتم اختصارها بالرمز التالي :  FOMO وهي ظاهرة يتم تعريفها في مختلف أسواق الاستثمار وليس فقط في سوق العقار , وهي تعني أن إقبال المستثمرين على منتج معين يؤدي إلى ارتفاع سعره مما يجذب المستثمرين الخائفين من تفويت فرصة الاستثمار في هذا المنتج إلى شرائه بسعر مرتفع وبالتالي خسارة العائد الاستثماري المتوقع منه. 

وأيضاً نفس الحالة تطبق عند بدء بيع المستثمرين لمنتج معين مما يؤدي إلى بداية هبوط في سعره إلى دفع المستثمرين الأخرين مالكي نفس المنتج إلى البيع بسعر منخفض خشية انخفاض السعر بشكل أكبر.

والمستثمر الذي يقع ضحية لإحدى هاتين الحالتين او كليهما معاً يؤدي به في نهاية المطاف إلى تحويل استثمار يفترض أن يكون مربحاً إلى استثمار خاسر .

سنعطي أمثلة على سوق العقار حسب السنوات الماضية : 

قبل عام ٢٠١٨ كانت الليرة التركية تهبط أمام الدولار بشكل بسيط نسبياً وفي ذلك الوقت كان سعر عقار ٣ غرف وصالة في منطقة بيليك دوزو من الطرف الأوربي من اسطنبول حوالي ٢٥٠ الف دولار والتي كانت تعادل حينها تقريبا ٨٠٠ الف  ليرة تركية . 

في أواخر عام ٢٠١٨ هبطت الليرة التركي بشكل حاد من ٤.٧ إلى ٧ ليرات لكل دولار بشكل مباشر بسبب مشاكل سياسية مع أمريكا , وكون سوق العقار في تركيا هو سوق محلي بنسبة ٩٨٪ فإن تسعير العقارات تتم فيه حسب الليرة التركية .

وكان هذا الهبوط السريع لأول مرة وخاصة أنه بسبب سياسي بحت (احتجاز القس الأمريكي) ليس له أثر على تسعير العقارات في السوق المحلي بالليرة التركية وبالتالي العقار نفسه الذي كنا نتكلم عنه ذو الثلاث غرف نوم وصالة في بيليك دوزو بقي سعره لفترة جيدة ٨٠٠ ألف ليرة تركية وعندها كان هذا السعر هو عرض لا يمكن تفويته للمستثمر الأجنبي صاحب العملة الأجنبية إذ أصبحت نفس الشقة ذات ٢٥٠ ألف دولار بنصف سعرها تقريباً بشكل مباشر.

والجدير بالذكر أنه منذ بداية ٢٠١٩ وحتى منتصف عام ٢٠٢١ بقي التسعير في سوق العقارات التركي يعتمد على الليرة التركية وبالتالي نحن نتكلم عن عرض بنصف القيمة للمستثمر الأجنبي صاحب العملة الأجنبية دام تقريبا سنتين ونصف بالإضافة إلى منح الجنسية مقابل شراء عقارات بقيمة ٢٥٠ ألف دولار في تلك الفترة , وهذه ندعوها الفترة الذهبية للاستثمار الأجنبي في سوق العقار التركي.

والآن بعد منتصف عام ٢٠٢١ بدأت أثار التضخم العالمي الذي سببته طباعة ما يزيد عن ٥ تريليونات دولار من قبل الحكومة الأمريكية بحجة دعم الشعب أثناء وباء كورونا تظهر على العلن ويتأثر بها العالم ككل .

وبسبب الزيادة الكبيرة جداً على أسعار مواد الإنشاء والإكساء المستوردة اضطر المطور العقاري لأول مرة أن يقوم بتسعير عقاراته على حسب الدولار بدل الليرة التركية . 

وهذا يعني أن الشقة ذات الثلاث غرف وصالة في بيليك دوزو التي تكلمنا عنها أصبحت تكلف على الأقل ٣٠٠ ألف دولار بسبب التضخم الكبير على المنتجات المسعّرة بالدولار حتى.

وبالتالي الذي اشترى عقاراً قبل عام ٢٠١٨ (عند الأسعار المرتفعة ) وأراد بيعه أثناء فترة الأسعار المنخفضة بين ٢٠١٩ ومنتصف ٢٠٢١ فهذا بالطبع سيحصل على عائد استثماري سالب.

وذلك لأننا أوضحنا أن سعر العقارات على أساس الدولار هبط بنسبة ٥٠٪ وهذا يعني أن الذي اشترى عقار بقيمة ٢٠٠ ألف دولار قبل عام ٢٠١٨ ولنفترض أن عقاره بعد اكتمال الإنشاء ازداد سعره بنسبة ٢٥٪ أي يفترض أن يكون السعر ٢٥٠ الف دولار ولكن بسبب الهبوط الذي تكلمنا عنه أصبحت قيمة عقاره ١٢٥ ألف دولار وبالتالي انقلب الاستثمار الناجح إلى استثمار خاسر فقط بسبب اختيار توقيت غير مناسب للبيع .

وأيضا الذي اشترى عقاراً خلال الفترة الذهبية ذات الأسعار المخفضة ولم يقم ببيعه قبل منتصف عام ٢٠٢١ أيضاً أخطأ التوقيت مجدداً لأن التضخم الحاصل في العالم جر وراءه ركوداً اقتصادياً في الأسواق , فحتى اليوم لو كانت قيمة عقارك الحقيقية ٢٥٠ ألف دولار بسبب نقص الطلب لن تتمكن  من بيعه بأكثر من ١٥٠ الف دولار ومجدداً حصلنا على استثمار عقاري خاسر .

إذاً ما الحل ؟ 

الحل يبدأ باستشارة شركة موثوقة لديها خبرة حقيقية في سوق العقار تمدّك بمعلومات دقيقة بالأرقام مبنية على خبرة عملية فعلية .

الكثير من المستثمرين المجتهدين قادرين على دراسة مناطق اسطنبول وفهم معادلات الاستثمار العقاري وبالتالي تقييم الفرص الاستثمارية بشكل دقيق نسبياً ولكن كونهم لم يعاصروا هذه السنوات كلها يبقى لديهم نقص لا يمكن إكماله دون رأي مستشار عقاري قديم ومحترف.

سوق العقار في تركيا يختلف عن سوق العقار في بلدك الأصلي وبالتالي لا يمكنك القياس من خلاله , وحتى لو تملكت عقارات سابقاً في اسطنبول لا يعني أن نجاحك في الاستثمار التالي سيكون مؤكداً , الأمور التي تؤثر في نجاح الاستثمار العقاري كثيرة فعلاً ومتداخلة . 

ونقول للمستثمرين القدماء اليوم في ظل التضخم والركود العالمي هذا ليس الوقت المناسب أبداً لبيع عقاراتك السابقة بل هو الوقت المناسب لزيادة ممتلكاتك وتنويعها أو إذا لم تكن لديك الرغبة في ذلك فعليك انتظار مرحلة الانتعاش الاقتصادي التي تلي الركود وعندها يمكنك بيع عقاراتك بسعرها الحقيقي دون أن تضطر أن تخسر كل أو جزء مما حققت من مكاسب . 

تذكر أن تشتري عندما يكون الطلب منخفضاً لأنك ستحقق أعلى عائد , وأن تبيع عندما يكون الطلب مرتفعاً لأن أسعار العقارات عندها تكون في القمة . 

يقول أشهر مستثمر اليوم السيد وارن بافيت 

be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful?

وهي تعني ان تشتري عندما يكون الكل خائفون , وان تبيع عندما يكون الكل يشترون .